呼和浩特南郊游乐园工程建设项目可行性研究报告.docx
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呼和浩特南郊游乐园工程建设项目可行性研究报告
呼和浩特南郊游乐园工程建设项目可行性研究报告
第一章总论
1.1项目概况
1.1.1项目名称
**南郊游乐园
1.1.2项目建设单位及简介
项目建设单位为**凯基置业有限公司，**凯基置业有限公司是一家正在蓬勃发展的，以房地产综合开发为主，兼营房屋销售、物业管理等业务的房地产开发企业，公司成立于2005年，注册资金2168.88万元。
公司现在有职工32人,其中本科以上学历有28人,大专学历有4人,其中高级管理人员8人,财会人员4人,财会总监1人,工程师6名,预算人员5名,建造师7名,法律顾问1名。
公司成立后，成功的开发了赛罕区**地调院住宅区，赛罕区昭乌达路凯基综合楼项目及讨号板新村，为公司持续发展奠定了坚实的经济基础。
我公司自成立以来，本着“服务社会”的产品理念和市场定位，进行房地产开发，现在我公司有酒店一座,总建筑面积16000平方米,资金、技术力量雄厚，拥有一批高素质的房地产开发经营专业人才，同时拥有一批技术过硬、信誉至上的施工建设技术人才，具有从规划设计、征地拆迁、施工管理、市场营销等全过程综合开发的能力，可独立承揽大中型住宅小区及公共设施的开发建设任务。
“诚信赢顾客”是我们的经营理念，“追求卓越、力臻完美”是我们的质量方针，“开发一个项目，造福一方人民，树立一方口碑”是我们永远不懈的追求。
新时期，为适应市场竞争、公司发展的需要，公司将按照“诚信为本，用户至上，创建精品、服务大众”的经营原则，全体员工齐心协力、奋力拼搏，以“管理创品牌，品牌促发展，诚信赢顾客”的工作思路，和“追求卓越，力臻完美”的经营方针，积极开展各项生产经营工作，企业取得了长足的发展和进步，增强了企业的整体实力、发展后劲。
今后，我们将一如既往地坚持“发展才是硬道理”的指导思想，以先进的开发理念、成熟的开发经验、诚实守信的经营作风，同心协力，开拓创新，在激烈的市场竞争浪潮中，乘风破浪，再掀创业新高潮，努力把凯基置业有限公司，建设成为有实力的企业之一，为改善和美化城市环境做出更大的贡献。
近年来，公司在康建明总经理的带领下，全体员工齐心协力、奋力拼搏，企业取得了长足的发展，进一步增强了企业的整体实力和发展后劲。
今后，我们将一如既往地坚持“发展才是硬道理”的指导思想，以先进的开发理念、成熟的开发经验、诚实守信的经营作风，同心协力，开拓创新，在激烈的市场竞争浪潮中，乘风破浪，再掀创业新高潮，努力把凯基置业有限公司，建设成为有实力的企业之一，为改善和美化城市面貌做出更大的贡献。
1.1.3项目性质
新建
1.1.4项目建设地址
该项目选址于**南郊，项目北临保全庄村，南临东喇嘛营村，西临内大实验基地，东临西鼓楼，本规划地块为赛罕区农用地和集体建设用地，总用地面积约33.3380公顷。
1.1.5项目建设内容与建设规模
本项目建设内容包括建设接待服务区、儿童游乐园区、体育健身区、田园生态区、滨水景观区、建筑区等六大功能分区组成。
项目建成后，将形成一个供市民体育健身、文化交流、休闲娱乐的公共活动场所。
项目具体建设内容及规模如下：
该项目以一些大型儿童游乐设施为主，拟建成苏中地区首屈一指的儿童游乐天地；
弯月飘车
逍遥水母
三维太空环
观览车
旋转莲花杯
表1-1项目主要的建设内容
序号
项目
单位
数量
备注
1
总用地面积
m2
333380
1
园区
m2
60300
1.1
接待服务区
m2
5500
1.2
专项运动区
m2
8500
1.3
极限运动区
m2
6500
1.4
休闲运动区
m2
12000
1.5
田园文化展示区
m2
7500
1.6
滨水景观区
m2
5000
1.7
休闲娱乐区
m2
8500
