盘谷花园企划案.docx

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盘谷花园企划案

盘谷花园企划案

尊崇的指导：

成都罗宾纳实业在成都市人民南路四段开发的〝盘谷花园〞项目至一九九九年六月八日为止一切报建手续全部终了，并于一九九九年六月十日破土开工，现整个楼盘已修建至空中第三层；并经成都市建委同意，可以对外销售，现将项目各方面状况予以汇报，请审议。

一、公司及项目概略：

1、公司简介：

成都罗宾纳实业是一家以房地产开发为主业的中外合资大型企业。

该公司由泰国盘谷银行为背景的香港罗宾纳投资和成都达宏实业合资组建，失掉了省、市各级指导的鼎力支持。

公司仰仗自身雄厚的经济实力和丰厚的房地产开发阅历，聚集了一批风华正茂、学历高、业务才干过硬的中、青年优秀人士，在应用自身优势和吸取同行精髓的同时，傍依普遍的市场调研，制拟了城市居家〝迷信规划、共同设计、新颖外型、优秀质量、一流效劳〞的品牌战略开展之路。

为夯实品牌基础，公司斥巨资三亿多元人民币在人民南路四段美领馆旁高尚人文社区推出了以〝盘谷花园〞为代表的精品工程。

该项目创新了规划设计理念，强调小区〝自成一体、自然成趣〞的丰厚外延，表达生态型平面绿化和片面智能安康化，婚配著名世界的国际会馆，其瞻前性的住宅质量，淋漓尽致显现了以人为中心的现代理念。

五幢外型爽心顺眼的十八层初级电梯公寓和配套完备的会馆，其内外兼秀的质量，赢得了修建、房地产范围业内人士普遍好评。

〝追求出色，贡献精品〞一直是罗宾纳人不时进取的宗旨。

任重而道远，成都罗宾纳实业将与巨人同行，倾注全力，努力提供国际化城市居家的温馨环境，为国度城市改造树立做出不朽的贡献。

2、项目概略：

成都罗宾纳实业目前开发的位于成都市人民南路四段十九号，占空中积40亩，称号为——盘谷花园。

小区由五幢十八层电梯公寓和会馆组成，总修建面积109,730㎡，用空中积26700㎡，总户数631户，住宅修建面积83900㎡，会所修建面积5000㎡，停车库修建面积14390㎡，车位数328个，容积率4.0，绿化率41％，修建密度20.6%，修建高度62.1M，总户型27种。

项目由中国修建西南设计研讨院设计，经过成都市建委地下招招标，由四川省华西集团第一修建公司和第六修建公司结合承建。

该项目于一九九九年六月十日破土开工后，在市质监站等有关单位鼎力支持下，经过树立单位、监理单位、施工单位的严密配合、共同努力，工程停顿速度到达预期效果。

一九九九年六月十日至七月十日一个月内，项目树立完成了l暂时办公房、暂时住宅、暂时用水用电、场地平整、围墙等暂时设备工程。

六月十日王八月十日二个月内完成了机械挖运土方量11万立方米任务。

六月三十日至八月底二个月内完成了3600平方米的锚杆结合水泥钢筋网的基坑护壁体系。

七月十日至八月三个日完成施工场地水泥硬化任务。

五幢公寓的基础垫层施工于一九九九年八月十日末尾，到十月上旬，一号公寓从地下二层施工到地上二层：

二号、三号、五号公寓从地下二层施工到地上一层：

四号公寓从地下二层施工到地下一层，合计完成修建面积约11000平方米。

其间，为处置施工供电紧张的效果，从八月份到九月底装置调试了一套400KVA的变压器供电设备。

盘谷花园售房楼从六月份修建到十月上旬完成二次装饰并交付运用。

盘谷花园在二年多的运作进程中，失掉省、市各级政府和有关单位的鼎力支持，目前项目停顿顺利，整个楼盘公司定于一九九九年十月二十九日正式对外收盘销售，住宅局部按施工方案将于二OO一年三月全部交付客户运用。

二、公司股东组成，状况和资本构成状况：

〔一〕公司股东组成状况：

成都罗宾纳实业原是

香港罗宾纳实业于1993年在成都注册的由泰国盘谷银行常务董事长陈有汉先生任法人代表的外商独资企业，该公司投资房地产开发，已购置人民南路四十亩土地，于一九九七年十一月同意国有土地运用证，具有立项开发土地条件。

