房地产工程管理体系的建立与实施.docx

1、房地产工程管理体系的建立与实施房地产工程管理体系的建立与实施第一讲：房地产工程时间计划管理1 房地产时间管理的政策风险2 房地产企业进度计划的核心理念经营进度3 房地产项目进度计划管理的操作原则向关键工作要时间，向非关键工作要资源4 计划管理的概念：什么是计划？4.1 惠普POM：计划是部门之间沟通的工具。4.2 计划要点：确定少数关键性指标，确保部门协调一致。4.3 惠普执行力：计划是控制军队行进步伐的“鼓点”。5 房地产工程时间计划与现场施工进度的关系 5.1 房地产工程时间计划比现场施工进度内涵更丰富；5.2 现场施工进度是房地产工程时间计划的实物体现；5.3 房地产工程时间计划管理评估

2、因素多元化，现场施工进度控制更直观；5.4 影响现场进度的，往往不是承建单位，而是开发商自己。6 房地产工程时间计划的目的 6.1 确保工程任务顺利完成6.2 保证跨专业、跨部门的信息整合、共享、畅通6.3 便于领导对开发过程进行监控与调整7 房地产工程时间计划智慧金钥匙 7.1 计划的本质是工作开始前，思考如何做好它。7.2 避免过于乐观，尤其是在项目的初期，留有余地。7.3 计划是所有人的承诺，制定前应消除不同意见。7.4 经常召开协调和沟通会议，是统一思想的法宝。7.5 执行中保持项目计划的及时分发、一致、有效。8 房地产开发的特点分析8.1 运作周期长：监控成本和监控难度高。8.2 外

3、部接口多：协调和可控性难度高。8.3 手工操作为主：标准化和一致性差（分包体系、民工作业）。8.4 并行运作的单位多：协调和计划控制的难度大（多个单位在项目现场）。8.5 产品不可逆：前期造成的错误，到了后期难以改正，纠错的成本高。9 房地产工程时间计划管理体系的内容 9.1 房地产工程时间计划管理体系的内容主要是在工程管理项目WBS基础上，细化活动内容、配置资源和时间，明确各部门的任务和责任，使项目得到有效监控。9.2 中海、万科的三级管理计划案例，详见链接。9.3 某地产集团时间控制计划的28个节点，详见链接。10 房地产工程时间进度控制实例 10.1 房地产工程时间进度计划一般分解如下：

4、房地产项目开发的发展控制计划、工程实施控制计划、承建单位和甲供材料进场计划、承建单位和甲供材料招标计划、施工图出图计划。10.2 案例：发展控制计划、工程实施控制计划、承建单位和甲供材料招标计划、施工图出图计划。10.3 通过这些计划，将参与工程建设的各个部门的工作有机地衔接在一起。11 房地产工程时间计划管理体系的现实意义：沟通平台、监控平台、知识平台12 房地产项目开工之前编制三级管理计划的意义：设置项目的基准计划。13 建立房地产工程时间计划管理体系的基础 14 房地产工程时间计划管理的任务是什么？ 14.1 房地产工程计划管理的任务就是以营销为中心，将企业的发展战略、发展计划具体落实到

5、开发项目工程实施阶段上来，各职能部门根据批准的计划，开展各项工作，并根据情况变化对计划进行动态控制，从而时刻保持工程管理的主动性。14.2 通俗地说，房地产工程时间计划就是把公司的经营计划转化为生产计划，从而指导生产。15 怎样编制房地产工程时间管理计划？ 15.1 房地产工程计划管理人员要清楚房地产的整个开发流程，并对营销、设计、施工及保修阶段的主要工作有所了解，要有一定的组织能力，能协调各业务的工作。通盘考虑的计划是好计划。15.2 编制房地产项目计划时要充分认识企业的资源状况，包括资金的准备及投入、项目班子的搭建及现有人员的安排、公司现已开发或正在开发的项目情况。在认识到自身的资源情况下