1.8
保留建筑区
m2
6800
2
道路
m2
24160
2.1
主干道
m2
13360
2.2
次干道
m2
10800
3
建筑物
m2
8600
4
构筑物（景点）
m2
3800
5
场地
m2
90700
5.1
广场
m2
20200
5.2
绿化场地
m2
33000
5.3
篮、足、排球场地
m2
12000
5.4
停车场
m2
25500
6
水域
m2
35600
6.1
人工湖
m2
20600
6.2
大龙河
m2
15000
合计
2
建筑密度
m2
0.50%
3
绿化率
m2
74%
1.1.6项目建设工期
本项目从2011年3月开始进行前期准备工作，拟于2011年4月开始建设，用12个月时间完成施工，2012年3月投入使用。
项目区有超级太空船,旋转木马等一批惊而不险，悬而不惧的现代游乐项目，和卡通人物，动物等静态型的儿童游乐器材，儿童城内有室内攀岩室,游艺厅，充气娱乐设施等一批集强身健体，寓教于乐为一体的综合性的游乐设施.总投资为1000万元。
1.1.7项目总投资及资金筹措
经估算，该项目总投资估算为43614.28万元，其中：
建筑安装工程费用21474.04万元，工程建设其他费用18861.36万元（其中：
与未来企业生产有关的其他费用1000万元），预备费用1210.06万元，建设期利息1870.56万元，铺底流动资金200.00万元。
资金筹措方式为申请银行资金贷款，和自筹资金。
1.1.8环境影响及社会经济效益评价
本项目建设将会大大改善了赛罕区南郊的生态环境，为赛罕区南郊居民提供了一个体育健身、文化交流、休闲娱乐的室外活动场所，将为赛罕区南郊的文化环境、生态环境的改善起到重要的作用，并为赛罕区南郊的建设起到很好的辅助作用，从而促进赛罕区南郊的生态环境和经济社会全面、协调、可持续发展，切实提高人民群众的生活水平。
所以，本项目具有显著的社会效益、环境效益和经济效益。
1.2编制依据
1、《**市总体规划（2005年－2020年）》
2、《**国民经济与社会发展“十一五”规划纲要》
3、《城市绿化规划建设指标的规定》
4、《公园设计规范》（CJJ48－92）
5、项目建设单位提供的其他资料。
1.3结论与建议
1.3.1主要结论
本项目建设以《**市总体规划（2005年－2020年）》、《**国民经济与社会发展“十一五”规划纲要》为依据，在统筹规划区域文化资源、优化文化发展环境的同时，积极发展体育文化事业，贯彻《全民健身计划纲要》，并坚持资源节约和环境友好的可持续发展战略，依托新媒体产业基地的发展机遇，促进赛罕区南郊建设，提高人民的生活水平。
总之，本项目的建设在改善生态环境、提高人民群众生活质量发挥了重要的作用。
项目具有显著的环境效益和社会效益，因此，本项目的建设是必要的，而且也是可行的。
1.3.2建议
为了规范政府投资项目资金的管理，建议项目建设单位要制定明确的管理制度和管理办法，保证政府投资资金管理的科学化、制度化和规范化。
建议项目承办单位尽快完善办理各项批复手续，在项目实施阶段要统筹安排处理好投资、质量、进度、安全关系，节约和合理使用资金。
本工程建设完成后，应制定相应的法律法规，委托专门部门，对项目进行正常的维护和运行管理。
建设单位应尽快取得本工程的环保、交通、规划、土地等部门的意见。
第二章 项目建设背景和必要性
2.1项目建设背景
2.1.1**市规划为项目建设提供了直接依据
《**市总体规划（2005年－2020年）》指出：
**市的城镇建设要“逐步实现各级规划公园绿地、居住绿地、附属绿地，形成系统完整、布局合理、功能健全的中心城点状绿地布局。
实现居民出行500米见绿地，消除公共绿地服务盲区”和“继续增加公共体育设施用地，建设功能完备、风格多样、布局合理的群众健身设施，形成群众体育组织健全、活动普及、设施完备的新格局。
