费用收入测算相关节点.docx
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费用收入测算相关节点
费用收入测算相关节点
1、水电暖费；（公共区域照明、空调用电、电梯用电、量化用电、热源费用）
2、保险费（公共责任险、存货（商家）、固定资产险（房开产权人上））
3、维保费用（电梯维保、消防维保）
4、人员费用（管理人员、保安保洁、工程等）
5、企宣支持
收入：
1、实际出租的面积（建筑面积和使用面积，按每层测算）
2、每层可能租金的预算，不同业态物业费的收取情况说明
3、可能个别品类非租金的收入说明；
4、其他收入
通过测算来指导我们给予房开的租金费用，其他我没考虑到的你们再找，一定细些
（一）建物硬件与设备管理
1、建物管理：
•装修工程管理（公共空间改装）
•建材定期维护、保养和更新
•建物防水设施定期检验
•外墙、主要隔间墙的使用管理
•紧急逃生通道与逃生梯维持畅通
2、设备管理：
定期保养、测试、一般故障排除、例行使用操作演练
•空调设备（冷却水塔、管线系统等项目）
•运输设备（电梯、货梯、扶梯、电动步道等）
•消防设备（紧急照明、洒水、消防箱、灭火器、逃生器具）
•机械停车设备与管理监控设备
•照明设备（一般照明与特殊照明）
•安全监控
•广播系统（含紧急播音系统）
•电讯系统
•电气设备
•紧急发电机、紧急排烟机等
•给排水管线系统
•污废水处理设备
•电子显示版、电视墙、招牌
•其它特殊用途的设备
（二）
（二）厂商管理：
1、合约管理（分类保存、到期更换、合约内容变动或纠纷处理等）
2、商品管理（进出货管制、限销商品查核、退换货处理等）
3、营业人员管理（服装、仪容、上下班时间等）
4、营运配合管理（促销活动的配合）
5、进撤柜管理（进撤柜商品与设施装备清点、场地移交等）
6、装璜设计与施工管理
（三）营运管理：
1、收支管理（营业费、租金、管理费的分担计算等）
2、POS系统管理（含人员操作培训）
3、进出货管理
4、仓库使用管理
5、营业范围管理
6、营业人员检查
7、营业时间管理
（四）行销活动配合管理：
•开幕活动管理（仅一次）
•经常性与季节性活动管理
•临时性或特别活动管理
•单店促销活动管理
（五）服务性作业管理：
1、清洁管理
2、保全管理
3、服务管理
4、停车管理
5、年度安检准备与改进
6、紧急事故应变与平时演练
（三）、管理费计算需考虑的计价项目
管理费的项目相当繁多，虽然向租赁厂商收取时可能仅以概括的金额列举，但实际发生的费用却需要罗列清楚，以免运营后入不敷出，届时若要再向厂商补收，可能造成纠纷甚至诉讼，负责者不得不慎！
（一）公共用电：
1、基本用电（契约容量）
2、空调用电：
空调主机、风车、冷却水塔
3、运输设备用电：
扶梯、电动步道、客用电梯、货用电梯
4、公共照明用电
•楼梯间、电梯间照明
（四）•公共厕所、走道、服务区
•美食区公共座位区
•公共停车场照明
•室外广场照明
•外墙照明
•公共招牌照明
•室外景观照明
5、其它杂项电费
•停车管理监控系统及通风用电
•保全监控系统用电
•公共广播系统用电
•电气系统用电
•美食区共用厨房排烟用电
•给水、抽水马达
•污水处理设备用电
•水池喷泉用电
•每日清洁器具用电
•举办活动的临时用电（可能有大量的照明、音响用电）
（二）公共水费：
1、清洁维护用水（日常清洁、外墙清洗、水塔储水池清洗等用水）
2、厕所用水
3、景观维护用水（植物浇灌）
4、水池喷泉用水
5、冷却水塔用水
（三）清洁费：
1、清洁设备及用品购置费
2、公共区域清洁费
3、美食区清洁费
4、停车场清洁费
5、废弃物处理清运费
6、污废水处理费
7、特殊清洁费
•水塔、蓄水池清洗（每年2次）
•外墙清洗（每年1-2次）
•消毒费（每年3-4次）
•高空灯具、金属建材清洁（每年1-2次）
•采光罩、帷幕墙、薄膜构造清洁（每年1-2次）