6、，考虑项目范围的划分，充分给足每项工作需要花费的时间，充分考虑实施时风险情况，编制出可行的各项计划。符合企业实际情况的计划是好计划。15.3 房地产工程计划管理人员要对市场上的工作方法进行研究，熟悉完成流程中的各项工作需要的时间，并对此时间内完成工作内容的深度有所了解，能够横向研究其它房地产公司开发项目所需时间、周期，注意收集有关项目开发、项目操作等方面的资料，以便利用。特别是新到一个地区进行项目开发，一定要了解当地的情况。符合市场规律的计划是好计划。 15.4 计划编制要分层次，谁干的工作谁编计划。 能够操作执行的计划是好计划。 16 如何测算房地产工程工期？ 16.1 房地产标准工期测算案

7、例17 保证房地产工程进度的正确途径：一是提前安排工作；二是抢工序搭接的时间。18 如何判断现场存在工程进度问题？ 人、机、料。19 如何有效执行工程时间计划？19.1 目标统一的甲方工程时间计划管理体系19.2 组织保障19.3 团队执行力19.4 资源支持19.5 技术支持第二讲：房地产工程质量管理1 房地产质量管理的核心理念产品质量1.1 兼顾工艺质量、客户需求和企业能力，才是房地产企业产品质量控制的最佳选择。1.2 房地产企业要开发符合客户产品质量标准的建筑产品，在现阶段而言，我认为要从建筑产品人性化功能开发（业主使用人性化、物业管理人性化、施工建造人性化） 、建筑产品高新技术应用和建

8、筑产品质量缺陷维修三个方面努力。2 衡量产品质量成功与否的指标：客户满意度2.1 客户对开发商质量与服务满意的四重境界：一次购买满意重复购买推荐朋友购买以开发商物业为荣。2.2 衡量工程质量的具体指标3 房地产项目质量管理与控制思路3.1 工程项目基本保证质量3.2 客户关注质量3.3 优秀的产品质量4 房地产工程质量通病防治措施（客户关注质量）4.1 业主工程质量投诉热点分析4.2 某公司分析出现工程质量通病的原因分析4.3 他山之石可以攻玉4.3.1 铝合金门窗质量控制4.3.2 民用建筑防水体系4.3.3 筑与抹灰质量控制5 如何实现产品质量房地产企业质量管理境界5.1 设计质量是产品质

9、量的先天之本5.1.1 既然房地产企业的工程质量标准不仅仅是工程施工质量标准，而且要保证工程的功能性质量，那么这就要求我们事先必须把客户需求研究清楚，根据客户的需求，先把产品设计好，然后安排施工建造。5.1.2 产品设计天生的就有缺陷，后期再补救也代价惨重 。5.1.3 客户产品质量标准案例分析。5.1.4 近阶段，房地产产品质量在于设计创新。5.2 怎样选好让客户满意的材料与部品5.2.1 好的材料应该是在满足设计图纸以及国家的质量要求外，还能够满足产品的定位要求，营销策划的要求。5.2.2 一种材料在某个楼盘是好材料，客户满意度很高，在另一个楼盘可能就不是好材料了，符合客户市场的材料是好材

10、料。5.2.3 如何做好产品的选材用料，我们要从产品定位、建筑技术市场资源、设计要求、国家地方有关规定等方面来综合考虑。5.3 人性化设计与精湛工艺的完美结合6 引进工程质量保险或担保制度风险转嫁房地产工程管理实战讲座案例锦集房地产工程管理全程策划书案例房地产工程管理通用工作内容汇总（深圳为例）1 合约、预算工作内容1.1工程合约管理1.1.1工程分判合同管理1.1.1.1工程分判范围的划分及其相互关系1.1.1.2编制项目整体施工招标方案及计划1.1.1.3对投标单位、工程监理和工程造价咨询单位资格审查1.1.1.4组织工程的招标工作及评标定标工作1.1.1.5组织工程监理和工程造价咨询委托

