营销策划及销售代理合同书修订.docx
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营销策划及销售代理合同书修订
紫舞名都地产项目
营销策划及销售代理合同书
甲方：
乙方：
概述
甲方于湖南省张家界市投资开发“”项目（暂名，下称“本项目”），本项目包括办公主楼、酒店式公寓住宅、商铺及地下车库，约平方米（以实际建筑面积为准）。
为更好地实现本项目投资开发利益，经甲、乙双方充分协商，现就甲方委托乙方负责本项目的全程营销咨询与代理工作达成如下合作条款，特订立本合同，以资共同信守；
一、工作内容及合作形式
本项目的合作形式为：
由甲方委托，乙方接受委托，承担本项目的独家营销咨询与销售代理工作，工作内容详见本合同附件一，甲方按合同销售额的比例支付乙方营销咨询与销售代理费用。
二、销售目标
1、本项目按物业功能分区确定销售周期，第一物业区为项目的主楼及酒店式公寓住宅部分，第二物业为项目的商场和地下车库部分。
2、在本项目全部交付客户使用日为销售周期的截止日（或销售目标完成后），截止日前乙方完成本项目的销售量按销售面积计算主楼、公寓住宅部分达到80%（商场及车库部分由双方另行协商）。
3、甲、乙双方根据市场情况协商确定的项目各部分物业区销售目标标价为物业区A价格，项目的主楼和酒店式公寓部分的平均销售目标价格（A价格）为元/M2；商场及车库的平均销售目标价格（A价格）在该部分正式销售前一个月由三方另行商定。
4、除非甲、乙双方另行商定，本项目第一物业区的实际销售加权平均价不得低于各物业区A价格（项目加权均价）。
三、双方责任
（一）甲方责任
1、甲方须指定专门人员，负责与乙方的工作联络，向乙方提供项目的各方面情况及资料，传达及反馈甲方决策管理层的意见及指示，代表甲方签署认可或批准乙方提出的工作计划和执行方案。
2、在本合同签订三个工作日内向乙方提供企业概况、项目目标决策、项目计划、内部组织体系、可利用的外部资源能力等方面的情况，作为乙方从事本项目营销企划与咨询作业的背景资料。
3、审定及批准乙方提交的本项目市场推广方案、销售方案、销售价格及对外宣传物料方案。
4、向乙方提供产品图纸资料、公建部分交付标准、产品交付标准、销售面积标准、工程进度、产品交付时间、商业物业管理标准、商业物业服务内容等销售必备支持。
以上文件由甲方加盖公章及对文件的真实性质负责。
5、派专人到销售现场负责收款工作。
6、负责办理销售过程中政府部门的备案有关手续、银行按揭手续。
7、签署甲方本项目对市场公开的各种图纸资料及文件；批准签署甲方本项目的产品标准的承诺及统一说词。
8、提供乙方在楼盘现场销售执行所需的硬件环境及事务用品包括：
售楼大厅及销售管理办公室的装修装饰、办公家具、办公设备（桌椅、复印机、文件柜、资料柜）、演示设备、展示设备、销售事务用品、部分电话费、水电费等，详细内容详见本合同附件二，双方合作终止时，以上物品除正常消耗的以外，乙方无偿交回给甲方，并不得损坏设备。
9、负责乙方结算移交后的售后服务。
10、按计划进行项目的工程施工建设。
11、按本合同的规定按时向乙方支付项目的销售代理费。
12、项目推广费用（含报刊、电台、电视、路牌、车体、楼书、促销物品、活动费等广告费用、异地推广费等）由甲方支付，控制在销售总额的2%以内。
当市场推广费用在1.5%至2%之间，必须经甲方认可方能执行。
如市场推广费用超过2%以上，则该部分推广费用从乙方就得的代理特别奖励部分中扣除，直至扣完为止。
（二）乙方职责
1、乙方专门为项目组建项目咨询与销售专案组，由乙方指定为项目销售总监，并委派具有房地产营销咨询、管理专长和房地产销售经验的资深人员为项目经理，项目经理代表乙方与甲方联系沟通，在本合同的范围内接受甲方的工作指令，并统筹项目的营销咨询与销售执行作业。
