房地产企业经济合同涉税条款审核与税务规划.docx

1、房地产企业经济合同涉税条款审核与税务规划房地产企业经济合同涉税审核及税务规划一、 背景二、 调查没有调查谈判方案土地股权100%-财税【2002】191不合同-补充虚假履行会计申报三、 合同与税收关系8要素9当事人-纳税人、代扣代缴义务人标的-税种税目 税率-50000-10000A-电梯B10000-AC建安-B10000 A-C50000+10000=60000数量质量价格报酬计税依据履行时间、地点、方式-纳税义务时间国税函【2009】285-个人-被转让股权的企业所在地违约金订金 定金-10 4-30%-6甲-乙业主10 甲收了-营业税不用100+5解决途径甲房地产-2008-乙施工10

2、000 甲违约丙3000 500 甲-乙500发票-甲 话语权- 第一讲：章程协议一、 不得已个人身份作为投资者甲个人-乙（4）10000 -30000甲-（3）丙30000甲-丁（5）40000结论：甲一人有限公司-乙-一人利润财税【2009】69-0-丙-一人-丙、丁买鸡下蛋买鸡卖鸡-要用个人甲企业-乙有限10000-丙有限12000二、 时间商业2010-10-20-甲乙300+700-丙一次三、 投资实物土地甲10000-乙30%-2010-3-30000甲10000-（6000+5000）-乙8000+5000第二讲招商引资1、 不得签订无效条款营业税先征后退即征即退先征后返-无效6

3、0%纳税比例30%第三讲 土地取得一、 整体转让分别定价甲100000-50000商品-50000保障房10000万二、 使用甲1000-400三、 时间交付2009-1-8-100-1000-2010-12-2011-12010-2-税务-200910-10000四、当事人竞拍公司不得一个人名义甲-欠乙10000 甲用土地抵债乙-11000-丙 丙-乙钱 甲-发票丙过户甲-丙10000+2000-12000五、违约条款契税补偿金-契税10000 2000财税【2004】134甲2009-1-10000-2010-土地闲置费3000会计-土地、企业所得税国税发【2009】31契税-补征、-土地

4、增值税不得扣除国税函【2010】220 甲2010-8-100001.53出让金 3000+契税：税务局-财政局六、购买土地-返利100000-120000 150000-20000-130000150000 20000-财政返利-财税【2009】87土地增值税扣除150000-契税3%七、发票甲-100000 95000发票董事长1000-3000-甲发票不开发票管理办法20 征管法21财税【2002】191不征营业税-粤地税函【2007】7032010-81000-3000-国税函【2005】319国税发【2008】115未有执行八、园林甲-乙1000 200九 、托管十 、甲供料-甲控料

5、甲地产-乙建安-要求三菱甲-甲控料-合同中指定乙在丙方购买电梯（三菱）十一-遮光费补偿涉税条款第四讲 销售一、 预售保障房 一房一价 =栋 层 1.5%土地竞拍-资金来源-不得股东违规借款保证金-企业不得属于贷款股东借款未有预售证-预售合同无效认购书-认购费-5-10 VIP-认购、预订、排号、发放VIP卡二、 更名费条款三、 销售前时间国税发【2003】89没有房产税-土地使用税要交-财税【2008】152-交房时财税【2006】186四、 一房二次卖甲-乙100-30甲-丙110 30-30-+利息五、预售后清算时间六备案视同销售甲1000 800对外10套-房地产企业留用-2用于物业公司

6、使用8套用于本企业职工宿舍七、捐赠条款1、小区住房-学校配套设备捐赠教育局 成本-列支不做视同收入营业税不交稽便函【2009】49 医院-捐赠-取得收入 住房-捐赠住房10套2、 进门花园100征-20送3、 车库100-10-100100-10业主共有-90+104、卖房送空调-90+10-1005、误差面积6、代销甲地产-乙代理100-1.1业主-甲 甲乙-业主110甲收入110-营业税-110 土地增值税-110 企业所得税-110国税发【2009】31佣金-10%境外 境内5%财税【2009】29所得税扣除比例 钱-企业佣金-银行不得现金-企业所得税不得扣除。个人灰色支出 -10002

7、50 55 20-70-250100-5=95-100-100-5=951008-购物卡-100（92）-92+810090+10-100 90 10八、拆一还一公益性-90%补偿2/3税-10000国土局+补偿金-契税计税依据财税【2004】134 补偿金-无发票：标准-国土局意见一级市场协议 一一对一 花名册（签名+手印法释【2009】5）-国税发【2009】31 国税发【2009】91被拆迁人-税-不营业税业主个税补正 房屋补偿-契税等金额（面积）100 100 12020*3% 60-40 另外房屋房地产-营业税10000 50000 60000 20000 20000-土地成本300

8、0+800020000旧70000销售 土地增值税+企业所得税九、内部按揭套现涉税条款利息-个人不得扣除十、150平米套房改为70加80平米办两个房产证涉税条款十一、合作建房第五讲：借款财税【2008】121-2:1 25%不受2:1所得税1、 借款时间2、 还款时间甲20081、1、开始建房1000005%-20091-5竣工-2010、1售完2企业所得税与会计一至2009-1利息开发成本；2009-2010-1-利息财务费用20102土地增值税清算3、当事人企业与企业借款国税发【2009】88、财税【2009】57企业个人-国税函【2009】777发票境外-甲2009-1境外乙10000

