房地产工程管理体系的建立与实施.docx

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房地产工程管理体系的建立与实施

房地产工程管理体系的建立与实施

第一讲：

房地产工程时间计划管理

1房地产时间管理的政策风险

2房地产企业进度计划的核心理念－经营进度

3房地产项目进度计划管理的操作原则－向关键工作要时间，向非关键工作要资源

4计划管理的概念：

什么是计划？

4.1《惠普POM》：

计划是部门之间沟通的工具。

4.2计划要点：

确定少数关键性指标，确保部门协调一致。

4.3《惠普执行力》：

计划是控制军队行进步伐的“鼓点”。

5房地产工程时间计划与现场施工进度的关系

5.1房地产工程时间计划比现场施工进度内涵更丰富；

5.2现场施工进度是房地产工程时间计划的实物体现；

5.3房地产工程时间计划管理评估因素多元化，现场施工进度控制更直观；

5.4影响现场进度的，往往不是承建单位，而是开发商自己。

6房地产工程时间计划的目的

6.1确保工程任务顺利完成

6.2保证跨专业、跨部门的信息整合、共享、畅通

6.3便于领导对开发过程进行监控与调整

7房地产工程时间计划智慧金钥匙

7.1计划的本质是工作开始前，思考如何做好它。

7.2避免过于乐观，尤其是在项目的初期，留有余地。

7.3计划是所有人的承诺，制定前应消除不同意见。

7.4经常召开协调和沟通会议，是统一思想的法宝。

7.5执行中保持项目计划的及时分发、一致、有效。

8房地产开发的特点分析

8.1运作周期长：

监控成本和监控难度高。

8.2外部接口多：

协调和可控性难度高。

8.3手工操作为主：

标准化和一致性差（分包体系、民工作业）。

8.4并行运作的单位多：

协调和计划控制的难度大（多个单位在项目现场）。

8.5产品不可逆：

前期造成的错误，到了后期难以改正，纠错的成本高。

9房地产工程时间计划管理体系的内容

9.1房地产工程时间计划管理体系的内容主要是在工程管理项目WBS基础上，细化活动内容、配置资源和时间，明确各部门的任务和责任，使项目得到有效监控。

9.2中海、万科的三级管理计划案例，详见链接。

9.3某地产集团时间控制计划的28个节点，详见链接。

10房地产工程时间进度控制实例

10.1房地产工程时间进度计划一般分解如下：

房地产项目开发的发展控制计划、工程实施控制计划、承建单位和甲供材料进场计划、承建单位和甲供材料招标计划、施工图出图计划。

10.2案例：

发展控制计划、工程实施控制计划、承建单位和甲供材料招标计划、施工图出图计划。

10.3通过这些计划，将参与工程建设的各个部门的工作有机地衔接在一起。

11房地产工程时间计划管理体系的现实意义：

沟通平台、监控平台、知识平台

12房地产项目开工之前编制三级管理计划的意义：

设置项目的基准计划。

13建立房地产工程时间计划管理体系的基础

14房地产工程时间计划管理的任务是什么？

14.1房地产工程计划管理的任务就是以营销为中心，将企业的发展战略、发展计划具体落实到开发项目工程实施阶段上来，各职能部门根据批准的计划，开展各项工作，并根据情况变化对计划进行动态控制，从而时刻保持工程管理的主动性。

14.2通俗地说，房地产工程时间计划就是把公司的经营计划转化为生产计划，从而指导生产。

15怎样编制房地产工程时间管理计划？

15.1房地产工程计划管理人员要清楚房地产的整个开发流程，并对营销、设计、施工及保修阶段的主要工作有所了解，要有一定的组织能力，能协调各业务的工作。

——通盘考虑的计划是好计划。

15.2编制房地产项目计划时要充分认识企业的资源状况，包括资金的准备及投入、项目班子的搭建及现有人员的安排、公司现已开发或正在开发的项目情况。

在认识到自身的资源情况下，考虑项目范围的划分，充分给足每项工作需要花费的时间，充分考虑实施时风险情况，编制出可行的各项计划。

——符合企业实际情况的计划是好计划。

15.3房地产工程计划管理人员要对市场上的工作方法进行研究，熟悉完成流程中的各项工作需要的时间，并对此时间内完成工作内容的深度有所了解，能够横向研究其它房地产公司开发项目所需时间、周期，注意收集有关项目开发、项目操作等方面的资料，以便利用。

