资产评估 期末考试复习题课程习题及答案.docx
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资产评估期末考试复习题课程习题及答案
管理工程系资产评估学课程习题集
第二章资产评估的程序与基本方法习题及答案
1．被评估机组为5年前购置，账面价值20万元人民币，评估时该类型机组已不再生产了，已经被新型机组所取代。
经调查和咨询了解到，在评估时点，其他企业购置新型机组的取得价格为30万元人民币，专家认定被评估机组与新型机组的功能比为0.8，被评估机组尚可使用8年，预计每年超额运营成本为1万元。
假定其他费用可以忽略不计。
要求：
试根据所给条件
（1）估测该机组的现时全新价格；
（2）估算该机组的成新率；
（3）估算该机组的评估值。
解：
（1）被评估机组的现时全新价格最有可能为24万元：
30×80%=24（万元）
（2）该机组的成新率=[8÷（5+8）]×100%=61.54%
（3）该机组的评估值=24×61.54%=14.77（万元）
2．某台机床需评估。
企业提供的购建成本资料如下：
该设备采购价5万元，运输费0.1万元，安装费0.3万元，调试费0.1万元，已服役2年。
经市场调查得知，该机床在市场上仍很流行，且价格上升了20%；铁路运价近两年提高了1倍，安装的材料和工费上涨幅度加权计算为40%，调试费用上涨了15%。
试评估该机床原地续用的重置全价。
解：
现时采购价=5×（1+20%）=6（万元）
现时运输费=0.1×（1+1）=0.2（万元）
安装、调试费=0.3×（1+40%）+0.1×（1+15%）=0.535（万元）
被评估机床原地续用的重置全价=6+0.2+0.535=6.735（万元）
3．现有一台与评估资产X设备生产能力相同的新设备Y，使用Y设备比X设备每年可节约材料、能源消耗和劳动力等约60万元。
X设备的尚可使用年限为6年，假定年折现率为10%，该企业的所得税税率为40%，求X设备的超额运营成本。
解：
年净超额运营成本为=60×（1-40%）=36（万元）
X设备的超额运营成本=36×[1-（1+10%）-5]/10%=136.47（万元）
4．某上市公司欲收购一家企业，需对该企业的整体价值进行评估。
已知该企业在今后保持持续经营，预计前5年的税前净收益分别为40万元，45万元，50万元，53万元和55万元；从第六年开始，企业进入稳定期，预计每年的税前净收益保持在55万元。
折现率与资本化率均为10%，企业所得税税率为40%，试计算该企业的评估值是多少？
解：
前5年企业税前净收益的现值为：
181.47（万元）
稳定期企业税前净收益的现值为：
55/10%/（1+10%）5=341.51（万元）
企业税前净收益现值合计为：
181.47+341.51=522.98（万元）
该企业的评估值为：
522.98×（1-40%）=313.79（万元）
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管理工程系资产评估学课程习题集
5．有一待估宗地A，与待估宗地条件类似的宗地甲，有关对比资料如下表所示：
宗地成交价交易时间交易情况容积率区域因素个别因素交易时间地价值数
2000.100A1.100108
102
甲+1%
-2%
1.2
780
0
1999.2
表中百分比指标为参照物与待估宗地相比增减变动幅度。
据调查，该市此类用地容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%。
要求：
（1）计算参照物与待估宗地的容积率与地价相关系数
（2）计算参照物修正系数：
交易情况修正系数、交易时间修正系数、区域因素修正系数、个别因素修正系数、容积率修正系数。
（3）计算参照物修正后的地价
解：
（1）A宗地容积率地价相关系数为105，甲宗地的容积率地价相关系数为110
（2）交易情况修正系数为或者0.99
交易时间修正系数为或者1.06
区域因素修正系数为或者1.02
个别因素修正系数为或者1
容积率修正系数为或者0.95
（3）参照物修正后地价=（万元）
第三章机器设备评估
1．机器设备1台，3年前购置，据了解，该设备尚无替代产品。
该设备的账面原值为10万元，其中买价为8万元，运输费为0.4万元，安装费用（包括材料）为1万元，调试费用为0.6万元。
经调查，该设备的现行价格为9.5万元，运输费、安装费、调试费分别比3年前上涨了40％、30％、20％。
求该设备的重置成本。
（保留两位小数）
解：
重置成本=9.5+0.4×（1+40%）+1×（1+30%）+0.6×（1+20%）=12.08（万元）