加强新城和边缘集团公共体育设施的建设，实现人均0.6～0.7平方米公共体育设施用地的目标”。
同时，还确定了“两轴－两带－多中心”的城市空间结构。
大兴区正处于“连接一轴，横跨两带，关联多中心”的重要位置，是城市发展新区之一，同时也属于**南郊的生态保护带，具有得天独厚的区位和资源优势，战略区位优势将日益突显。
强调了生态环境发展策略，指出要加强平原地区生态林地的保护和建设；划定限制建设地区，有效保护森林、河湖、湿地等生态敏感地区，积极进行绿化隔离地区、森林公园、生态廊道、城市公共绿地等生态环境建设。
2.1.2**市规划为项目建设指明了方向
赛罕区南郊是**经济发展的重要节点，也是现代制造业和文化创意产业的重点培育地区。
**赛罕区南郊游乐园的新建将会给赛罕区的发展带来了很大机遇。
以“战略发展节点、新兴产业基地、京南绿色新城”的发展目标。
坚持以人为本，建设宜居、宜业城市的典范，构建良好的人居环境，切实保障合理配置各级各类公共服务设施并进行人性化的细节设计，力争将赛罕区南郊建成宜居、宜业的绿色新城，并与全市城市空间布局和产业布局相衔接，构建“中部一体、东西两翼、产业集群、城镇组团、生态融合”的城乡空间格局。
2.1.3项目建设符合赛罕区的总体规划的要求
要强化赛罕区的发展，在对绿地景观系统规划中指出要以城镇周边生态绿地为依托，强化城镇组团之间的绿化廊道联系，营造城在绿中绿在城中的氛围。
在各组团规划中心、并安排组团绿地和多处社区绿地，以城镇公共广场为重点，与城镇内部的公园，街头的小绿地和绿化率较高的附属绿地，形成点线面结合的城镇绿地系统。
在组团之间的开敞地带依托水系安排郊野公园，成为城镇生态绿心和城镇居民就近体会绿色气息的休闲空间。
2.1.4**赛罕区南郊游乐园的新建对城镇化建设水平提出新的要求
新媒体产业基地的建设，给赛罕区的发展带来重大发展机遇的同时，对赛罕区南郊的用地布局及基础设施建设提出了新的要求。
赛罕区南郊紧邻**市区，为了落实新定位，贯彻新理念，促进**市的可持续、集约、协调发展，促进**周边城镇产业结构的调整和增长方式的转变。
《**市总体规划（2005年－2020年）》中提出赛罕区南郊应依托以新媒体基地建设为基础的产业发展，形成集中的产业新区，吸引外来投资、接受城市外迁项目和城市高技术人才的集聚，有效地提高赛罕区的经济实力，同时，强化赛罕区南郊建设，促进城市发展，高标准营造集中的、具有一定规模和吸引力、有经济活力的城市，加强公共绿地、配套公共服务设施、和其他市政基础设施的建设，提高城市各项设施整体水平，逐步实现绿化建设与农业产业结构调整、农村城镇化及农民安置的联动，发展绿色产业，满足大量高技术人才在新媒体基地工作生活的需求，促使更多的城镇居民向赛罕区南郊集中，以适应赛罕区产业化、城镇化的要求。
2.2项目建设的必要性
2.2.1扭转赛罕区南郊缺少大型公益性公园的局面，满足当地群众日益增长的物质文化生活的场地需求
近年来，随着新媒体产业基地的建设，赛罕区的经济发展持续快速发展。
加强赛罕区南郊的基础设施及精神文化建设，是实现赛罕区快速发展的前提条件。
赛罕区近些年的发展速度、工业化进程、第三产业调整的步伐虽然较快，虽然市政基础设施建设比较好，但是中心周边没有大面积的公益性绿地景观；现有的群众游憩健身场地分布零散、设施简陋，并且缺乏统一的布置和管理，与城市高标准的规划存在较大的差距。
随着赛罕区的品牌建设和招商引资的力度加大，越来越多的外来企业和高素质人群将来到赛罕区南郊安家落户。
赛罕区南郊人口增加、人均收入提高，物质生活条件逐步改善，当地群众的业余娱乐文化活动的需求越来越丰富。
原有村镇简陋的文化体育设施难以满足人民群众日益提高的精神文化生活需求，严重滞后于赛罕区南郊的经济发展水平。
所以，建设一个能让不同年龄、层次的人群均可健身休闲、愉悦身心的公共空间将刻不容缓。
