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1、资产评估 期末考试复习题课程习题及答案管理工程系 资产评估学课程习题集 第二章 资产评估的程序与基本方法 习题及答案 1被评估机组为5年前购置，账面价值20万元人民币，评估时该类型机组已不再生产了，已经被新型机组所取代。经调查和咨询了解到，在评估时点，其他企业购置新型机组的取得价格为30万元人民币，专家认定被评估机组与新型机组的功能比为0.8，被评估机组尚可使用8年，预计每年超额运营成本为1万元。假定其他费用可以忽略不计。 要求：试根据所给条件 （1）估测该机组的现时全新价格； （2）估算该机组的成新率； （3）估算该机组的评估值。 解： （1）被评估机组的现时全新价格最有可能为24万元：30

2、80%=24（万元） （2）该机组的成新率=8(5+8) 100%=61.54% （3）该机组的评估值=2461.54%=14.77（万元） 2某台机床需评估。企业提供的购建成本资料如下：该设备采购价5万元，运输费0.1万元，安装费0.3万元，调试费0.1万元，已服役2年。经市场调查得知，该机床在市场上仍很流行，且价格上升了20%；铁路运价近两年提高了1倍，安装的材料和工费上涨幅度加权计算为40%，调试费用上涨了15%。试评估该机床原地续用的重置全价。 解： 现时采购价=5（1+20%）=6（万元） 现时运输费=0.1（1+1）=0.2（万元） 安装、调试费=0.3（1+40%）+0.1（1+

3、15%）=0.535（万元） 被评估机床原地续用的重置全价=6+0.2+0.535=6.735（万元） 3现有一台与评估资产X设备生产能力相同的新设备Y，使用Y设备比X设备每年可节约材料、能源消耗和劳动力等约60万元。X设备的尚可使用年限为6年，假定年折现率为10%，该企业的所得税税率为40%，求X设备的超额运营成本。 解： 年净超额运营成本为=60（1-40%）=36（万元） X设备的超额运营成本=361-（1+10%）-5/10%=136.47（万元） 4某上市公司欲收购一家企业，需对该企业的整体价值进行评估。已知该企业在今后保持持续经营，预计前5年的税前净收益分别为40万元，45万元，5

4、0万元，53万元和55万元；从第六年开始，企业进入稳定期，预计每年的税前净收益保持在55万元。折现率与资本化率均为10%，企业所得税税率为40%，试计算该企业的评估值是多少？ 解： 前5年企业税前净收益的现值为： 181.47（万元） 稳定期企业税前净收益的现值为：55/10%/（1+10%）5=341.51（万元） 企业税前净收益现值合计为：181.47+341.51=522.98（万元） 该企业的评估值为：522.98（1-40%）=313.79（万元） 页1 第 管理工程系 资产评估学课程习题集 5有一待估宗地A，与待估宗地条件类似的宗地甲，有关对比资料如下表所示： 宗地 成交价 交易时

5、间 交易情况 容积率 区域因素 个别因素 交易时间地价值数 2000.10 0 A 1.1 0 0 108 102 甲 +1% -2% 1.2 780 0 1999.2 表中百分比指标为参照物与待估宗地相比增减变动幅度。据调查，该市此类用地容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%。 要求： （1）计算参照物与待估宗地的容积率与地价相关系数 （2）计算参照物修正系数：交易情况修正系数、交易时间修正系数、区域因素修正系数、个别因素修正系数、容积率修正系数。 （3）计算参照物修正后的地价 解： （1）A宗地容积率地价相关系数为105，甲宗地的容积率地价相关系数为110 （2）交易

6、情况修正系数为或者0.99 交易时间修正系数为或者1.06 区域因素修正系数为或者1.02 个别因素修正系数为或者1 容积率修正系数为或者0.95 （3）参照物修正后地价=（万元） 第三章 机器设备评估 1机器设备1台，3年前购置，据了解，该设备尚无替代产品。该设备的账面原值为10万元，其中买价为8万元，运输费为0.4万元，安装费用（包括材料）为1万元，调试费用为0.6万元。经调查，该设备的现行价格为9.5万元，运输费、安装费、调试费分别比3年前上涨了40、30、20。求该设备的重置成本。（保留两位小数） 解：重置成本=9.5+0.4（1+40%）+1（1+30%）+0.6（1+20%）=12

