福州宝龙城市广场沃尔玛商圈调研报告.docx
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福州宝龙城市广场沃尔玛商圈调研报告
福州市沃尔玛商圈调研报告
福州市场研究有限公司呈送
项目市场研究
↗研究背景和目的
宝龙集团就拟建福州宝龙城市广场的所在地原福州市第二塑料厂为中心的核心商圈与次级商圈调查的基本情况。
本项目所在地位于福州市西南侧，地处台江区，距北江滨约0.5公里，占地107.54亩，是台江区建材、家具、工业和生活区的重点地带，本项目建成后将服务台江区、仓山区和鼓楼区，辐射八县及闽南、宁德等地区。
↗调研内容
◆商圈规模调查：
商圈的人口数、户口数……
◆选址调查：
商圈所在区商贸状况、环境的优劣势、道路交通状况……
◆商铺调查：
商圈内有哪些零售商，面积多大，距拟建地块多远，在哪个方向及年销售额……
↗概念界定
◆核心商圈：
在该商圈的顾客占顾客总数的比率最高，每个顾客的平均购货额也最高，顾客的集中度也较高；
◆次级商圈：
在该商业圈的顾客占顾客总数的比率较少，顾客也较为分散；
◆边缘商圈：
在该商业圈的顾客占顾客总数的比率相当少，且非常分散。
◆本次调研以预定地（福州市第二塑料厂）为中心，以半径为1.5公里的圆圈为核心商圈，以半径为1.5公里和2公里的圆环为次级商圈，暂不考虑边缘商圈。
图1 商圈三级图
↗调研方法
◆零售店普查
◆二手资料收集
◆竞争对手的高层深访
↗数据来源
表1 数据来源表
资料类别
来源
人口数、户数资料
街道社区居委会数据资料
城市计划、建设指定用图
城市政府
竞争分布图
实地调查、行业协会
竞争店销售业绩
高层深访、商业同仁口碑
↗项目管理
网点普查是商业市场研究最基础的工作，在整个项目的管理工作中显得相当重要。
零售网点普查因针对区域内所有零售商店进行调查，所涉及的工作量很大。
正式普查前，由访问部根据最新市政图尽量按照以核心商圈与次级商圈的区别将商圈划分为13普查片，然后，根据各片的大小，分配访问员到具体的普查片。
同时，各片区还配备了相应的访问督导负责管理访问员，严格检查访问质量。
访问员遵守一定的访问行走规则，逐一访问每家零售商店，登记商店营业面积、年销售额等信息。
访问完毕后，访问员在普查地图上标识商店的地理位置。
为保证普查质量，访问部经理对访问督导和访问员进行一定比例的抽样复查。
↗主要结论
◆人口规模：
商圈内共有30多万人口，其中核心商圈人口19万，次级商圈人口近12万。
◆竞争分析：
商圈内共有1528家零售店，其中核心商圈占876家，次级商圈占652家。
在零售店结构中，主要是以小型单体夫妻日杂店为主。
主要的竞争对手为建设中的欧倍德、百安居、黎明永辉、黎明好又多以及次级商圈中的世纪联华和好又多联信店。
◆地理分析：
预定地所在位置为工业路与白马西二环路的交叉口，为叁面临街的十字路口，可见度较高，交通便利。
主体报告
一．人口规模分析
↗商圈人口分析
由街道社区居委会数据资料得到，商圈内共有30多万人口，其中核心商圈人口19万，次级商圈人口近12万。
表2 商圈内人口情况表
人口
户数
平均每户人口数
核心商圈
190371
59490
3.2
次级商圈
117095
40378
2.9
合计
307466
99183
3.1
将商圈（同心圆）平均分为8块，以正西北与正东北相交的扇形为北方位；以正西南与正东南相交的扇形为南方位；以正西北与正西南相交的扇形为西方位；以正东北与正东南相交的扇形为东方位。
如下图所示，以此分析商圈内人口规模在方位上的情况：
图2 方位划分示意图
西
北
东
南
表3 商圈内人口规模在方位上的情况分析
核心商圈
次级商圈
合计
方位
人口数（人）
人口数（人）