9、5%-32009-1-12预提利息会计企业所得税扣除可以支付利息预提企业所得税-借款1000 民利息500 100000 200000利息+（100000+200000）*5%股东-年度-2009-12-30董事长向公司借款10000国税发【2005】120-财税【2003】158-借款后一年124、借款标的5%-20%5、甲出租房屋乙2009、1-2009、12一次支付3年租金3000-以后每年支付租金10002009、7甲出现资金短缺-找乙 3000协商借款乙-丙（甲企业关联方） 利率5%所得税-25%作为租金降价8006统借统还涉税条款甲属于乙集团子公司（ABCDEFGHUY）甲向银行5

10、%借款-非给ABCDEF使用5%7、关联方-个人与企业-企业所得税国税发【2009】2第六讲、租金合同一、 当事人1、 企业与企业非关联-甲免费给乙使用-营业税没有 土地使用税-甲 企业所得税-核定所得税10-9=1关联方-免费 征管法36、实施细则51-56核定营业税，所得税，土地使用税甲2、 企业给镇租赁-财税【2006】56土地使用税承租人缴纳3、 企业给股东租赁房屋免费租赁营业税-0个人-房产-0个人年所得税-无4、企业宿舍租给职工-5000-1004900税营业税-0财税【2000】125财税【2008】24 房产税-财税【2008】24-4%租金5、母子公司甲10000-非80%子

11、公司乙甲乙-契税10000*3%-300乙房产税=10000*（1-30%）1.2%*50=4200出租-50-400-20000甲20000*（5%+12%）=3400二、 金额1、 现金2、 免租期条款2009-1、1开始甲出租乙2009-1-2免租期-5年 2009-3-每月乙企业向甲企业支付租金10修改甲2009-营业税120*5% 12% 100*5% 12%3、 装修抵租金-证件甲5层烂尾-乙20000515层-免费使用15年-写字楼-ABCDEFGTRT甲-乙租赁关系-甲营业税 一次收取20000租金20000*5% 12%4、 甲由房屋出租乙非关联发合同：甲不要租赁5-甲企业欠

12、银行借款1000由乙企业偿还5、包税制条款甲企业出租房屋给乙企业合同约定：每年乙企业向建企业支付税后租金1000.万：所有税由乙企业承担5% 12% 乙-租赁发票-甲发票-甲地税代开1000*5%+1000*12%+1000-税前1000/(1-5%-12%)发票5、 租赁房屋后装修甲承租乙企业房屋1000-10 甲装修后发现-1000+装修费用5000-2009-1合同-好2009-8-转租丙合同约定：乙企业收取甲企业1000-转租丙 甲收取转租费丙1000-5000一次转让给丙建筑物-5%-土地增值税国税函【2010】347 乙企业提出：甲收取转租费丙10001000/12-租金-5%三-

13、租金时间国税函【2010】79一次收取3租金企业所得-分期 3年后收取租金3年后确认收入15%-第七讲 投资一、 当事人1、甲非地产-土地投资乙 非财税【1995】48-免土地增值税财税【2002】191不营业契税-甲乙-全资子公司财税【2008】175 财税【2008】142-免-不开发票2、甲非地产-土地投资乙是房地产财税【2006】21-甲土地增值税-营业税免征、契税- 所得税增值4、 房地产企业用房屋-对外投资-无论投资谁-营业免 土地增财税【2006】21要契税全资-0企业所得税增值-交5、房地产企业甲用土地向乙投资用于酒店使用 -财税【2006】21-06、个人土地房屋个人所得税-

14、国税函【2005】3197、甲地产企业用价值10000房屋换取乙企业在丙企业30%股份、价值公允价10000二、股权转甲-乙10000-3-未利润30000-35000丙甲35000-10000=25000*25%先分利润30000不财税【2009】6915000-10000=5000少缴税-交易资金流阴阳合同-不国税函【2009】285个人股东股权转让先交税-税务机关完税凭证-工商局变更1000-3000-40001000合同-3000阴阳根据转让时 被转让股权企业所有者权益不要个人名义-已经个人-一公司建设期预售期-会计-交房之前-没有-利润二、 甲吸收合同乙分立甲（A+B）+乙（C+D）

15、-甲（A+B+C+D）甲乙均属于同一股东同一批股东；母子公司1、营业税国税函【2002】1652、增值税国税函【2002】4203、土地增值税-财税【1995】484、契税-财税【2008】1755、印花税-财税【2003】183-06、企业所得税不用清算-评估增值不得作为税务依据-会计依据7、亏损-继续弥补甲-乙 10000 剩余弥补亏损年限每年弥补=乙在被吸收合同此刻净资产公允价*当年国债利率最高 2010甲乙 甲100000-3000分立企业弥甲-乙+甲 弥补分时总资产比例以上属于免税重组应税重组甲（A+B）+乙（C+D）-甲（A+B）1、营业税国税函【2002】1652、增值税国税函【

16、2002】4203、土地增值税-财税【1995】484、契税-财税【2008】1755、印花税-财税【2003】183-06、所得税-乙视同清算注销 评估-账面=所得额CD股东-钱个人所得税C-乙1000+ 2000-35002000视同利润分配20%3500-2000-1000=500视同股权转让所得20%四、清算1、房屋卖不出去-清算-股东契税-一人财税【2008】142-0营业税-国税函【1997】387土地增值税国税发【2006】187 2、 弥补亏损2009 -100 2010- +300-3、期间甲2009、3-20116园林公司-所得税减半项目-企业甲注销房屋买卖利润2000 树木-利润1000利润3000 2000*25% 1000*25%/22009-13-汇算清缴2009-3-12-汇算清缴4、广告2008-收入100000 15000 40000调增250002009-注销-收计算-不得5、业务招待费-5 60%-不用6、跨地区2009西安 -1000 2010-重庆 +20000财税【2009】59600 670 -5080600