该土地开发项目原拟由外商独资开发，因外资银行大厦项目未获政府赞同，又由于该地块适宜的项目是住宅公寓楼和综合效劳设计，外方缺乏阅历与人才，故拟取中外合资方式开发。

在此状况下，中方三家公司组建成都达宏实业有限责任公司进入该公司，共同组建为中外合资企业。

中方公司为人竹县银泉实业、达义〔集团〕实业、上海宏洋投资开发公司，外方公司为香港罗宾纳实业。

〔二〕资本构成状况：

1、独资的成都罗宾纳公司注册资本为500万美金，实收资本为400方美金，经过数年各项资本运作将其项目合资重组确定资本为：

包括土地运用权、有形资产、商标等共折价900万美全，折合人民币7560万元。

2、中外双方在公司的股份状况如下：

大竹县银泉实业占股份的百分之五十六点二五；香港罗宾纳实业占股份的百分之二十五；达义〔集团〕实业占股份的百分之十五点七五；上海宏洋投资开发公司占股份的百分之三。

3、各股东在购其土地应出资额及资本构成为：

大竹县银泉实业出资额为：

4252.5万元，香港罗宾纳实业为1890万元，达义〔集团〕实业为1190.7万元；上海宏洋投资开发公司为226.8万元。

三、公司投资状况：

〔一〕项目前期各股东拨入土地资本金款项状况：

总价款900万美元，折合人民币7560万元；其中，大竹县银泉实业应拔置办资本金款项4252.5万元，实践拔3230万元，尚差协作方1022.5万元，香港罗宾纳实业土地款应拔入1890万元，实践拔入1890万元；成都达义〔集团〕实业应拔置办土地款1190.7万元，实践拨入680.4万元，尚差协作方510.3万元，上海宏洋投资开发公司应拔置办±地款226.8万元，实践拔入129.6万元，尚差协作外方97.2万元。

中方共差协作方土地资本金款项1630万元。

〔二〕前期兴办费及工程款拔入状况：

〔预算前期投资1亿元人民币〕：

1、大竹县银泉实业应拔入前期开力、费及工程款5625万元，实践拔入5000万元；

2、香港罗宾纳实业应拔入前期兴办费及工程款2500万元，尚差2500万元；

3、成都达义〔集团〕实业应拔入前期兴办费1575万元，目前已拔入42万元，尚差1533万元；

4、上海宏洋投资开发公司应拔入300万元，目前已拔入8万元，尚差292万元；

〔三〕项目资金运用状况：

1、盘谷花园项目资金来源合计10980万元，其中大竹县银泉公司投人8230万元；香港罗宾纳公司投入1890万元，达义〔集团〕实业投入722.4万元，上海宏洋投资开发公司投入137.6万元。

〔详见附件一〕

2、项目资金运用状况：

项目资金目前共开支10634.3万元，其中购置土地开支5930万元，开发本钱开支2466.3万元，管理费用开支1031万元〔其中利息支出575万元〕；其它杂项开支1207万元。

