中原最终版法务改后讨论后代理确认稿.docx

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中原最终版法务改后讨论后代理确认稿

福佳新城项目销售服务代理合同

合同编号：

ZJF-FW-2014006

甲方（委托方）：

大连恒昇房地产开发有限公司

乙方（受托方）：

大连中原地产代理有限公司

签订地点：

大连市沙河口区兴工街4号福佳新天地广场A栋24层

签订日期：

年月日

甲、乙双方本着互惠互利、真诚合作的原则，甲方就福佳新城项目（以下称本项目）委托乙方提供方案实施、销售代理服务等事宜达成本合同，双方恪守信用，共同执行本合同所有条款。

第一条销售代理之物业

1.1受托物业名称：

福佳新城项目（以下简称本项目），项目地块编号：

419692/419691；

1.2受托物业位置：

位于大连市甘井子区振兴路福佳新城项目，占地约183093.1平方米；

1.3受托物业类型：

√普通住宅□高档公寓√别墅洋房□商铺□写字楼□车位□其他：

/

1.4受托物业面积：

本项目总建筑面积共约391572平方米。

乙方受托代理销售的物业为该项目经甲方确认的可售建筑面积33953平方米（具体详细可售建筑面积以大连政府批复为准）。

具体详细由甲方按阶段向乙方提供《委托销售代理房号明细表》，各阶段提供的《委托销售代理房号明细表》作为本合同附件，以保证销售计划的顺利实施。

1.5

1.6方保留房源：

甲方有权保留房源，保留房源包括但不限于甲方关系客户和内部员工购买、抵工程款房源等所有非正常接待销售房源。

第二条本合同代理服务期限

2.1服务期限：

自甲方通知之日起1年；

2.2代理期限届满双方视具体情况再行协商后续合作事宜，并以书面形式确认。

第三条双方声明和保证

3.1甲方向乙方保证，在签署本合同时及本合同有效期限内：

3.1.1甲方系在中国正式成立和登记的法人，有依其章程规定、在其企业法人营业执照规定的经营范围内行事的法律能力；

3.1.2甲方有签署和执行本合同一切条款的权利和权力。

3.2乙方向甲方保证，在签署本合同时及本合同有效期限内：

3.2.1乙方系在中国正式成立和登记的法人、有依其章程规定、在其企业法人营业执照规定的经营范围内行事的法律能力；

3.2.2乙方有签署和执行本合同一切条款的权利和权力。

第四条双方权责

4.1双方合作方式

1）经双方协商一致，本合同期内，甲乙双方采用联合销售方式，甲方现有销售代表与乙方派驻本项目的销售代表共同组建本项目销售团队，甲方销售代表劳动关系仍隶属于甲方；乙方销售人员劳动关系仍隶属于乙方。

2）甲、乙双方须各委派一名现场销售负责人处理沟通工作：

甲方委派一名负责销售管理工作的项目经理，乙方应委派一名项目经理。

3）本项目乙方人员结构为：

1名项目经理；乙方销售代表总人数根据项目阶段实际需要可另行调整，届时需由双方协商，原则上乙方人员不得少于15人（乙方保证乙方人员必须具有1年以上销售经验）。

乙方项目经理及销售代表在进驻现场前应向甲方提交经乙方盖章的销售代表身份证明及项目经理的授权委托书并经甲方认可（甲方认可不免除乙方任何责任）。

甲乙双方按各自所属销售人员销售的合同金额分别计提销售代理费用。

4）销售现场管理：

乙方销售人员必须严格遵守甲方的相关管理规定，乙方项目经理负责乙方销售人员的管理，乙方销售人员的行为由乙方承担责任。

甲方项目经理配合乙方完成销售工作，协调双方事务性工作。

5）客户接洽：

甲、乙双方销售人员按顺序轮流接待客户以及交流参观人员。

6）客户信息管理：

售楼现场须建立客户登记制度、客户跟踪制度，若发生争客现象，须由双方负责人协调解决。

双方建立来电来访客户档案，乙方向甲方反馈客户意见。

7）甲方项目经理负责现场销控，甲方若需对未出售单位进行销控，须提前通知乙方。

8）甲方有权根据销售需要，随时调整物业销售价格。

9）乙方负责双方销售人员的集体培训工作，以保持对外资料的统一。

10）每周双方人员必须共同参加销售情况总结会议。

4.2甲方权责：

4.2.1合同签订后，甲方应向乙方提供项目销售代理所需要的与约定的销售房源有关的图纸、方案、资料及甲方要求等；本合同签订后，甲方提供本项目公开销售所需的各项文件资料、楼盘销售百问/答客词，以确保本项目策划和销售工作的顺利展开。