（四）设备器材维修费及更新：
1、空调主机、风车、冷却水塔
2、电梯、扶梯、电动步道
3、消防设备（药更新）
4、机械停车及管理监控设备
5、公共照明器具
6、安全监视设施
7、广播系统（喇叭及电路维护）
8、电讯系统
9、电气设施
10、紧急发电机、紧急排烟系统
11、污废水处理设备
12、公共招牌、电子看板
13、中央监控室设施维护
14、清洁机具
（五）建物维修费：
•地坪维护更新
•厕所设施
•墙面（内、外墙）
•楼梯及扶手
•屋顶防水
•各类门窗保养维修
（六）景观设施维护：
•水池、水景
•树木、植栽、草坪
•指引标示设施
•公共座椅
•艺术陈列品
•公用圾垃桶
（五）（七）人事费用：
•行政管理人事费
•保全人事费
•设备设施保养人事费
•会计服务人事费
•楼管人事费
•清洁人事费
（八）停车场管理费
三、管理费的项目
一般开发商在计算管理费时，可能只注意经常性的支出费用分担，但却容易忽略设备的保养维护与更新费及厂商特殊需求所增加的额外费用，兹列举下列项目以供参考：
（一）需定期专人维护保养的设备项目如下：
•空调设备（主机、风车、风管需定期清洁，压缩机需添加冶煤）
•电梯、扶梯、电动步道除保养维护外需定期接受主管单位检查
•消防设备与紧急应变相关设备需定期测试，灭火器需定期更换，并接受主管单位检查
•POS系统的维修频率非常高（主要因人为操作不当）
•照明设备的灯泡更新
•高空灯具的清洁维修费用较高
•机械停车设备
•停车监控管理设备
•美食区的排烟设备油污清除
•广播系统与电讯系统
•景观设施、维护
（二）需大型修缮或更新的项目与年限（见表）
项目年限
空调设备15-20年
升降机设备约15年
电器设备10-15年
消防、给排水等管道10-15年
电动卷门类约10年
停车设备8-10年
屋顶防水更新5-10年
外墙重新油漆修饰5－10年
消防系统更3年
店铺隔阀3年
铁件油漆2-3年
（三）因各店特殊需求可另行收费的项目
1、停车场使用费的分担（部份主力厂商停车需求较高，需另外收取费用）
2、广告招牌使用费（需独立招牌、悬挂布旗、空飘气球等）
3、电视墙、电子看板使用费
4、需特殊用电的厂商：
•高科技电子游乐设施（电压稳定性、震动、噪音）
•大量冷冻食品业（便利商店、餐厅等）
•大量使用电器烹调的餐饮业（麦当劳等速食业）
•电脑电器贩卖业
•糕点、面包烘焙店
（六）---------------------------------------------------
（七）5、需特殊照明、音响的表演活动
6、专用电梯、电扶梯使用费
7、独立仓库租
8、单店独立保全费（设备另计）
9、公共空间临时租借费
四、招商条件与规划设计、施工及管理相关事项
招商人员对预定招募的厂商所提出的任何非常态性需求需特别注意，因该条件可能影响未来施工成本，必须适度反应至租金或管理费上。
1、是否需要特殊用电？
独立电表？
2、是否需要专用空调？
（空调主机、冷却水塔设置位置?
楼板荷重、通风散热、设备吊装空间、回风机排水等问题均需考虑）
3、是否需要专用厕所？
（设置位置与化粪池的距离，管线的泄水坡度是否足够?
）
4、是否需要专用停车位？
（停车位数量与管制问题）
5、是否需要专用播音系统？
6、是否需要专用货梯、电梯、电扶梯、电动步道？
（设置费用高、空间及动线均需检讨）
7、是否需要专用独立广告招牌？
（若为落地式，需预埋安装基座螺栓、建管法令问题及整体景观问题）
8、是否需要特殊防震、隔音设施？
（如影城，防震、隔音设施成本非常高）
9、是否会制造噪音与振动？
（游乐场、CD店）
10、是否需专用仓库进卸货空间？
（如IKEA、家乐福等量贩系统）
11、是否会制造大量废弃物？
12、是否需要特殊保全系统与金库？
（银行、珠宝金饰店）
13、是否需要特殊高度及柱跨距？
（影城、量贩店、生活亲子馆）
14、如为餐饮业是否需要排、滤抽烟？
污废排水是否需要截油?