2、按本合同书附件所限定的内容，以及双方所确定的工作计划，向甲方提交富有创意的、能有效执行和实施的营销企业方案，并在执行过程中向甲方提供及时全面的与营销相关的咨询服务；负责为甲方营销服务的其他合作机构的联系、资料传送及方案指导，包括广告牌面设计方案、卖场布置装修方案、宣传资料版面设计方案、户型设计方案。
3、根据各期实际的加权平均销售价格不得低于A价格的原则制定各期物业的对外出售价格表（以下将此价格简称为B价格），交由甲方签字认可，作为双方代理费用结算依据。
4、编制本项目各类销售文件，提交甲方审定后执行。
5、本项目销售现场（销售部）的日常工作，楼盘现场接待、追踪、服务、成效等合同签订前的销售工作。
6、协助甲方进行各类销售合同的签订、销售合同的房产局的备案手续、销售合同同在银行按揭手续的办理工作。
7、本项目销售中心人员的工资、提成、奖金、福利由乙方承担。
8、统一安排本项目销售专案组销售人员的着装。
9、甲方提供的企业及项目资料、项目营销中的各方面情况承担保密责任，在未经甲方许可的前提下不得对外披露。
10、甲方允许乙方机构名称在售楼书、折页宣传资料、报纸促销广告版面上出现；在其余宣传活动场合中未经甲方许可，不得擅自打出乙方机构名称。
四、销售控制及价格优惠
1、除开盘前双方共同约定的销控单位外，本项目销售控制由甲、乙方各派一人成立销控小组进行统一归口管理。
2、销售价格优惠办法，由乙方根据不同销售期的特点，提交方案，报甲方批准后执行。
优惠办法的执行，由甲方授权乙方项目经理具体动作，乙方项目经理不得越权优惠，若越权超出优惠标准，造成损失，由乙方承担。
3、特殊客户的优惠，由乙方的项目报甲方批准。
4、乙方根据甲方确认的销售价格实施，乙方无权自行确定或修改销售价格。
5、在甲方取得《商品房预售许可证》后，乙方方可进行销售，在此之前，乙方不得收取客户任何形式的定金或预付款，否则，造成的损失由乙方承担。
五、销售合同的签定
1、本项目的各类销售合同（包括预约书、认购书、销售合同）由甲方直接与购房客户签定。
2、乙方在执行销售过程中，负责按三方确定的价格及合同条款填写销售合同，交由甲方指定授权人审定并签字盖章。
3、乙方在执行销售过程中，不得超出按甲方销售合同约定的范围对客户进行承诺，如因越权承诺造成的与客户之间的纠纷，由乙方负责解决，由此产生的费用亦由乙方负责，给甲方造成的损失由乙方承担。
4、经甲方签字盖章的销售合同视为甲方对销售合同条款的全部认可，如在销售执行过程中发生甲方与客户之间在销售合同范围内的纠纷，乙方有义务进行协调。
六、报告与签证
1、乙方应将本项目的销售情况、市场信息反馈及时以报表及书面形式告之甲方，其中周报第周一次，月报每月一次，抄送财务一份。
2、关于本项目的营销方案、价格方案、销售进度方案及变动等，乙方均以书面形式提交甲方，甲方应在约定的时间内给出明确的答复，给甲方签证的文件视为合同的组成部分。
七、营销咨询与销售代理费用的支付
1、三方在本合同订立后，本合同规定由乙方销售物业范围的所有销售面积应纳入本合同的代理销售范围。
甲方不再对外销售。
2、本合同签定的7日内，甲方向乙方预支市场启动金人民币50万元，在乙方的销售方案经甲方签字确认同意后第二天，再预支市场启动金人民币50万元，预支的启动金在甲方项目取得预售证后，在甲方应支付的项目推广费用中冲减。
3、对于选择一次性付款或分期付款方式的客户，本项目销售实现的认定标准是：
甲方与客户订立商品房买卖合同，并且客户向甲方支付的房款达到或超过合同总价款的50%。
4、对于选择银行按揭付款方式的客户，本项目销售实现的认定标准是：
甲方与客户订立商品房买卖合同，并且客户向甲方支付的房款达到甲方认可的首期款，即客户按揭贷款经银行审批发放至甲方银行帐户。
5、双方商定，甲方就本合同附件所规定的营销咨询与销售代理工作，向乙方支付的酬金总额按如下方式计取。
