项目移交物业标准.docx

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项目移交物业标准

项目移交标准

说　明

本标准包括质量标准、配置标准、服务标准。

质量标准：

包括国家规范、企业标准、其他地产公司与物业公司的约定。

（企业标准如《工程观感质量标准》、《项目移交标准》）。

配置标准：

包括设计图说、移交状态、企业标准、其他地产公司与物业公司的约定。

（企业标准如《物管用房配置标准》、《会所配置标准》、《项目移交标准》）。

服务标准：

主要指企业标准、其他地产公司与物业公司的约定。

（企业标准如《项目移交标准》）。

本文特别列举业主或物管敏感度高的问题，该类问题直接影响业主对产品的评价和物管的正常运行。

经营性项目的移交标准以此为参考。

一、建筑土建

1、标准

1.1室内梁预留管道孔，对跃层，考虑预留中央空调冷水管孔径￠60。

（为装修创造条件，也避免业主擅自在梁上打孔。

）

1.2屋面天沟在防水层上作保护层（沙浆找平或磁砖等）

1.3斜屋顶预留安全挂钩（便于维修维护）

2　敏感问题：

2.1　空鼓和裂纹的报事率高、板上裂纹装修后处理成本特别高。

2.2　顶层裂纹现象（无夹层的顶层在无保温隔热层的情况下出现）

2.3底层返水返潮现象（非架空的地层在无防水处理或防水材料、防水工艺不当的情况下出现）

2.4　厨、厕、阳台标高处理不当导致返水。

2.5　厨、厕、阳台地面坡度处理不当导致积水。

2.6　屋面檐沟、天沟坡度处理不当导致积水

二、门窗

1、标准：

1.1防盗门自带门铃。

1.2门窗、特别是门开动时无异常响动。

1.3，在满足消防要求时，相邻入户门开门时不能“打架”