人口数（人）
北
52729
42553
95282
南
55148
13130
68278
西
25921
7657
33578
东
56573
53755
110328
合计
190371
117095
307466
↗商圈社区分析
◆北江滨高尚社区
预定地所在位置与北江滨相邻，而福州市的江滨两岸无疑是高尚江景住宅的高度集中点。
这一点在《福州城市总体规划（1995-2010）》中可以得到佐证：
江滨地区九孔闸以西地块的城市功能定位为——城市公共建筑集中地、城市观光旅游带和城市高尚住宅集聚地。
目前，大型高尚住宅区已经初具规模，如融侨锦江、碧水芳洲、江岸名都等等大型社区。
同时，以金山文体中心、省广电中心和市报业大厦为代表的文化设施也已陆续启动。
福州西南段的发展前景已经十分明朗。
◆帮洲、义洲旧棚屋改造社区
台江区义、帮洲旧屋区二期改造项目于2003年4月26日开始动迁。
该项目拆迁范围占地面积231亩，拆迁居民达4019户，是福州市迄今为止搬迁户数最多的旧屋区改造项目。
改造后的帮洲、义洲将带来附近的商业结构和规模的调整。
新建项目与帮洲、义洲的改造将形成一个良性互动。
◆西二环路与工业路新型社区
在西二环路与工业路正在兴建大量的住宅。
如二环路上的长汀里花园、金星四季等；工业路上博美诗邦、庭芳苑、时代名城等新型小区。
可见，预定地所处地段为人口不断增加的地块。
↗商圈内新建社区汇集
◆西二环路
星城国际、美景良城、金星四季、文锦佳园
◆工业路
中利佳园、长汀里花园。
博美诗邦、庭芳苑、 鑫达富第、时代名城
◆北江滨大道
世纪佳园、融侨锦江、望龙芳庭、江岸名都、碧水芳洲
二．零售网点普查
（一）总体情况
↗商圈零售店总体情况
商圈内共有1528家零售店，其中核心商圈占876家，次级商圈占652家。
（见表4 ）
表4 商圈零售店总体情况
核心商圈（家）
次级商圈（家）
合计（家）
零售店数量
876
652
1528
↗核心商圈
◆零售店结构
核心商圈内共有零售店876家。
其中以小型单体夫妻日杂店为主，占84.4%。
而大卖场和连锁超市共5家，分别为黎明永辉、黎明好又多、旺旺佳配送超市、惠乐家超市、超大。
图3 核心商圈内的零售店结构
◆零售店面积
核心商圈内的零售店面积主要集中在50平方米以下，占95.9%。
图4 核心商圈内的零售店面积
◆零售店年销售额
核心商圈内的零售店年销售额主要集中在10万元以下，占70.0%。
图5 核心商圈内的零售店年销售额比较
↗次级商圈
◆零售店结构
次级商圈内共有零售店652家。
以小型单体夫妻日杂店为主，占84.0%。
而大卖场和连锁超市共4家，分别为世纪联华、联信好又多、福缘超市、好日子。
图6 次级商圈内的零售店结构
◆零售店面积
次级商圈内的零售店面积主要集中在50平方米以下，占95.9%。
图7 次级商圈内的零售店面积
◆零售店年销售额
次级商圈内的零售店年销售额主要集中在10万元以下，占70.0%。
图8 次级商圈内的零售店年销售额比较
（二）方位情况
↗核心商圈
表5 核心商圈内的零售店在方位上的商业结构比较
大卖场
连锁超市
便利店
日杂店
兼营店
专卖店
其余
合计
北
2
2
15
250
24
18
10
321
南
0
0
9
122
1
3
1
136
西
0
0
9
172
2
1
7
191
东
0
1
6
195
9
9
8
228
合计
2
3
39
739
36
31
26
876
表6 核心商圈内的零售店在方位上的营业面积比较
1－50M2
51－100M2
101－200M2
201－1000M2
1001M2
合计
北
304
11
1
2
3
321
南
133
3
0
0
0
136
西
183
4
3
1
