万科物业服务合同.docx
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万科物业服务合同
万科四季花城
物业服务合同
委托方（甲方）：
万科四季花城业主委员会
受托方（乙方）：
武汉市万科物业服务有限公司
物业服务合同
甲方：
万科四季花城业主委员会
业主委员会主任：
蔡华刚 身份证号码：
*******************
住所地：
万科四季花城 邮政编码：
430040
联系电话：
83934500
乙方：
武汉市万科物业服务有限公司
法定代表人：
向云
营业执照号：
420100000025003
资质等级：
贰级资质 证书编号：
鄂物管字第45号
住所地：
东西湖区吴家山金海峡科技工业园 邮政编码：
430040
联系电话：
83231100
根据《物业管理条例》及国家和地方相关法律、法规，甲、乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方委托乙方对 万科四季花城 提供物业服务事宜，订立本合同。
第一条 物业基本情况:
物业名称：
万科四季花城 ；物业类型：
多层、小高层、别墅住宅，商业 ；
坐落位置：
_武汉市东西湖区金山大道特18号
占地面积：
____27万______ 平方米；建筑面积：
_27万 平方米；
物业管理区域四至：
东至 环湖东路 ； 南至 金银湖南三街 ；
西至 金银湖东一街 ； 北至 环湖东路 。
（规划平面图见附件一，物业构成明细见附件二）。
第一章物业服务内容与服务标准
第二条 在物业管理区域内，乙方提供的物业服务包括以下内容：
1、物业共用部位的维修、养护和管理（物业共用部位明细见附件三）；
2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理（物业共用设施设备明细见附件三）；
3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；
4、公共绿化的养护和管理；
5、车辆停放服务；
6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；
7、装饰装修管理服务；
8、物业档案资料管理。
第三条 在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括以下事项：
1、 特约家政维修服务 ；
第四条 乙方提供的物业服务应达到约定的质量标准（物业服务质量标准见附件四）。
第五条 乙方服务内容不含业主专有部分的维修养护、家政服务以及业主车辆等特定财产的保管服务，但业主与乙方协商一致另有约定的除外。
第二章 合同时效
第六条本合同期限自 2012 年 10 月 1 日起至 2015 年 9 月 30日止。
如合同到期时同时具备以下两个条件，本合同继续有效：
A、甲乙双方共同同意继续履行本合同；
B、未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘乙方的决议并签订新的物业服务合同。
第七条 本合同任何一方依据法规及合同约定决定提前中止、解除本合同或合同到期不再续签的，均应当至少提前3个月书面通知对方。
第八条 本合同终止后，乙方应将物业服务用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交，并与甲方共同做好因物业服务而发生的相关债权债务的处理，包括物业服务费用的清算、乙方为物业服务而对外签订的各种协议的处理等；乙方为物业服务而对外签订的各种协议，由业主或业主重新选聘的物业服务企业自行与协议对方协商确定是否履行以及具体履行方式。
第三章权利与义务
第九条 甲方的权利和义务
1、监督乙方按照物业服务合同约定提供物业服务。
2、业主和物业使用人遵守物业管理相关法规及本物业管理区域的各项管理制度，履行管理规约、本合同约定的各项义务。
3、业主和物业使用人应根据本合同约定按时交纳物业服务费用；不按时交纳的业主委员会应当督促交纳，并配合和协助乙方按有关规定处理物业与业主的纠纷，对仍不缴纳物业服务费用的业主，可要求乙方停止对其提供物业服务（包括水电供给即代收代管服务）。
4、业主应按照相关规定交存、使用和续交专项维修资金，对专项维修资金的管理与使用享有监督权。
5、业主委员会应当监督管理规约的实施，并对业主、物业使用人违反管理规约的行为进行劝阻、制止。
6、业主、物业使用人应对物业维护保养、清洁卫生等工作提供通行和工作便利，如因不配合工作给乙方或他人造成损害的，应承担赔偿责任。
7、业主大会和业主委员会对损害他人合法权益的行为，应依照法律、法规以及管理规约要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。