特别是新到一个地区进行项目开发，一定要了解当地的情况。

——符合市场规律的计划是好计划。

15.4计划编制要分层次，谁干的工作谁编计划。

——能够操作执行的计划是好计划。

16如何测算房地产工程工期？

16.1房地产标准工期测算案例

17保证房地产工程进度的正确途径：

一是提前安排工作；二是抢工序搭接的时间。

18如何判断现场存在工程进度问题？

人、机、料。

19如何有效执行工程时间计划？

19.1目标统一的甲方工程时间计划管理体系

19.2组织保障

19.3团队执行力

19.4资源支持

19.5技术支持

第二讲：

房地产工程质量管理

1房地产质量管理的核心理念－产品质量

1.1兼顾工艺质量、客户需求和企业能力，才是房地产企业产品质量控制的最佳选择。

1.2房地产企业要开发符合客户产品质量标准的建筑产品，在现阶段而言，我认为要从建筑产品人性化功能开发（业主使用人性化、物业管理人性化、施工建造人性化）、建筑产品高新技术应用和建筑产品质量缺陷维修三个方面努力。

2衡量产品质量成功与否的指标：

客户满意度

2.1客户对开发商质量与服务满意的四重境界：

一次购买满意—重复购买－推荐朋友购买－以开发商物业为荣。

2.2衡量工程质量的具体指标

3房地产项目质量管理与控制思路

3.1工程项目基本保证质量

3.2客户关注质量

3.3优秀的产品质量

4房地产工程质量通病防治措施（客户关注质量）

4.1业主工程质量投诉热点分析

4.2某公司分析出现工程质量通病的原因分析

4.3他山之石可以攻玉

4.3.1铝合金门窗质量控制

4.3.2民用建筑防水体系

4.3.3筑与抹灰质量控制

5如何实现产品质量－房地产企业质量管理境界

5.1设计质量是产品质量的先天之本

5.1.1既然房地产企业的工程质量标准不仅仅是工程施工质量标准，而且要保证工程的功能性质量，那么这就要求我们事先必须把客户需求研究清楚，根据客户的需求，先把产品设计好，然后安排施工建造。