7、.08（万元） 21995年1月评估设备一台，该设备于1991年12月购建，账面原值为20万元，1993年进行一次技术改造，改造费用（包括增加设备）为2万元。若定基物价指数1991年1.05，1993年为1.20，1995年为1.32，求该设备的重置成本。 页2 第 管理工程系 资产评估学课程习题集 解：重置成本=20+2=27.34（万元） 3评估资产为一台年产量为8万件甲产品的生产线。经调查，市场上现有的类似生产线成本为24万元，年产量为12万件。如果规模经济规模指数为0.8，求该资产的重置全价。 解：重置全价=24（8/12）0.8=17.35（万元） 4被评估机组购建于1999年3月，

8、主要由主机、辅助装置和工艺管道组成，账面原值60万元人民币，其中主机占70，辅助装置占20，工艺管道占10。至评估基准日，机组主机价格下降2，辅助装置价格上升1，工艺管道价格上升了5。求该机组评估基准日的重置成本。 解：重置成本=6070%（1-2%）+6020%(1+1%)+6010%(1+5%)=59.58(万元) 5某评估机构采用统计分析法对某企业的100台某类设备进行评估，其账面原值共计1000万元，评估人员经抽样选择了10台具有的代表性的设备进行评估，其账面原值共计150万元，经估算其重置成本之各为180万元，则该企业被评估设备的重置成本是多少？ 解：重置成本=1000=1200(万

9、元) 6现有一台与评估资产A设备生产能力相同的新设备B，采用B比A每年可节约材料、能源消耗和劳动力等40万元。A设备尚可使用5年，假定年折现率为8，该企业的所得税税率为33，求A设备的超额运营成本。 解：年净超额运营成本=40(1-33%)=26.8(万元) A设备的超额运营成本=26.8(P/A，8%，5)=107（万元） 7被评估设备为1989年从德国引进的设备，进口合同中的FOB价是20万马克。1994年评估时德国生产厂家已不再生产这种设备了，其替代产品的FOB报价为35万马克，而国内其他企业1994年从德国进口设备的CIF价格为30万马克。按照通常情况，设备的实际成交价应为报价的70%

10、90%，境外运杂费约占FOB价格的5%，保险费约占FOB价格的0.5%，被评估设备所在企业，以及与之发生交易的企业均属于进口关税、增值税免税单位，银行手续费按CIF价格的0.8%计，国内运杂费按CIF价格加银行手续费之和的3%计算，安装调试费含在设备价格中不再另行计算，被评估设备尚可使用5年，评估时马克与美元的汇率为1.51，人民币与美元的汇率为81。根据上述数据估测该进口设备的续用价值。 解：根据题意有： （1）被评估设备的CIF价格取其他企业从德国进口更新换代型设备的CIF价格最为合理，即被评估设备的CIF价格为30万马克，或20万美元。 （2）被评估设备的重置成本为：（设备的CIF价格+

11、银行手续费）（1+国内运杂费率） 银行手续费=2080.8%=1.28（万元人民币） 国内运杂费=（160+1.28）3%=4.84（万元人民币） 进口设备重置成本=160+1.28+4.84=166（万元人民币） （3）设备的成新率=5（5+5）100%=50% （4）进口设备的评估值为：16650%=83（万元人民币） 页3 第 管理工程系 资产评估学课程习题集 8被评估生产线年设计生产能力为10000吨，评估时，由于受政策调整因素影响，产品销售市场不景气，如不降价销售产品，企业必须减产至年产7000吨，或每吨降价100元保持设备设计生产能力的正常发挥。政策调整预计会持续3年，该企业正常投

12、资报酬率为10%，生产线的规模经济指数X为0.6，试根据所给的条件估算经济性贬值率和经济性贬值额。 解：根据题意计算如下： （1）经济性贬值率=1-（7000/10000）0.6 100%=19% （2）经济性贬值额=10010000（1-33%） （P/A，10%，3） =6700002.4869=1666223（元） 9被评估机组为3年前购置，帐面价值为20万元人民币，评估时该类型机组已不再生产，被新型机组所取代。经调查和咨询了解到，在评估时点，其他企业购置新型机组的取得价格为30万元人民币，专家认定被评估机组因功能落后其贬值额约占新型机组取得价格的20%，被评估机组尚可使用7年，预计每年