本项目的建设对扭转赛罕区南郊缺少大型体育文化场所的局面，满足当地群众日益增加的精神文化需求，具有重要的意义。
2.2.2城镇建设水平的提高，对环境质量提出了新的要求
城镇的建设和发展是促进赛罕区南郊经济发展的重要环节，是提高农村居民的物质生活质量的必然要求，也是推进该地区城市化进程的出路所在。
赛罕区南郊作为**市区的外围开发区，紧邻**市，人口和产业的截流能力将有所增强，随着城镇建设的推进，赛罕区南郊配套设施逐步完善，镇区的居住条件会明显改善，必将会吸引来此工作的人口就地居住生活。
城镇建设应遵循人与自然的和谐统一，注重生态环境建设，以高品质文化创意产业为依托，把赛罕区南郊建设成为基础设施完善，环境优美，适宜居住的绿色城镇。
把赛罕区南郊建设成为“环境优美、适宜居住、配套设施完善”的中心城镇将是现阶段赛罕区南郊发展的首要目标。
2.2.3加强公共基础设施建设，着力打造绿色宜居城市的需要
赛罕区南郊位于**中轴延伸区域，是**总规明确要求建设并保护好的重要绿色开敞空间。
负有带动辐射中部区域发展的重要任务。
本项目充分利用现有生态、文化资源，形成绿化、文化与水系风景圈的共融和谐；拓展公园绿地的功能；重视建设小型绿地，提高人均园林绿地配置标准，努力打造绿色宜居城市。
第三章建设选址和建设条件
3.1建设地点
3.1.1项目选址
该项目选址于**南郊，项目北临保全庄村，南临东喇嘛营村，西临内大实验基地，东临西鼓楼，本规划地块为赛罕区农用地和集体建设用地，总用地面积约33.3335公顷。
3.1.2用地性质
本规划地块为赛罕区农用地和集体建设用地，总用地面积约33.3380公顷。
3.1.3项目用地现状
本项目用地形状为长方形地块，用地范围内主要是荒地，原有建筑主要是农民居住点。
图3-2项目场址现状图
图3-3项目场址现状图
3.2建设条件
3.2.1自然条件
**属温带大陆性气候，四季气候变化明显，差异较大，其特点：
冬长夏短，年平均气温8℃左右，1月份平均气温-13.2℃，7月份平均气温21.9℃，绝对最低气温-22.8℃。
无霜期约140天。
年降水量350～500毫米，集中在7、8两月，春季少雨干旱。
日照时数3000多小时，夏无酷暑，冬无严寒，特别是每年的7、8、9月，绿树成荫，气候凉爽，更是旅游避暑的黄金季节。
该地区干燥多风，主导风向为西北风，次导风向为西南风。
年平均风速1.8m／s，最大风速19.3m／s，年平均大风日数26.9天，平均沙尘暴3．8天。
降雨量少而集中，年平均降雨量415毫米，年平均蒸发量为1759.4毫米。
最大积雪深度为30厘米，最大冻土深度为160厘米。
由于受西伯利亚和西风带气团及地面长波辐射的共同影响，市区逆温现象十分严重，使垂直对流受到抑制，是**地区气候的一大特征。
3.2.2水资源现状
**市地处大青山南侧，有霍寨沟、乌素图沟、坝口子沟、红山口沟、小哈拉沁沟、哈拉沁沟、小黑河、大黑河等河沟流经市区，均为须设防的河沟。
本项目实施场地范围内基本无地表水系。
项目浅部的地下水属潜水类型，地下水主要受大气降水及地表水渗透补给。
地下水的流向为自北东向至南西向。
地下水的埋藏深度最深大于40m，最浅也在3．5m左右，近几年，市区地下水位呈下降趋势。
根据所收集到的水质分析资料，初步判定项目实施场地下水对混凝土不具侵蚀性。
3.2.3交通运输通讯及水电气现状况
项目的四周道路通畅，距**火车站、长途汽车站不到15公里，距飞机场约22公里，公交车已经通到地块的边缘，对外交通便利。
呼市地区的用水主要来自深层地下水，随着“引黄入呼”工程的建设，日供水能力40万吨的**引黄供水工程一期已竣工，确保了**市城区西部地区的生产、生活用水。
呼市地区的供电状况较好，呼市电厂的装机能量20万千瓦，尚能满足呼市地区生产、生活需求，呼市还与包头、丰镇、准格尔等大型电厂联网，除了供给呼市用电外，还向北京等地输电。
