房地产企业经济合同涉税条款审核与税务规划.docx
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房地产企业经济合同涉税条款审核与税务规划
房地产企业经济合同涉税审核及税务规划
一、背景
二、调查
没有
调查
谈判
方案—土地—股权—100%--财税【2002】191—不
合同-补充虚假
履行
会计
申报
三、合同与税收关系
8要素—9
当事人----纳税人、代扣代缴义务人
标的-----税种税目税率-50000---10000
A-----电梯B10000---A
C建安------B10000A----C50000+10000=60000
数量质量价格报酬—计税依据
履行时间、地点、方式-----纳税义务时间国税函【2009】285---个人---被转让股权的企业所在地
违约金—订金定金---104---30%---6
甲----乙业主10甲收了---营业税不用100+5
解决途径
甲房地产--2008---乙施工10000甲违约丙3000
500甲----乙500发票---甲
话语权--
第一讲：
章程协议
一、不得已个人身份作为投资者
甲个人-----乙（4）10000----30000
甲---------（3）丙30000
甲--------丁（5）40000
结论：
甲—一人有限公司---乙---一人利润财税【2009】69----0----丙---一人---丙、丁
买鸡下蛋
买鸡卖鸡---要用个人
甲企业----乙有限10000----丙有限
12000
二、时间
商业2010-10-20---甲乙300+700---丙一次
三、投资实物
土地甲10000---乙—30%--2010-3----30000
甲10000-（6000+5000）---乙8000+5000
第二讲招商引资
1、不得签订无效条款
营业税—先征后退即征即退先征后返---无效60%
纳税比例30%
第三讲土地取得
一、整体转让分别定价
甲100000---50000商品----50000保障房
10000万
二、使用
甲1000----400
三、时间交付
2009-1-8---100------1000---2010-12---2011-1
2010-2---税务---2009—10---10000
四、当事人
竞拍公司—不得一个人名义
甲---欠乙10000甲用土地抵债
乙----11000-丙丙----乙钱甲---发票丙过户甲---丙
10000+2000----12000
五、违约条款契税
补偿金---契税100002000—财税【2004】134
甲2009-1---10000---2010---土地闲置费3000
会计-土地、企业所得税—国税发【2009】31
契税----补征、---土地增值税不得扣除国税函【2010】220
甲2010---8---10000—1.5—3出让金3000+契税：
税务局---财政局
六、购买土地----返利
100000----120000150000---20000-----130000
15000020000---财政返利---财税【2009】87
土地增值税扣除150000---契税3%
七、发票
甲---100000–95000发票
董事长1000----3000---甲发票—不开
发票管理办法20征管法21—财税【2002】191—不征营业税---粤地税函【2007】703
2010-8—1000---3000---国税函【2005】319
国税发【2008】115未有执行
八、园林
甲---乙
1000200
九、托管
十、甲供料---甲控料
甲地产----乙建安---要求三菱
甲-----甲控料----------合同中指定乙在丙方购买—电梯（三菱）
十一--遮光费补偿涉税条款
第四讲销售
一、预售
保障房一房一价》=栋层1.5%
土地竞拍---资金来源---不得股东违规借款
保证金---企业—不得属于贷款股东借款
未有预售证---预售合同无效
认购书---认购费---5---10VIP--
认购、预订、排号、发放VIP卡
二、更名费条款
三、销售前时间国税发【2003】89—没有房产税---土地使用税要交----财税【2008】152---交房时—财税【2006】186
四、一房二次卖
甲---乙100----30
甲----丙11030---30-+利息
五、预售后清算时间
六备案—视同销售
甲1000800对外
10套---房地产企业留用---2用于物业公司使用
8套用于本企业职工宿舍
七、捐赠条款
1、小区住房---学校配套设备—捐赠教育局
成本---列支—不做视同收入
营业税不交—稽便函【2009】49