13、超额运营成本为1万元，假定其他费用可以忽略不计，试根据所给条件估测该生产线的续用价值。 解：根据题意计算如下： （1）被评估机组的现时全新价格最有可能为： 30（120%）=24（万元） （2）设备的成新率为： 7（3+7） 100%=70% （3）设备的评估值为：2470%=16.8（万元） 10被评估设备购建于1985年，帐面价值30000元，1990年和1993年进行两次技术改造，主要是添置了一些自动控制装置，当年投资分别为3000元和2000元，1995年该设备进行评估，假设从1985年至1995年每年价格上升率为10%，该设备的尚可使用年限为8年，试根据所给条件估测被评估设备的成新率

14、。 解：据题意计算如下： （1）评估时设备的现行成本，亦称更新成本为：（帐面原值价格变动率） 所以，300002.6+30001.61+20001.21=85250（元） （2）评估时设备的加权更新成本为：更新成本已使用年限 所以，300002.610+30001.615+20001.212=808990（元） （3）设备的加权投资年限=（加权更新成本）（更新成本） =80899085250=9.5（年） （4）设备的成新率=8（9.5+8） 100%=45.7% 页4 第 管理工程系 资产评估学课程习题集 房地产评估 1待估对象为一新开发土地，因无收益记录和市场参照物，只得采用成本法进行评估

15、，有关数据如下：拆迁补偿、安置费5万元/亩，其他费用（含税费）3万元/亩，开发费用1.5亿元/平方公里，当地银行一年期贷款利率9%，两年期贷款利率为10%，土地开发周期为两年，第一年投资占总投资的3/4，利润率为10%，土地所有权收益为土地成本的10%，试估算该地产的市场价值。 解：（1）估算每平方米土地取得费用和开发费用 拆迁补偿、安置费用：5000066775元平方米 其他费用：3000066745元平方米 土地开发费用：150，000，0001，000，000150元平方米 每平方米土地取得费用和开发费用合计为：75+45+150270元平方米 （2）计算利息： 第一期利息：270341

16、020.520.25（元） 第二期利息：27014910.53.0375（元） 每平方米土地取得费用和开发费用应承担的利息费用为23.29元。 （注:由于第一年投入总投资的34，开发期为2年，利率10，该笔资金并非第一年年初一次投入，所以需要乘以0.5。第二年同理。） （3）计算利润：2701027（元） （4）计算土地成本：270+23.29+27320.29（元平方米） （5）计算待估土地公平市场价值： 320.29（1+10）352.32（元平方米） 每平方米土地公平市场价值为352.32元平方米，近似等于每平方米352元。 2某商业用房地产，按国家规定其土地使用权最高年限为40年，现该

17、房地产拟出租，出租期为10年，按租赁双方的租赁合同规定，前5年租金是以第一年租金8万元为基础，每年按等比级数递增，每年递增比率为2%，后5年租金按每年15万元固定不变。假定资本化率（折现率）为10%，如按上述租赁合同条件为依据，该房地产10年租期内的收益现值是多少？ 要求： （1）按分段法计算并写出公式，其中后5年预期收益现值必须使用年金法计算； （2）写出计算过程； （3）写出正确结论。 解： （1）计算公式为： （2）计算过程： 前五年的租金收益分别为：R1=8（万元） R2=8(1+2%)=8.16（万元） R3=8(1+2%)2=8.32（万元） R4=8(1+2%)3=8.49（万元

18、） R5=8(1+2%)4=8.66（万元） 后五年的租金收益均为：R=15（万元） 页5 第 管理工程系 资产评估学课程习题集 折现率为：r=10% （3）将（2）中的数据代入（1）中的公式中，求得P=66.75（万元） 3待估地块为一商业用途的空地，面积为600平方米，要求评估其1997年5月的市场价值。评估人员通过搜集有关数据资料（过程略），选出3个交易实例作为比较参照物，交易实例有关情况见下表： 项目 A B C 待估对象 略 略坐落 略 略非繁华区非繁华区 所处地区 非繁华区繁华区商业商业 商业用地性质 商业 空地 空地土地类型 空地空地 万425.万总万43.价150 /m2140