1在A价格≤元/平米时，乙方应获得的酬金总额按所实现销售的全部销售合同金额总数的0.8%计取。
2在A价格>元/平米时，乙方应获得的酬金总额按所实现销售的全部销售合同金额总数的1.0%计取。
3在A价格高于元/平米时，甲方同意给予乙方特别奖励：
对于元至元/平米区间的部分，乙方按超出部分的15%获取特别奖励；当A价格高于元/平米以上时，乙方按超出部分的30%获取特别奖励。
4在本项目正式销售后，乙方酬金实行每月结算一次，双方每月就乙方营销咨询与销售代理工作按上述认定标准进行确认，并在次月的五个工作日内向乙方支付；
特别奖励在乙方销售实现后，经过双方对整个项目销售的实际情况认定后支付，特殊情况除外。
5乙方同意每月从销售酬金中扣除部分款项作为营销风险金，按月销售酬金的5%计算并暂存于甲方处，该营销风险金在项目全部销售完成后全额归还乙方。
6因故未能办理按揭而退房的，不计算酬金；因客户原因发生第二次销售的情况甲方只支付一次代理酬金；因客户原因退房没收定金的，在实现二次销售后，按没收金的20%另外计算乙方酬金。
7双方共同约定的预留物业部分，不计算销售代理费用。
八、终止与移交
1、在乙方按本合同第二条第2、3款完成销售目标后，三方选定时间在十个工作日内进行正常交接，甲方结清乙方应得的全部销售代理费，乙方向甲方交回销售资料及文件，双方解除合同；乙方若选择继续销售，销售的各种约定及销售代理费、特别奖励按照此合同延续执行。
2、如由于乙方原因，连续两次未达到本合同第二条款第2、3款所定销售目标，并且不采取积极有效之措施或采取积极有效之措施仍未达到所规定销售目标的，视为乙方违约，甲方有权选择终止本合同。
如甲方选择终止合同则甲方只支付乙方完成销售部分的销售代理费，乙方应将各种销售资料及文件无偿移交给甲方。
3、甲方应按本合同的约定向乙方支付销售代理费，如逾期超过20天，则视为甲方违约，乙方可选择终止合同。
若乙方选择终止合同，甲方应付清乙方应得已完成的销售代理费、特别奖励及所欠款项的滞纳金，滞纳金每天按1%计算。
4、如由于甲方原因（项目资金、项目工程进度、手续办理等方面）造成对销售工作的明显阻碍，乙方可经甲方同意提前终止本合同，如甲方同意则甲方应付清乙方应得已完成的营销咨询与销售代理费、特别奖励，乙方向甲方交回各种销售资料及文件。
九、其它
1、本合同（含附件一、二）一式四份，双方签字盖章后生效，双方各执两份；
2、本合同未尽事宜，由双方友好协商，订立补充合同；补充合同与本合同具有同等法律效力。
3、本合同与本项目酒店托管合同无关，合同终止不影响其它合同执行。
甲方：
法定代表人：
经办人：
联系电话：
乙方：
法定代表人：
经办人：
联系电话：
年月日
附件一：
营销咨询及销售代理工作内容
1.营销推广策划
1.1项目开发组织的管理架构设计
1.2项目开发运作程序设计及要点
1.3项目开发成本控制策略
1.4价格定位及策略
1.5案名的确定
1.6项目卖点的挖掘及提炼
1.7项目营销阶段性划分
1.8项目分期推盘的战术部署及促销建议
1.9市场反馈信息的收集、营销策略修正
1.10市场切入点及方法分析建议
1.11源于市场定位的项目住宅产品修正研讨与建议，包括：
1.11.1小区规划设计要点建议；
1.11.2户型平面功能、设计修正建议；
1.11.3户型面积分配比例安排；
1.11.4建筑实用率建议；
1.11.5楼体外立面设计建议；
1.11.6酒店功能内容确定及设计建议；
1.11.7车库设计要点，车位比例及安排；
1.11.8楼盘内装修及设备配置标准建议；
1.11.9项目硬件设施配套建议；
2.项目市场推广
2.1.项目视觉识别系统
2.1.1项目VI设计创意及建议
2.1.2卖场展示策划
2.1.2.1售楼部形象定位建议
2.1.2.2售楼部路牌引导系统建议
2.1.2.3售楼部外观展示设计建议