甲方保证上述资料真实并承担上述资料所产生的法律责任。

4.2.2甲方享有如下合同权利:

1）甲方有权对乙方派出的项目小组提出项目销售的相关工作要求，并对乙方工作表现提出意见。

2）甲方有权随时向乙方工作人员了解项目进展情况，如遇突发事件，乙方应及时告知甲方。

3）甲方对与购房客户签订的《认购书》（或相关文件）、《商品房买卖合同》（含补充协议及相关文件等，下同）的起草、变更、终止享有决定权。

4）甲方有权决定对购房客户给予的折扣优惠，甲方享有对违约客户的定金没收权。

5）甲方有权对乙方的服务质量进行监督和提出意见。

4.2.3在项目营销各阶段与广告公司、制作公司、装修公司及媒体等签订合约，承担有关策划、宣传推广、短信宣传、广告、售楼资料制作的相关费用。

甲方负责售楼处的电话及电话初装费、水电费、保安保洁费、绿植费、固定电话费、ADSL网络开户费及日常使用费用、办公及洽谈桌椅、销售用影视设备、部分复印机（纸）、传真机、打印机、饮水机等办公设备。

根据甲方最终确定的方案建议委托有关单位制作物业模型、效果图、售楼书、售楼处、样板房供乙方在售楼时使用。

甲方统一提供双方销售人员的名片印刷样式，双方各自印刷制作。

负责并最终决定现场甲、乙双方需要协调的各类工作事宜。

4.2.4甲方按时足额向乙方支付销售代理服务费。

4.2.5甲方委派专人负责收取客户订金（包括但不限于诚意金、VIP卡费用、正式定金、登记费、会员费等）、购房款（首期款、银行贷款）等一切购房款项，双方各自负责与己方客户直接签订商品房买卖合同，及后续催款工作并办理相关的购房手续。

甲方有权根据实际情况决定直接与乙方客户签订商品房买卖合同。

4.2.6因甲方原因导致的买卖合同纠纷、房屋质量、房屋产权抵押、房屋交付等争议，由甲方负责处理和承担责任，乙方给予配合。

4.2.7乙方向甲方单独进行工作汇报，任何工作汇报均谢绝以下第三方在场：

房地产销售代理公司、房地产顾问公司、房地产策划公司等其它同行业、同性质公司。

4.3乙方权责：

4.3.1乙方具备大连市的房地产交易代理资格，并向甲方提供加盖乙方公章的营业执照、组织机构代码证、税务登记证复印件，保证其代理经营的合法性。

乙方采取的销售手段必须符合相关的法律规定和双方约定。

4.3.2乙方的服务内容：

为本项目全程提供综合的销售服务。

（一）销售前台代理服务。

1）本项目乙方人员结构为：

1名项目经理；乙方销售代表总人数根据项目阶段实际需要可另行调整，届时需由双方协商，甲方有最终决定权。

2）合同签订后，乙方组建本项目的销售团队。

乙方销售项目经理常驻销售现场，需派驻具有与本项目同类物业销售经验的优秀销售人员组成本项目销售团队，销售团队常驻销售现场，专门负责本项目销售工作，未经甲方同意乙方销售人员不得私自调换。

3）前期客户积累：

项目正式开盘前，按甲方工作安排及要求，双方进行项目推广及客户积累，在不违反国家及地方法律、法规、政策的情况下，完成客户登记的相关工作。

4）签订认购书：

乙方负责与乙方客户签订《认购书》（或相关文件），客户签订《认购书》（或相关文件）的同时交纳约定的费用，认购行为按照甲方制订的认购流程严格执行。

5）签订正式的商品房买卖合同：

通知、催促购房客户在《认购书》（或相关文件）约定的期限内签约，负责与客户签订《商品房买卖合同》，催促购房客户交纳房款，完成甲乙双方确认的签约指标，协助客户在签约时办理贷款相关手续。