2．1995年1月评估设备一台，该设备于1991年12月购建，账面原值为20万元，1993年进行一次技术改造，改造费用（包括增加设备）为2万元。
若定基物价指数1991年1.05，1993年为1.20，1995年为1.32，求该设备的重置成本。
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管理工程系资产评估学课程习题集
解：
重置成本=20×+2×=27.34（万元）
3．评估资产为一台年产量为8万件甲产品的生产线。
经调查，市场上现有的类似生产线成本为24万元，年产量为12万件。
如果规模经济规模指数为0.8，求该资产的重置全价。
解：
重置全价=24×（8/12）0.8=17.35（万元）
4．被评估机组购建于1999年3月，主要由主机、辅助装置和工艺管道组成，账面原值60万元人民币，其中主机占70％，辅助装置占20％，工艺管道占10％。
至评估基准日，机组主机价格下降2％，辅助装置价格上升1％，工艺管道价格上升了5％。
求该机组评估基准日的重置成本。
解：
重置成本=60×70%×（1-2%）+60×20%×（1+1%）+60×10%×（1+5%）=59.58（万元）
5．某评估机构采用统计分析法对某企业的100台某类设备进行评估，其账面原值共计1000万元，评估人员经抽样选择了10台具有的代表性的设备进行评估，其账面原值共计150万元，经估算其重置成本之各为180万元，则该企业被评估设备的重置成本是多少？
解：
重置成本=1000×=1200（万元）
6．现有一台与评估资产A设备生产能力相同的新设备B，采用B比A每年可节约材料、能源消耗和劳动力等40万元。
A设备尚可使用5年，假定年折现率为8％，该企业的所得税税率为33％，求A设备的超额运营成本。
解：
年净超额运营成本=40×（1-33%）=26.8（万元）
A设备的超额运营成本=26.8×（P/A，8%，5）=107（万元）
7．被评估设备为1989年从德国引进的设备，进口合同中的FOB价是20万马克。
1994年评估时德国生产厂家已不再生产这种设备了，其替代产品的FOB报价为35万马克，而国内其他企业1994年从德国进口设备的CIF价格为30万马克。
按照通常情况，设备的实际成交价应为报价的70%～90%，境外运杂费约占FOB价格的5%，保险费约占FOB价格的0.5%，被评估设备所在企业，以及与之发生交易的企业均属于进口关税、增值税免税单位，银行手续费按CIF价格的0.8%计，国内运杂费按CIF价格加银行手续费之和的3%计算，安装调试费含在设备价格中不再另行计算，被评估设备尚可使用5年，评估时马克与美元的汇率为1.5﹕1，人民币与美元的汇率为8﹕1。
根据上述数据估测该进口设备的续用价值。
解：
根据题意有：
（1）被评估设备的CIF价格取其他企业从德国进口更新换代型设备的CIF价格最为合理，即被评估设备的CIF价格为30万马克，或20万美元。
（2）被评估设备的重置成本为：
（设备的CIF价格+银行手续费）×（1+国内运杂费率）
银行手续费=20×8×0.8%=1.28（万元人民币）
国内运杂费=（160+1.28）×3%=4.84（万元人民币）
进口设备重置成本=160+1.28+4.84=166（万元人民币）
（3）设备的成新率=5÷（5+5）×100%=50%
（4）进口设备的评估值为：
166×50%=83（万元人民币）
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8．被评估生产线年设计生产能力为10000吨，评估时，由于受政策调整因素影响，产品销售市场不景气，如不降价销售产品，企业必须减产至年产7000吨，或每吨降价100元保持设备设计生产能力的正常发挥。
政策调整预计会持续3年，该企业正常投资报酬率为10%，生产线的规模经济指数X为0.6，试根据所给的条件估算经济性贬值率和经济性贬值额。
解：
根据题意计算如下：
（1）经济性贬值率=[1-（7000/10000）0.6]×100%=19%
（2）经济性贬值额=[100×10000×（1-33%）]×（P/A，10%，3）
=670000×2.4869=1666223（元）
9．被评估机组为3年前购置，帐面价值为20万元人民币，评估时该类型机组已不再生产，被新型机组所取代。
经调查和咨询了解到，在评估时点，其他企业购置新型机组的取得价格为30万元人民币，专家认定被评估机组因功能落后其贬值额约占新型机组取得价格的20%，被评估机组尚可使用7年，预计每年超额运营成本为1万元，假定其他费用可以忽略不计，试根据所给条件估测该生产线的续用价值。
解：
根据题意计算如下：
（1）被评估机组的现时全新价格最有可能为：
