桐梓康宇大酒店可行性研究报告重点讲义资料.docx
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桐梓康宇大酒店可行性研究报告重点讲义资料
贵州康宇大酒店
可
行
性
研
究
报
告
编撰时间：
2017年元月14日
编撰人：
刘文宏
第一章总论...................................................2
1项目概况.................................................2
第二章项目市场分析与营销战略...................................2
2.1桐梓县城目前酒店基本情况.................................3
2.2项目定位.................................................3
2.3酒店客源分析.............................................5
2.4酒店区域布局及功能.......................................5
2.4推广规划.................................................5
第三章酒店建设装修设计方案.....................................7
3.1酒店装修装饰设计.........................................7
第四章酒店服务.................................................8
第五章项目的运营管理...........................................9
第六章项目实施进度安排.........................................9
第七章投资估算.................................................10
7.1估算项目及依据...........................................10
7.2设备安装工程费...........................................10
7.3酒店装修成本.............................................11
7.4物资及其他...............................................11
7.5场地租用费...............................................11
第八章财务效益分析.............................................12
8.1酒店营业成本核算.........................................12
8.2酒店营业收入预估.........................................13
第一章总论
1项目概况
1.1、项目名称
贵州康宇大酒店
1.2、项目区位
酒店距桐梓高速出口1公里，临近桐梓火车站；附近有县民政局，县人民医院等相关企事业单位；酒店坐落于蟠龙大道南都花园小区里，交通便利。
1.3、工程概况
桐梓康宇大酒店坐落于桐梓县蟠龙大道南都花园小区里，酒店总面积约4000㎡，一楼接待大厅约200㎡，客房区域12-17层，顶层配置齐全的酒店功能区域，阳光露天自助早餐厅，负一、二楼配备大型停车场。
1.4、本可行性研究范围
在对桐梓区域经济、酒店市场两方面研究的基础上，本可行性研究工作范围主要是针对酒店市场分析及营销战略，建设规模及功能，酒店及公用工程建设方案，投资估算，项目经济效益评价等。
第二章项目市场分析与营销战略
2.1、桐梓县城目前酒店基本情况
由于本项目位于桐梓县城区，故竞争性业态选择桐梓县城区同类及较有竞争力的酒店进行比较。
目前桐梓县城正营业中较有竞争力的酒店有：
金黔嘉华大酒店、桐梓娄山红韵孔雀家园；本项目周边同等竞争的酒店、有：
乾豪大酒店、桐梓正华大酒店、华盛大酒店、8天花园酒店、君悦喜百年酒店。
酒店经营情况调查表
酒店名称
房间数
酒店位置
房均价
开业时间
金黔嘉华大酒店
169
河滨大道
338
2015年
桐梓娄山红韵孔雀家园
65
杉坪村旁
260
2016年
乾豪大酒店
57
官渡河电信大道
238
2009年
正华大酒店
75
河滨南路
202
2012年
华盛大酒店
76
人民路粮贸大厦
159
2012年
8天花园酒店
68
南门路
198
2015年
君悦喜百年酒店
90
君悦世纪城
169
2015年
2.2、项目定位
根据对前期的市场调查，从而确定投资酒店的市场定位即：
了解酒店在市场中需要满足什么层次的消费，客人能接受什么价格就是我们调查市场的目的，绝非是我们想象中的客人能接受什么价格。
了解客人可以接受什么价格，我们就做什么样的酒店，客人需要什么样的风格，需要什么样的房型，我们就装修什么风格，装修什么样的房型，才能获得客人的认同，客人的认同才是我们创造利润的基础；