5.1.2产品设计天生的就有缺陷，后期再补救也代价惨重。

5.1.3客户产品质量标准案例分析。

5.1.4近阶段，房地产产品质量在于设计创新。

5.2怎样选好让客户满意的材料与部品

5.2.1好的材料应该是在满足设计图纸以及国家的质量要求外，还能够满足产品的定位要求，营销策划的要求。

5.2.2一种材料在某个楼盘是好材料，客户满意度很高，在另一个楼盘可能就不是好材料了，符合客户市场的材料是好材料。

5.2.3如何做好产品的选材用料，我们要从产品定位、建筑技术市场资源、设计要求、国家地方有关规定等方面来综合考虑。

5.3人性化设计与精湛工艺的完美结合

6引进工程质量保险或担保制度——风险转嫁

房地产工程管理实战讲座案例锦集

房地产工程管理全程策划书案例

房地产工程管理通用工作内容汇总（深圳为例）

1合约、预算工作内容

1.1工程合约管理

1.1.1工程分判合同管理

1.1.1.1工程分判范围的划分及其相互关系

1.1.1.2编制项目整体施工招标方案及计划

1.1.1.3对投标单位、工程监理和工程造价咨询单位资格审查

1.1.1.4组织工程的招标工作及评标定标工作

1.1.1.5组织工程监理和工程造价咨询委托单位的招标工作

1.1.1.6对合同文件进行交底和解释

1.1.1.7办理工程保险和保险索赔事宜

1.1.1.8检查监督分判合同执行情况，建立承建商履约情况记录

1.1.2物资分包合同管理

1.1.2.1编制甲供物资采购进度计划

1.1.2.2组织工程物资的招标工作及评标定标工作

1.1.2.3提供装修材料和其它需送样报审物资的样品

1.1.2.4工程维修备用物资的移交及工程剩余物资处理工作

1.1.2.5工程物资的统计工作

1.1.2.6乙供物资的询价工作

1.1.2.7检查监督采购合同的执行情况，建立供应商的履约情况记录

1.1.3设计单位招标及合同管理

1.1.3.1设计单位资格审查的管理工作

1.1.3.2组织设计项目招标及评标定标工作

1.1.3.3检查监督设计合同执行情况，建立设计单位履约情况记录

1.2建筑安装成本控制与管理

1.2.1立项阶段

1.2.1.1编制项目建安成本估算

1.2.1.2编制分部分项工程成本估算

1.2.2设计阶段

1.2.2.1编制项目建安成本概算

1.2.3发包阶段

1.2.3.1编制项目工程量清单

1.2.3.2商务标评比

1.2.4施工阶段

1.2.4.1编制项目建安成本预算

1.2.4.2编制项目资金投入计划明细

1.2.4.3审核工程进度款、补充预算

1.2.4.4建安成本动态评估

1.2.5竣工阶段

1.2.5.1工程竣工结算

1.2.5.2审核保固金的支付

1.3建筑市场信息管理

1.3.1掌握市场上主要机电设备和建筑材料的价格和供求情况，建立相应数据库，对各类建筑安装成本数据进行统计、对比、分析，比较系统地掌握建筑安装成本的市场水平；

1.3.2了解在深各施工单位的资质情况、施工业绩、报价水平及任务饱满情况；

1.3.3了解在深各设计单位的工作状况、设计业绩、报价水平及任务饱满情况

1.4其它工作项目

1.4.1“三算单”的办理

1.4.2合约、预算项目后评估

1.4.3估政府职能部门要求或领导安排的其它事情

1.5.规划设计、工程技术管理内容

1.5.1建筑设计管理

1.5.1.1建筑设计出图计划

1.5.1.2设计全程跟踪管理

1.5.1.3设计变更管理

1.5.1.4组织建筑设计招标及评标定标工作

1.5.1.5施工中的设计配合

1.5.1.6建筑材料选型

1.5.2装饰设计管理

1.5.2.1装饰设计出图计划

1.5.2.2设计全程跟踪管理

1.5.2.3设计变更管理

1.5.2.4组织建筑设计招标及评标定标工作

1.5.2.5施工中的设计配合

1.5.2.6装饰材料选型

1.5.3景观设计管理

1.5.3.1景观设计出图计划

1.5.3.2设计全程跟踪管理

1.5.3.3设计变更管理

1.5.3.4组织建筑设计招标及评标定标工作

1.5.3.5施工中的设计配合

1.5.3.6景观材料选型

1.5.4工程技术管理

1.5.4.1项目工程可行性分析

1.5.4.2项目周边工程环境调查（包括市政管网、水电接驳）

1.5.4.3项目工程进度控制性时间确定

1.5.4.4项目工程重点与难点分析

1.5.4.5工程各分部分项工程技术研究

1.5.4.6工程选材用料标准的制订

1.5.4.7合同技术措施的拟定与技术标评审