0
191
东
218
4
2
2
0
226
合计
838
22
6
5
3
874
表7 核心商圈内的零售店在方位上的年销售额比较
10万元以下
10万－100万元
100万－1000万元
1000万元以上
合计
北
191
121
3
2
317
南
78
43
7
0
128
西
130
56
3
0
189
东
202
23
0
0
225
合计
601
243
13
2
859
↗次级商圈
表8 次级商圈内的零售店在方位上的商业结构比较
大卖场
连锁超市
便利店
日杂店
兼营店
其余
专卖店
合计
北
0
1
7
194
8
23
16
249
南
0
1
5
28
3
0
2
39
西
0
0
0
0
0
0
0
0
东
2
0
11
326
8
10
7
364
合计
2
2
23
548
19
33
25
652
表9 次级商圈内的零售店在方位上的营业面积比较
1－50平方米
51－100平方米
101－200平方米
201－1000平方米
1001平方米以上
合计
北
236
3
0
2
0
241
南
31
6
1
0
1
39
西
0
0
0
0
0
0
东
353
4
0
0
2
359
合计
620
13
1
2
3
639
表10 次级商圈内的零售店在方位上的年销售额比较
10万元以下
10万－100万元
100万－1000万元
1000万元以上
合计
北
144
95
1
0
240
南
13
19
0
0
32
西
0
0
0
0
0
东
223
119
5
2
349
合计
380
233
6
2
621
三．商圈地理分析
（一）可见度
可见度是商店被往来行人或乘车者所能看到的程度。
场所可见度越高，商店越容易引起客流的重视，他们来店购物的可能性越大。
预定地所在位置为工业路与白马西二环路的交叉口，为叁面临街的十字路口，可见度较高。
图9 预定地地理位置示意图
（二）交通便利性
预定地所在位置为工业路与白马西二环路的交叉口，交通便利。
一是工业路与西二环路都是福州市的主要公路，交通网络四通八达，可直达火车站和客运站，白天能通过大型货车，商品运输较方便。
二是该地有较密集的公交汽车路线经过，各条公交路线的停靠点能均匀全面地覆盖整个市区，这在当前福州市私家车普及不广的情况下显得尤为重要。
表11 途经预定地的公交线路表
工业路线路
西二环路线路
工业路与西二环路交叉
起点
终点
14
空军门诊
台江广场
14支
西客站
台江广场
27
东站
福大东门
33
埕园顶
茶亭公园
38
闽侯县委
茶亭公园
39
闽江大学（大学城）
步行街
7
融侨锦江
下院
942
台江影院
江口
973
祥坂小区
工程学院
813
福州大学
白湖亭
13
祥坂小区
远西村
13支
祥坂小区
远西村
26
火车站
金山住宅区
817
锦绣文华
福机
945支
森林公园南门
工程学院（建专）
4
黎明电脑城
三角埕
目前，福州二环三期工程加紧施工。
该工程总投资12．4亿元，是连接已建成的二环路一、二期，形成二环路闭合的关键性工程。
三期工程起于西二环路与长汀路交汇处，向南跨越闽江，与聚龙路相交后朝东南走向，经鹭岭路、齐安村、首山村、迎宾路，止于则徐大道。
工程全长9.632公里，其中建设特大桥1座（尤溪洲闽江大桥），互通式立交桥1座（聚龙路立交桥），高架立交桥4座，中小桥4座。
项目建成后，本预定地在交通上还可辐射到南江滨和沿江开发的仓山新兴的社区。
四．结论：
经过详细调查，PFT获得了以上数据，并根据商圈研究的基本要求进行了分析，得出以下结论：
（一）如果宝龙城市广场设在预定地，将增补以预定地为核心的商圈空白，形成一个新的商业中心。
福州西南片区目前尚无一家综合型超级大卖场，绝大多数的是以夫妻单体店为主的社区便利店。