19、单/m3145/m4 1997.51997.1 1996.101996.12交易日600m2面 350m2300m2168m2 形长方长方长方长方 地平平平平 地普普普普基础设 较较较完交通通讯状很很很很剩余使用年3333 已知以下条件： （1）交易情况正常； （2）1996年以来，土地价格每月上涨1%。 （3）交易实例A与待估对象处于同一地区，B、C的区域因素修正系数情况可参照下表进行判断： 项目 B 分值 C 分值 10 相同自然条件 10 相同10 相同社会环境 相同 10 10 相同8 街道条件 稍差 7 7 繁华程度 稍差稍差8 稍差稍差交通便捷程度 8 10 相同 规划限制 相同

20、10 10 交通管制 相同相同10 10 离公交车站 稍远相同7 8 稍少8 稍少 交通流量10 较差8 周围环境相同注：比较标准以待估地块的各区域因素标准，即待估地块的区域因素分值为100。 （4）待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3%。 （5）折现率为8%。 解：（1）进行交易情况修正。从评估人员的调查中发现交易实例的交易没有什么特殊情况，均作为正常交易看待，故无需修正。 页6 第 管理工程系 资产评估学课程习题集 （2）进行交易时间修正。 交易实例A交易时间修正系数1071001.07 交易实例B交易时间修正系数1051001.05 交易实例C交易时间修正系数1041001.04

21、 （注： 由于地价每月上涨1，故从交易实例A成交日期1996年10月至评估基准日1997年5月地价共上涨了7；交易实例B从成交期1996年12月至评估基准日1997年5月地价共上涨5；交易实例C从成交期1997年1月至评估基准日1997年5月地价共上涨了4。） （3）进行区域因素修正。 交易实例A与待估对象处于同一地区，无需做区域因素调整。 交易实例B区域因素修正系数100861.163 交易实例C区域因素修正系数100931.075 （注：式中86由表2中加总获得，同理93也由表2纵向加总获得。） （4）进行个别因素修正。 关于面积因素修正。由于待估对象的面积大于3个交易实例地块，就商业用地

22、而言，面积较大便于充分利用，待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3。 土地使用权年限因修正。除交易实例B与待评估地块的剩余使用年限相同外，交易实例A与C均需作使用年限因素修正，修正系数计算如下（假定折现率为8）： 交易实例A及C使用年限修正系数11（1+8）3011（1+8）350.9659 交易实例A的个别修正系数1.030.96590.995 交易实例B的个别修正系数1.03 交易实例C的个别修正系数1.030.96590.995 （5）计算待估土地初步价格。 A150011.0710.9951597（元平方米） B140011.051.1631.031761（元平方米） C1400

23、11.041.0750.9951613（元平方米） （6）采用算术平均法求得评估结果。 待估地块单位面积价格评估值（1597+1761+1613）31657（元平方米） 待估地块总价评估值1657600994200（元） 因此，这一地块的评估值为994200元。 4有一宗“七通一平”的待开发建筑用地，土地面积为2000平方米，建筑容积率为2.5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为3000元/平方米，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售价为9000元/平方米，销售费用为楼价的2.5%，销售税费为楼价的6.5%，当地银行年贷款利率为6%，开发

24、商要求的投资利润率为10%。 试估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。 解：（1）现已知楼价的预测和各项开发成本及费用，可用假设开发法评估，计算公式为： 地价楼价-建筑费-专业费-利息-销售税费-利润 （2）计算楼价： 楼价20002.5900045,000,000（元） （3）计算建筑费和专业费 建筑费300020002.515,000,000（元） 专业费建筑费1015,000,000101,500,000（元） （4）计算销售费用和税费 页7 第 资产评估学课程习题集 管理工程系 （元）销售费用45,000,0002.51,125,000 （元）45,000,0006.52,925,00