2、敏感问题：

2.1（无雨蓬）门窗受飘雨影响不可避免，用户的反应敏感，另外，该设计相对容易发生渗漏。

2.2窗台坡度处理不当导致积雨渗漏可能性增加。

2.3塑刚窗报事率高，主要表现在对精致、开启灵活、成品保护的要求上。

三、给排水、

1、标准：

1.1竣工图：

标识走向，标识参照体系。

（特别强调：

与现场实际情况一致）

1.2室内给水工程

1.2.1单元分系统在室外设总水阀，表井、阀井设排水管接入排水沟，防止积水，空间位置留够作业面，便于维修。

1.2.2铸铁管作防腐处理保证三年不掉漆。

安装时抹黄油防止螺杆锈蚀。

1.2.3户内外水、气管道应作走向标识（分色），

1.2.4户内设总阀，户内给水阀空间位置留够作业面，便于维修（例如阀装在锅炉间里面的情况）。

1.2.5车库如果有消防下喷水，喷头要保证2.2米以上净高，以防汽车撞坏。

1.2.6水表间的要求：

――地面贴防滑砖、作地漏。

――墙面、顶面涮白色乳胶漆，墙面最好用白色瓷砖做1.2M墙裙。

——建议水表选型时选用自带滤网的水表，以防止堵塞。

――连接的螺栓加注黄油。

－－水表间设开关和照明。

1.3室内排水工程

1.3.1管道井作防水处理，防止管道渗漏造成下一层管道井渗水。

1.3.2管道交付前作通球灌水试验。

1.4室外给排水工程

1.4.1系统选用多级阀门控制，包括环境用水，保证使用寿命3年以上。

1.4.2室外给水管如果选用钢材料或铁材料，作防腐处理，保证三年不锈蚀。

1.4.3住户的生活阳台排水可直接排入污排水管中（特指周边有湖的项目）

1.4.5室外排水集中的商业区集中设置油水分离池，便于过滤、清淘。

管道直径大于国家标准或单独设置管网。

1.4.6绿化地表水：

正常排放不积水，以免因此造成植物长势不良或死亡。

1.4.7露天平台穿出平台的线管周边及线管本身，做防水处理。

1.4.8路沿水蓖子做活动式，水蓖子的空隙考虑防鼠要求。

1.4.9多层建筑每栋和15层以下的小高层建筑，每个单元设1个污水斗，15层以上建筑每10层设1个水斗，带排水孔，便于保洁用水。

1.4.10各车库顶上的绿化排水管，口径＞φ50。

1.4.11水体：

——有明显坡度，排水通畅，至少设置1个低于水体底部的排水口，排水口径大于设计规范1倍以上（综合考虑清洁需求、蓄水时间和排水时间的需求、水体容量等）

——池底如选用卵石，做固定处理（便于清洁）。

——池体作防水处理，3年不渗漏。

――建议用循环过滤水。

1.4.12绿化用水

——公共区域的绿化、保洁用水预留在路沿处，间距50米左右，修建水槽，出水口通往下水道。

——每户私家花园前后花园应各预留一处绿化取水点（浇灌草坪用）。

——绿化用水管，做防腐处理，口径φ6，使用年限3年以上。

——楼栋周边的散水沟封闭、遮掩，沟内无积水现象。

——公共环境雨排水做到无积水现象。

——环境用水大面积绿化考虑自动喷灌；

1.4.13游泳池排水口不用侧排式（浸足池可考虑侧排）。

1.5高层建筑水泵房要求

1.5.1良好通风，地面干燥（防止电机生锈）。

1.5.2设排风用排气风机。

1.5.3地面作防水，作防滑地砖，安装紧急排水泵，排水性能良好。

1.5.4管道横平竖直，无跑冒现象，地面无积水现象。

1.5.5泵房设备安装高于地面。

顶端加维修、吊装使用的固定支架。

1.5.6通往室外的排水口、电缆沟安装防鼠钢丝网。

1.5.7安装消防报警电话或紧急按钮。

1.5.8安装防火门。

2、敏感问题

2.1户内因水压偏高导致水管爆裂的处理成本高。

2.2环境用水取水点数量和位置对后期日常运行影响大：

四、强电

1、标准：

1.1　电缆线路工程

1.1.1竣工图：

标识走向，标识参照体系。

（特别强调：

与现场实际情况一致）。

1.1.2根系发达植物不能栽于管道及电缆附近。

1.1.3区内电缆沟盖板嵌实严密，人行走其上时无响声，缝隙设网防鼠，进入室内的线缆沟要封堵。

1.2　配管及管内穿线工程

1.2.1商业用房配电量留预备路径（走线槽），以便增容。

1.2.2安防、电信、闭路线在单元内应有增容预埋。

1.2.3进户电源线线径应大于10MM2以便增容。

1.2.4设置公用电话或预留线路（不同项目不同设计）。

1.3　成套配电柜（盘）及动力开关柜安装工程

1.3.1公共区域根据区域大小分别设置社区活动的公用电源，控制开关在室内。

1.3.2配电房、配电室：

――内部地面应高于室外环境地面。

地面铺设绝缘材料，平整，清洁。

――设防火门窗。

――配电室的通风口必须装有百叶窗或钢丝网，墙面、地面和顶面无孔洞

――配电房门口设防鼠挡板，窗及通风口设防鼠网。

――配电房不与易燃易爆易腐蚀的物品或具有导电尘垢的环境相临。

――安装专用避雷器。

――在各设备房配置灭火器材。

――配电房四周设专用排水沟。

室内防水防潮良好。