签约行为按照甲方制订的签约流程严格执行。

4.3.3乙方履行如下合同义务:

1）向甲方提供其加盖公章的营业执照副本及房地产经纪机构资质证书的复印件，并保证上述资料真实有效，如合同履行过程中有变动，应在变动后3日内向甲方提交变动后的加盖公章的文本复印件。

2）乙方须按照甲方确认的售楼方案进行销售，不得擅自改变计划，任意放盘，未经甲方许可不得对甲方提供的《商品房买卖合同》及其他相关资料进行任何修改。

3）乙方不得以低于甲方确认的价格销售本项目，不得擅自给客户任何形式的折扣、优惠及承诺，不得向客户收取未经甲方同意的任何费用，一经发现甲方有权解除本合同并追究乙方相关违约责任。

4）乙方不得与甲方销售人员串通，将甲方销售人员的销售业绩计入乙方销售业绩中，一经发现甲方有权解除本合同并追究乙方相关违约责任。

5）乙方需委派经验丰富、并具有相应资历的项目经理负责本项目的销售执行工作，若因工作需要更换项目经理，乙方须提前7日书面通知甲方，并经甲方同意。

若乙方委派的项目经理或其他销售代理不能胜任项目的销售工作或产生重大工作失误或有违反本合同约定的行为，甲方有权要求更换，乙方应予以满足并补充相关手续。

6）乙方须根据甲方提供的文件进行如实的宣传和销售。

售楼过程中如有因乙方对客户的欺骗、欺诈、不实承诺、夸大/虚假宣传等行为引起的纠纷、法律诉讼或索赔要求时，由乙方承担赔偿责任，并自行解决有关的纠纷或诉讼。

若因乙方行为给甲方造成不良影响由乙方负责消除并承担经济损失赔偿责任。

7）乙方承接甲方项目销售代理业务，应尽职尽责为甲方服务，乙方的营销代理权不得转让，否则甲方有权解除合同并追究乙方相关违约责任。

8）乙方应对甲方提供的所有资料及双方确认的推广销售资料保密。

未经甲方同意，乙方不得将甲方提供的项目资料提供给本项目合作单位以外的第三方。

9）乙方自行为派驻本案销售现场的乙方人员配备符合甲方要求的冬夏两套服装（注：

夏天为裙装）；如根据项目需要，甲方对乙方标准不认可，需调整服装，所产生费用由乙方承担。

10）乙方自行负责与本项目乙方派驻人员建立劳动关系并签订劳动合同，自行承担乙方派驻人员工资、佣金、社会保险及相应的福利，如发生劳动争议由乙方自行解决；同时乙方自行负责本项目销售现场的乙方人员个人销售通讯费用；负责承担乙方工作人员使用的办公用品。

4.3.4乙方对每个销售单位的代理工作以客户缴付首期/总购房款、签订商品房买卖合同作为结算节点，代理费以购房客户已交款金额作为结算的依据。

在合同履约期间，乙方应协助客户办理相关手续，完成入住，以此作为销售任务结束。

第五条服务报酬

5.1销售代理服务费（简称代理费）

5.1.1每个售出单位的销售代理服务费=该售出单位的合同总金额×对应的代理费率

对应代理费率如下：

1%

售出单位”标准：

客户缴付首期/总购房款并签订商品房买卖合同；

5.1.2每月甲方应支付的代理服务费=∑（售出单位当月实际回款金额×对应的代理费率）

5.1.3对于退房单位，由甲方按《商品房买卖合同》约定退还购房客户已交的相关款项，乙方已收取的相应销售代理佣金在下月结算中抵扣。

此单位再次销售回款时可重新计入销售业绩，重新结算代理费。

5.2 结算时间及程序：

5.2.1乙方每月3号前将上月结算单（结算期间为：

上个月1日至上月最后一日）提供给甲方审算，甲方在5日内将签章确认的结算单交回给乙方；

5.2.2乙方在收回结算单2日内提交代理费发票及请款手续，甲方收到乙方代理费发票及请款手续并审核无误后15日内将代理费划转至乙方账号。

5.2.3根据客观情况确实需要返还客户款项时，由甲方退还所收取的款项（含诚意金、临时定金、VIP卡费用、正式定金、购房款等）。

5.2.4乙方撤场后，对按揭贷款的，需在乙方撤场后1个月内办理完贷款手续且全款到甲方账户，如在上述期限内仍未全款到甲方账户，甲方不再支付未到账部分对应的乙方服务报酬；对乙方撤场前已交纳定金并签订认购书（或相关协议）但未签订商品房买卖合同并交纳相应房款的，甲方不再支付乙方服务报酬。

