某商品房可行性研究报告.docx
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某商品房可行性研究报告
建设条件案本选择分析
一、项目概述
1.项目背景
该项目选址位于峨眉山市佛光东路与峨眉河之间，是东部新区的核心地带，环拥一河两公园，目的是打造一个以公园为主题的生态纯居住区域，体现人、建筑与环境的和谐共生。
项目内高达80%的绿化覆盖率与周围清静环境浑然一体，体现出峨眉山人合一的意境。
4.5公里滨河公园近在咫尺，一年四季万般风情尽收眼底，700亩水体公园与水亲密接触，纯自然生态公园信步到达，拥有独特的优势。
2.项目位置
本项目位于峨眉山佛光东路东侧，峨眉河西侧。
3.项目概况
总占地面积18600平方米；其中地下车库800余个车位，是商业、住宅、娱乐为一体的综合性高尚精品小区、本项目工程规划建设4栋楼（7#、8#、10#、11#）11个单元，其中7#、8#是18+1层，10#、11#是11+1层小高层组成，建筑面积约44357平方米。
4.项目周边环境
生活配套：
沃美超市，沃尔玛超市，家家乐超市，合家欢超市，
医疗配套：
峨眉山中医院，峨眉山市人民医院
教育配套：
峨眉山市第四中学，峨眉山市第二小学
市政配套：
市委，市交警队，市公安局，电信局，移动，邮局，中国铁通，峨嵋有线电视台
交通配套：
火车站，客运中心，2012将建成成绵乐城际列车
休闲配套：
天和大酒店，世纪阳光大酒店，金鼎国际娱乐会所，五四广场，象城广场，700亩水体主题公园，健身娱乐设施，休闲花园长廊
5.项目地质条件
5.1工程地质
峨眉山地貌类型多种多样，地势起伏大，海拔在386至3099之间，以山地为主，占总面积的58.7%，平坝区占总面积的20.4%，丘陵占总面积的20.9%。
主要地貌分四种：
堆积地貌，侵蚀-堆积地貌，侵蚀-构造地貌，侵蚀-溶蚀地貌。
5.2水文地质条件
峨眉山特殊的降雨使该地区的岩石及含水介质水源充足，含水层的主要岩性为粉细砂及泥岩，地下水的赋存条件好，与周围水文地质单元以及河水联系密切，和河水呈互补的关系，通过大气降水、泉水、冰雪融水补给。
河流阶地主要为松散介质孔隙水，水位一般为2-3米，埋深比较浅。
区内水系属大渡河水系。
受西南高，东北低的地形控制，河流流向均自西向东。
并在归入大渡河后继续东流至乐山注入岷江。
5.3气候条件
峨眉山位于中亚热带季风气候区域，其气候除受辐射、大气环流的制约外，地形地势起着十分重要的作用。
峨眉山气候垂直分布明显，海拔1500米以下属亚热带气候；海拔1500-2100米属温暖带气候；海拔2100米-2500米属中温带气候；海拔2500米以上属亚寒带气候。
海拔每上升100米，气温下降0.5-0.6度。
峨眉城区最冷在1月，平均气温4.3度，最低气温为零下4度左右。
7月平均气温为11.8度，最高气温为20度左右。
峨眉山海拔2000米以上地区约有半年时间为冰雪覆盖。
5.4交通条件
该项目位于峨眉山市东部新区的核心地带，拥有着发达、高速、方便的交通条件，拥有铁路、公路、水运、航空交通线。
航空：
峨眉山市中心距离成都双流机场仅150公里，全程为高等级公路，2小时即可到达。
市区内设有民航售票处，均可买到成都发往全国各地的飞机票。
铁路：
从西昌、攀枝花、昆明、成都、重庆、西安、北京等地，乘火车到乐山、峨眉山旅游的游客，可在成昆线上的峨眉山站下车，该站距峨眉山风景区大门（报国寺）仅10公里，距乐山市中心31公里。
乘座成昆线（火车）k113（15:
09）、k117（20:
35）、k145（18:
14）、k165（17:
27）、n854/855（21:
34）、n871（22:
42）、5621（19:
05）、k114（04:
43）、k118（19:
24）、k146（12:
09）、k166（10:
36）、n856/853（04:
12）、n872（03:
09）、5622（08:
57）各次列车到达峨眉山。
公路：
成都到峨眉山约170公里，成都至乐山、峨眉山的高速公路已于1999年开通。
主要成都新南门汽车站（旅游客运中心）以及石羊场车站乘车去乐山和峨嵋。