11、单位的招标工作1.1.1.6对合同文件进行交底和解释1.1.1.7办理工程保险和保险索赔事宜1.1.1.8检查监督分判合同执行情况，建立承建商履约情况记录1.1.2物资分包合同管理1.1.2.1编制甲供物资采购进度计划1.1.2.2组织工程物资的招标工作及评标定标工作1.1.2.3提供装修材料和其它需送样报审物资的样品1.1.2.4工程维修备用物资的移交及工程剩余物资处理工作1.1.2.5工程物资的统计工作1.1.2.6乙供物资的询价工作1.1.2.7检查监督采购合同的执行情况，建立供应商的履约情况记录1.1.3设计单位招标及合同管理 1.1.3.1设计单位资格审查的管理工作1.1.3.2组织

12、设计项目招标及评标定标工作1.1.3.3检查监督设计合同执行情况，建立设计单位履约情况记录1.2建筑安装成本控制与管理1.2.1立项阶段1.2.1.1编制项目建安成本估算1.2.1.2编制分部分项工程成本估算1.2.2设计阶段1.2.2.1编制项目建安成本概算1.2.3发包阶段1.2.3.1编制项目工程量清单1.2.3.2商务标评比1.2.4施工阶段1.2.4.1编制项目建安成本预算1.2.4.2编制项目资金投入计划明细1.2.4.3审核工程进度款、补充预算1.2.4.4建安成本动态评估1.2.5竣工阶段1.2.5.1工程竣工结算1.2.5.2审核保固金的支付1.3 建筑市场信息管理1.3.1

13、掌握市场上主要机电设备和建筑材料的价格和供求情况，建立相应数据库，对各类建筑安装成本数据进行统计、对比、分析，比较系统地掌握建筑安装成本的市场水平；1.3.2了解在深各施工单位的资质情况、施工业绩、报价水平及任务饱满情况；1.3.3了解在深各设计单位的工作状况、设计业绩、报价水平及任务饱满情况1.4其它工作项目1.4.1“三算单”的办理1.4.2合约、预算项目后评估1.4.3估政府职能部门要求或领导安排的其它事情1.5.规划设计、工程技术管理内容1.5.1建筑设计管理1.5.1.1建筑设计出图计划1.5.1.2设计全程跟踪管理1.5.1.3设计变更管理1.5.1.4组织建筑设计招标及评标定标工

14、作1.5.1.5施工中的设计配合1.5.1.6建筑材料选型1.5.2装饰设计管理 1.5.2.1装饰设计出图计划1.5.2.2设计全程跟踪管理1.5.2.3设计变更管理1.5.2.4组织建筑设计招标及评标定标工作1.5.2.5施工中的设计配合1.5.2.6装饰材料选型1.5.3景观设计管理1.5.3.1景观设计出图计划1.5.3.2设计全程跟踪管理1.5.3.3设计变更管理1.5.3.4组织建筑设计招标及评标定标工作1.5.3.5施工中的设计配合1.5.3.6景观材料选型1.5.4工程技术管理1.5.4.1项目工程可行性分析1.5.4.2项目周边工程环境调查（包括市政管网、水电接驳）1.5.4

15、.3项目工程进度控制性时间确定1.5.4.4项目工程重点与难点分析1.5.4.5工程各分部分项工程技术研究1.5.4.6工程选材用料标准的制订1.5.4.7合同技术措施的拟定与技术标评审1.5.4.8工程选材用料、优化工程技术方案1.5.4.9工程技术交底1.5.4.10现场工程技术支持1.5.4.11现场工程质量与安全的监督检查1.5.4.12工程维修技术支持、工程维修总结及反馈1.5.4.13工程档案管理及档案验收1.5.5规划设计、工程技术信息管理1.5.5.1考察新楼盘并编制考察报告1.5.5.2建筑、环境、景观、工程技术专题研究报告1.5.6其它工作项目1.5.6.1配合建筑、环境、