详细明细如下：

A、购置土地开支：

5930万元

B、开发本钱开支明细：

2466.3万元

〔1〕设计费：

178万元；

〔2〕勘察费：

12万元；

〔3〕评价，招标费：

8.4万元；

〔4〕文物勘探费：

8万元

〔5〕配电设备，用电设备款：

49.5万元

〔6〕建安审查费：

20万元；

〔7〕质监费：

93.6万元；

〔8〕综合开发费：

984万元；

〔9〕旧基础撤除，土方工程款：

366.2万元；

〔10〕护壁，降水费：

188万元；

〔11〕环保费：

30万元；

〔12〕自来水申办费：

19万元；

〔13〕晒图费：

6.5万元；

〔14〕广告费，其它费用：

80万元；

〔15〕暂时排污工程：

3万元；

〔16〕售楼处工程及装修：

86万元；

〔17〕模型制造：

12万元；

〔18〕散装水泥保证金：

6.3万元；

〔19〕自筹基建保证金：

117.8万元；

〔20〕预付筹划销售款：

30万元；

〔21〕预付用电贴费：

38万元；

〔22〕预付质量保证金：

130万元；

C、管理费用开支明细：

1031万元

〔1〕差旅交通费：

81万元；

〔2〕办自费：

5万元；

〔3〕工资：

92万元；

〔4〕修缮费：

42.8万元；

〔5〕油费：

12.2万元；

〔6〕业务费：

116万元；

〔7〕低值易耗品：

16.5万元；

〔8〕停，洗，过路费：

5.3万元；

〔9〕物料消耗：

3.3万元；

〔10〕利息支出：

575万元；

〔11〕房租：

18.2万元；

〔12〕广告费：

15万元；

〔13〕评价验资费：

3.6万元；

〔14〕诉讼费：

1万元；

〔15〕其它杂费：

32.4万元；

〔16〕法律顾问费：

2.7万元；

〔17〕水电费：

2.5万元；

〔18〕物管费：

6.5万元．

D、其它付款状况明：

1207万元

〔1〕回定资金置办：

756.1万元；

〔2〕应收达义公司：

62万元；

〔3〕应收乱世公司：

260万元；

〔4〕其他借款：

128.9万元．

四、盘谷花园项目资金投入方案：

1、静态投入方案：

按项目静态投资需资金34,381万元〔见附表1〕。

2、静态〔滚动投入〕方案：

房屋开发项目普通都是边投入边售房的滚动开发性项目，静态剖析投资总额为31，960万元〔见附表2〕。

五、〝盘谷花园〞市场营销前景预测：

〝盘谷花园〞作为城南棕北、棕南高尚成熟社区高层电梯公寓群的出现，已惹起了广阔房地产界的注目和争论，其诸多看法，假设说在前期市场忽明忽暗的前景下颇有微词，那么只需经过近期相似楼盘良好销售态势，及九九年成都房地产买卖会异常火爆的买卖前景停止横向比拟和综合剖析，并不难预测〝盘谷花园〞的市场营销前景了。

经过市场调查与同类楼盘综合剖析如下：

〔一〕目前在建高档、高层修建中，天文位置最优越的当属〝盘谷花园〞与〝宗南公寓二期〞，两项目地处众所公认的城南高尚成熟社区，增值潜力有限，较市中区而言，这里人气、财气鼎盛且相对较于安静，是居家休闲的理想之地，而棕南公寓二期属小高层电梯公寓，建成后将与一期普通型住宅合二为一，从配套与层次上都无法与〝盘谷花园〞相比。

〔二〕在高层住宅修建中，能以修建群体的完善配套小区开收回现的只要〝盘谷花园〞和〝雅典国际社区〞，其它多以住宅或商务公寓单体修建散居各地。

高层住宅小区不只高档、豪华，而且配套先进完备，设计规划合理，户型多样，功用分区明白，环境优雅安静、平安，是城市开展的趋向所在。

而〝雅典国际社区〞因周边配套与天文位置不如〝盘谷花园〞，显而易见，〝盘谷花园〞将成为高层住宅小区的示范和典型代表。

〔三〕高层电梯公寓是城市标志性修建和亮点，它无论在天文位置、规划设计、生活配套、环境绿化、智能配套、楼宇配套、外观笼统、修建质量、装修资料等各方面都优越于其它住宅。

〝盘谷花园〞吸取了国际、国际修建精髓和质量，并以一流的修建质量塑造精品名牌笼统。

〔四〕从周边相似楼盘销售状况，调查说明，无论是小高层电梯公寓，还是高档豪华电梯公寓销售状况都发明了骄人的业绩。

如〝雅典国际社区〞C、D两座已被集团单位全体购置，E座正处热销之中，未建的A、B两座已末尾预订；〝棕南公寓二期〞在建五栋中，普通型尚余30余套，单层尚余5套，而周边大张旗鼓的〝锦官新城〞、〝银都花园〞、〝芳草地〞，〝学府花园〞等仅在房地产买卖会销售状况并令众商家刮目相看。

如此看来，中高档公寓已逐渐成为一局部支出较丰的市民和高层白领人士消费的对象和追求的目的。

〔五〕从微观大环境讲，政府启动住宅市场和优惠政策的抚慰；消费给房地产市场带来有限黑暗的出路，与此同时，住宅二级市场的生动也带动了房地产市场的兴盛，其良性互动表达在逐年开发面积扩展、房价下跌、高层修建开发总量上升等趋向。