桐梓：
贵州省遵义市辖县。
位于贵州省北部，与重庆市接壤，素称“黔北门户”、“川黔锁钥”。
是“中国方竹笋之乡”；川黔铁路、210国道和渝湛高速公路纵贯县境，县城至贵阳、重庆行车时间1小时左右，交通区位优势明显。
桐梓县旅游资源丰富，主要景点有凉风垭森林公园、新站花坝、马鬃苗族风情、环县城风景区、官仓钓鱼台、九坝黄河沟、柏箐自然保护区、羊磴河峡谷漂流（铜鼓滩漂流）、木瓜水银河、黄莲自然保护区、尧龙山、古夜郎漂流、王家烈公馆、小水月亮河、娄山关等。
但桐梓产业结构比较单一，经济偏落后贵州其他县份，酒店行业中，目前还不注重推广和营销，很多酒店资料极其简陋，更谈不上策划和包装，酒店运营商几乎没有战略，没有系统的推广计划，没有注重精细化管理；所以本项目建议定位为硬装三星级标准，四星的服务理念、精细化管理，商务型运营模式，创造出高效益、低成本的特色商务型酒店，房均价在228元/间。
2.3、酒店客源分析
酒店客源比例：
旅游团队10%，散客30%，会员及协议40%，网购20%；旅游团队主要来源是旅行社、自助游、节假日家庭成年人成员、中老年组团等；散客及网购来源主要针对过客、来桐梓洽谈、商务等；会员及协议主要来源湄潭中青年、个体户、居住稳定或事业稳定者；政府、企事业单位工作人员、个体老板等。
2.4、酒店区域布局及功能
酒店一楼配置大厅接待中心，12-17楼客房区，顶层自助早餐厅及酒店配套功能区域：
酒店配置有商务套房、豪华大床房、休闲麻将房、精品标间；商务套房配备2m×2m宽敞大床、所有单人间配备1.8m×2m大床、所有双人间配备1.35m×2m标准床；42寸高清网络电视、房间独立WiFi、中央空调、二十四小时热水、国内免费电话；酒店设有免费绿色露天阳光自助早餐厅、叫醒服务、配送电脑、免费糖果、二十四小时贴心管家服务等。
2.5推广规划
整体品牌包装
将对酒店进行有效的整合，统一的管理，促进酒店能更快让客户群体认知并快速发展创造效益。
广告推广策略
广告推广和酒店先期营业同步执行，前期将进行全程广告策划及监督，即推出整体形象，又突出酒店的独特部分，相互补充，互为联动。
第一步：
新闻稿件形式炒作，通过新酒店开业及活动为酒店项目经营优势造势。
第二步：
举行各类公关活动，推广项目，以各类承办活动营销作配合，全面展开酒店经营工作。
第三步：
广泛运用各类有效媒体与机构的多种形式共同推广，促进酒店获得成功。
广告推广以政府接待、旅游接待和周边企事业、个体户、散客。
通过品牌形象
↓
强化酒店规划经营优势宣传
↓
加强酒店服务管理推出特色服务
↓
全面推广自身品牌成功运营方式
酒店项目在推出市场的宣传推广铺垫及炒作重点推广阶段分为第一、第二、第三和第四阶段。
第一阶段为---酒店项目认知阶段，推广主题：
主要是政策、交通、旅游、规划、设计、经营。
第二阶段为---酒店项目公开宣传阶段，在建立酒店项目即将开业形象后，逐步加强宣传客房、会议，娱乐休闲经营优势与优势服务项目推广。
第三阶段为---广告铺开及人员招聘宣传阶段，客户消费群对酒店将开业项目已深入认识，通过媒体及户外广告宣传大量招聘员工，是酒店品牌形象推广的重要组成部分。
第四阶段为---试营业开业阶段，试营业达到50%以上的入住率，让客人体验我们酒店的品牌服务，为正式营业打造良好基础。
正式开业运营，举办开业庆典活动，提升酒店知名度。
A、以“我酒店的特色服务”带出酒店项目优势，吸引市场注意。
B、以酒店管理运营管理，打造---商务酒店新服务理念。
C、以品牌客户优势带动新商务酒店良好运营。
D、酒店项目运用——“地段+人流+经营模式”酒店致胜元素，我们经营商务酒店。
第三章酒店建设装修设计方案
3.1、酒店装修装饰设计
虽然说现在酒店装修已经逐渐的成熟起来，但是酒店设计还是呈现出一定的误区，这些会阻碍着酒店的正常健康的发展。
酒店装修规划不合理，功能与规划的匹配，比如说大堂缺卫生间、贵重物品保管、行李寄存等。
酒店装修设计与社会需求脱节。
本项目设计上要求，时尚、平面简洁、轻盈、造型新颖、朴实、大方、注重功能、形式、结构的统一，创造一个有个性、新颖、具有地方性、时代性的内装酒店。
本项目的色彩的构成，柔和淡雅，体现以下亮点：
现代精神：
无论是外在还是内涵都体现了现代人的快节奏，高效率，意气风发的生活实质。
时尚视界：
使人们从看到的第一眼就认同了它与时尚的同步，与现代生活的融洽，与市场现有酒店的明显区格。
立面颜色的组成，强调稳重感和柔和感，局部引入一些明快的色彩，避免过于呆板；
第四章酒店服务
服务是衡量一家酒店的重要标准，所以在桐梓康宇大酒店中，服务也是理所当然的有着更为重要的意义。
从广义上说，通过提供满足人们各种物资与精神需求的所有的工作都可以叫做服务，从微观上来讲，服务人员向客人打招呼能够同时用到普通话都是服务的一种体现。
桐梓县康宇大酒店不同于其他酒店的地方在于其家庭温馨服务理念贯彻到每个细微的深处。
无论是从服务人员的言行举止，还是到酒店的装饰硬件，无时无刻都在营造浓郁醇厚的温馨、人文关爱氛围。
酒店工作人员除核心专业人员外，其他服务人员的选择上均秉承就地选择的原则，根据所需职能的不同，挑选具备相应技能的当地群众，通过专业的酒店岗位培训，使其既成为一名合格的酒店服务人员，又是一名出色的桐梓文化的传播者。