是否需要专用厨房？
是否需要公共座位？
是否需要瓦斯？
15、是否需要游泳池或戏水设施？
（俱乐部，须滤水设备、加温锅炉、特殊结构与荷重考虑、特殊防水处理等配合作业）
16、营业时间能否与卖场配合？
（影城、PUB、DISCO等业种营业时间特殊，需要考虑保全、厕所使用、停车、进出动线等）
五、结语
以上所述管理相关工作看似复杂，但实际执行时的复杂性与难度尚不止于此，尤其未来的购物中心将大量引进国外新型或特殊店，势必造成更新的管理问题与需求，因此如何建立有效、经济的管理系统，确实是未来购物中心发展的一大课题。
摩尔购物中心MALL的各种模式及各自特点（上）
对笼统的购物中心的具体分类：
一、按开发商背景及购物中心经营管理的模式（包括自营的比例）分类：
1、物业型购物中心：
又分Ａ、物业型购物广场SHOPPINGPLAZA/SQUARE/CENTER、Ｂ、物业型摩尔购物中心MALL。
Ａ、物业型购物广场：
一般由大房地产商开发建在市中心黄金地段，实行的是租赁制。
特点：
面积一般在5至10万平方米左右，由于面积还不够大，故其定位还必须突出某一目标顾客群体，所以入驻的业态一般不齐备即业态业种的复合度不够（通常定位于高端市场，大租户以高级百货为主，许多业态没有引入），还称不上真正的摩尔购物中心MALL。
Ｂ、物业型摩尔购物中心MALL：
又称普通摩尔购物中心MALL，普通摩尔的物业所有者一般不进行零售经营，而是将场地出租给专业零售商，委托专业管理公司进行管理，实行所有者、管理者与经营者的分离。
优势互补，既可保证和提高管理水平，又可使摩尔以一个统一的社会形象面对消费者，同时由于摩尔内的各零售商分别经营自己的产品，可以充分展示自己独特的品牌形象和经营风格。
这种购物场所的组织和构造形式，包含着一种促销思想，即要让消费者在购物场所尽可能停留较长时间。
普通摩尔购物中心MALL由大房地产商按MALL的要求设计开发建在市中心黄金地段或城郊居民聚居区，实行的是租赁制。
特点：
面积比购物广场大许多，一般在15至30万平方米左右；业态业种的复合度高度齐全，一般为全业态全业种经营。
但建购物中心容易，管理购物中心难。
一个大规模购物中心的正常运行，首先要求事先策划设计的成功。
美国购物中心除了事先策划外，还实行专业化的管理。
管理主体可能是房产所有者，也可能是房产所有者聘请的专业化商业管理顾问公司。
把购物中心管理简单地视为物业管理或是商业管理都是错误的。
它几乎是一门边缘学科，物业管理与商业管理的交织。
购物中心管理者不仅要保证水、电、暖、空调等设备的正常运转，周围环境的整洁与安全，还应该知晓店铺经营知识，为各零售商提供信息服务和有参考价值的建议，更重要的还在于进行统一的促销活动，负责把顾客引进店中来。
购物中心不是集贸市场，管理者也绝不是仅收租金的地主，他必须保证入租的客户具有完美和大体一致的形象，从而保证他们能赚取理想的利润，否则哪有租金给你呢！
故很多物业型购物中心的经营管理方面由专业购物中心管理公司负责。
如台湾的多家购物中心（如京华城）就是聘请新加坡的专业购物中心管理公司管理的。
物业型购物中心在东南亚的香港、新加坡等地发展的很多，其代表有：
香港时代广场、海港城、太古广场、又一城，新加坡义安城NgeeAnnCity、莱佛士城RefflesCity、威士马广场（WismaAtria）、先得坊CentrePoint，菲律宾马尼拉GLORIETTAPLAZA和香格里拉广场SHANGRILAPLAZA，马来西亚吉隆坡刘蝶购物中心（LOWYatPlaza）、燕美购物中心（ImbiPlaza）、乐天购物中心（Lot10），泰国曼谷世界贸易中心（WorldTradeCenter）、暹罗广场（SiamCenter）、RiverCity、TheEmporium，台湾的京华城、中华城、台茂购物中心、厦门SM城市广场。
海外的著名SHOPPINGPLAZA/SQUARE一般都只租不售，以便保持购物中心自身的品牌形象和管理力度。
国内的代表有：
香港九龙仓投资的：
上海时代广场、北京时代广场，香港和记黄浦投资的：
上海梅龙镇广场、北京东方广场，香港嘉里投资的：
上海嘉里不夜城、北京国贸中心。
国内的物业型购物中心除少数较成功外，很多面临着三个困境。
困境之一：
客流不旺。