从高升桥、西门、北门汽车站（火车站旁）等汽车站也有班车去乐山、峨眉山，车程约2小时，车价约40元左右。
乐山与峨眉山市相距31公里，有高等级公路相通，每10分钟就有一班车。
乐山、峨嵋还有发往重庆、内江、自贡、宜宾和雅安高速公路客运专线。
从市中心区到附近区县均有高等级公路相通。
水运：
乐山位于岷江和大渡河交汇处，每天有数十次旅游班船至乐山大佛。
乐山港有通达宜宾、泸州、重庆的客轮。
二、项目选址优势分析
1.项目优势
1.1政策优势
峨眉市政府对于峨眉城市功能有四大定位，分别为：
服务业、制造业基地、生态旅游区、农业生产基地。
根据统计，峨眉山居住空间还未饱和，政府对房地产业的发展持积极支持态度。
而目前的规划方案是“东扩、西优、南退、北进”。
意思是：
1.东扩：
新城区向东扩张；2.西优：
城西因为无法进一步发展，因此在原有基础上进行优化升级；3.南退：
南面有适度的发展空间，且具备进一步优化可能；4.北进：
北面发展空间不大，因此下一步主要向城市中心靠近。
所以向东边扩张是政府目前的主要政策。
目前政府规划方案，是把东部发展成为大规模的住宅区。
该项目位于东部新区的核心地带，是未来发展的主要方向，有着强大的生命力和发展潜力，在政府政策的支持下，该区域将变成峨眉山市发展的重点区域。
1.2市场优势
峨眉市场是一个起步较晚的区域市场，2007年在以滨湖国际社区为代表的项目背景下开始集中放量，当年实现了127万平米的良好成绩；在08年地震后市场整体低迷的情况下，同比呈现42%的下滑；在09年三四线城市快速发展时期，创造出230万平米的历史最好成绩。
虽然在2010年由于政策调控等因素影响，出现了急速下降，呈现思念以来的历史新低，但是据我们的调查，峨眉2010年房价1月为3500/平米，而12月达到了4500/平米。
所以峨眉目前的房地产市场远远没有饱和，人均购买能力还很高。
而峨眉地区房价的上涨表明人们对住宅的需求量依旧很大，客户群很广，并没有因为2010年的政策影响到今年的房地产业。
1.3交通优势
该项目位于峨眉山市东部新区的核心地带，拥有着发达、高速、方便的交通条件，拥有铁路、公路、水运、航空交通线。
在项目东边2公里处是峨眉山客运中心和峨眉火车站，成雅高速连接了峨眉和成都，到成都仅需2个小时。
名山东路连接了市中心与该地区，便利的交通能迅速到达市中心。
1.4地理优势
该项目选址位于峨眉山市佛光东路与峨眉河之间，是东部新区的核心地带，环拥一河两公园，目的是打造一个以公园为主题的生态纯居住区域，体现人、建筑与环境的和谐共生。
项目内高达80%的绿化覆盖率与周围清静环境浑然一体，体现出峨眉山人合一的意境。
4.5公里滨河公园近在咫尺，一年四季万般风情尽收眼底，700亩水体公园与水亲密接触，纯自然生态公园信步到达，拥有独特的优势。
2.项目特色
乐河国际位于东部新区的核心地带,环拥一河两公园,是以公园为主题的生态纯居住区域,体现了人、建筑与环境和谐共生。
首家架空层建筑结构真正人车分流、独创下沉式庭院、形成了地下、地面到空中的三重立体景观体系，社区内丰富的植物群落，乔木、灌木高低错落，国际化的主题景观提升品质。
乐河国际以峨眉山的名义用建筑的语汇宣告乐活主张30万平米乐河国际花园社区，尊重峨眉山的深厚历史，传承峨眉山的文化底蕴，依照峨眉山雄伟绮丽的语汇，结合高低起伏的坡地形态，错落有致的规划建筑，因布局水平高差而形成丰富天际线，现代简约风格与新古典主义和谐相融，与峨眉山遥相呼应，自然的木、石料立面展现出深厚的内涵和沉稳的韵致，以建筑抒写山的恢宏，宣告峨眉乐活人居新主张。
以峨眉河的名义用4.5公里滨河公园谱写乐活乐章蜿蜒流淌的峨眉河，为这座城市提供母亲般的滋养，与峨眉山的俊秀挺拔之姿相辅相成，和谐共生。
乐河国际花园社区，雄踞峨眉河国际水岸第一排。
4.5公里滨河公园近在咫尺，一年四季万般风情尽收眼底，700亩水体公园与水亲密接触，纯自然生态公园信步到达，无与伦比的水域自然环境，缔造乐河国际与生俱来的水居气质，以环拥的景观环境，谱写峨眉新乐河生活乐章。