〔六〕从开发商自身讲，成都罗宾纳实业是一家中外合资的大型企业，经过强强结合和创意开发，开发商以较高的文明科技含量与普通楼盘相区别，使其具有超前性和独一性，并经过自身雄厚的经济实力与良好信誉，以此吸引消费者，迎合了消费者消费心思和品味。

综上所述，〝盘谷花园〞在目前高层住宅炙手可热的良好市场气氛下，已成为车载斗量的优质楼盘，〝盘谷花园〞一旦投放市场，必将遭到广阔购房顾客的喜爱和欢迎，〝盘谷花园〞也必将成为有口皆碑的住宅精品。

六、〝盘谷花园〞经济技术剖析报告：

一、经济剖析依据和原那么

〔一〕依据：

1、国度计委颁发的«树立项目经济评价方法与参数»；

2、土地增值税、营业税等相关税收法规；

3、企业目前投资预算表及财务报表。

〔二〕原那么：

1、遵照静态剖析为主，静态剖析为辅；定量剖析与定性剖析相结合的原那么；

2、遵照效益与费用计算口径分歧的原那么。

二、项目概略

盘谷住宅小区项目占空中积26，700M’，位于人民南路高尚住宅区。

项目位置交通便捷，距机场9分种车程，距市中心4分种车程，位于成都市一、二环路之间，并与机场路、成渝初等级公路、成乐大件路、川藏线相联，四通八达。

盘谷住宅小区项目毗邻人民南路美领馆、心族宾馆、棕南公寓、成都市人民银行。

周围散布中日友好会馆、科技一条街、高新技术开发区、体育馆、锦绣花园、购物中心、大中小学校，是开发高尚住宅小区车载斗量的一块宝地。

该项目由成都罗宾纳实业开发。

该公司由泰国盘谷银行为背景的香港罗宾纳实业和成都达宏实业有限责任公司结合开发；目前各项报建手续终了，已进入正常施工阶段。

该项目由西南设计院设计，四川省第一修建工程公司和四川省第六修建工程公司结合承建，项目拟建五幢11单元18层电梯公寓，总修建面积107，149㎡，方案到二OO一年三月前住宅交付运用。

三、经济技术剖析方法

盘谷花园项目属于一次性开发项目，但规模大、终点高，经过开发商一年的报建任务，三年的施工组织、管理，资金运作；房屋销售，方能完成该项目的树立任务。

因此，本报告将投入作为项目的运营本钱，作四年计算期的本钱收益和现金流量剖析，测算其财务外部收益率及其他有关评价目的。

四、投资预算及资金筹措

〔一〕投资预算范围：

盘谷花园项目是以高档住宅为主，配以停车场、会所、公厕、效劳文娱中心等公共修建用房，构成功用完善的居民生活小区的高层、高档修建工程。

总体规划面积107，149平方米。

本报告投资预算范围仅对盘谷项目的住宅局部停止经济剖析。

〔二〕投资预算内容：

项目总投资预算应由以下内容组成：

1、直接工程费：

包括所建房屋的土建费、平基土石方工程、小区路途及广场、变压器等变配电设备、给排水工程，弱电、自然气、环保和绿化等；

2、其它费用：

包括土地费用、树立单位管理费、工程监理费、勘察设计费及其它税费；

3、预备费；

4、投资方向调理税；

5、树立期利息；

项目静态总投资34,381万元，其中工程费用18,612万元，其它费用11,140万元，预备费1,545万元，树立期利息3,084万元，有关计算详见附表一«投资预算表»