1.5.4.8工程选材用料、优化工程技术方案

1.5.4.9工程技术交底

1.5.4.10现场工程技术支持

1.5.4.11现场工程质量与安全的监督检查

1.5.4.12工程维修技术支持、工程维修总结及反馈

1.5.4.13工程档案管理及档案验收

1.5.5规划设计、工程技术信息管理

1.5.5.1考察新楼盘并编制考察报告

1.5.5.2建筑、环境、景观、工程技术专题研究报告

1.5.6其它工作项目

1.5.6.1配合建筑、环境、景观、工程技术报建工作

1.5.6.2建筑、环境、景观、工程技术项目后评估

2开发报建内容

2.1国土局报建

2.1.1办理土地转让手续、核实地价

2.1.2规划、建筑方案报建

2.1.3初步设计报建

2.1.4施工图报建

2.1.5规划查丈、规划验收

2.2建设局报建

2.2.1工程招投标或直接发包

2.2.2基坑支护方案备案

2.2.3桩基提前施工许可证

2.2.4施工合同备案

2.2.5墙体材料使用手续

2.2.6施工许可证办理

2.2.7燃气工程验收

2.2.8项目竣工验收

2.3计划局报建

2.3.1计划立项

2.3.2固定资产投资许可证

2.4消防局报建

2.4.1方案报建

2.4.2扩初报建

2.4.3施工图报建

2.4.4消防工程竣工验收

2.5环保局报建

2.5.1项目环境影响审批，提出环境评估报告

2.5.2环保验收（包括发电机机房噪音单项验收、排污验收、排烟与隔油验收）

2.6城管办报建

2.6.1占用绿化及人行道的审批

2.6.2开路口审批

2.6.3营销广告审批

2.7民防办报建

2.7.1人防方案审批

2.7.2初步设计审批

2.7.3人防竣工验收

2.8技术监督局

2.8.1电梯报装

2.8.2电梯验收

2.9物业正常运作手续办理

2.9.1办理临时用水、用电手续

2.9.2临时用水转正式用水

2.9.3临时用水转正式用电

2.9.4燃气开通

2.9.5闭路电视开通

2.9.6电话开通

2.9.7网络开通

2.9.8智能化开通

3现场项目管理内容

3.1进度计划管理

3.1.1甲方计划

3.1.1.1项目发展计划

3.1.1.2工程进度控制总计划、总计划评审记录、总计划调整

3.1.1.3施工图交付计划及调整情况

3.1.1.4承建商进场计划及调整情况

3.1.1.5甲供材料进场计划及调整情况

3.1.1.6样板确认计划及调整情况

3.1.1.7施工过程控制计划

3.1.1.8施工总进度计划报表及评审意见

3.1.1.9施工月进度计划及评审意见

3.1.1.10施工周进度计划及评审意见

3.1.1.11延长工期报审表或报告

3.2现场工程技术管理

3.2.1图纸管理

3.2.1.1图纸清单

3.2.1.2图纸会审记录

3.2.2设计变更管理

3.2.2.1设计变更清单

3.2.2.2各专业设计变更

3.2.3施工组织设计

3.2.3.1施工组织设计清单

3.2.3.2施工组织设计报审表

3.2.3.3施工组织设计原件

3.2.4测量资料

3.2.4.1基准点座标

3.2.4.2测量报验资料

3.2.4.3沉降及变形观测记录

3.2.5技术交底

3.3工程质量管理

3.3.1工程质量控制重点与难点以及控制方法

3.3.2样板确认单

3.3.3现场巡视记录及封闭情况

3.3.4公司检查记录及封闭情况

3.3.5其它检查记录及封闭情况

3.3.6竣工之前全面质量检查记录及封闭情况

3.3.7工程质量问题调查、处理

3.4合同管理

3.4.1合同文本

3.4.1.1合同清单

3.4.1.2施工合同

3.4.1.3监理合同

3.4.1.4甲供材料合同

3.4.1.5工程委托书

3.4.2合同交底记录

3.4.3合同附件清单（比如：

投标技术标）

3.5工程成本管理

3.5.1进度款支付

3.5.1.1承建商进度款申请审批表

3.5.1.2承建商进度款申请书

3.5.1.3补充预算

3.5.1.4奖励、罚款通知单

3.5.1.5甲供材料扣款

3.5.1.6工程往来其它扣款单

3.5.1.7乙供材料认质认价

3.5.2现场签证管理

3.5.2.1现场签证原始资料

3.5.3工程结算

3.5.3.1甲供材料、设备结算

3.5.3.2工程计算书

3.6甲供材料与材料供应商管理

3.6.1甲供材料需求计划管理

3.6.1.1承建商材料需求计划

