房地产市场波动及其对房地产企业投资决策的影响研究.docx

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房地产市场波动及其对房地产企业投资决策的影响研究

摘要

房地产市场在发展过程中客观地存在着波动的现象，分析房地产市场波动，不但

具有理论上的开拓意义，而且在实践中有助于引导房地产市场的主体投资者、开发商

进行投资决策。

房地产投资决策是整个房地产开发过程中的关键环节，决策的合理性、

科学性将直接影响开发项目能否顺利进行。

如何运用房地产市场波动理论指导投资决

策，是决策者迫切需要解决的难题。

本文旨在从房地产市场波动的角度探讨房地产投资的决策方法，以降低投资风

险。

其中主要针对房地产市场波动影响下的投资决策行为为研究内容，并最终以决策

者把握房地产市场波动规律进而选择合适的机会来合理制定房地产投资计划为研究

的目的。

文章的第一部分是介绍论文的研究背景、研究意义、理论综述、研究方法以及数

据来源。

第二部分是对房地产市场波动理论的回顾，首先通过回顾前人的研究成果，

来寻求理论的支持。

其次对房地产市场波动的相关理论进行了阐述和总结。

这对以后

论文的研究做了理论上的铺垫。

第三部分主要通过回顾房地产市场的发展历程及对不

同阶段的特点进行分析，并同时运用所选择的指标反映出市场运行的轨迹，最终找出

影响房地产市场波动的原因，这为以后分析与预测房地产市场的波动趋势做了必要的

准备。

第四部分主要对房地产市场波动的趋势进行分析，通过对2007年房地产市场

现状的分析为2008年的趋势分析做铺垫。

最后应用定量分析的方法对房地产市场的

走势做进一步分析，并对2008年房地产市场是否出现拐点做出判断。

第五部分主要

是根据房地产市场的发展趋势对房地产企业的投资的影响和如何根据其发展趋势针

对性地做出合理的投资策略。

该部分在实际研究中，以万科集团这种具有代表性的大

规模企业为研究对象，应用SWOT分析工具为其以后的发展提出了一些策略性的建

议。

本文对房地产市场波动及其对房地产企业投资策略的影响研究，主要有以下几点

结论:

第一，房地产市场从计划经济时代转向市场化时代的过程中，市场中的经济活

动对国家政策敏感程度是一个由强到弱的过程;房地产市场的成熟不仅包含了投资者

掌控风险的能力较以往更为理性，而且市场中的需求数量的增多及购买能力的增强也

是促使房地产市场走向成熟的关键所在。

第二，政府行为起到了调节市场平衡的作用。

第三，心理预期对房地产市场的影响也非常关键，由于在房地产商与购买者之间存在

沪

石家庄经济学院硕士学位论文

一个信息获取的过程，而传递这一信息的媒体，则左右了购买者心理预期。

第四，2008

年及今后的几年里房地产市场有可能出现拐点。

针对以上的分析结果，笔者主要从关乎企业发展的几个方面提出了一些政策建

议，主要包括:

第一，就从紧的货币政策而言，企业将要解决资金供应的难题，如:

整合资源扩大合作，缩小投资规模，创新融资方式等都是需要函待解决的。

第二，扩

大土地储备数量，投资重点应转移至二、三线城市。

第三，配合政府做好廉租房与经

济适用房的社会工作。

这不仅有利于房地产市场健康发展，而且还有利于百姓的生活

质量，从而能够促进社会的稳定与和谐。

关键词:

房地产市场;波动;趋势;预测;投资策略

摘要

Abstract

111theProeessofdeveloPmentofreal一estatemarket，there15flunetioninthemarket.

Analysisoftherealestatemarketfluctuations，notonlywiththePioneeringtheoretieal

signifieance，butinPraetieewillhelPguidethemainbodyoftherealestatemarket-

investorsanddevelopersforinVestmentdecisions·RealestateinVestmen（decision一making

ProeessasawholerealestatedeveloPmentinkeydeeision一makingrationalandseientific

willdireetlyaffectdeveloPmentProjeetseanProeeedsmoothly.Howtousetherealestate

marketfluctuationstheorytoguideinvestmentdeeisions，Poliey一makersurgentlyneedto

addresstheProblem.