以峨眉树的名义用四大主题园林营造乐活趣味生态峨眉54%森林覆盖率，满目绿意源源不断为城市带来新鲜氧分，3700余种植被资源汇聚，犹如在天然植物园中诗意生活，乐河国际花园社区立体景观规划，高达80%的绿化覆盖率，社区种植上千株大树，以簇群的处理手法营造出多层次景观效果，同时通过常绿、落叶等不同树种散布形成一年四季风情各异的美景，四大国际主题园林景观，中式谢意，日式简练，英式自然，法式优雅，以原生自然的园林设计，营造峨眉生态乐活新生活。
以峨眉人的名义用细节规划创造乐活生活新标准热情、包容、奔放、懂得享受生活，身心健康，峨眉人自古以来就不缺少唯我乐活的生活态度和生活主张，只是从没有人把峨眉天生的乐活生活凝练总结出来，乐河国际花园社区，充分挖掘峨眉人忽略已久的乐活本质，打造峨眉第一个以乐活为主题的现代国际生活住区，通过细节的规划打破传统居住概念，让居家提升成为一种享受，为峨眉人创造天赋乐活的家园，成为乐河国际的生活标准.
主要技术经济指标
本项目主要基础参数指标
项目
指标
备注
1.占地面积
18600㎡
2.总建筑面积
44357
㎡
3.容积率
3.2
4.绿化率
60%
5.总户数
200
户
项目主要技术经济指标
项目融资前指标
项目总投资
11045万元
建设周期、施工周期
36个月/30个月
销售单价
电梯高层4600元/㎡
销售收入
20404万元
税前利润
9358.6071万元
所得税后利润
7018万元
成本利润率
23.27%
基准收益率（年）
8%
财务净现值
5761.1万元（税前）
静态投资回收期
29.02个月（税前）
2368.54万元（税后）
34.5个月（税后）
全投资内部收益率
（季度）
9.05％（税前）
动态投资回收期
30.07个月（税前）
5.27％（税后）
35.9个月（税后）
15.60％（税后）
15.86个月（税后）
由上表可知：
财务内部收益率（FIRR）
全部投资的财务内部收益率为：
所得税后：
5.27%；所得税前：
9.05%
可见项目税前、税后财务内部收益率均大于设定的基准季度收益率3%，项目风险较小。
财务净现值（FNPV）
本项目选取的你按基准收益率为8%，则季度基准收益率为2%，由此可计算得：
全部投资的财产净现值：
所得税后：
2368.54万元；所得税后：
5716.1万元
可见项目税前、税后财务净现值均大于零且较高，经济效益显著。
静态投资回收期（Pt）
全部投资静态投资回收期：
所得税后：
34.5个月；所得税前：
29.02个月
动态投资回收期（Pt’）
全部投资动态投资回收期：
所得税后：
35.9个月；所得税前：
30.07个月
项目静态、动态投资回收期均小于设定的项目建设周期36个月，所以风险较小。
本项目具有良好的经济效益，投资风险较小，对于乐河国际乃至整个峨眉山市的经济、社会发展都具有一定的推动作用，社会效益十分显著，因此本项目可行。
成本估算清单
序号
项目名称
计算基础
费率（单价）
价格（元）
一
1
土地使用权出让金
18600
720元/平米
13392000
2
土地出让契税
13392000
3%
401760
二
建安费用
（计算见附表）
55989179.68
三
前期费用
1
规划设计费
55989179.68
3%
1679675.39
2
设计招投标管理费
141213794
0.02
2824275.88
3
勘察费
2231157.1
0.50%
11155.7855
4
设计监理
97585.4
2%
1951.708
5
施工监理
55989178.68
1.40%
783848.5015
6
规划证费
55989179.68
0.60%
335935.0781
四
配套费用
1
住宅配套费用
44357
190元/平米
8427830
五
其他费用
1
管理费用
70053852.02
3%
2101615.561
2
销售推广费用
204042200
0.50%
1020211
3
不可预见费用
70053852.02
3%
2101615.561
六
营业税费
1
营业税
204042200
3%
6121266
2
城市维护税
6121266
7%
428488.62
3
教育附加税
6121266
4%