医院-----捐赠-----取得收入
住房---捐赠住房10套
2、进门花园
100征---20送
3、车库
100---10----100
100---10业主共有-----90+10
4、卖房送空调---90+10----100
5、误差面积
6、代销
甲地产---乙代理100-1.1
业主---甲甲乙---业主
110甲收入110---营业税---110
土地增值税---110
企业所得税---110—国税发【2009】31
佣金----10%境外境内5%财税【2009】29所得税扣除比例钱----企业佣金---银行不得现金---企业所得税不得扣除。
个人
灰色支出----1000—250
5520----70-----250
100---5=95----100---100-5=95
100—8------购物卡---100（92）---92+8—100
90+10---1009010
八、拆一还一
公益性----90%补偿2/3
税----10000国土局+补偿金----契税计税依据财税【2004】134补偿金---无发票：
标准---国土局意见
一级市场—协议一一对一花名册（签名+手印法释【2009】5）---国税发【2009】31国税发【2009】91
被拆迁人---税-----不营业税业主—个税补正
房屋补偿----契税等金额（面积）100100120—20*3%60---40另外房屋
房地产----营业税10000500006000020000
20000----土地成本3000+8000
20000旧
70000销售
土地增值税+企业所得税
九、内部按揭套现涉税条款利息---个人不得扣除
十、150平米套房改为70加80平米办两个房产证涉税条款
十一、合作建房
第五讲：
借款
财税【2008】121---2:
125%不受2:
1所得税
1、借款时间
2、还款时间
甲20081、1、开始建房—100000—5%---2009—1-5竣工------2010、1售完—2
企业所得税与会计一至2009-1利息开发成本；2009---2010-1---利息财务费用
2010—2土地增值税清算
3、当事人
企业与企业借款
国税发【2009】88、财税【2009】57
企业个人---国税函【2009】777—发票
境外-----甲2009-1—境外乙100005%---3
2009-1-12预提利息会计—企业所得税扣除可以
支付利息预提企业所得税---
借款1000民利息500100000200000
利息+（100000+200000）*5%
股东---年度----2009-12-30—董事长向公司借款10000—国税发【2005】120---财税【2003】158---借款后一年12
4、借款标的
5%---20%
5、甲出租房屋乙2009、1----2009、12一次支付3年租金3000---以后每年支付租金1000
2009、7甲出现资金短缺---找乙3000
协商借款乙-----丙（甲企业关联方）利率5%
所得税---25%作为租金降价800
6统借统还涉税条款
甲属于乙集团子公司（ABCDEFGHUY）
甲向银行5%借款----非给ABCDEF使用5%
7、关联方----个人与企业---企业所得税
国税发【2009】2
第六讲、租金合同
一、当事人
1、企业与企业
非关联---甲免费给乙使用---营业税没有
土地使用税---甲
企业所得税--核定所得税10-9=1
关联方-----免费《征管法》36、实施细则51-56核定营业税，所得税，土地使用税甲
2、企业给镇租赁---财税【2006】56—土地使用税承租人缴纳
3、企业给股东租赁房屋免费租赁
营业税----0
个人---房产---0
个人年所得税---无
4、企业宿舍租给职工---
5000---100—4900税
营业税----0财税【2000】125—财税【2008】24
房产税---财税【2008】24----4%租金
5、母子公司
甲10000---非80%子公司乙
甲—乙---契税10000*3%--300
乙房产税=10000*（1-30%）1.2%*50=4200
出租---------50---400----20000
甲20000*（5%+12%）=3400
二、金额
1、现金
2、免租期条款2009-1、1开始甲出租乙2009-1-2免租期---5年2009-3---每月乙企业向甲企业支付租金10
修改
甲2009---营业税120*5%12%100*5%12%
3、装修抵租金---证件甲5层烂尾---乙20000—5—15层----免费使用15年--写字楼---ABCDEFGTRT甲---乙租赁关系---甲营业税一次收取20000租金20000*5%12%