诸多大城市开业的纯物业型购物中心都面临客流不旺的灾难，走进购物中心给人以萧条冷清的感觉，顾客象看画展一样浏览各个专卖店，真正掏钱购物的人不多，稳定的回头客就更少了。
困境之二：
租户难求。
纯物业型购物中心采用招租方式经营，就是开发商把店铺或摊位出租给零售商。
因而租金是开发商的重要利润来源。
要取得稳定而理想的租金，必须找到信誉好的零售商。
但是，购物中心建成后常常遇到招商难题：
期待的零售商他不来，而想来的又不想要。
我国的专业店和专卖店本来就数量少、质量低，使购物中心没有充足的选择余地。
外国专业店和专卖店倒是成熟化了，但又不一定适合中国目前的消费状况；有些虽然适应了，但在中国又不一定有营业执照。
困境之三：
管理乏力。
购物中心里常有上百个所有权独立的零售商，应通过统一管理来树立购物中心的整体形象。
但是，购物中心的管理比百货店管理难度大得多。
面临的问题诸如所有零售商是否接受统一收银，是否接受统一营业时间，是否接受进行统一的促销行动等。
如果协调无效，就会损害购物中心整体形象，使顾客失去光顾的兴趣。
2、百货公司型购物中心：
由大型连锁百货公司发展或扩建而成。
面积一般在10至15万平方米左右，由于面积还不够大，故其定位也还必须突出某一目标顾客群体，入驻的业种一般很齐备但业态的复合度还不够（通常定位于高端市场，以自己的百货公司为主，虽然百货公司自身的超市一般也很大很有特色，但一般没有引入大卖场、家具城、玩具反斗城大卖场等业态），仍称不上真正的摩尔购物中心MALL。
但随着百货公司型购物中心不断扩建及兴建2馆/别馆等，不同业态也正被引入百货公司型购物中心内，迈向真正的摩尔购物中心。
如亚洲最大的百货公司型购物中心--新光三越百货台南新店，面积达16万平方米，引进了几乎所有的业态，已经称得上真正的摩尔购物中心MALL了。
百货公司型购物中心比纯物业型购物中心有一定的优裕性。
体现在百货公司由于信誉佳、客户关系多、营销促销管理水平高；故招租招商较容易，且业绩一般也较佳。
其代表有：
台湾远东百货集团的大远百购物中心、台湾新光三越百货的台南购物中心和台北信义2馆、东京高岛屋百货、汉城乐天百货总店，内地的代表有：
北京庄胜崇光SOGO百货、上海第一八佰伴商厦、武汉广场等。
3、连锁摩尔购物中心MALL：
由专业的连锁购物中心集团开发并经营，特点：
自营比例较高（50％至70％左右）。
连锁摩尔购物中心是指：
由专业连锁购物中心集团开发并经营，自营比例较高（自营百货公司、超市、影城、美食城等），业态业种的复合度极度齐备，商品组合的宽度最宽深度最深，定位于家庭（全家/全客层），能满足全客层的一站式购物消费和一站式文化、娱乐、休闲、餐饮享受的特大型购物中心。
专业连锁购物中心可解决购物中心的招租难题，可迅速实现购物中心的全面开业，且管理促销的力度和号召力比普通购物中心高许多。
对我国而言，由于国内的商品的品种和各类专卖店只有国外的30％左右，购物中心的招租就更难，所以专业连锁购物中心是一种值得推广的购物中心经营模式。
但专业连锁购物中心的经营管理的要求和难度比其他业态更高，且国内仍没有出现专业连锁购物中心；所以最好能引入外资的专业连锁购物中心集团。
如菲律宾的SMSUPERMALL集团（自营SM百货公司、SM超市、SM影城、SM玩具反斗城大卖场、SM美食城）和ROBINSONS集团（自营ROBINSONS百货公司、ROBINSONS超市、ROBINSONS影城、ROBINSONS玩具反斗城大卖场）、泰国正大集团的THEMALL集团（自营易初莲花超市）、马来西亚金狮集团属下之百盛购物中心（自营百盛百货公司和超市）。
（八）---------------------------------------------------
看贴回帖是道德
希望能交到高层次同行
（九）设为骨贴|删除|编辑|引用回复
（一十）
（一十一）策划先锋
（一十二）
（一十三）社区等级：
副总经理
（一十四）积分:
8876 金币:
1156
（一十五）1
关注14
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（一十六）+加关注发短信
（一十七）发表于2006-05-2016:
07 | 只看他64楼
（一十八）RE:
购物中心开发管理（经典著作集）.