较大型的超级市场只有以生鲜为主的永辉，不能与宝龙城市广场形成正面竞争；而综合型的超级市场只有黎明好又多，其规模不大，品类不完整，无法满足周边居民的“一站式”购买需要，而建设中的欧倍德、百安居以家居建材为主，不会对宝龙城市广场构成大的威胁。
（二）目前预定地的地价不高，但增值期望极大，成长性极好。
宝龙城市广场在此时进驻将占有极为有利的条件。
义洲、帮洲作为福州市遗留的较大规模的棚屋区改造工程，将实现原住户回迁与地产开发并重，届时将建成一大片现代化的社区，由于目前江滨板块正持续升温，以江滨为题材的现代化新社区的建立将吸引福州的众多“亲水一族”前来置业，从而创造巨大的商业机会；周边以融侨锦江、望龙芳庭、江岸名都、碧水芳洲等大型高尚社区的建成也将为宝龙城市广场提供了大量的顾客群；而在次级商圈内的金山社区的众多人口（金山新区预计将成为超过十五万人的住宅区）将因交通状况的改善而被吸引过来。
（三）交通便利性将成为宝龙城市广场扩大商圈影响力，吸引顾客的有力武器。
随着福州二环路的全线通车和联结仓山的大桥的建成，加之新社区建成以后公交线路的延伸和增加，预定地的交通网络变得发达起来；同时，由于市内交通拥挤的状况在短期内不可能得到改善（甚至可能恶化），许多有车一族往往会选择交通便利，停车方便的大型商场进行“一站式”的购物，而目前处于交通便利的二环路上基本上没有超级大卖场的存在。
综上所述，宝龙城市广场在选择该地作为预定地是可行的，也是符合商圈辐射战略及价值规律的。
第四章项目经营定位
4.1根据充分的前期市场调研，项目拟建成集旅游、购物、休闲、娱乐、餐饮于一体的“一站式”消费中心。
包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心即（ShoppingMall）属于一种新型的复合型商业业态，指在一具毗邻的建筑群中或一个大型建筑物中，由一个管理机构组织、协调和规划，把一系列的“零售商店”、“服务机构”组织在一起，提供购物、休闲、娱乐、餐饮等各种服务的一站式消费中心。
它的特征是：
一大，即占地面积大、建筑面积大、停车面积大；二多，即店铺多；三高，即购物环境要求高、档次高、顾客群购买力高。
（ShoppingMall）已成为欧美等国家的主流零售业态，销售额已占据其社会消费品总额的50%左右。
在我国经过几年的摸索，历经了它的实验阶段后，如今正在以数量上的迅速递增而引发着零售业的变革。
4.2项目各层功能分区及经营定位
4.2.1地下负二层：
设有800个停车位的智能停车场及设备用房。
4.2.2地下负一层：
以亲水水域及具有世界各国童话传说为主题的以青少年为主导消费的游乐、购物中心，其中设有高科技的声、光、电、梦幻世界及辛巴克历险记、阿里巴巴和四十大盗等等各国童话传说为主题的各游乐及购物分区。
4.2.3地下一层：
以世界风情为主题将法兰西的浪漫、意大利的典雅、荷兰的温馨、瑞士的高贵、美国的奔放以及日本的温柔等异国风情原汁原地搬入商场里面。
各个独立商铺以“店中店”的形式围绕近2500㎡的风情广场，沿异国风情街排列展开，创造出“逛街”购物的全新购物方式，给予人们休闲加娱乐、旅游加购物的消费享受。
4.2.4地上二层：
以世界零售业巨头为主导的超市大卖场，及百货业态为主办商店，将聚集大量的人流，其余独立商店定位于女士服饰及女性用品。
4.2.5地上三层：
延伸二层主办店至三层，其余独立商店定位于男士服饰及男士用品。
4.2.6地上四层：
设大型中餐厅及风味小吃街，配以五星级电影院、星级水疗馆，让人们在购物之余尽情享受ShoppingMall的风彩。
4.2.7地下五层—十六层：
全部为酒店式公寓，以配套商业中心及娱乐中心。
4.2.8主楼的南面：