4、甲由房屋出租乙非关联发
合同：
甲不要租赁5----甲企业欠银行借款1000由乙企业偿还
5、包税制条款
甲企业出租房屋给乙企业合同约定：
每年乙企业向建企业支付税后租金1000.万：
所有税由乙企业承担5%12%
乙----租赁发票---甲发票----
甲地税代开1000*5%+1000*12%+1000----税前
1000/（1-5%-12%）—发票
5、租赁房屋后装修甲承租乙企业房屋1000---10
甲装修后发现---1000+装修费用5000---2009-1合同---好2009-8----转租丙
合同约定：
乙企业收取甲企业1000----转租丙
甲收取转租费丙1000---5000一次转让给丙—建筑物---5%---土地增值税国税函【2010】347
乙企业提出：
甲收取转租费丙1000—1000/12---租金---5%
三-租金时间国税函【2010】79
一次收取3租金企业所得---分期3年后收取租金—3年后确认收入
15%---
第七讲投资
一、当事人
1、甲非地产----土地投资乙非财税【1995】48-----免土地增值税—财税【2002】191—不营业
契税---甲乙---全资子公司财税【2008】175财税【2008】142---免-----不开发票
2、甲非地产----土地投资乙是房地产
财税【2006】21---甲土地增值税-营业税免征、
契税---所得税增值
4、房地产企业用房屋---对外投资---无论投资谁---营业—免土地增财税【2006】21—要
契税—全资---0
企业所得税增值---交
5、房地产企业甲用土地向乙投资用于酒店使用---财税【2006】21--0
6、个人土地房屋—个人所得税---国税函【2005】319
7、甲地产企业用价值10000房屋换取乙企业在丙企业30%股份、价值公允价10000
二、股权转
甲----乙10000---3---未利润30000---35000—丙
甲35000-10000=25000*25%
先分利润30000不财税【2009】69
15000-10000=5000—少缴税---交易资金流
阴阳合同---不国税函【2009】285个人股东股权转让先交税---税务机关完税凭证----工商局变更
1000----3000-----4000
1000合同----3000阴阳
根据转让时被转让股权企业所有者权益
不要个人名义---已经个人----一公司
建设期预售期----会计-交房之前--没有---利润
二、甲吸收合同乙—分立
甲（A+B）+乙（C+D）---甲（A+B+C+D）
甲乙均属于同一股东同一批股东；母子公司
1、营业税国税函【2002】165
2、增值税—国税函【2002】420
3、土地增值税---财税【1995】48
4、契税---财税【2008】175
5、印花税---财税【2003】183---0
6、企业所得税不用清算---
评估增值—不得作为税务依据-会计依据
7、亏损--继续弥补甲-乙10000剩余弥补亏损年限
每年弥补=乙在被吸收合同此刻净资产公允价*当年国债利率最高2010甲—乙×甲100000-3000
分立企业弥甲---乙+甲弥补分时总资产比例
以上属于免税重组
应税重组甲（A+B）+乙（C+D）---甲（A+B）
1、营业税国税函【2002】165
2、增值税—国税函【2002】420
3、土地增值税---财税【1995】48
4、契税---财税【2008】175
5、印花税---财税【2003】183---0
6、所得税---乙视同清算注销评估-账面=所得额
CD股东---钱
个人所得税
C---乙1000+2000---3500
2000视同利润分配20%
3500-2000-1000=500视同股权转让所得20%
四、清算
1、房屋卖不出去---清算---股东
契税---一人财税【2008】142---0
营业税---国税函【1997】387
土地增值税—国税发【2006】187
2、弥补亏损
2009-1002010---+300----
3、期间
甲2009、3-------2011—6
园林公司-----所得税—减半—项目---企业
甲注销房屋买卖利润2000树木---利润1000
利润30002000*25%1000*25%/2
2009-1—3----汇算清缴
2009-3---12-----汇算清缴
4、广告
2008---收入1000001500040000调增25000
2009---注销---收计算---不得
5、业务招待费----5‰60%---不用
6、跨地区
2009西安-10002010-重庆+20000
财税【2009】59
600670-50—80《600
升级会员 