运行维修工作手册非住宅.docx

运行维修工作手册非住宅.docx

《运行维修工作手册非住宅.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《运行维修工作手册非住宅.docx（46页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

运行维修工作手册非住宅

编号：

持有人：

分发号：

QES（质量/环境/职业健康安全）管理体系

江苏悦达物业管理有限公司发布

岗位职责

工程运维部职责

一、贯彻执行上级有关物业管理的政策法规、公司的各项规章制度及委托方的物业管理规定。

二、负责管理区域上水、下水、暖、电、房屋修缮、下水清污等小型工程的计划，概算工作。

三、负责管理区域上下水管道的维修工作。

四、负责管理区域电路、电器的安装、管理及维修工作。

五、采取各项措施，保证水、暖、电的正常供给，负责节水、节电工作。

六、负责管理区域水、暖、电的抄表、统计、计算及收费工作。

七、负责小型工程施工中的施工安全和管理工作。

搞好施工

八、负责保证通讯畅通及通讯设备的维护工作。

九、负责水、暖、电、通讯和房屋的报修接待工作，负责管理处变电所的管理工作，保证正常运行。

工程运维主管岗位职责

一、具备物业的有关管理知识，熟悉物业管理的法律法规及公司各项规章制度。

二、制订房屋和公共设施维修计划，组织并参与施工和现场监督检查，做好预决算工作。

三、服从管理处主任的工作安排，制订本部门月度工作计划并组织实施。

四、掌握管理区域内房屋的设备结构类型、水电分布情况、上下水管道的走向、分布等基本情况，负责设施设备突发事故的处理。

五、按照国家有关特种作业人员安全操作规程的要求，组织维护员对房屋本体及公共配套设施进行维修及保养，确保管理区域内各类设施设备的正常运行及管理区域内排污、雨水管道的畅通。