8、业主需要占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地，及占用共用部位、共用设施设备的，应事先征得业主委员会和乙方的同意，并在约定期限内恢复原状，造成损失的，应承担相应的赔偿责任。
9、业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知并与物业服务企业签署装修管理服务协议，并不得违反相关法律法规、本物业装修管理规定及装饰装修禁止行为与注意事项。
10、甲方应按有关规定向乙方无偿提供能够直接投入使用的物业服务用房_约550 平方米（此处数据需先确认）。
第十条 乙方的权利和义务
1、根据有关法律、法规及本合同的约定提供物业服务，收取物业服务费用。
2、可以将本物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业或乙方内部专业部门，但不得将本区域内的全部物业服务委托给第三方。
3、有权依法制定本物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。
业主和物业使用人应共同遵守。
4、因维修物业或公共利益，乙方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得甲方同意，施工过程中尽可能减少对业主的影响，并在合理期限内恢复原状。
5、业主或物业使用人告知乙方需要装饰装修房屋时，乙方应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。
6、建立完善的物业管理档案资料并妥善保管和使用。
7、按法规要求向全体业主和物业使用人通报本物业管理区域内有关物业服务的重大事项，及时处理业主和物业使用人关于物业服务的投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督。
8、乙方应采取规劝、发出书面整改通知、上报政府主管部门、起诉等必要措施，制止业主、物业使用人违反本合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为。
9、依法使用物业专项维修资金进行物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。
10、物业服务用房属全体业主所有，乙方在本合同期限内无偿使用，未经业主同意不得改变其用途。
11、乙方聘请的外包方，应具有相应资质，选聘外包方应事先向全体业主进行公示。
第四章物业服务费用
第十一条 本物业管理区域物业服务收费实行包干制，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：
住 宅：
多层住宅物业：
2012年10月1日-2013年9月30日1.4元/平方米
2013年10月1日-2014年9月30日1.47元/平方米
2014年10月1日-2015年9月30日1.54元/平方米
小高层住宅物业：
2012年10月1日-2013年9月30日2.10元/平方米
2013年10月1日-2014年9月30日2.17元/平方米
2014年10月1日-2015年9月30日2.24元/平方米
别墅住宅物业：
2012年10月1日-2013年9月30日2.30元/平方米
2013年10月1日-2014年9月30日2.37元/平方米
2014年10月1日-2015年9月30日2.44元/平方米
商业及会所物业：
2012年10月1日-2013年9月30日4元/平方米
2013年10月1日-2014年9月30日4.07元/平方米
2014年10月1日-2015年9月30日4.14元/平方米
教育物业：
2012年10月1日-2013年9月30日1.86元/平方米
2013年10月1日-2014年9月30日1.93元/平方米
2014年10月1日-2015年9月30日2元/平方米
依法将住宅变更为其他用途的，根据变更后的物业性质的收费标准交纳物业服务费。
物业服务费由物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润构成。
物业服务成本主要用于以下开支：
1、 管理服务人员的工资、社会保险和福利费等；
2、 物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
3、 物业管理区域清洁卫生费用；
4、 物业管理区域绿化养护费用；
5、 物业管理区域秩序维护费用；
6、 办公费用；
7、 物业管理企业固定资产折旧；
8、 物业共用部位、共用设施设备等业主共有财产的保险费用及公众责任保险费用；
9、 经业主同意（具体比例依照相关法律法规规定）的其它费用。