5.2.5乙方撤场后，对于分期付款客户，对乙方撤场后1个月内的实际到账金额，甲方按约定方式支付乙方相应服务报酬，对在乙方撤场后1个月后到账的金额部分，甲方不再支付乙方服务报酬。

5.2.6甲方应按照本款所规定的时间，采用支票支付方式或将每期应付的代理费汇至如下乙方银行帐户：

公司开户全称：

收款专用帐号：

公司开户银行：

第六条违约责任、合同生效及终止

6.1若一方在履行合同期间不符合合同约定，另一方可以提出书面整改要求，若在7日内未按要求整改完毕，则提出整改要求的一方有权合法解除本合同。

6.2因乙方原因给客户造成损失的，乙方应向客户承担按实赔偿责任并负责解决，保证不会对项目或甲方产生不良影响。

同时甲方有权解除合同。

6.3乙方严格按甲方书面提供的资料及现房实际情况向客户宣传及承诺，否则造成的一切纠纷解决及赔偿均由乙方承担并负责消除对项目或甲方造成不良影响，同时甲方有权解除合同，如甲方不选择解除合同，则每发生一次乙方应支付给甲方2万元的违约金。

6.4乙方保证严格按甲方提供的信息、说辞等回答客户的问题，否则造成的一切纠纷解决及赔偿均由乙方承担并负责消除对项目或甲方造成不良影响，同时甲方有权解除合同，如甲方不选择解除合同，则每发生一次乙方应支付给甲方2万元的违约金。

6.5乙方未经甲方书面同意改动《商品房买卖合同》及/或其他资料，甲方有权解除本合同，如该改动有损甲方利益，乙方同意承担按实赔偿责任。

6.6如乙方私自收取客户费用、订金或其他好处费等，每次承担已收费用双倍的违约金，同时甲方有权解除合同。

6.7在本合同履行过程中，发生不可抗力影响有关条款之执行的，受影响一方应当及时书面通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。