ThisPaPeraimstofluetuationsintherealestatemarketfromthePersPeetiveofthereal

estateinvestmentdeeision一makingmethodstoreduceinvestmentrisk.Mostofthemwere

againsttherealestatemarketundertheinflueneeoffluetuationsintheinvestment

deeision一makingbehaviorforresearehand，ultimately，Policy一makerstograsPthelawof

therealestatemarketfluetuationsinturnehooseasuitableoPPortunitytodeveloPa

reasonablerealestateinvestmentPlansforthePurposeofthestudy.

Theartiele15tointroducethefirstPartoftheresearehbaekgroundPaPers，research

significance，theoretiealsynthesisofresearehmethodsanddatasourees.TheseeondPart15

therealestatemarketfluctuationsofthereeall，firstofallthroughtheresearch

aehievementsoftheirPredeeessors，toseekthesuPPortoftheory.Thiswasfollowedbythe

realestatemarketfluetuationsrelatedtothetheoryexPoundedandsummeduP.Thisthesis

ontheresearchdoneafterthetheoryofforeshadowing.hethirdpartoftherealestate

market，mainlythroughthedeveloPmentProeessandtheeharaeteristicsofthedifferent

stagesofanalysis，andatthesametimechosenbytheuseoftheindieatorsrefleetthe

oPerationofthemarket，5trajectory，theultimateimPaetontherealestatemarket

fluctuationstoidentifythereasonsforthisforlateranalysisAndforecasttrendsinthereal

estatemarketfluetuationsmadethenecessaryPreParations.Fourthsomeofthemajor

fluetuationsintheProPertymarkettrendanalysis，by2007thestatusoftherealestate

marketanalysisforthe2008trendanalysis.FinallytheaPPlieationofquantitativeanalysis

methodoftherealestatemarkettrendsforfurtheranalysis，andin2008therealestate

markettodeterminewhetheraturningPoint.PartVoftherealestatemarketarebased

mainlyonthedeveloPmenttrendoftherealestatebusinessandhowtheimPaetof

investmentinaeeordancewithitsdeveloPmenttrendoftargetedareasonableinvestment

strategy.ThePartintheaetualstudy，toWankesueharePresentativegrouPoflarge一seale

enterpriseforthereseareh，aPPlieationSWOTanalysistoolforthefuturedeveloPmentofa

numberofstrategieProPosals.

InthisPaPer，therealestatemarketfluctuationsintheProPertybusinessanditsimPact

oninvestmentstrategies，‘mainlyhavethefollowingeonelusions:

first，therealestatemarket

fromthePlannedeeonomyera，theeraoftransitiontoamarketintheProeessofeeonomic

aetivityinthemarketonsensitivenationalPolieies15adegreefromweaktostrongProeess

ofmaturerealestatemarketnotonlyincludestheabilityofinvestorseontrolmorerational

thanbefore，butthemarketdemandandtheinereaseinthenumberofthePurchasingPower

石家庄经济学院硕士学位论文

....................

oftheinerease15alsototherealestatemarkettomatureThekey.Second，theGovernment

ofmarketregulationhasPlayedabalancingrole.Third，thePsyehologicalexPectationsof

theimPaetoftherealestatemarket15alsoveryerueial，beeauseintherealestateagentand

abuyerexistsbetweenaeeesstoinformationProeess，andeonveythisinformationtothe

medja，aboutthePurchaseofthosePsychologicalexPectations，Fourth，in2008andfuture

yearstherealestatemarketlikelytobetheinfleetionPoint·

Theresultsfortheaboveanalysis，theauthorrelatesmainlyftomtheareasof

enterprisedeveloPmentmadeanumberofPolieyrecommendations，ineluding:

first，from

thetightmonetaryPolicy，thecomPanieswillsuPPlyfundstosolvetheProblems，suehas:

integrationofresoureestoexPandeooPerationAndna仃owtheinvestmentsealeand

innovativefinancingmethodsareneededtoberesolved.Second，toextendthenumberof

landreserves，theinvestmentfoeusshouldbetransfe仃edtotheseeondandthirdlineeities.