16、景观、工程技术报建工作1.5.6.2建筑、环境、景观、工程技术项目后评估2 开发报建内容2.1国土局报建2.1.1办理土地转让手续、核实地价2.1.2规划、建筑方案报建2.1.3初步设计报建2.1.4施工图报建2.1.5规划查丈、规划验收2.2建设局报建2.2.1工程招投标或直接发包2.2.2基坑支护方案备案2.2.3桩基提前施工许可证2.2.4施工合同备案2.2.5墙体材料使用手续2.2.6施工许可证办理2.2.7燃气工程验收2.2.8项目竣工验收2.3计划局报建2.3.1计划立项2.3.2固定资产投资许可证2.4消防局报建2.4.1方案报建2.4.2扩初报建2.4.3施工图报建2.4.4消

17、防工程竣工验收2.5环保局报建2.5.1项目环境影响审批，提出环境评估报告2.5.2环保验收（包括发电机机房噪音单项验收、排污验收、排烟与隔油验收）2.6城管办报建2.6.1占用绿化及人行道的审批2.6.2开路口审批2.6.3营销广告审批2.7民防办报建2.7.1人防方案审批2.7.2初步设计审批2.7.3人防竣工验收2.8技术监督局2.8.1电梯报装2.8.2电梯验收2.9物业正常运作手续办理2.9.1办理临时用水、用电手续2.9.2临时用水转正式用水2.9.3临时用水转正式用电2.9.4燃气开通2.9.5闭路电视开通2.9.6电话开通2.9.7网络开通2.9.8智能化开通3 现场项目管理内

18、容3.1进度计划管理3.1.1甲方计划3.1.1.1项目发展计划3.1.1.2工程进度控制总计划、总计划评审记录、总计划调整3.1.1.3施工图交付计划及调整情况3.1.1.4承建商进场计划及调整情况3.1.1.5甲供材料进场计划及调整情况3.1.1.6样板确认计划及调整情况3.1.1.7施工过程控制计划3.1.1.8施工总进度计划报表及评审意见3.1.1.9施工月进度计划及评审意见3.1.1.10施工周进度计划及评审意见3.1.1.11延长工期报审表或报告3.2现场工程技术管理3.2.1图纸管理3.2.1.1图纸清单3.2.1.2图纸会审记录3.2.2设计变更管理3.2.2.1设计变更清单3

19、.2.2.2各专业设计变更3.2.3施工组织设计3.2.3.1施工组织设计清单3.2.3.2施工组织设计报审表3.2.3.3施工组织设计原件3.2.4测量资料3.2.4.1基准点座标3.2.4.2测量报验资料3.2.4.3沉降及变形观测记录3.2.5技术交底3.3工程质量管理3.3.1工程质量控制重点与难点以及控制方法3.3.2样板确认单3.3.3现场巡视记录及封闭情况3.3.4公司检查记录及封闭情况3.3.5其它检查记录及封闭情况3.3.6竣工之前全面质量检查记录及封闭情况3.3.7工程质量问题调查、处理3.4合同管理3.4.1合同文本3.4.1.1合同清单3.4.1.2施工合同3.4.1.

20、3监理合同3.4.1.4甲供材料合同3.4.1.5工程委托书3.4.2合同交底记录3.4.3合同附件清单（比如：投标技术标）3.5工程成本管理3.5.1进度款支付3.5.1.1承建商进度款申请审批表3.5.1.2承建商进度款申请书3.5.1.3补充预算3.5.1.4奖励、罚款通知单3.5.1.5甲供材料扣款3.5.1.6工程往来其它扣款单3.5.1.7乙供材料认质认价3.5.2现场签证管理3.5.2.1现场签证原始资料3.5.3工程结算3.5.3.1甲供材料、设备结算3.5.3.2工程计算书3.6甲供材料与材料供应商管理3.6.1甲供材料需求计划管理3.6.1.1承建商材料需求计划3.6.1.