30×（1－20%）=24（万元）
（2）设备的成新率为：
[7÷（3+7）]×100%=70%
（3）设备的评估值为：
24×70%=16.8（万元）
10．被评估设备购建于1985年，帐面价值30000元，1990年和1993年进行两次技术改造，主要是添置了一些自动控制装置，当年投资分别为3000元和2000元，1995年该设备进行评估，假设从1985年至1995年每年价格上升率为10%，该设备的尚可使用年限为8年，试根据所给条件估测被评估设备的成新率。
解：
据题意计算如下：
（1）评估时设备的现行成本，亦称更新成本为：
Σ（帐面原值×价格变动率）
所以，30000×2.6+3000×1.61+2000×1.21=85250（元）
（2）评估时设备的加权更新成本为：
更新成本×已使用年限
所以，30000×2.6×10+3000×1.61×5+2000×1.21×2=808990（元）
（3）设备的加权投资年限=Σ（加权更新成本）÷Σ（更新成本）
=808990÷85250=9.5（年）
（4）设备的成新率=[8÷（9.5+8）]×100%=45.7%
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房地产评估
1．待估对象为一新开发土地，因无收益记录和市场参照物，只得采用成本法进行评估，有关数据如下：
拆迁补偿、安置费5万元/亩，其他费用（含税费）3万元/亩，开发费用1.5亿元/平方公里，当地银行一年期贷款利率9%，两年期贷款利率为10%，土地开发周期为两年，第一年投资占总投资的3/4，利润率为10%，土地所有权收益为土地成本的10%，试估算该地产的市场价值。
解：
（1）估算每平方米土地取得费用和开发费用
拆迁补偿、安置费用：
50000÷667＝75元／平方米
其他费用：
30000÷667＝45元／平方米
土地开发费用：
150，000，000÷1，000，000＝150元／平方米
每平方米土地取得费用和开发费用合计为：
75+45+150＝270元／平方米
（2）计算利息：
第一期利息：
270×3／4×10％×2×0.5＝20.25（元）
第二期利息：
270×1／4×9％×1×0.5＝3.0375（元）
每平方米土地取得费用和开发费用应承担的利息费用为23.29元。
（注:
由于第一年投入总投资的3／4，开发期为2年，利率10％，该笔资金并非第一年年初一次投入，所以需要乘以0.5。
第二年同理。
）
（3）计算利润：
270×10％＝27（元）
（4）计算土地成本：
270+23.29+27＝320.29（元／平方米）
（5）计算待估土地公平市场价值：
320.29×（1+10％）＝352.32（元／平方米）
每平方米土地公平市场价值为352.32元／平方米，近似等于每平方米352元。
2．某商业用房地产，按国家规定其土地使用权最高年限为40年，现该房地产拟出租，出租期为10年，按租赁双方的租赁合同规定，前5年租金是以第一年租金8万元为基础，每年按等比级数递增，每年递增比率为2%，后5年租金按每年15万元固定不变。
假定资本化率（折现率）为10%，如按上述租赁合同条件为依据，该房地产10年租期内的收益现值是多少？
要求：
（1）按分段法计算并写出公式，其中后5年预期收益现值必须使用年金法计算；
（2）写出计算过程；
（3）写出正确结论。
解：
（1）计算公式为：
（2）计算过程：
前五年的租金收益分别为：
R1=8（万元）
R2=8×（1+2%）=8.16（万元）
R3=8×（1+2%）2=8.32（万元）
R4=8×（1+2%）3=8.49（万元）
R5=8×（1+2%）4=8.66（万元）
后五年的租金收益均为：
R=15（万元）
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管理工程系资产评估学课程习题集
折现率为：
r=10%
（3）将
（2）中的数据代入
（1）中的公式中，求得P=66.75（万元）
3．待估地块为一商业用途的空地，面积为600平方米，要求评估其1997年5月的市场价值。
评估人员通过搜集有关数据资料（过程略），选出3个交易实例作为比较参照物，交易实例有关情况见下表：
项目ABC待估对象
略略坐落略略非繁华区非繁华区所处地区非繁华区繁华区商业商业商业用地性质商业
空地空地土地类型空地空地万425.万总万43.价150/m2140单/m3145/m4
1997.51997.11996.101996.12交易日600m2面350m2300m2168m2
形长方长方长方长方地平平平平地普普普普基础设较较较完交通通讯状很很很很
剩余使用年3333
已知以下条件：
（1）交易情况正常；