Third，withthegovernmentintheeeonomyandthelow-eosthousinginsoeialwork.This15

notonlycondueivetothehealthydeveloPmentoftherealestatemarket，butalsoeondueive

toPeoPle，5qualityoflife，therebytoPromotesoeialstabilityandharmony.

Keywords:

Real一estatemarket:

Flunction;Trend:

Proeasting:

InvestmentStrategy

IV

目录

目录

摘要........……，二，......................……，..…，.........................……，.............……，............................................……，.1

Abstract...........................……认.....……卜..............................................................................................……111

第1章绪论..................……，.，..…，…，.，............................……‘....……，.……，...................……，............一1-

，.1研究背景与意义…，、.…:

..............……卜................................··.·····。

·················，····，··············一卜

1.2国内外研究现状.…‘................……，......……，...……，......······，·················....···········，·····一3-

1.3研究内容.........……，......-...........……、....……，................................……，...............……，..........一5-

1.4研究方法...........……、...................................................................……，...............................一5-

1.5相关概念界定............……，..................................................................................········...····一6-

第2章房地产市场波动的理论分析.....……、，...........................···············，·····························，······一8-

2.1经济周期与房地产市场周期理论.、，................................................................................一8-

2.1.1经济周期理论...............……，.................................................................................一8-

2.，.2房地产市场波动理论................................··..··‘················································一9-

2.2房地产市场的供求分析....................................························································、··一13-

2.3小结....……，..…‘……，............................................................................................……，.....一15-

第3章我国房地产市场波动的实证研究…，...................................................................……，.....一16-

3.1我国房地产市场的发展历程及特点...........................……，.....................……，....……，.....一16-

3.2我国的房地产市场波动轨迹及特征.........……卜....................……，...................................一21-

3.2.1指标选取..............................……，........................................................‘..............一21-

3.2.2我国房地产市场的波动轨迹..............................................................................一22-

3.2.3我国房地产市场波动的特征..............................................................................一23-

3.3房地产市场波动的影响因素分析..……，...........................……，......................................一24-

3.3.1我国房地产市场波动的内部因素分析.................……，......................................一25-

3.3.2我国房地产市场波动的外部因素分析.............................................................一27-

3.4小结..............................……，.............................................……，........................................一32-

第4章我国的房地产市场现状及趋势分析......................................……，.................................一34-

4.1我国的房地产市场现状............……，...................................···..······································一34-

4.1.1宏观经济与政策环境........................................................................................一34-

4.1.2房地产市场供给现状...........................................············································一35-

4.1.3房地产市场需求现状.............................................……，，················..··4····...·······一36-

4.2房地产市场波动的趋势分析.................................……，..................................................一37-

4.2.1房地产市场的供给情况分析..............................................................................一37-

..4.2.2房地产市场的需求情况分析.........................................................................……，一42-

4.2.3房地产市场需求与供给的综合分析..................................................................一44-

4.32008房地产市场发展趋势预测...................................................................……，...........一45-

4.3.12008年宏观政策环境预测.................................................................................一45-

4.3.22008年房地产住宅市场预测.，......……，......……，...……，....……，二，，........一45-

4.4小结....................................................................................……，........................................一46-

第5章房地产市场波动对房地产企业的影响及企业的应对策略...........................................一47-

5.1房地产市场波动对房地产投资的影响因素分析..........................................................一47-

6.1.1宏观经济变动对房地产企业的影响.…，.............................................................一47-

石家庄经济学院硕士学位论文

毕卿里旦旦旦早里早旦早早旦旦旦早

5.1.2现金流对房地产企业的影响..............................................................................一48-

5.1.3土地成本对