244850.64
4
印花税
204042200
0.05%
102021.1
5
交易管理费
204042200
0.50%
1020211
七
融资成本
（见附表）
69457417.1
合计
110456128.9
附表
融资成本清单
序号
项目名称
工程数量
单价（元/㎡）
价格（元）
1
前期工程费
1.1
方案设计费
44357
2.2
97585.4
1.2
水文地址勘察设计费
44357
3.6
159685.2
1.3
施工图设计费
44357
35
1552495
1.4
施工图图审费
44357
2.2
97585.4
1.5
基础设施设计费
1.5.1
市政工程设计费
44357
2.5
110892.5
1.5.2
电信设计费
44357
1
44357
1.5.3
有线电视宽带设计费
44357
0.4
17742.8
1.5.4
管煤/给水/给电工程设计费
44357
3.4
150813.8
1.6
施工用电供配电贴费
44357
1.2
53228.4
1.7
测绘定点费+灰线验费
44357
0.85
37703.45
1.8
晒图费
44357
0.5
22178.5
1.9
编标费及委托编制
标底费用
44357
3.2
141942.4
1.10
工程招标管理费
44357
0.42
18629.94
1.11
环保费/日照分析费
44357
0.5
22178.5
1.12
建筑地方高等教育费
44357
12
532284
1.13
人防费
44357
15
665355
1.14
商品房测绘费
44357
0.8
35485.6
1.15
散装水泥专项基金
墙改费
44357
10
443570
1.16
拆迁安置费
865
260
224900
1.17
拆迁管理费
865
5
4325
1.18
国土勘测费
865
2
1730
1.19
拆迁代办费
865
8
6920
2
建筑安装工程费
2.1
建安成本
44357
1250
55446250
2.2
监理工程招标费管
理费
44357
0.14
6209.98
2.3
土建工程监理费
44357
10
443570
2.4
土建工程质检费
44357
2.1
93149.7
3
基础设施建设费
3.1
市政工程建设费
44357
100
4435700
3.2
市政工程质检费
44357
1.5
66535.5
3.3
小区供电工程费
44357
22
975854
3.4
小区给水工程费
44357
15
665355
3.5
小区供气工程费
44357
14
620998
3.6
有线电视宽带工程费
44357
6
266142
3.7
小区路灯工程费
44357
10
443570
3.8
小区绿化费
44357
25
1108925
3.9
小区通讯通邮费
44357
10
443570
合计
69457417.1
一、基本预备费（费率取10%）
基本预备费=（设备及工器具购置费+建筑安装工程费用+工程建设其他费用）×基本预备费率=（0+55989179.68+0）×10%=5598917.968（元）
二、涨价预备费
建设前期年限—m=1年
建设期价格上涨指数—f=3%
建设期年份数—t=2
第一年完成项目总投资的60%，第二年完成项目全部投资的40%
PF=
It=55989179.68+5598917.968=61588097.65（元）
It1=61588097.65×60%=36952858.59（元）
PF1=36952858.59×
It2=61588097.65×40%=24635239.06（元）
PF2=24635239.06×
涨价预备费=
三、建设期利息
qj=（Pj-1+1/2Aj）×i
第一年贷款额4000万元，第二年贷款5000万元，第三年贷款2000万元，贷款年利率为6.65%。
q1=（0+4000÷2）×6.65%=133（万元）
q2=（4000+133+5000÷2）×6.65%=441.0945（万元）
q3=（4000+133+5000+441.0945+2000÷2）×6.65%=707.1773（万元）