3.6.1.2材料月度使用计划汇总表

3.6.2材料管理

3.6.2.1材料样品清单

3.6.2.2材料进场验收记录

3.6.2.3材料进货台帐

3.6.2.4材料移交记录

3.6.3材料供应商来文

3.6.4发文材料供应商

3.7监理工作管理

3.7.1监理配合指引

3.7.2总监理工程师任命通知书

3.7.3监理机构构架、监理人员登记表、人员更换审批

3.7.4监理规划及审核意见

3.7.5监理细则及审核意见

3.7.6监理月报及审核意见

3.7.7安全检查记录

3.7.8监理工作质量检查表

3.7.9监理工程师通知单

3.7.10发文监理机构

3.8承建商工作管理

3.8.1施工单位资格报审表

3.8.2工程配合指引

3.8.3开工报告

3.8.4场地移交记录（重点）

3.8.5材料检验

3.8.6隐蔽验收记录

3.8.7混凝土浇灌令

3.8.8外架拆除令

3.8.9分部工程中间验收报告

3.8.10专项工程及工程验收报告

3.8.11工程移交资料

3.8.12承建商来文

3.8.13发文承建商

4物业移交工作

4.1设备移交

4.1.1变配电工程

4.1.2水泵房

4.1.3消防中心

4.1.4空调系统

4.1.5智能化系统

4.2土建移交

4.2.1土建

4.2.2室外园林

5监理机构管理内容（暂略）

6施工单位管理内容（暂略）

百锐花园项目防水保温体系设计方案（深圳案例）

防水工程是保证建筑物及构筑物的结构不受水的侵蚀，内部空间不受水危害的一项分部工程，在建筑工程中占有重要地位，防水工程质量的好坏，直接影响到建筑物和构筑物的寿命，影响到人们正常、舒适的起居环境。

一栋建筑物没有高质量的防水工程就不能保证其正常功能的实现。

建筑防水工程是一项系统工程，它涉及设计、施工、材料、管理等各个方面，建筑防水工程的任务则是综合上述各方面的因素，进行可靠、耐久、合理、经济的设计，选择符合要求的高性能的材料，精心组织施工，实现防水工程的高质量，满足建筑物的防水耐用年限，取得良好的综合效益。

百锐花园项目是我公司发展的的第二个项目，防水工程一定要认真设计、精心施工、严格管理,确保百锐花园项目的防水效果，达到《百锐花园发展报告》中提出的防渗漏目标，即：

屋面防水、卫生间防水质量目标100％不漏，门窗、管根防水质量目标98％不漏，外墙及螺栓孔洞渗漏点10处（注：

防渗漏目标百分率及渗漏点数，按经历一个雨季的渗漏点进行统计。

）

第一节防水设计要求

1.防水设计的原则：

可靠性设计；按级设防；防排结合；脱离分仓；刚柔结合；多道设防；复合防水；节点密封；加强保护；充分考虑施工因素。

2.防水设计应考虑的因素

2.1建筑物的性质、重要程度、结构特点、使用功能、地区环境、使用年限

2.2根据上述因素，设置合理的构造层次、选用相适应的防水材料

2.3设计可靠的节点，提出切实可行的技术措施，使设计作到可靠、耐久、合理、经济的要求。

3.防水层的要求

3.1有克服结构变形、温差变形影响的能力

3.2抵御阳光、紫外线、臭氧等造成的老化及风雨的冲刷。

3.3承受酸、碱、盐等化学介质的侵蚀和动水压等的作用。

4.建筑防水设计的几个部位

4.1屋面防水

4.2墙面防水

4.3卫生间墙及地面防水

4.4地下室防水

4.5游泳池防水

4.6生活水池、消防水池的防水

第二节屋面防水设计

1.百锐花园屋面防水等级

百锐花园项目屋面的防水等级按《广东省建筑防水工程技术规程》的标准定为Ⅱ级（防水耐用年限为15年，屋面防水工程主要考虑：

1.1采用按抗裂设计的整体现浇砼屋面的自防水结构；

1.2设置柔性防水层；

1.3屋面放坡，及时排放雨水，坡度为２％；

1.4注意穿墙、板管线及防水层收口节点的处理。

2.百锐花园屋面防水做法

2.110厚地砖，3～5厚水泥砂浆铺贴。

2.2素撒水泥面（洒适量清水）

2.325厚1：

3干硬性水泥砂浆结合层

2.440厚C20细石混凝土，内配Φ4@150双向钢筋网，分缝@2000，内填密封油膏

2.560厚（最薄处）1：

8水泥陶粒保温找坡层，坡度2%

2.620厚；2.5水泥砂浆保护层

2.7911聚氨脂防水涂膜2MM厚

2.8现浇钢筋混凝土板，初凝前原浆收光

3.百锐花园架空层防水露天部分做法

作法基本同一般屋面工程，区别是在种植土下面设置60mm厚的卵石并加盖土工布的滤水层，滤水层中设置排水管，把种植土中的自由水排放到雨水管系统，有利于屋面防水及植物生长。