因不可抗力而影响有关条款履行的不视为违约。

6.8在服务代理期内，若乙方未经甲方同意将代理权转让给第三方经纪机构或委托分销，乙方应向甲方支付违约金人民币10万元整（大写：

人民币壹拾万元整）。

同时，甲方有权单方面终止本合同，并不予支付未付代理费。

已发生的其他费用由乙方自行承担。

6.9因乙方原因导致合同解除的，除本合同第六条其他条款对乙方违约金另有约定外，乙方向甲方支付人民币10万元整（大写：

人民币壹拾万元整）或甲方已支付代理费的20%的违约金（二者以数额高者为准），如给甲方造成损失，乙方应同时按实赔偿。

。

甲方拒绝履行合同或以自身行为明确表示不履行合同或擅自毁约的，甲方应结清乙方在代理期间所销售房屋应计提的代理佣金。

双方在结清相关费用后，合同自然解除。

6.10无论何种原因导致合同解除，双方均有义务继续合作，协助合同解除前已签订《商品房买卖合同》的客户实现合同权利。

6.11乙方进场后，双方协商确定乙方每月销售指标，如乙方连续3个月未达到甲方要求指标的50%，则甲方有权解除合同。

6.12乙方人员违反甲方销售现场相关管理规定，则每发生一次乙方应承担2000元违约金，如每月发生3次及以上，甲方有权解除合同。

第七条乙方提供专业增值服务（合作期内）

7.1免费定期向甲方提供最新市场资讯，包括市场供应情况变化及竞争变化等。

合作期满后甲方可继续提出持续服务。

7.2免费定期向甲方提供相关区域市场调研报告及其他相关的行业信息。

7.3免费在乙方自有刊物及网站上选择合适位置为甲方进行本项目的宣传。

7.4免费向甲方提供乙方拥有的片区客户资源及销售渠道信息，但涉及第三方经济利益、商业秘密及现售项目的信息资料除外。

7.5作为甲方的主要合作伙伴，充分利用行业资源，推荐相应的专业公司作为合作单位，在设计、制作项目销售推广材料和工具时提供专业策划意见；

7.6由乙方组织、协办的大连地区论坛（峰会），乙方优先提供名额邀请甲方免费参与。

7.7上述免费服务条款不属于乙方合同义务，乙方可自主进行调整并不必征得甲方同意。

合作期满后，根据双方合作关系，乙方有权决定是否继续为甲方无偿提供上述部分服务。

第八条词语解释

8.1“单位”：

是指取得预售许可证后，该批核准房号表中列明的单个房号。

8.2“售出单位”：

是指已交首期房款并签订完《商品房买卖合同》（预售）的房屋单位，售出面积以签订商品房买卖合同的建筑面积为准，售出时间以商品房买卖合同签订的时间为准。

第九条其他

9.1禁止招募：

在履行本合同期间以及在合同期满或提前终止，在没有得到另一方明确书面同意的情况下，不得招募或雇用甲方（或乙方）为此项目提供服务的现任或前任（在离职后不超过一年）员工。

9.2本合同规定要提交的附件应及时提交确认，该附件及合同履行过程中的函件、会议纪要、通知经双方确认后成为本合同的组成部分。

9.3本合同约定的内容应当严格遵守，任何一方无权擅自变更合同；对本合同的任何变更均应在双方协商同意后签订补充协议，补充协议在双方签字并盖章后生效，与本合同具有同等法律效力。

9.4除双方另有明确约定或甲方书面委托、授权外，甲方发出的函件、文件以及任何确认、承认、同意、订立（成立）合同、协议等的意思表示均须加盖甲方公司公章（含合同专用章）并由甲方法定代表人或委托代理人签字，否则对甲方均无法律效力。