摩尔购物中心MALL的各种模式及各自特点（下）
七、按摩尔购物中心的外观分类：
1、美国式简洁的外立面，粗看如同特大型仓库或工厂：
如菲律宾SMMEGAMALL、厦门SM城市广场、美国MALLOFAMERICA。
2、童话般的的欧洲古城堡式外立面：
如台湾的台贸购物中心、菲律宾ROBINSONS
3、豪华高贵的现代派，如同特大型百货公司：
如上海正大广场、台北京华城、菲律宾ROBINSONSPLACE、菲律宾SMASIA-MALL、菲律宾香格里拉MALL
4、分散的多个商业建筑组成的建筑群：
如香港黄浦新天地、菲律宾TUTUBANCENTRE、菲律宾FILVESTSUPERMALL、宁波天一广场
5、购物乐园式的摩尔：
如韩国汉城乐天乐园世界内的LOTTE摩尔（乐天百货集团投资）
6、交通综合枢纽--换乘式综合摩尔购物中心，具有内地特色的购物中心
7、美国式的小型购物中心：
如青岛佳世客JUSCO
8、附带写字楼的摩尔：
如北京百盛、北京新世界中心
商业街的规划设计
我们给珠江做了很多项目。
珠江的项目大多都有商业街，他们把商业街作为一种聚集人气的手段。
住宅和商业是互相支撑的，以前的商业街可能是出于配套的考虑，因为住宅小区有这方面的需要。
但广东更注重人人皆商，小区下面一定要有底商，商铺也很好出租。
这种底商档次一般不高，但一应俱全，商业非常普及。
北京的高档楼盘大都规定不让餐饮业进去，实际上餐饮业也是小区配套需要的一部分。
随着北方的经济发展，北京商铺的发展现在基本可以标志着北方经济水平的提高。
商业街空间的限定和功能的划分
商业街不是简单的概念，更不是简单地把一条街道两边做成店铺就完了。
每个人对空间个性都会产生一种感受，每个不同的广场、街道也都有自己的个性，怎样能够让消费者对购物环境有一种良好的感觉？
这就需要建筑师进行精心地设计。
现在中国处于反映了经济的大爆发时代，特别强调气派，建筑设计也是如此。
很多大商厦，远看很雄伟，但缺乏人情味，不是很好的购物环境。
王府井大街经过改造以后，四、五十米宽的大尺度，购物的人只能顺着一边走，不愿走之字形来回过到马路对面购物。
过去王府井是老店街、名店街，每家店千姿百态，现在变成一眼看过去就是像政府办公大楼的几栋大厦，没有人的尺度感。
现在开始慢慢地进行改善，马路中间围起一小块咖啡座，几个凳子，几个雕塑小品，试图在辽阔的广场尺度上做出一点人情味。
其实这些东西在原来的规划设计中就应该考虑到。
商业街要特别强调平易近人，这样才能吸引人来。
尺度作为建筑用词，尽管尺寸是固定的，但小的尺度更能让人觉得很舒服、很亲切。
柏扬讲过美国的尺度体现的是马路非常宽，汽车非常宽，楼房非常高，好像是给巨人、神用的。
亚洲是鬼的尺度，主要是香港、东京的楼房非常高，给人非常压抑、狭窄的感觉。
欧洲是一种人的尺度，小镇、小桥流水都很有人情味。
所以尺度舒适应该以欧洲的商业街、步行街这种模式，而不是像美国那种自大自狂的尺度。
现在商业街的外观设计已经不仅仅建筑材料，包括用装饰材料、灯箱广告，干花、灯饰、招牌等各种各样的软性装饰，目的是为了营造繁华感和商业氛围。
商业街的细部处理，跟业态定位、店铺档次有关。