对于客人每一个关于地方风景名胜、风土人情、地方志史的疑问的专业解答都在无时无刻传递出深厚的文化信息，使酒店中的每一个人都成为介绍桐梓特色文化的一扇窗口。
在此过程中，工作人员本身加深了对本地区文化的了解，增强自信心和自豪感。
根据文化传播的辐射性，在这些工作人员带动下，他们的家庭会在其影响下发生潜移默化的变化；首先，在进行工作技能培训的过程中，由于桐梓康宇大酒店所运用的是富含现代科学管理理念的酒店管理思想，这些思想涵盖了礼仪学、旅游学、心理学等学科，通过酒店工作人员自身素质的提高所带来的对其周边人群的影响从而实现当地群众整体素质的提升。
第五章项目的运营管理
整个桐梓县康宇大酒店将以温馨服务为核心，以专业的现代化为主导，是桐梓特色文化与现代文明、商业相结合；
管理中注重员工培训，实施中高层管理者“领导力”工程，实施基层管理者“教练式”工程，实施一线服务人员“技能化”工程；以服务为基础，以客人为先、以市场为导向；创建独特、高效率、快捷舒适、低成本，高效益的经营模式。
第六章项目实施进度安排
本项目分为前期准备；酒店布局设计、装修设计；装修施工；证件办理；酒店制度与运营制度健全及完善；物资采购计划、采购预定与配备；人员招聘及培训、开荒；酒店定位宣传与营销；开业前准备等十个间段。
项目进度计划2017年1月份开始酒店前期准备，至2017年6月份酒店试营业，总工期6个月。
计划安排建设实施进度如下：
月份
1月份
2月份
3月份
4月份
5月份
6月份
7月份
项
目
实
施
进
度
前期准备
布局设计
VI设计
装修设计
酒店制度完善
装修施工
证件办理
物资采购与配备
硬件采购与安装、调试
人员招聘及培训
开荒
酒店VI制作、宣传与营销
试营业
开业庆典
第七章投资估算
7.1、估算项目及依据
1）前期顶层改造设计及消防设计费用（）
7.2、设备安装工程费本项目共预计70间规模各异的客房，按照同等酒店配套设备的基础上，确定合理的酒店设备安装成本，以保证酒店后续的使用品质和功能完善，设备安装成本计算如下：
1）、热水系统采用空气能制热形式，两台，安装及布管，
预计计划投资13万。
2）、空调系统采用独立空调80台，安装及布管，预
计投资25万。
3）除项目主体提供的专变外，另购1台150KVA的发电机，
并配备三电源智能自动切换屏，预计投资10万。
4）酒店消防系统，计划投资15万。
5）酒店智能弱电系统，预计投资6万。
6）酒店备用水箱预计费用3万。
7）酒店监控系统预计3.5万。
7.3、酒店装修预计成本
酒店客房装修费用平均每间4.5万（30㎡）含工艺装饰品、床架、床垫、家具类、电器设备、卫生间设备；70间×2.1万，合计147万；过道108米长，1.6米宽。
合计173㎡，装修600元∕㎡合计11万（含工艺装饰、地毯）；一楼接待大厅约100㎡，预计30万；“含酒店外头装修；餐厅、厨房、宿舍等顶楼改造、装修60万。
7.4、物资及其他
酒店布草、一次性用品、公用具、办公设备用品、电器设备等预计45万；酒店管理系统预计2万；酒店标识（VI）设计及制作预计4.5万；宣传物资及费用预计5万。
7.5、场地租用费
总面积3000㎡×15元∕㎡×12个月；合计54万元；
投资成本费用估算汇总表
项目
总额（万元）
设备安装工程费
79.5
酒店装修成本
416
物资及其他
61.5
场地租用费
43.2
总投资额预计合计
600.2
第八章财务效益分析
8.1酒店营业成本核算
酒店人员配置及工资标准表
职位
人数
底薪
其他
预计
合计
店经理
1
5000
全勤100＋话补200＋交通补助500＋绩效
7000
7000
销售代表
2
2000
全勤100＋话补100＋交通补助200＋绩效
5000
5000
前厅经理
1
2500
全勤100＋绩效
3000
3500
客房经理
1
2500
全勤100＋绩效
3000
3500
财务
2
前台接待员
3
2000
全勤100＋卖房提成＋会员卡提成＋绩效
2500
7500
保安
2
1800
全勤100
1900
3800
客房服务员
6
1700
全勤100＋做房提成＋绩效
2000
12000
厨师
1
2500
全勤100
2600
2600
洗碗工
1
1700
全勤100
1800
1800
工程兼职
1
600
600
600
合计
19
42300
成本月预算项目表
项目
月预计费用
项目
月预计费用
水费
2000
电费
7000
税费
2000
电话、电视、网络费
5100
布草洗涤费
13000
清洁用品费
1000
办公用品费
500
一次性用品
5400
员工工资
42300
员工福利（食宿等）
13800
公安系统维护
500
租金
45000
其他
5000
合计
133600元
8.2、酒店营业收入预估
1.房费收入
酒店平均出租率80%，70间×80%=56间
预估年营业额56间×平均房价228元∕间×30天=383040元
2.其他营业收入（销售商品等）
预计年净利润：
56间×10元/间×30天=16800元
3.预计年总纯利润
预估年纯利润：
《营业额（383040元）－总成本（133600元）+其他营业利润（16800元）=266240元；》×12个月=319.488万
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