（2）1996年以来，土地价格每月上涨1%。
（3）交易实例A与待估对象处于同一地区，B、C的区域因素修正系数情况可参照下表进行判断：
项目B分值C分值
10相同自然条件10相同10相同社会环境相同10
10相同8街道条件稍差
77繁华程度稍差稍差8稍差稍差交通便捷程度8
10相同规划限制相同10
10交通管制相同相同10
10离公交车站稍远相同7
8稍少8稍少交通流量10
较差8
周围环境相同注：
比较标准以待估地块的各区域因素标准，即待估地块的区域因素分值为100。
（4）待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3%。
（5）折现率为8%。
解：
（1）进行交易情况修正。
从评估人员的调查中发现交易实例的交易没有什么特殊情况，均作为正常交易看待，故无需修正。
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管理工程系资产评估学课程习题集
（2）进行交易时间修正。
交易实例A交易时间修正系数＝107／100＝1.07
交易实例B交易时间修正系数＝105／100＝1.05
交易实例C交易时间修正系数＝104／100＝1.04
（注：
由于地价每月上涨1％，故从交易实例A成交日期1996年10月至评估基准日1997年5月地价共上涨了7％；交易实例B从成交期1996年12月至评估基准日1997年5月地价共上涨5％；交易实例C从成交期1997年1月至评估基准日1997年5月地价共上涨了4％。
）
（3）进行区域因素修正。
交易实例A与待估对象处于同一地区，无需做区域因素调整。
交易实例B区域因素修正系数＝100／86＝1.163
交易实例C区域因素修正系数＝100／93＝1.075
（注：
式中86由表2中加总获得，同理93也由表2纵向加总获得。
）
（4）进行个别因素修正。
关于面积因素修正。
由于待估对象的面积大于3个交易实例地块，就商业用地而言，面积较大便于充分利用，待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3％。
土地使用权年限因修正。
除交易实例B与待评估地块的剩余使用年限相同外，交易实例A与C均需作使用年限因素修正，修正系数计算如下（假定折现率为8％）：
交易实例A及C使用年限修正系数＝[1—1／（1+8％）30]÷[1—1／（1+8％）35]＝0.9659
交易实例A的个别修正系数＝1.03×0.9659＝0.995
交易实例B的个别修正系数＝1.03
交易实例C的个别修正系数＝1.03×0.9659＝0.995
（5）计算待估土地初步价格。
A＝1500×1×1.07×1×0.995＝1597（元／平方米）
B＝1400×1×1.05×1.163×1.03＝1761（元／平方米）
C＝1400×1×1.04×1.075×0.995＝1613（元／平方米）
（6）采用算术平均法求得评估结果。
待估地块单位面积价格评估值＝（1597+1761+1613）／3＝1657（元／平方米）
待估地块总价评估值＝1657×600＝994200（元）
因此，这一地块的评估值为994200元。
4．有一宗“七通一平”的待开发建筑用地，土地面积为2000平方米，建筑容积率为2.5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为3000元/平方米，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。
该写字楼建成后即出售，预计售价为9000元/平方米，销售费用为楼价的2.5%，销售税费为楼价的6.5%，当地银行年贷款利率为6%，开发商要求的投资利润率为10%。
试估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。
解：
（1）现已知楼价的预测和各项开发成本及费用，可用假设开发法评估，计算公式为：
地价＝楼价-建筑费-专业费-利息-销售税费-利润
（2）计算楼价：
楼价＝2000×2.5×9000＝45,000,000（元）
（3）计算建筑费和专业费
建筑费＝3000×2000×2.5＝15,000,000（元）
专业费＝建筑费×10％＝15,000,000×10％＝1,500,000（元）
（4）计算销售费用和税费
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资产评估学课程习题集管理工程系