具体做法如下：

3.1植被（路面铺装部分见园建施工图做法）

3.2种植土，厚度根据苗木而不同；同时根据园建施工图，做好与室内部分的衔接；

3.3土工布一道；

3.4填60mm厚卵石滤水层，适量布置PVC排水管；

3.5铺大阶砖一层20mm厚

3.620厚1：

3干硬性水泥砂浆结合层

3.740厚C20细石混凝土，内配Φ4@150双向钢筋网，分缝@2000，内填密封油膏

3.860厚（最薄处）1：

8水泥陶粒保温找坡层，坡度2%

3.920厚；2.5水泥砂浆保护层

3.10911聚氨脂防水涂膜2MM厚

3.11现浇钢筋混凝土板，初凝前原浆收光

4.百锐花园架空层防水室内部分做法

4.110厚地砖，3-5厚水泥砂浆铺贴

4.2素撒水泥面（洒适量清水）

4.320厚1：

3干硬性水泥砂浆结合层

4.420厚1：

2.5水泥砂浆保护层

4.5911聚氨脂防水涂膜2MM厚（此防水层与露天部分防水层同时施工，连为一体。

）

4.6现浇钢筋混凝土板，初凝前原浆收光

5.空中花园防水做法

5.1铺装部分

5.1.110厚浅色地砖，3-5厚水泥砂浆铺贴

5.1.2素撒水泥面（洒适量清水）

5.1.325厚1：

3干硬性水泥砂浆结合层（因建筑做法需要适当提高标高，可以适当加厚此层。

）

5.1.41：

8水泥陶粒垫高找平（如建筑做法需要提高较大标高，采用水泥陶粒垫高找平。

）

5.1.520厚1：

2.5水泥砂浆保护层

5.1.6911聚氨脂防水涂膜2mm厚

5.1.7现浇钢筋混凝土板，初凝前原浆收光

5.2花池部分

5.2.1种植土，厚度根据苗木而不同

5.2.2土工布一道

5.2.3填60mm厚卵石滤水层，适量布置PVC排水管

5.2.4铺大阶砖一层20mm厚

5.2.520厚1：

2.5水泥砂浆保护层

5.2.6911聚氨脂防水涂膜2mm厚

5.2.7现浇钢筋混凝土板，初凝前原浆收光

6.屋面防水节点要求

6.1屋面雨水口处，设置一个500×500mm排水漏斗，并配置镀锌雨水篦子，详见

6.2女儿墙泛水处，离屋面结构面500mm处，设置挡雨檐，突出墙面60mm，防水材料必须做到挡水檐下收口，见下面详图。

6.3凡屋面或空中花园或架空层，与室内共用的墙体，下部浇注与墙同宽、高500的C15防水混凝土坎。

第三节外墙防水设计

1.外门窗防水

外门窗渗漏是许多工程存在问题，其主要原因之一是门窗本身防水性能差，特别是窗户周边塞缝防水性能差，针对这种情况，制定如下其主要设计控制要点，确保达到公司的防水要求。

1.1门窗设计性能指标要求

门窗的用料要通过计算确定是否具备足够的强度以保证抗风压及密封性能。

具体指标要求如下：

抗风压强度：

12层（含12层）以下抗风压强度≥2500Pa；12层－22层≥3000Pa；23层以上≥3500Pa。

抗渗要求：

门窗的雨水渗透性能为

级，即∆Ｐ≥500Pa。

此标准比国家标准提高2个级别。

为达到以上要求，需结合外立面进行窗型专项设计和计算，选择合适的型材并通过试验确定。

1.2节点设计要求

1.2.1上框料要有滴水线条，下方框料要有排水槽。

平开窗框料必须为高低脚形式，方便塞缝，延长水路、从而保证塞缝质量。

1.2.2采用优质配件，包括执手、锁、铰链、铆钉等，保证节点质量。

1.2.3玻璃与