分别设夜总会及迪厅，迪厅的首层为独立式店面，结合室外景观及室内娱乐定位于精品廊。
第五章项目投资估算、资金筹措计划
5.1基本参数
本地块地上可建面积为151222.5m2，地下可建面积为55850.5m2，故本项目总建筑面积为207073m2。
表5.1.1项目主要技术经济指标简表
指标
功能
层数
数量（m2）
主楼
商业
4层
109988
地下负二层
停车场、设备房
1层
24981
地下负一层
商业
1层
30870
高层
公寓
11层
29387
附楼
娱乐
3层
11847
合计
207073
5.2土地开发成本
土地有偿使用出让金107.54亩×100万元/亩＝10754万元
5.3前期开发费用
1.地质勘探25万元
2.建筑设计费500万元
3.景观及室内设计费400万元
4.消防审核费207073*6元/㎡=124万元
5.规划许可等费用450万元
6.小计：
1499万元
5.4工程费用
1.土方工程40万m3*35元/m3=1400万元
2.围护桩800m*7500=600万元
3.工程桩207073㎡*90元/㎡=1864万元
4.地下室工程55851㎡*1200元/㎡=6702万元
5.上部至体工程：
151222㎡*650元/㎡=9829万元
6.水、电工程：
207073㎡*500元/㎡=10354万元
7.机电设备207073㎡*500元/㎡=10354万元
8.室内装饰工程：
179234㎡*550元/㎡=9858万元
9.质监费用120万元
10.小计：
43005万元
5.5配套费用
1.三通一平，围墙等140万元
2.自来水管网费200万元
3.强电电网800万元
4.有线电视网30万元
5.煤气200万元
6.绿化、景观3万㎡*300元/㎡=900万元
7.小计：
2270万元
5.6工程不可预见费45275*31358万元
5.7销售费用
1.营销广告102808万元*1.5%=1542万元
2.合同公正、房产登记102808万元*3.5‰=360万元
3.招商费用84284㎡*75.23元/㎡=634万元
4.小计：
2536万元
5.8管理费用
1.工程管理费用45275万元*1%=453万元
2.销售管理费用184084万元*1.2%=2209万元
3.行政管理费用45275万元*0.5%=226万元
4.小计：
2888万元
5.9财务管理费用
1.利息：
25000万元*8%*2年=4000万元
2.营业税及附加税
销售税费102808万元*5.0515%=5193万元
租赁税费81276万元*9%=7315万元
租赁期管理费及推广费81276万元*10%=8128万元
小计：
24636万元
5.10投资总额汇总
成本项目
总额（万元）
土地成本
10754
建安成本
43005
前期费用
1499
基础设施配套费
2270
销售费用
2536
管理费用
2888
财务费用及税费
24636
不可预见费
1358
投资总额
88946
5.11开发进度计划
整个项目计划开发时间为2年半,根据市场情况，销售时间为3年，销售开始于开发中前期。
5.11.1总体开发进度安排表
建设进度
开发项目
开发规模（m2）
销售面积（m2）
占比例
第一阶段
拆迁
拆迁面积71693
第二阶段
基础施工
施工面积24981
内部认购9495
10%
第三阶段
土建工程施工
施工面积182092
销售47424
50%
第四阶段
竣工、销售
销售23737
25%
第五阶段
销售
销售14292
15%
注：
本项目可售面积占建筑面积的46%，其余为租赁。
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