（元）％＝销售费用＝45,000,000×2.51,125,000（元）45,000,000×6.5％＝2,925,000销售税费＝）计算利润（5％+16,500,000）×10利润＝（地价+建筑费+专业费）×10％＝（地价）由15,000,000+1,500,000取得.（注:
16,500,000）计算利息（61]－1+6％）1（15,000,000+1,500,000）×[（－利息＝地价×[（1+6％）21]+000
+9900.1236×地价，＝而建筑费与专业费是在两年内均匀投入的，2次方.（注:
地价是在两年前就投入的，故要用次方.）故只用1（7）求取地价－0.1×地价16,500,000－1,125,000－2,925,000地价＝45,000,000－9,900,000
0.1236×地价－－1,650,000－17,824,452（元）地价＝21,810,000／1.2236＝8）评估结果（/平方米）2000＝8912（元单位地价＝17,824,452／（元／平方米）＝8912／2.53565楼面价格＝
平方米，待估宗地为一临街矩/18米，路线价为1200元5．某路线价区段，标准深度为16～米，具体情况和该路线价区临街地深度指数见下20形地块，临街宽度为15米，临街最深为表：
m）临街深度（
40
120
100
130
125
110
深度指数（%）试写出评估该宗地所运用的计算公式，并计算出评估结果。
宗地面积×深度指数×解：
根据正常宗地路线价法公式：
宗地地价=路线价根据上述所给的数据资料带入公式：
152×18+1200×40%×待估宗地总价=1200×100%×15×（元）=338400
元，设备平方米，建筑工程总预算造价为4000006．某建筑项目需建筑混合结构仓库1000元。
评估是该仓库正在建设中，其中建筑工程的基础工程已完工，主安装工程预算为90000，设备安装工程尚未进行。
评估人员依据一般在建工程各部位占单位体结构工程完成了30%预算的比重，即工程造价构成（见下表）对在建工程进行评估。
试评估上述该在建工程的价格。
建筑结构类型部位名称混合结构现浇框架结构预制装配结构
251315基础工程
5560结构工程60
20
装饰工程25
27
解：
由于仓库是混合结构，所以选择表格中的第一列数据。
（1）在建工程完工程度=13%+30%×60%=31%
（2）在建工程评估值=400000×31%=124000（元）
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管理工程系资产评估学课程习题集
流动资产评估
1.对某企业库存的一种燃料进行评估，库存量为50吨，经现场技术鉴定，没有发生质量变化，仍能满足正常需要，只是保管中自然损耗1％，根据市场调查，得知该燃料近期市场价格为每吨4000元，每吨运费l00元，整理入库费为每吨40元，则该库存燃料的评估值是多少？
解：
根据题意；
采购成本＝50×4000＝200000（元）
自然损耗＝200000×1%＝2000（元）
运费及入库费＝50×（100+40）＝7000（元）
评估值＝200000-2000+7000＝205000（元）
考点：
本题的考点是流动资产评估中的材料的评估。
要注意的是采购成本中要扣除自然损耗，还需考虑运输成本与入库费。
2.企业在联营过程中，需对其某一工序上的在制品进行评估，该工序上的在制品数量为5000件，根据行业平均定额标准得知，该在制品在该工序上的材料消耗定额为10千克／件，工时定额为5小时／件。
经过市场调查得知，该在制品耗用材料的近期市场价格为10元/千克，相同工种正常小时工资为6元／小时，经调查，该企业产品销路一向很好，假设不存在变现风险，求该在制品的评估值。
解：
根据题意：
按社会平均工艺定额和现行市价计算评估值的公式得：
该在制品评估值＝5000×（10×10+5×6）＝650000（元）
考点：
本题的考点是在制品的评估。
3.评估某企业化工类库存材料，经核实材料库存量为100吨，原始购入成本为200万元，根据进货情况，材料的平均库存期为3个月，经技术鉴定，其中的一种材料已全部报废，数量为2.5吨，购进单价为2万元，无回收价值，此外，根据该企业生产用该类材料的实际月耗量计算，库存的该材料有25％为超额储存，这部分超储的原料比原材料多支付利息费用、占地租金费用及保管费用等平均每吨400元。
根据有关权威部门公布的信息，该类材料每月价格上涨系数为2％，试确定该类化工原料的评估值。
解：
根据题意：
报废的材料价格＝2.5×2＝5（万元）
应剔除超储材料的超额成本＝（100-2.5）×25%×0.04＝0.975（万元）
评估值＝（200-5）×（1+2%×3）—0.
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