六、对运行维修人员的工作情况进行指导、检查。

七、定期对运行维护员进行思想教育和维修技能的培训。

八、提醒运行维护员进入办公区域维修时，不得翻阅文件、资料，严禁打开办公电脑，不得外传信息。

九、完成公司临时交办的任务。

工程运维员岗位职责

一、熟悉区域内的上下水管道、供电、消防报警系统、智能化系统等设施设备的性能、使用情况、线路分布及安装和维修技术，做好日常巡视工作，保证正常使用。

二、严格遵守安全操作规程，确保自身和他人安全，按管理处制订的维修计划，及时完成维修任务。

三、爱护维修工具及设备，做好日常保管及保养工作，保证其正常使用。

四、节约维修材料，修旧利废，努力降低维修成本。

五、加强业务学习，认真钻研维修技术，努力提高维修水平和质量。

六、进入办公区域维修时不翻阅文件、资料，严禁打开办公电脑。

七、完成管理处及维修主管临时交办的任务。

空调值班员岗位职责

一、熟悉空调工作原理，掌握操作方法，确保空调正常运行。

二、严格遵守相关的设备运行、维修、保养等制度和安全操作规程，能正确判断处理一般故障，发生突发事件时能迅速、准确地采取应急措施。

三、每小时巡视一次，观察、设备是否正常，认真做好各种运行记录，发现问题及时处理和汇报。

四、保持机房室内环境的清洁和设备的整洁。

五、坚守岗位，做好值班记录，保管好资料、图表、工具。

六、完成上级交办的其他任务。

高配值班员岗位职责

一、熟悉供配电设施设备情况，如高低压线路号、各出线回路走向；熟悉电气设备的配置和使用状况，能按规程操作高低压设备，确保正常供电。

二、严格遵守电气设备运行、维修、保养制度和安全操作规程，能正确判断处理一般电气故障，发生突发事件能迅速、准确地采取应急措施。

三、定期巡视变、配电室一次，观察电压表、电流表、计量表是否正常，认真做好各种运行记录，发现问题及时处理。

四、保持室内环境的清洁和设备的整洁。

五、发生供电线路停电或其他事故应及时与供电部门取得联系，迅速查明原因，采取应急措施。

六、坚守岗位，认真交接班，做好值班记录，保管好资料、图表、工具。

七、完成管理处临时交办的任务。

锅炉操作员岗位职责

一、负责燃料节约、水电节约，水质的质量验收和评估。

二、严格按照操作规程，确保锅炉的安全运行。

三、做好锅炉及其附属设备（包括分汽缸的阀门、供水泵水处理设备）的维护保养和年度检修工作。

四、坚守工作岗位，任何时候都不得擅自离开工作岗位，按照规定做好巡视，并做好各种运行参数的记录。

五、做好锅炉房日常维护保养工作，杜绝“跑”、“冒”、“滴”、“漏”的现象。

六、不断学习新技术，提高司炉水平，做到勤检查，勤调节，保持锅炉压力稳定，做好节能工作。

七、在运行中锅炉或附属设备出现严重故障，应立即向主管汇报，并一起参与故障的排除。

八、每班必须排污1次，但不得在用汽高峰时排污，排污量根据炉水分析决定。

九、水位表每班至少冲洗1次。

十、禁止闲杂人员进入锅炉房。

十一、负责锅炉房的清洁卫生工作。

十二、完成上级交办的其他工作事项。

规章制度

值班管理制度

一、值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗，如因工作需要临时离岗，必须

有符合条件的人替岗，并交代离岗时间及去向。

二、根据操作规程及岗位责任制的要求，密切注视所管设备的运行情况，按

规定做好有关记录，按时巡查，及时发现事故隐患。

三、如出现设备故障，而当班人员不能处理，应按报告制度及时报告给有关

人员。

四、值班人员接到报修时，应及时通知有关人员，安排人员前往维修。

五、所有值班岗位必须在规定值班时间安排合格的人员值班，如需调班，必

须报主管人员同意，原则值班人员同值班人员对调。

在就餐时间，实行轮换就餐制，并通知同班维修人员配合。

公用设施管理规定

一、公用设施的日常巡视

运维部值班人员应在日常巡视中对公用设施进行巡视，如发现异常情况应在检查记录表上记录并及时通知相关人员处理。

二、公用设施的日常服务要求

负责按委托合同的约定对管理区域的公用设施进行维修、保养，并将相关情况上报主管领导。

三、公用设施故障状态的处理

1、管理区域内公用设施的故障由运维部直接向业务主管单位联系报修，并上报主管领导，同时将结果记录在维修记录表上；

2、管理处运维部负责受理管理区域内各类公用设施故障维修，同时做好台帐记录；

3、如管理处不能进行维修的，应及时上报委托方，并提出合理化建议。

设备维修制度

一、管理处接到设备维修的报告后，及时到现场查看，不能自行排除故障，须填写《申请单》或《工作联系涵》，送达公司工程部或委托方。

二、运行维修组修复不了的故障，如是保修期内的，及时与保修部门联系维修；如是保修期外的，须报公司工程部；并在原始《申请单》上注明维修报出时间，做好维修情况跟踪。

三、如设备属人为损坏，由管理处通知相关部门负责人及维修人员一同到现场查看确认，并通报委托方相关部门。

四、运行维护部组自行维修工作结束后，维修人员应在维修单上填上所用的维修材料，管理处主任进行审核。

变电所交接班管理制度

一、交接班人员必须遵照规定的轮班表担任值班，不得擅自调班或离岗。

二、交班人员应事先做好交班准备工作。

三、接班人员必须提前10分钟到达变电所，详细了解设备所运行情况。

四、交接班人员必须做到“五清三交接”即：

五清（看清、讲清、问清、查清、点清）；三交接（图板交接、现场交接、实物交接）。

五、在交接班时间内，一般不办理工作票的许可或终结手续和一般操作。

六、交接班的内容一律以填写的交接班记录现场交接清楚为准，凡遗留应交待的事项由交接班者负责，凡没有交接清楚听明的事项，由接班者负责，双方都未履行交接手续的内容，双方都应负责。