乙方按照上述标准收取物业服务费，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。
第十二条 乙方可以根据物价上涨、服务成本上升等情况，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意方可提高物业服务费用的收费标准。
第十三条 物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应于每季_首月15_日前向乙方交纳当期的物业服务费，在下季首月15日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的 千分之五 向乙方支付违约金。
因物业买受人原因未按约定的交付时间办理交付手续的物业，其物业服务费由物业买受人自约定的交付之日起全额交纳。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。
业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。
业主转让物业时，应结清转让之前的物业服务费，否则，乙方有权依法追缴。
业主应按规定向供水、供电、燃气、信息、环卫等专业单位交纳水、电、燃气、信息、环卫等有关费用。
第五章物业的经营与管理
第十四条 本物业管理区域内的业主共有的停车位、物业共用部位、物业共用设施设备委托乙方经营。
第十五条停车位收费标准：
停车场收费按照下列方式收取：
车位性质
收费方式
车辆停泊服务费标准
停车场场地租赁费
私家所有权车库
按车库面积收取
无
无
公共配套（固定）车位
按车位收取
小车：
72元/月.辆
地上停车车场场地租赁费：
88元/月.辆（注：
固定车位为历史形成，不新增）
公共配套（共用）车位
按车辆类型收取
小车（蓝牌）：
72元/月.辆；
大车（黄牌）：
室外120元/月.辆；
地下车位：
60元/月.辆；
地上停车车场场地租赁费：
48元/月.辆（非固定车位）
地下停车场场地租赁费：
150元/月
机动临时停车位
按停放时间收费
白天（07:
00-19:
00）：
半小时以上2元;
4小时以上12小时以内4元
晚上（19:
00-7:
00）:
半小时以上3元;
4小时以上12小时以内6元
无
临时停车的，收费标准由乙方依据政策法规确定并向全体业主公示。
第十六条各类停车费交纳时间：
1、停车场场地租赁费交纳时间：
A、月租车位自车位租用人租用车位之日或合同约定的租用起始日开始交纳；
B、临时停车的，在每次结束停放时交纳。
2、车辆停泊服务费交纳时间：
A、由业主购置的车位，自开发商交付使用通知书约定的交付之日起交纳；
B、由开放商附送的车位，自签订约定的租用起始日开始交纳。
C、属于全体业主共有的车位，自签订约定的租用起始日开始交纳。
第十七条 停车场收费标准可根据物价上涨、服务成本上升及政府停车场收费政策的变化情况适时调整，收费标准调整后，车位租用人、车位所有权人或使用权人应按调整后的收费标准交纳相关费用。
第十八条 车位租用人应当与乙方签订车位租用协议（临时停车除外），车位所有权或使用权人应当与乙方签订车位服务协议，明确双方在车位使用及车位服务方面的权利义务。
如乙方接受委托提供车辆保管服务，收费标准由乙方确定并向全体业主公示，车位租用人或车位所有权人、使用权人须与乙方另行签订保管协议并支付保管费用。
第十九条 乙方接受委托为业主专有部分提供家政维修，收费项目与收费标准由乙方确定并向全体业主公示。
第二十条 业主共有物业经营收入及特约服务收入按下列约定分配：
1、业主共有车位（主要指利用共有道路或者其他场地改造而成的车位，下同）收入中的的车辆停泊服务费全部纳入本物业经营收入，。
2、业主共有车位收入中的停车场场地租赁费用全部归甲方所有由乙方托管。
其他公用部位、公用设备设施的经营需经业委会同意，所得收入乙方按照总收入的95%用于招商、经营及公共区域水电耗成本等开支，5%作为全体业主所得收益由乙方托管；
3、为业主专有部分提供的家政维修服务的收入，全部纳入本物业物业服务费，服务成本列入本物业物业服务成本。
4、业主共有物业经营收入委托武汉市万科物业服务有限公司设立专户代管，其收支情况，乙方每季度向甲方书面告知一次，甲方每半年在小区内向全体业主公示一次。
第六章违约责任
第二十一条 甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，致使乙方未达成本合同约定的服务质量标准，乙方不承担违约责任，造成乙方损失的，甲方、业主或物业使用人应给予乙方经济赔偿，如双方不能达成一致，乙方有权解除本合同。
第二十二条 乙方违反本合同约定，未达成本合同约定的服务质量标准，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方经业主大会依法表决通过，有权解除本合同，造成甲方经济损失的，乙方应给予经济赔偿。