供暖状况目前较为紧张。
但是目前集中供暖三期工程已接近完工，预计在未来三～五年内即可见成效。
呼市具有完善的程控电话可直接通往国内外；中国移动、中国联通等无线通信网络可覆盖呼市城区范围。
有线电视也已覆盖呼市城区范围。
回民区通信网络已全部实现交换程控化和传输数字化。
城区电力充足，网络发达，目前已建成4千伏——220千伏6个供配电压等级的输电线路和3个等级变电站，形成了三级电压供电网。
随着**电厂的扩建和托克托电站群的兴建，**的电力将更加充裕。
3.2.4社会经济条件
项目属于**赛罕区范围，“十一五”时期，是赛罕区综合实力提升最快、城乡面貌变化最显著、社会建设成果最丰硕、人民群众得到实惠最多的时期之一。
五年来，区人民政府在市委、市政府和区委的正确领导下，在区人大和区政协的监督、支持下，以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，牢牢把握发展这个第一要务，团结带领全区各族干部群众，紧紧抓住西部大开发和自治区成立60周年大庆等重要历史机遇，克服了国际金融危机带来的不利影响，聚精会神搞建设，一心一意谋发展，“十一五”规划主要目标任务胜利完成。
1、地区生产总值到“十一五”期末预计完成220亿元，同“十五”期末相比，年均递增13.5%，人均地区生产总值达到91667元，按现行汇率计算，折合13682美元；财政收入达到16.6亿元，比“十五”期末增长171.1%，翻了一番，年均递增22.1%；全社会固定资产投资额累计完成302亿元，翻了一番，年均递增23.6%。
2、产业结构不断优化。
预计三次产业比重由“十五”期末的0.78：
18.4：
80.82调整“十二五”期末的0.23：
17.08：
82.69。
3、服务业优势巩固提升。
2010年，《赛罕区服务业发展规划》编制完成。
“十一五”期末服务业增加值预计完成181.9亿元，比“十五”期末增长134.8%，翻了一番，年均递增18.6%。
社会消费品零售总额达到210亿元，比“十五”期末增长126.5%，翻了一番，年均递增17.8%。
3.2.5市政基础设施条件
1、电力
项目区内均已通入供电线路，由供电局统一供电，能够满足园区内的用电需要。
2、给排水
项目用地范围内为**自来水公司供水，项目用水直接接入附近用水管道即可。
项目排水采用雨污分流制，规划的污水管线位于金川西路上，项目污水经过统一收集后，接入金川西路市政污水管网。
规划的雨水管网接入金川西路市政雨水管网。
3、通信
项目区内均已通入固定电话线路和闭路电视网络，中国移动、中国联通等无线通信网络可覆盖项目区内。
4、天然气管道
城市燃气管道已接至项目区内，住宅区大部分已经使用了天然气，还有的即将使用。
5、热力
城市供热系统已通至项目区内，住宅区的取暖均依靠城市热力公司热力管网供热。
第四章 项目建设方案
本项目建设方案是根据规划用地的现状、地势、地形、地貌、周边发展要求等方面因素来分析、拟定的确实可行的园区规划。
设计意在创造一个阳光、休闲、运动、健康、生态的休闲娱乐空间。
4.1现状分析
土地使用现状：
用地范围内土地性质为规划绿地，总用地面积33.33公顷，其中，水域面积3.56公顷；广场及绿地面积9.07公顷；市政道路面积2.42公顷；建筑物面积0.86公顷，构筑物（景点）面积0.38公顷。
游乐园规划用地内的现状非建设用地是规划绿地和大龙河水系，在规划时应确保生态系统的延续性。
尊重充分利用现有场地，尽可能减少对地貌的破坏，尊重以当地原生态植被和林带等田园风光为代表的文脉特征。
游乐园规划其北侧与高压走廊防护林相邻。
从安全性与美观性考虑周边以微地形草地和疏林植被为主，形成幽闭空间，交通与园区隔离，景观相融合。
道路现状：
规划场地内的现状道路多为田间土路，部分为田间羊肠小径，路面未经硬化，多数道路与用地外部道路相接。