〔三〕投资预算依据及说明：

1、项目业主提供的盘谷项目工程用款方案〔详见附表二和附表三〕；

2、四川西南设计院编制的〝盘谷小区开发范围规划图〞及有关说明；

3、盘谷花园总平面图；

4、1999年«上程预算定额»；

5、1999年«树立工程费用定额»；

6、«土地估价报告»；

7、土建费用：

小区修建面积105,599㎡〔除会所〕，其中住宅面积89,958㎡，公建面积15,641㎡；平基及土石方：

估量项目参见业主与承包方签署的«土石方开挖合同»，估量费用为1460万元；

8、路途及广场，估量小区路途、广场、车位380个，15，000平方米，按有关目的预算计492万元；供配电工程：

按工程部提供的资金运用表列入；

9、树立单位管理费：

按公司目前运作概算需管理费1308万元；

10、土地资本金费用，本项目所用土地资本金款项实践应付金额7560万元，参照«股权转让合同»等文件；

11、预备费：

暂不分基本预备费和涨价预备费，综合按工程费用和其他费用的5.2%计取；

12、投资方向调理税：

本项目属中外合资企业开发，应享用国度优惠政策即属投资方向调理税零税率项目。

13、树立期利息：

经测算，项目需向银行存款11,150万元，按存款时银行月利率7.65%计算利息〔3—5年期〕，树立期三年共发作银行存款利息1，791万元〔静态测算〕。

五、项目资金滚动开发方案剖析

房屋开发项目普通都是边投入边售房的滚动开发性项目，从附表四«活动资金运用表»和附表五«资金滚动测算表»可知：

该项目第1至4年的分年度投入资金区分为：

5,053万元、10,290万元，12,274万元和4,343万元；第1至4年的售房后回收资金〔扣除销售税金及附加税费，以下相反〕区分为0、3,600万元，21,680万元，和20,818万元。

可见项目第一、二年投入资金量大，从第三年末尾项目支出便可远远大于投入，其利润可用于出借存款。

也就是说，虽然项目静态投资34,381万元，但实践只需第一、二年的启劝资金11,150万元可以保证，项目便可进入良性循环，滚动开发〔详见附表六«盘谷花园工程总进度控制方案»〕。

六、资金筹措

由«资金滚动测算表»可知，项目需求在第一、二年共筹集资金15,343万元，扣出第一、二年售房收益3,600万元，还需筹集资金11,743万元。

假定项目自筹资金为593万元，那么公司所需存款资金为11,150万元，因此总的资金筹措方案如下：

〔一〕第一年共需投入资金5,015方元，自筹资金593万元，央求银行存款4,460万元；

〔二〕第二年共需投入资金10,290万元，售房收益3,600万元，央求银行存款6,690万元。

综上所述，项目第一、二年公司共需央求银行存款11,150万元，存款按月利息7.65‰计息。

七、其它基础数据

〔一〕树立规模：

〔1〕小区土空中积为26,700㎡，住宅修建面积〔此剖析报告不含会所投资〕105,599㎡，其中住宅实践面积89，958㎡，为小区配套的公建面积15，641㎡。

〔2〕小区内设置大、中、小车位380个，面积15,000㎡。

〔二〕计算期：

项目第一至三年投入，第二至四年逐年售房回收，项目计算期共四年。

〔三〕本钱预算：

1、分年度开发投入：

项目静态投资总额34,38l万元〔见附表一〕，依据项目实施进度，静态剖析投资总额为31,960万元〔见附表七〕，静态剖析在静态剖析的基础上总本钱降低2,421万元：

一是税费可在房屋销售后发作，应扣出本钱1,000万元；二是资金利息增加1,293万元；三是涨价预备费既是第二年即可完成销售支出，可按工程费用和其它费用的4.7%提取，增加本钱128万元。

2、房屋销售及管理费用：

在房屋销售进程中，将发作买卖手续费、房屋看护费、广告宣传费等项目费用，据项目运营方案，第1—4年的销售费用区分为：

500万元、300万元、200万元和100万元。

〔四〕销售支出：

1、房屋售价剖析：

〔1〕单位面积投资〔按静态剖析〕：

A、按总修建面积105,599㎡计算：

3,256元／㎡；

〔34,381万元÷105，599㎡=3,256元／㎡〕

B、按住宅实践面积89,958㎡为3,821元／㎡

〔34，381万元÷89,958㎡=3,821元／㎡〕

〔2〕单位面积投资〔按静态剖析〕；

A、按总修建面积105,599㎡计算：

3,026元／㎡

〔31,960万元÷105,599㎡=2，974元/㎡〕

B、按住宅实践面积89,958㎡为

〔3l,960万元÷89,958㎡=3,552元／㎡〕

C、因车库销售应有支出，在思索本钱时可按总面积予以摊销。

2、本钱递增剖析：

在项目总本钱已定的状况下，房屋销售在第一、二年之内费用将不会添加，从第三年起，费用逐月添加〔一是管理费用50万元，二是资金利息230万元，三是销售费用100万元〕每月添加380万元。