但业主或物业使用人不得以甲方违反合同约定为由拒绝或主张减免缴纳物业服务费。
第二十三条 业主不批准乙方所编制的专项维修资金使用建议，或资金不够所引致的经济损失及法律责任，由业主承担。
业主批准后，因乙方责任未及时按专项资金使用方案实施的，所引致的经济损失及法律责任由乙方承担。
第二十四条 双方约定因为下列事由所导致之损害或导致乙方不能履行本合同约定义务的，乙方均不承担违约责任：
1、雷暴、台风、雪灾、地震、火灾、泥石流、洪水等不可抗力及非乙方能够控制的其它事由（包括但不限于政府行为或政策法规变动等所致之损害）。
2、本物业内发生治安或刑事案件（包括但不限于军事行为、武装冲突、暴动、抢劫、破坏、爆炸、火灾、盗窃等），但因乙方故意或违反本合同约定义务而直接导致的情况不在此限。
3、因物业本身固有瑕疵所致的一切相关损害、业主专有及专用部分的任何受损，但因乙方故意或违反本合同义务而直接导致的情况不在此限。
4、因甲方、业主、物业使用人或其他第三者故意或过失，或违反本合同、管理规约及其它物业管理规定、未经乙方同意擅自委托乙方工作人员提供服务所致的一切相关损害。
5、乙方曾向业主建议改善自用、共用及约定共用部分设施设备或改进管理措施，而业主未采纳所致之损害（包括但不限于高空抛物、违章装修、未及时维修或提供维修便利等）。
6、自业主迟延交纳物业服务费用至乙方收到欠付费用期间（如通过票据或托收支付物业服务费用的，则以乙方实际收到欠付费用日为收到欠付费用日）产生之任何损害。
7、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成的损失；非因乙方责任出现供水、供电、供气、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成的损失。
8、除上述各款外，其它不可归责于乙方的事由而导致的任何损失。
第七章 其他事项
第二十八条 业主与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。
第二十九条 业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，业主应承担连带责任。
第三十条 本合同中“平方米”均指建筑面积，以房产证登记的建筑面积为准，未取得房产证的，按以下文件及先后顺序确定：
1、测绘机构的实测面积
2、房屋买卖合同
3、法院判决等法律文书
第八章附则
第三十一条 本合同的附件为本合同的有效组成部分，与本合同具有同等法律效力。
第三十二条 本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同存在冲突的，以补充协议为准。
第三十三条 本合同及其附件、补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规执行，除非双方当事人另行约定的，其他标准（包括非法律规定的强制性标准、地方行业标准等）均不作为双方权利义务的依据。
第三十四条 本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，违约方不承担违约责任，双方应按有关法律规定及时协商处理。
第三十五条 本合同在履行中发生争议，双方可以通过协商和解、向有关行政部门依法申请调解，或向 武汉市东西湖区 人民法院提起诉讼，法律另有规定的除外。
第三十六条 双方的联络方式以其电话、传真、通信地址为准。
双方保证对所提供资料的真实性负责。
一方联络方式如有变更，应在变更后五日内以书面形式通知对方。
其中任何业主或物业使用人的联系方式为：
已办理房屋交付手续的业主，以本物业管理区域内已交付房屋为收件地址；未办理房屋交付手续的业主，则以买卖合同上载明的通信地址为联络地址；如果业主与乙方另有约定通信地址的，则以业主发出的最后一份通知约定为准。
第三十七条 本合同正本连同附件共 16 页，一式 肆份，甲乙双方及行政主管部门（备案）各执 壹 份，具有同等法律效力。
本合同自双方签字盖章之日起生效。
特别提示：
本合同双方在自愿、平等、协商一致的基础上签订，对涉及免除或者限制物业服务企业责任的条款，采用黑色、加粗、加大号字体、加下划线的方式特别提醒购房人（业主）注意，且提供合同的一方已向购房人（业主）作过特别沟通、说明及解释，购房人（业主）表示理解和同意。
甲方签章：
乙方签章：
代表人：
代表人：
年 月 日 年 月 日
附件：
一、规划平面图
二、物业构成明细
三、物业共用部位及共用设施设备明细
四、物业服务质量标准
五、公共收益管理办法
附件一：
规划平面图
注：
规划以实际情况为准。
附件二：
物业构成明细
物业构成明细
类 型