宽度比较窄，通行能力有限，很难适应未来的需求。
规划中依地形走势和景点分布进行重新调整，综合解决现状所存在的问题，提高土地利用价值。
地形地貌：
游乐园规划用地为平原地貌，地势较为平坦、绿化率高、生态环境较好，规划用地内南侧的大龙河水位常年稳定，较利于规划建设的发展。
4.2规划思想
设计理念：
尊重历史、尊重文脉、满足民众健康生活的多重需要。
设计立意：
根据理念，我们对在城市进化过程中形成的内容与原乡土文化的沉淀进行了分析与比较，得出以下结论：
在前进中得到了城市生活的紧张充实，但失去了田园生活的闲适与随意；得到了现代人的生活方式，失去了先民们深厚的文化积淀；得到了匆忙的高层办公空间，失去了自身的健康；得到了城市紧凑规则的景观肌理，失去了原有的自然生态系统。
主题定位：
在此基础上，针对以上几点和规划现状对综合类体育文化空间的缺失，我们力求在公园建成后确保这些因素得以保留。
将项目做成以体育、文化为主题的运动休闲、历史教育、文化交流、生态延续的公园。
4.3规划原则
1、维护原貌：
充分利用现有场地，把新建景观融入自然景观中，尽可能减少对地貌的破坏，尊重以当地原生态植被和林带等田园风光为代表的文脉特征。
2、珍惜水体：
保持水质自然、古朴、纯净，提高水体景观质量。
充分保护现有河水状态，人工湖水则通过循环使用减少耗水量，利用生物净化减少水中杂质。
3、保护田园景观特征及其可延续性：
地段为社区共享的空间，与东西两侧未来的田园风光结合，层层过渡，相互借景，利用交通线路在不同景区间提供便捷和启示性的联系。
4、减少车流：
引导车流直接进入目的地，减少场地内不同功能区域之间的过境交通。
在入口处设停车场，以便尽早分流，使部分游客和工作人员尽早换乘园区内的电瓶车。
4.4规划目标
1、把游乐园东部区域建成镇区的“休闲型文化中心”和“田园生态展示链”，展示田园文化特点。
2、西区建设成为以“体育运动发展，精神传承”为主题的体育健身区。
3、南侧滨水区建成以水为背景的开阔景观区域，丰富生态文化。
4、为市民旅游者提供宜人空间的同时，考虑到为高新区的“白领”工作人员，企业高管人员提供午间休憩空间、交流空间、健身娱乐空间。
5、为青少年，儿童提供历史文化教育、娱乐、野外拓展、课外课堂学习的空间。
4.5规划方案
4.5.1功能分区
规划根据场地性质、主体功能的不同将园区分为八个功能区。
即：
接待服务区、休闲运动区、专项运动区、极限运动区、休闲娱乐区、田园文化展示区、滨水景观区、保留建筑区。
接待服务区是公园用地的主入口，硬地面积宽阔、附属服务设施齐备，同时设有露天剧场、集散广场，交通线路发达，可以为游客提供安全、完善的休息、餐饮、娱乐、集会场所。
其内部规划设有服务中心、停车场、休息亭和体育精神展壁等景观。
该区位于中轴路两侧，交通便捷又远离市区主干道，是一个安全、幽静而又风光怡然的区域。
休闲运动区位于规划园东区临近魏东路的次入口，由自由滑草场、休憩草坪、舞林广场、儿童娱乐场地组成，不同的场地引领不同的活动。
舞林广场由次入口直接进入，疏植樱花树，硬铺平整并衔接下沉花园，为市民提供休闲运动的幽静场地；自由式滑草场为娱乐型运动场地，由舞林广场台阶路直接进入，也可通过园内环线进入，设施齐全、功能完备，可以给人们带来不同趣味的滑行体验；休憩草坪紧邻滑草场，地势相对平缓，为人们提供一个绿色的有氧空间，可以乐在其中地做各种休闲运动；儿童娱乐场紧邻东区主入口服务中心，专门针对青少年、儿童的早期教育和培训方式，结合娱乐的形式设置不同场馆，通过智力游戏、团队配合、独自探险等活动营造全新娱乐环境，特别针对目前国内缺乏的专业性灾难逃生项目开发基地软硬件设施，形成一定别具风格的游玩场地。
专项运动区是针对俱乐部、运动员和有特
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