25、0销售税费 ）计算利润（5 +16,500,000）10利润（地价+建筑费+专业费）10（地价 ）由15,000,000+1,500,000取得.（注:16,500,000 ）计算利息（61 1+6）1（15,000,000+1,500,000）（利息地价（1+6）21+000 +9900.1236地价，而建筑费与专业费是在两年内均匀投入的，2次方.（注:地价是在两年前就投入的，故要用 次方.）故只用1 （7）求取地价 0.1地价16,500,0001,125,0002,925,000地价45,000,0009,900,000 0.1236地价1,650,000 17,824,452（元）地价

26、21,810,0001.2236 8）评估结果（ /平方米）20008912（元单位地价17,824,452 （元平方米）89122.53565楼面价格 平方米，待估宗地为一临街矩/18米，路线价为1200元5某路线价区段，标准深度为16米，具体情况和该路线价区临街地深度指数见下20形地块，临街宽度为15米，临街最深为 表： m）临街深度（ 40 120 100 130 125 110 深度指数（%） 试写出评估该宗地所运用的计算公式，并计算出评估结果。 宗地面积深度指数解：根据正常宗地路线价法公式：宗地地价=路线价 根据上述所给的数据资料带入公式：15 218+120040%待估宗地总价=1

27、200100%15 （元）=338400 元，设备平方米，建筑工程总预算造价为4000006某建筑项目需建筑混合结构仓库1000元。评估是该仓库正在建设中，其中建筑工程的基础工程已完工，主安装工程预算为90000，设备安装工程尚未进行。评估人员依据一般在建工程各部位占单位体结构工程完成了30%预算的比重，即工程造价构成（见下表）对在建工程进行评估。试评估上述该在建工程的价 格。建筑结构类型 部位名称混合结构 现浇框架结构 预制装配结构 25 13 15 基础工程 55 60 结构工程 60 20 装饰工程 25 27 解：由于仓库是混合结构，所以选择表格中的第一列数据。 （1）在建工程完工程度

28、=13%+30%60%=31% （2）在建工程评估值=40000031%=124000（元） 页8 第 管理工程系 资产评估学课程习题集 流动资产评估 1. 对某企业库存的一种燃料进行评估，库存量为50吨，经现场技术鉴定，没有发生质量变化，仍能满足正常需要，只是保管中自然损耗1，根据市场调查，得知该燃料近期市场价格为每吨4000元，每吨运费l00元，整理入库费为每吨40元，则该库存燃料的评估值是多少？ 解： 根据题意； 采购成本504000200000（元） 自然损耗2000001%2000（元） 运费及入库费50（100+40）7000（元） 评估值200000-2000+700020500

29、0（元） 考点：本题的考点是流动资产评估中的材料的评估。要注意的是采购成本中要扣除自然损耗，还需考虑运输成本与入库费。 2.企业在联营过程中，需对其某一工序上的在制品进行评估，该工序上的在制品数量为5000件，根据行业平均定额标准得知，该在制品在该工序上的材料消耗定额为10千克件，工时定额为5小时件。经过市场调查得知，该在制品耗用材料的近期市场价格为10元/千克，相同工种正常小时工资为6元小时，经调查，该企业产品销路一向很好，假设不存在变现风险，求该在制品的评估值。 解：根据题意： 按社会平均工艺定额和现行市价计算评估值的公式得： 该在制品评估值5000（1010+56）650000（元） 考

30、点：本题的考点是在制品的评估。 3.评估某企业化工类库存材料，经核实材料库存量为100吨，原始购入成本为200万元，根据进货情况，材料的平均库存期为3个月，经技术鉴定，其中的一种材料已全部报废，数量为2.5吨，购进单价为2万元，无回收价值，此外，根据该企业生产用该类材料的实际月耗量计算，库存的该材料有25为超额储存，这部分超储的原料比原材料多支付利息费用、占地租金费用及保管费用等平均每吨400元。根据有关权威部门公布的信息，该类材料每月价格上涨系数为2，试确定该类化工原料的评估值。 解：根据题意：报废的材料价格2.525（万元） 应剔除超储材料的超额成本（100-2.5）25%0.040.975（万元） 评估值（200-5）（1+2%3）0.