套（单元）数
小高层住宅
5个单元
多层住宅
205个单元
别 墅
67套
商业用房
85套
居民委员会用房
85.76M2，位于米兰苑G3-101房
物业管理用房
550M2
车 库
位于海丽达幼儿园旁，网球场底下
幼儿园
2200M2
会 所
1700M2
注：
以上物业构成的数量、状态等，以甲方实际移交给乙方的为准。
附件三：
物业共用部位及共用设施设备明细
物业共用部位及共用设施设备明细
共用部位
共用设施设备
序号
名称
序号
名称
1
房屋承重结构
1
绿地
2
房屋主体结构
2
道路
3
公共门厅
3
化粪池
4
公共走廊
4
污水井
5
公共楼梯间
5
雨水井
6
内天井
6
垃圾中转站
7
户外墙面
7
水泵
8
屋面
8
水箱
9
架空层
9
电梯
10
设备用房
10
信报箱
11
消防设施
12
公共照明设施
13
智能化设施
14
避雷设施
15
共用天线
16
共用停车位
17
发电机
注：
以上物业共用部位及共用设施设备的数量、状态等，以甲方实际移交给乙方的为准。
附件四：
物业服务质量标准
物业服务质量标准
一、物业共用部位的维修、养护和管理
1、根据房屋实际使用年限，每 年 检查1次房屋共用部位的使用状况，需要小修的及时组织修复；需要大、中修的及时编制维修计划和专项维修资金使用计划报告业主委员会，经业主委员会依法表决通过后组织维修。
2、建立完善的住宅装饰装修管理制度，装修前告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项，在物业公司有备案的装修，每日巡查 1 次装修施工现场。
3、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻制止，并报告有关政府主管部门。
二、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理
1、建立共用设施设备档案和设施设备巡查制度。
2、对共用设施设备定期组织巡查，需要小修的及时组织修复；需要大、中修或更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和专项维修资金使用计划报告业主委员会，经业主委员会依法表决通过后组织维修或者更新改造（依法应由专业部门负责的除外）。
3、在接到供水供电部门停水停电书面或电话通知后及时通过小区宣传栏或其它方式向客户发布通知（市政突发停水停电及设备突发故障除外）。
4、载人电梯24小时运行（突发性故障和维修保养期间除外），每月例行保养 2 次，电梯困人时接到通知后30分钟到达现场处理。
5、对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。
三、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通
1、 电梯轿厢每日拖洗 2 次；楼层电梯厅、多层楼道每日全面清扫拖洗 1 次；多层楼梯扶手每日擦拭 1 次；消防楼道每天全面清扫拖洗 1 次，公共区域桌椅清洁每日1 次，以上服务项目每天再至少巡视清扫1次，垃圾每天清运2次。
2、 2M以下墙面、门窗及其他公共设施每周清洁 1 次；路灯、楼道灯及2M以上墙面、门窗及其他公共设施每季清洁 1 次。
3、 小区主干道及广场、商业街、主出入口每日全面清扫 1 次并 2 小时至少巡视清扫1次，每 月 至少冲洗1次，局部污迹及时冲洗；地下车库每日巡视清扫 1 次；露天停车场每日巡视清扫 1 次。
各苑内及其他公共场地每天清扫1次，上午下午各巡视清扫1次，每半年至少冲洗1次。
4、 儿童娱乐设施、健身设施每日擦拭 1 次，垃圾桶和果皮箱每月清洗1次。
5、 蚊虫消杀：
__4__次/月（4月-9月），__1__次/月（10月-第二年3月）。
6、 下雨、下雪后，客户出行的主要道路及时清扫积水、积雪。
7、 共用雨、污水管道每 季度 疏通1次；雨、污水井每 月 检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每 月 检查1次，每 半年 清掏1次，发现异常及时清掏，天沟每年至少清理1次。
四、公共绿化的养护和管理
1、有专职人员实施绿化养护管理；
2、草坪生长良好，生长季节及时补栽补种，修剪整齐美观；
3、定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻；
4、乔木修剪至少___2_次/年；草坪修剪至少__5__次/年；灌木修剪至少__8__次/年；拔除杂草至少_2_次/年。
5、至少每 月 对绿化养护情况进行1次检查并记录。
6、针对不同的品种和季节进
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