2.1.2.4售楼部内部展示设计建议
2.1.2.5售楼部功能分区规划建议
2.1.2.6售楼部形象墙设计建议
2.1.2.7售楼部展板设计建议
2.1.2.8销售用品系列设计建议
2.1.2.9销售人员服装建议
2.1.2.10各类标志牌及POP彩旗创意及建议
2.2.广告宣传推广策划
2.2.1广告总体策略及广告阶段性划分
2.2.1.1广告目标
2.2.1.2市场策略
2.2.1.3广告内容更新策略
2.2.1.4广告心理策略
2.2.1.5广告错位竞争策略
2.2.2广告媒体组合策略
2.2.3广告定位及创意分析
2.2.3.1广告诉求目标
2.2.3.2广告诉求理念
2.2.3.3广告主题口号
2.2.3.4广告内容，表现手法
2.2.3.5报纸广告思路及创意
2.2.3.6户外广告思路及创意
2.2.3.7电台广告思路及创意
2.2.3.8楼书、宣传海报创意
2.2.3.9新闻类（软文）思路与创意
2.2.4广告效果监控、评估及修正
3.整体营销费用预算及成本控制
根据具体营销方案做出费用预算，并提出项目成本控制策略
4.销售阶段工作
4.1销售物料设计、制作
4.1.1认购书、价目表
4.1.2客户意向表
4.1.3备忘录
4.1.4付款方式
4.1.5销控表
4.1.6统计表
4.1.7周报表
4.1.8月报表
4.1.9客户资料表
4.1.10按揭办法
4.1.11物业（商业）管理收费表
4.1.12户型渲染图
4.1.13交接标准
4.1.14统一说词
4.2销售人员的安排及培训
4.3销售人员的进场及销售的实施
4.4客户信息反馈表的编制、登记、汇集及总结分析
4.5客户区域、年龄、职业等层面分析
4.6广告发布效果的跟踪
4.7放弃购买客户的原因调查
4.8售前及售后服务内容
4.9定期销售总结及策略调整
4.10系列促销活动
4.11催款过程控制
4.12延期交款控制
4.13客户回访
4.14客户购买心理分析
4.15销售后期收尾的工作
注：
本附件的工作内容可根据楼盘营销的实际情况，进行适当的弹性调整，合作关系确定后，甲、乙双方制定具体工作环节和时间安排表。
附件二：
销售物资设备表
名称
提供方
费用承担方
三方权利及义务
销售场地
甲方
甲方
甲方负责提供销售场地及装修装饰并负责维修；乙方有义务对场地进行日常维护。
销售管理办公室
甲方
甲方
甲方负责提供场地及装修装饰并负责维修；乙方有义务对场地进行日常维护。
办公家具
甲方
甲方
甲方负责提供提供办公桌椅、文件柜、资料柜等办公家具，并有义务负责维修；乙方有义务进行日常维护。
办公设备
甲方
甲方
甲方负责提供复印机、传真机、打印机、空调、电话、饮水机及饮水费等办公设备，并负责维修；乙方有义务进行日常维护。
展示设备
甲方
甲方
甲方负责提供模型、展板等展示设备，并负责维修；乙方有义务进行日常维护。
销售事务用品
甲方
甲方
甲方负责文件夹、笔、工作牌、计算器、纸张、笔记本、订书机、名片、销售文件、邮寄费用等销售事务用品，乙方有义务以节约原则进行成本控制。
清洁用品
甲方
甲方
甲方负责销售中心及办公室的清洁，如扫帚、桶、清洁刷、吸尘器、洗手液、洗洁精、除虫剂、卷筒纸等。
乙方有义务以节约为原则进行成本控制。
电话费用
甲方
甲方
乙方负责销售中心及办公室的电话费用，财务部话费由甲方承担。
水电费
甲方
甲方
甲方负责销售中心及办公室的水电费，乙方有义务以节约原则进行成本控制。
清洁工
甲方
甲方
甲方负责销售中心及办公室的清洁，乙方有义务配合。
销售人员服装
乙方
乙方
乙方负责提供销售人员服务及费用。
备注：
本表未列明的其它开支原则上由乙方承担，但确是用于客户需要的支出，可由乙方提出申请，经甲方同意后向甲方报账。
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