每个商业街应该有自己的个性，而不是千篇一律，做餐饮酒吧一条街和国贸品牌店不应该采用同一种手法。
建筑设计的三个层次
在我们的设计理念中，认为建筑设计应该有三个层次：
第一个层次是宏观的外观造型。
从很远的地方可以看得到建筑的天际轮廓线，强调可识别性。
第二个层次是我们通常所说的立面设计，讲究横、竖线条。
第三个层次就是细节的精细设计，国内的设计基本达不到这个层次。
人们对商业建筑感兴趣的是装修装饰层面上的设计，如建筑材料、楼梯扶手、墙上吊灯等，对跟人发生亲密接触、亲密对话这个层次的设计基本做不到。
越大的项目越容易做得宏观上气派，微观上粗糙。
作为一个建筑，发展商如果分别委托不同的公司来做整体规划、建筑设计、景观设计、店面设计，这就造成在结合点留下了很多空白。
现在的整体的发展趋势，就是多方面设计的整合最后达到最佳效果。
现在新出的几个楼盘，像珠江国际城、天津万科水晶宫这几个项目的共同点，就是把景观、规划、建筑、装修整合得非常好，在结合部分出彩，尤其是对底层近人的部分。
建筑装修上可以采用很多非建筑语言，比如装饰布、广告、旗帜、水景等都成为店铺设计的一部分，装饰材料上有很多软化的倾向，都是可以出彩的地方。
如何操作商业地产设计
在商业地产设计方面，首先要明确开发者、使用者和消费者之间的关系。
商业地产跟酒店设计比较相似，酒店设计发展商应该先把酒店管理公司找好，是喜来登集团，假日集团，还是国内的锦江集团，每一个集团都有自己的管理规定，应该按照他们的要求去进行设计。
开发商不是自己使用店面，而是要卖给主力店，必须按照主力店的要求去设计。
如果是做购物中心方面的商业地产，发展商应该找一些专业的商业顾问公司，目的是明确商业态的特点和具体的操作方式。
每个项目都有自己明确的市场定位，应该以高度专业化的方式进行操作，由专业顾问公司代理或者策划、招商。
如果做普通商业街的商铺，发展商可以自己操作，但在市场判断上可能还会存在风险。
有的商业只是住宅区的配套，商业亏盈并不要紧，只要大型住宅项目卖火就可以。
社区配套中有没有餐饮决定硬件如何设计，有的几万平米的大商业，里面有一条食街，装修气氛特别好，但没有足够的通风排烟设备，经营受很大影响。
在整个合作过程中，发展商、投资商是最大的投资方，也是最大的风险承担者。
整个操作应该以专业的态度去进行，有钱、有权不等于有专业技术，否则最后项目卖不掉要砸在自己手里。
有个广告人曾举过一个例子，主人买一条狗看家护院，夜里听到外面有动静，到底是主人出去叫还是狗出去吠？
答案很简单，当然是狗出去叫，因为主人不是学这个专业的。
地产开发也是这样一个道理，重视专业顾问机构很重要。
同时也应该选择专业的建筑设计单位。
许多的商业项目设计得不伦不类，经营使用阶段出现很多问题，特别是硬件方面的问题，如楼电梯分布不合理，店铺价值差异太大，厕所不够或找不到。
这样的问题都很难补救，给发展商或经营方带来的损失可能远远超过一次性的设计费用。
所以应该慎重地选用有商业项目专长的设计师。
同是甲级大设计院，可能专长完全不同。
正如医疗机构中口腔医院和妇产医院的专长天壤之
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