9.5本合同未尽事宜，双方协商解决。

若对本合同执行中产生的冲突双方协商不成的，向本合同签订地法院提起诉讼。

9.6本合同一式肆份，双方各执贰份，具同等法律效力。

第十条附件

本合同的下列附件构成合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等的法律效力。

附件1：

委托销售代理房号明细表（根据甲方各阶段推售范围实施）

附件2：

销售现场管理规定

甲方：

（甲方仅授权上面签字人签订本合同，且此授权仅在下面的签订日期有效）

法定代表人（授权委托人）：

乙方：

法定代表人（授权委托人）：

签约时间：

年月日（由签章的最后一方填写）

附件2

销售现场管理规定

总则：

手册说明

以下各章制度的罚则以下发的违纪单为准，我司视情节严重与否进行处罚。

第一章销售代表作业纪律

一、三大纪律

1、不能利用岗位之便获取未经公司许可的任何收入。

2、不能再售楼处打架、在客户面前争吵，或在售楼处与客户争吵。

3、发展商或小业主投诉，对公司造成重大影响的，或其他投诉累计超过三次

违反以上任意规定则销售代表直接辞退

二、八项注意

1、未经公司许可不能擅自做任何超范围承诺。

2、不得擅自向外界透露公司的业务数据。

3、不能再售楼处内推荐公司代理的其他楼盘。

4、不能拣客。

5、不得接待轮空。

6、不得冷落、取消或议论客户。

7、不得违反销售代表职业形象要求。

违反以上任意条款则对销售代表立即停岗，需考核后再上岗。

如给公司造成恶劣影响及损失的需负相关赔偿责任。

第二章销售案场人员构成及职责说明

1、项目经理

1）岗位职责：

●现场业务管理（完成销售目标；进行销售业务及客户的分析、总结、处理投诉；提供收集销售数据，提供营销活动效果反馈；）；

●销售人员团队管理（沟通分解目标；参与、指导、跟踪销售过程，处理交叉；激励、考评、反馈销售人员工作表现；培训销售技巧；对销售人员成长、流失负责）；

●协助配合策划工作，参与报告、策略的编制、实施、调整；

●负责代理费结算；

●与开发商就日常工作进行汇报、沟通。

2）要求：

●学历：

大专及以上学历；

●经验：

熟悉房地产行业运作；较强的团队管理、销售现场控制和沟通协调能力；能带领团队在专业知识、销售技能等方面成长。

2、销售人员

1）岗位职责：

●在操作规程范围内独立完成楼盘销售以实现销售目标，完成月度销售目标及效率指标；

●热情接待每位客户，了解客户真实需要，提出购房方案，并回答任何有关购房的问题；

●认真做好客户登记，及时跟踪服务并及时填写各种客户登记表，做好售后服务，如协助办理按揭、入伙等事宜；

●维护楼盘及公司形象，上班着统一工装，说话文明大方，不卑不亢，保持良好的职业形象；

●对小业主不做任何超标准、超范围承诺；

●持专业服务工作状态，同事相互团结、尊重团队配合，互帮互学，共同进步，做好义务接待工作；

●认真、高质量的定期进行客户访谈，准确的了解客户信息；

●按时、按量、完整的向明源系统录入客户资料；

●每周对竟争项目进行跟踪关注，并每周沟通反馈一次，提交调查表；

●维护发展商形象，严格保守各项资料、信息、规程、制度以及业务类信息，保证不外泄；

●处理客户是销售代表的岗位职责之一，除此之外，每个销售代表还需完成好项目经所分配的公共事务。

3、样板房讲解员

1）岗位职责：

●热情积极服务所有参观样板房的客户及同行，并保持统一口径；

●规范的工作态度及仪容仪表，展示项目形象；

●协助销售人员实现团队销售目标

第三章销售案场主要功能分区说明

一、客户接待区

1、等候迎接来访客户；

2、销售代表引领客户入场参观；

3、展示及解说项目模型、展板、提供一切咨询服务；

4、为客户递送宣传资料。

二、公示区

公示：

1、五证（预售证、土地证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证）、商品房买卖合同范本、前期物业服务协议、业主临时公约、商品房销售管理办法、城市商品房预售管理办法、物业管理条例；

2、影响居住重大事件或物体的明示、法律责任规避明示；

3、展示项目各类奖项，位置抢眼、便于观看。

三、洽谈区

提供访客洽谈，目的以成交为主，尽量集中客户对房产品的注意力，可完成客户登记。

四、签约区（二楼和一楼）

私密性较强，气氛较为融洽。

1、进一步解答客户问题；

2、完成最终成交；

3、办理签约等系列手续。

五、水吧服务区

1、服务时间按照销售案场营业时间，平日工作时间公司规定的上班时间09：

00—18：

00

2、人员设置应该保证工作时段有2名销售服务人员为客户提供服务；

3、提供各种免费和收费饮料品种：

纯水、可乐、咖啡、雪碧、茶水、热饮（设备物料：

器皿咖啡壶、制冷机、一次性水杯、一次性咖啡杯（小杯）、优质茶叶等；

4、项目开盘或销售活动期间提供贴心式服务：

如糕点、水果。

六、样板示范区

1、房屋材料样板或精装修样板房，供客户参观；

2、样板房需要配备保安、保洁等服务人员为客户提供服务；

3、需有参观指引、材料说明等标识。

第四章销售代表岗位职责

职责一：

销售目标的完成

衡量标准：

成交套数和成单率

职责二：

完成销售流程

主要任务：

1、按照公司有关规定进行客户登记及填写客户成交记录。

2、协助成交客户办理交款手续、签署合同、办理按揭手续及入伙手续。

衡量标准：

相关客户信息系统的考核结果。

职责三：

客户经营

主要任务：

1、按标准的流程完成进线、上门客户的接待。

2、利用公司有效资源创造更多的机会为客户服务。

3、与客户保持长期的合作。

职责四：

市场调研

主要任务：

及时、准确完成项目经理交付的市场调研任务、配合策划人员进行各项调研工作。

衡量标准：

跑盘数量、数据的准确性和全面性。

职责五：

团队合作

主要任务：

1、维护公司品牌形象、严格保守公司经营信息机密。

第五章销售代表基本规范

一、职业守则

1、具有良好的品行、恪守职业道德、富有激情，爱工作、爱产品、爱团队、爱客户。

2、遵守公司各项规章制度，服从公司工作分配和上级工作安排。

3、工作积极积极主动、认真负责、努力学习和积累，富有进取心。

4、具有团队协作精神，主动协助、配合同事工作。

5、严守公司财物、时刻维护公司利益、形象、信誉。

二、仪容仪表规范

1、销售代表必须在公司规定的上班时间前着工