21、2材料月度使用计划汇总表3.6.2材料管理3.6.2.1材料样品清单3.6.2.2材料进场验收记录3.6.2.3材料进货台帐3.6.2.4材料移交记录3.6.3材料供应商来文3.6.4发文材料供应商3.7监理工作管理3.7.1监理配合指引3.7.2总监理工程师任命通知书3.7.3监理机构构架、监理人员登记表、人员更换审批3.7.4监理规划及审核意见3.7.5监理细则及审核意见3.7.6监理月报及审核意见3.7.7安全检查记录3.7.8监理工作质量检查表3.7.9监理工程师通知单3.7.10发文监理机构3.8承建商工作管理3.8.1施工单位资格报审表3.8.2工程配合指引3.8.3开工报告3.8

22、.4场地移交记录（重点）3.8.5材料检验3.8.6隐蔽验收记录3.8.7混凝土浇灌令3.8.8外架拆除令3.8.9分部工程中间验收报告3.8.10专项工程及工程验收报告3.8.11工程移交资料3.8.12承建商来文3.8.13发文承建商4 物业移交工作4.1设备移交4.1.1变配电工程4.1.2水泵房4.1.3消防中心4.1.4空调系统4.1.5智能化系统4.2土建移交4.2.1土建4.2.2室外园林5 监理机构管理内容（暂略）6 施工单位管理内容（暂略）百锐花园项目防水保温体系设计方案（深圳案例）防水工程是保证建筑物及构筑物的结构不受水的侵蚀，内部空间不受水危害的一项分部工程，在建筑工程中

23、占有重要地位，防水工程质量的好坏，直接影响到建筑物和构筑物的寿命，影响到人们正常、舒适的起居环境。一栋建筑物没有高质量的防水工程就不能保证其正常功能的实现。建筑防水工程是一项系统工程，它涉及设计、施工、材料、管理等各个方面，建筑防水工程的任务则是综合上述各方面的因素，进行可靠、耐久、合理、经济的设计，选择符合要求的高性能的材料，精心组织施工，实现防水工程的高质量，满足建筑物的防水耐用年限，取得良好的综合效益。百锐花园项目是我公司发展的的第二个项目，防水工程一定要认真设计、精心施工、严格管理,确保百锐花园项目的防水效果，达到百锐花园发展报告中提出的防渗漏目标，即：屋面防水、卫生间防水质量目标10

24、0不漏，门窗、管根防水质量目标98不漏，外墙及螺栓孔洞渗漏点10处（注：防渗漏目标百分率及渗漏点数，按经历一个雨季的渗漏点进行统计。）第一节 防水设计要求1.防水设计的原则：可靠性设计；按级设防；防排结合；脱离分仓；刚柔结合；多道设防；复合防水；节点密封；加强保护；充分考虑施工因素。2.防水设计应考虑的因素2.1建筑物的性质、重要程度、结构特点、使用功能、地区环境、使用年限2.2根据上述因素，设置合理的构造层次、选用相适应的防水材料2.3设计可靠的节点，提出切实可行的技术措施，使设计作到可靠、耐久、合理、经济的要求。3.防水层的要求3.1有克服结构变形、温差变形影响的能力3.2抵御阳光、紫外线

25、、臭氧等造成的老化及风雨的冲刷。3.3承受酸、碱、盐等化学介质的侵蚀和动水压等的作用。4.建筑防水设计的几个部位4.1屋面防水4.2墙面防水4.3卫生间墙及地面防水4.4地下室防水4.5游泳池防水4.6生活水池、消防水池的防水第二节 屋面防水设计1.百锐花园屋面防水等级百锐花园项目屋面的防水等级按广东省建筑防水工程技术规程的标准定为级（防水耐用年限为15年，屋面防水工程主要考虑：1.1采用按抗裂设计的整体现浇砼屋面的自防水结构；1.2设置柔性防水层；1.3屋面放坡，及时排放雨水，坡度为；1.4注意穿墙、板管线及防水层收口节点的处理。2.百锐花园屋面防水做法2.1 10厚地砖，35厚水泥砂浆铺贴

26、。2.2素撒水泥面（洒适量清水）2.3 25厚1：3干硬性水泥砂浆结合层2.4 40厚C20细石混凝土，内配4150双向钢筋网，分缝2000，内填密封油膏2.5 60厚（最薄处）1：8水泥陶粒保温找坡层，坡度2%2.6 20厚；2.5水泥砂浆保护层2.7 911聚氨脂防水涂膜2MM厚2.8 现浇钢筋混凝土板，初凝前原浆收光3.百锐花园架空层防水露天部分做法作法基本同一般屋面工程，区别是在种植土下面设置60mm厚的卵石并加盖土工布的滤水层，滤水层中设置排水管，把种植土中的自由水排放到雨水管系统，有利于屋面防水及植物生长。具体做法如下：3.1植被（路面铺装部分见园建施工图做法）3.2种植土，厚度根