七、下列情况不准进行交接班：

1、饮酒后的接班人员；

2、事故处理或正在进行的重要操作；

3、接班人员尚未到齐之前。

设施设备巡查管理规定

一、值班人员应根据设施设备实际情况，确定简单、实用的巡回检查方法。

二、巡回检查必须集中思想，细致周到，做到跑到、看到、听到、闻到、摸到（不允许触及的设备除外）及时发现设备缺陷，认真填写《设施设备检查记录表》。

三、单一巡回检查必须四小时至少一次，交接班时，汇同检查一次。

四、以下情况应相应增加巡查次数：

1、对过负荷设备，每小时巡查一次，严重过负荷应不断监视；

2、对故障处理后的设备，投入运行后，四小时内应两小时巡查一次；

3、对危及安全运行的重大设备缺陷，每次隔半小时巡查一次；

4、在汛期、雷雨时应相应增加巡查次数；

5、新建、大修、改建后投运行的设备，在24小时内各班至少增加巡查一次；

6、对运行方式变更，接班人必须作一次复核校对性检查；

7、逢元旦、五一、十一、春节每班增加特巡一次。

设施设备安全管理制度

一、机电设备的管理以安全、正常、经济运行为标准，机电设备的操作、保养、维修由运维部专业技术人员实施，运维人员须持有相应的操作证、上岗证。

二、智能控制、消防、电梯、供电、供水设备管理实行24小时值班制度，值班人员必须密切留意和掌握设备的运行情况，发现问题及时处理，并做好运行记录。

三、机电设备严格按照设备维修保养规程进行维护，保证设备完好。

四、值班员和运维人员应严格按照安全操作管理规程进行操作和维修。

五、设备管理人员应了解和掌握设备运行规律，贯彻以预防为主的方针，防止事故发生。

六、维修设备时，先准备好材料和采取相应的安全措施和技术措施，防止触电及设备事故的发生。

七、在电源干线、低压配电柜上进行工作时，必须有专人监护，操作必须使用绝缘工具并悬挂标示牌。

八、做好设备运行和维修记录，建立设备台帐，定期对设备进行清洁卫生。

九、供配电设备房必须具备有灭火器材或灭火装置设备。

电梯管理制度

一、客梯每日分时段运行，轿箱内禁止吸烟，严禁超载，学龄前儿童不得单独乘坐电梯，不得乱按梯内数字面板以免损坏。

二、每日对电梯的运行进行检查，填写运行记录，按月送管理处审核存档，不能解决的问题报公司工程部解决。

三、认真执行月保、季保制度，认真填写维修保养记录，监督第三方维修工作故障处理记录、并送管理处审核保存。

四、未经公司工程人员同意、总经理书面批准，不得改变电梯的任何设备和功能。

五、运作中电梯突然出现停机事故时，应尽可能先救出乘客，如不能救出时，速叫运维人员前来解救和修理。

同时应通过电梯对讲机劝慰乘客不要惊慌，并注意观察屏幕上（轿箱内乘客）活动，指导他们不要乱按乱撬，以免发生意外。

六、非运维人员不得进入电梯机房，不得触动任何设备。

七、维修、保养须停梯时，必须在一楼挂告示牌。

空调管理制度

一、操作人员应认真、负责、细心，严格按照操作步骤进行操作。

二、了解整个系统的工作原理，熟练掌握操作方法及系统管道流程，在意外情况时能排除一些常见故障，能进行手动操作。

三、定期记录相关运行数据。

四、注意积累日常运行参数，当发现参数异常时可及时进行处理。

五、当系统出现故障报警时，操作人员应及时记录故障点，并分析原因进行故障排除并记录操作步骤。

如果无法排除，应立即向主管汇报。

设施设备运行、检查、维修、保养、事故处理等记录管理制度

一、建立有关机电设备等设施设备档案资料，包括设备产品合格证、施工图、接线图、试验报告、说明书、设备台帐、设备运行管理资料和维修资料等，管理处设专柜保管。

二、值班员和运维人员做好智能控制、消防、水电、电梯等设备的值班记录和各种设备的巡视检查和保养记录，并有记录人的签名。

三、所有记录以月为单位整理、装订成册、归档管理。

四、定期对设备管理记录进行统计分析，掌握设备运行情况。

五、借阅查找设备管理记录应办理相关手续。

设施设备报告制度

一、下列情况报告班组长：

1、主要设备非正常操作的开停、调整及其他异常情况；

2、设备出现故障或停机检修；

3、零部件更换及修理；

4、运维人员的去向，客户维修材料的领用；

5、运行人员暂离岗；

6、对外班组及上级联系。

二、下列情况必须报告主管；

1、重点设备非正常操作的启动、调整及其他异常情况；

2、采用新的运行方式；

3、重点设备发生故障或停机抢修；