费用添加，本钱也相应添加，单位本钱每平方米每月添加36元。

销售时价钱也应每月提高36元／㎡。

3、销售价剖析：

A、按3,200元／㎡定价，税前报答率为5.7%。

B、按3,500元／㎡定价，税前报答率为15.6%；

C、按3,800元／㎡定价，税前报答率为25.6%；

D；按4,000元／㎡定价，税前报答率为32.1%；

E、按4,500元／㎡定价，税前报答率为48.7%；

F、按4,800元／㎡定价，税前报答率为58.6%。

综上剖析，房产销售始初定价以4,000元／㎡左右〔平均价〕较为适宜，使公司的税前报答率到达32.1%，税后报答率约为15.75%。

假设企业品牌及其它要素配合比拟好，价钱可逐月提高。

4、销售支出测算：

本项目规划规划合理，环境绿化优美、住宅设计为18层框架结构的高层修建楼群，配套效劳，设备完全，具有温馨、方便、安静、优美的特点，房屋售价第二至四年每平方米区分按4,000元、4,200元、4,300元测算，估量售出房屋比例：

第二年四季度始售9,000平方米，第三年售出54,000平方米，第四年售出住宅42,599平方米和车位380个，合计销售支出46,098万元。

〔详见附表八«房屋销售支出和利润测算表»〕。

5、税金测算：

房屋开发项目所触及的税收除销售税外，还应上缴土地增值税、中央交通附加及教育附加等税费。

〔1〕土地增值税：

依照国度有关房地产法律和法规的规则，应交纳土地增值税，经计算应为3,446万元。

〔2〕营业税及附加费按5.75%计算。

〔3〕所得税为利润总额的33%。

6、利润测算：

由房屋销售支出减开发本钱、销售费用、财务费用、土地增值税、销售税金及附加，得项目利润总额11,487万元，上缴所得税和土地增值税7,237万元。

税后利润为4,250万元。

八、财务剖析结果〔详见附表九和十〕：

所得税前财务外部收益率=32.9%

所得税后外部收益率=23.8%

所得税前财务净现值=l,576万元

所得税后财务净现值=583万元

所得税前投资回收期=3.2年

所得税后投资回收期=3.2年

项目投资利润率=13.3%

项目投资利税率=44.2%

存款归还期：

2年

从上述评价目的可知，项目财务外部收益率大于行业基准收益率。

所得税后财务外部收益率为23.8%，远远大于银行存款率，其折现率取资金筹资加权平均值，财务净现值〔i=18%〕为583万元。

说明盈利才干比拟强。

九、财务评价不确定性剖析

1、项目盈亏平衡点BEP的剖析：

当利润=销售支出-运营总本钱-营业税及附加=0时为该项目的保本平衡点〔详见附表十一〕。

盘谷花园项目经过投资预算，总本钱为31,960万元，那么当销售支出=31,960万元+2,651万元=34,611万元，即销售总支出在34,611万元时项目收支平衡；单位面积在34,611万元÷105,599㎡=3,278元／㎡为保本平衡点。

2、保本产销量剖析：

固定总本钱

BEP=╳100%=69.3%

销售支出-变化总本钱-销售税金及附加

当房屋销售量只需到达69.3%时，项目就可保本，剩下的是利润。

3、敏理性剖析：

为保证项目全部增量投资财务外部收益率不低于23.8%，思索项目实施进程中一些确定要素的变化，区分对总投资额、运营本钱、销售支出作了提高10%和降低10%单要素变化对外部收益影响的敏理性剖析〔见敏理性剖析表〕。

敏理性剖析表

项目

基本方案

总投资额

运营本钱

销售支出

+100%

-10%

10%

-10%

10%

-10%

外部收益率

I=23.8%

20.16

24.6

23.51

24.3

28.3

22.5

较基本方案比拟

-3.64

0.8

-0.29

0.5

5.5

-1.3

从剖析中看出，各要素的变化都不同水平地影响外部收益率，其中销售支出的提高或降低最为敏感，固定资产总投资次之〔敏理性剖析见以下图〕；

财务外部收益率%

45销售支出

40

35

30

25

20

15

10投资

5

-40-30-20-101020304050

从图上可以看出销售支出和固定资产对基本方案外部收益率的影响曲线与财务基准收益率的交点〔临界点〕区分为销售支出下降约20%和固定资产投资提高近18%时，项目外部收益率才低于基准收益率的水