27、据苗木而不同；同时根据园建施工图，做好与室内部分的衔接；3.3土工布一道；3.4填60mm厚卵石滤水层，适量布置PVC排水管；3.5铺大阶砖一层20mm厚3.6 20厚1：3干硬性水泥砂浆结合层3.7 40厚C20细石混凝土，内配4150双向钢筋网，分缝2000，内填密封油膏3.8 60厚（最薄处）1：8水泥陶粒保温找坡层，坡度2%3.9 20厚；2.5水泥砂浆保护层3.10 911聚氨脂防水涂膜2MM厚3.11现浇钢筋混凝土板，初凝前原浆收光4.百锐花园架空层防水室内部分做法4.1 10厚地砖，3-5厚水泥砂浆铺贴4.2 素撒水泥面（洒适量清水）4.3 20厚1：3干硬性水泥砂浆结合层4.4

28、 20厚1：2.5水泥砂浆保护层4.5 911聚氨脂防水涂膜2MM厚（此防水层与露天部分防水层同时施工，连为一体。）4.6 现浇钢筋混凝土板，初凝前原浆收光5.空中花园防水做法5.1铺装部分5.1.1 10厚浅色地砖，3-5厚水泥砂浆铺贴5.1.2素撒水泥面（洒适量清水）5.1.3 25厚1：3干硬性水泥砂浆结合层（因建筑做法需要适当提高标高，可以适当加厚此层。）5.1.4 1：8水泥陶粒垫高找平（如建筑做法需要提高较大标高，采用水泥陶粒垫高找平。）5.1.5 20厚1：2.5水泥砂浆保护层5.1.6 911聚氨脂防水涂膜2mm厚5.1.7 现浇钢筋混凝土板，初凝前原浆收光5.2花池部分5.2

29、.1种植土，厚度根据苗木而不同5.2.2土工布一道5.2.3填60mm厚卵石滤水层，适量布置PVC排水管5.2.4铺大阶砖一层20mm厚5.2.5 20厚1：2.5水泥砂浆保护层5.2.6 911聚氨脂防水涂膜2mm厚5.2.7现浇钢筋混凝土板，初凝前原浆收光6.屋面防水节点要求6.1屋面雨水口处，设置一个500500mm排水漏斗，并配置镀锌雨水篦子，详见6.2女儿墙泛水处，离屋面结构面500mm处，设置挡雨檐，突出墙面60mm，防水材料必须做到挡水檐下收口，见下面详图。6.3凡屋面或空中花园或架空层，与室内共用的墙体，下部浇注与墙同宽、高500的C15防水混凝土坎。第三节 外墙防水设计1.外

30、门窗防水外门窗渗漏是许多工程存在问题，其主要原因之一是门窗本身防水性能差，特别是窗户周边塞缝防水性能差，针对这种情况，制定如下其主要设计控制要点，确保达到公司的防水要求。1.1 门窗设计性能指标要求门窗的用料要通过计算确定是否具备足够的强度以保证抗风压及密封性能。具体指标要求如下：抗风压强度：12层（含12层）以下抗风压强度2500Pa；12层22层3000Pa；23层以上3500Pa。抗渗要求：门窗的雨水渗透性能为级，即500Pa。此标准比国家标准提高2个级别。为达到以上要求，需结合外立面进行窗型专项设计和计算，选择合适的型材并通过试验确定。1.2 节点设计要求1.2.1 上框料要有滴水线条，下方框料要有排水槽。平开窗框料必须为高低脚形式，方便塞缝，延长水路、从而保证塞缝质量。1.2.2 采用优质配件，包括执手、锁、铰链、铆钉等，保证节点质量。1.2.3 玻璃与