q=q1+q2+q3=133+441.0945+707.1773=1281.2718（万元）
项目投资估算汇总表
附表1
序号
项目名称
估算价值
建安工程费用
设备购置
其他费用
合计
一
建设投资
65152808.19
65152808.19
1
建设投资静态部分
61588097.65
61588097.65
1.1
工程费用
55989179.68
55989179.68
1.2
工程建设其他费用
1.3
基本预备费（10%）
5598917.968
5598917.968
2
建设投资动态部分
2.1
涨价预备费
3564710.543
3564710.543
2.2
建设期利息
12812718
3.投资融资方案建议
本项目计划施工阶段为2011年-2013年。
拟分三阶段进行融资：
年份
资金来源
金额
年度融资金额
2011年
自有资金
1000万
4000万
银行贷款
工商银行
1000万
建设银行
500万
中国银行
800万
农行
700万
2012年
商品房预售
2300万
5000万
银行贷款
工商银行
500万
建设银行
800万
中国银行
800万
农业银行
600万
2013年
商品房预售
2000万
2000万
合计
11000万
全部资金现金流量表
税前
税后
内部收益率
9.05%
5.27%
净现值（年基准收益率8%，季度基准收益率2%）（万元）
5716.1
2368.54
投资回收期（月）
29.02
34.5
由上表可知：
财务内部收益率（FIRR）
全部投资的财务内部收益率为：
所得税后：
5.27%；所得税前：
9.05%
可见项目税前、税后财务内部收益率均大于设定的基准季度收益率3%，项目风险较小。
财务净现值（FNPV）
本项目选取的你按基准收益率为8%，则季度基准收益率为2%，由此可计算得：
全部投资的财产净现值：
所得税后：
2368.54万元；所得税后：
5716.1万元
可见项目税前、税后财务净现值均大于零且较高，经济效益显著。
静态投资回收期（Pt）
全部投资静态投资回收期：
所得税后：
34.5个月；所得税前：
29.02个月
动态投资回收期（Pt’）
全部投资动态投资回收期：
所得税后：
35.9个月；所得税前：
30.07个月
项目静态、动态投资回收期均小于设定的项目建设周期36个月，所以风险较小。
时间
项目
2011年
2012年
2013年
2014年
合计
1
2
3
4
1
2
3
4
1
2
3
4
1
2
3
4
一资金来源
5006
2510
2157
2500
1765
2056
1585
1460
1480
1697
1423
1478
1346
1778
1279
929
1.销售收入
0
0
1457
1500
1430
1756
1385
1460
1486
1697
1423
1478
1346
1778
1279
929
2.自有资金
2006
1010
200
500
335
300
200
0
3.银行借款
3000
1500
500
0
0
0
0
0
二．资金运作
5006
2505
1677.85
1035
789.875
694.375
551.938
6182.52
428.725
489.388
410.613
426.425
388.475
512.657
369.213
268.588
1.建设投资
5000
2500
1600
800
500
250
200
134
2经营成本
6
5
5
5
5
5
5
5
2
2
2
2
2
2
2
2
3.销售税及附加（5%）
0
0
72.85
75
71.5
87.5
69.25
73
74.3
84.85
71.15
73.9
67.3
88.9
63.95
46.45
4.所得税（25%）
0
0
0
155
213.375
351.875
277.688
312
352.425
402.538
337.463
350.525
319.175
421.775
303.2663
22
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