1.3.3　楼层中的强弱电间：

――室内防水防潮良好。

――铺地砖。

――每个强弱电间设开关和照明、检修插座。

――采用通用钥匙，即一把钥匙可以打开所有强、弱电间门。

1.4照明灯具

1.4.1室外灯具选型考虑防水。

1.4.2功能相同的地方使用灯泡保持基本统一，便于采购、储备和更换。

1.4.3室外照明应设砼基座，投光灯选用整体式。

1.4.4围墙灯、车库等公共照明均应设分组控制，路灯设置自动和集中控制。

1.4.5室外灯具基座的螺杆应加黄油或采用皇冠式螺帽，以防锈蚀。

1.4.6大堂照明分为主照明和辅助照明，由中控室控制，楼道选择按钮式

延时开关。

1.5壁雷针网及接地装置如设在公共地方应作标识，便于检测和维修。

1.6设备房和设备控制房：

标识清楚，地坪平整、光滑、不起灰，最好铺设面层。

1.7如果采用2次发电，供电范围包括小区公共照明、会所照明、游泳池、电梯、中控室、车管系统、消防系统。

2、敏感问题

2.1商铺使用中央空调后电表容量不够、商家自己花钱增容却受原设计限制。

五、弱电

1、标准：

1.1中控室：

――背景音乐系统、电梯对讲系统接入中控室控制。

――配置空调、电话、操作台、椅。

——夹层地面，便于布线，有防尘，防静电功能。

——设备间距合理，便于检修、保养。

――消防中心与中控室合二为一。

1.2安防系统各楼层电源按集中与分散结合的原则配置，否则断电会造成电瓶拖空、安防系统不起作用。

1.3安防系统后备电源应与小区后备发电机共用，采用的UPS适当增大容量，并保证散热效果。

1.4安防系统安装避雷装置，达到5年一遇的壁雷等级。

六、通风和空调

1、标准

1.1空调位

1.1.1预留的空调室外机穿墙孔的坡度应大于规范要求，以免雨水倒灌。

1.1.2每个房间均设空调位、管道孔、冷凝水管，包括厨房和饭厅。

1.1.3空调位尺寸满足该房间面积对应功率的常见空调室外机尺寸。

1.1.4商铺商铺预留空调机位，且遮蔽（美观要求和楼上用户的要求）。

1.2商业用房均按餐饮用途考虑，设置烟道。

1.3所有卫生间，无论是否有窗，均设气囱或排气孔。

1.4通风

无特殊标准

2、敏感问题

2.1空调位置占用业主的使用与活动空间（尤其要避免开门后人走出来碰头！

）易导致投诉。

2.2空调的吹风朝向阳台内而不朝建筑物外易导致投诉；

2.3商铺一般采用大功率的中央空调或分体空调，遮蔽不仅是美观要求，也是上层住户的敏感问题，尤其上层是住宅时。

2.4商铺的通风不良（尤其大玻璃幕墙），容易出现用户强行改变窗型的情况。

2.5与小区相邻的商铺，不向小区内设窗和通道，如要设窗，加装内防盗网。

七、燃气系统

1、标准

气表与气管间应采用硬接（软接管易老化）

八、电梯

1、标准：

1.1高层电梯内安装.呼叫对讲（三地对讲），接至值班室或中控室。

1.2电梯每层设置层显，上、下指示。

1.3对重导轨不采用空心导轨。

（建议）

1.4电梯厅门的地坎高于地面5-10MM，处理成坡度或做成半园形嵌条（铜、不锈钢）。

1.5电梯导轨若采用油杯方式，导轨下端加接油槽。

1.6电梯在交房前应对轿厢采用保护措施，以利集中装修期的保护。

轿厢的装潢满足该小区的基本美观标准。

1.7电梯机房要求：

1.7.1机房地面不起灰起尘，机房门采用防火门，窗户不采用百叶窗，墙面和顶棚用乳胶漆。

1.7.2机房配备灭火设备。

1.7.3机房有良好的通风、安装空调设备使环境温度保持在摄氏45度以内。

1.7.4机房内设置电源插座，以便检修。

1.7.5机房的顶板或横梁上装备金属支架吊钩，以便在安装时和更新设备时起吊设备。

1.7.6电梯机房及其设备设施移交交物业公司时，干净无尘。

1.8电梯井道与底坑要求：

1.8.1井道有耐火设计，底坑作防水处理，设集水坑，坑底抹光，便于清洁。

1.8.2井道内应有明显的楼层标识。

1.8.3底坑内设固定照明（36伏）及检修插座，井道最高和最低点半米以内各装设一盏，中间每7米（最大值）设一盏。

1.8.4底坑对重侧应设防护栏，其高度由底坑0.5M至1.7M。

1.8.5为了便于检修人员安全的进入底坑地面，应在底坑内设置一个从层门进入底坑的永久性装置，此装置不得凸入电梯运行的空间（爬梯）。

1.8.6井道内导轨支架、厅门门头、轿厢顶（包括设备）和底坑（包括设备）清洁干净。

1.8.7地坑设积水坑，作防水处理。

2、敏感问题

2.1电梯困人

九、园林景观（绿化、硬铺、雕塑小品、围墙、游泳池、网球场等休闲场地等）

1、标准：

1.1户外木制品均作防腐处理，保证5年以上不腐、不裂、不掉色。

1.2铁饰品保证一年内不锈蚀。

1.3室外主要人行通道地面选择光滑材料时，做防滑处理，避免行人摔跤。

1.4室外公共区域硬铺，保证2年内无裂纹、起拱、沉降现象，人行道不积水。

1.5道路减速墩设置残疾人通道。

1.6植物的质保期

1.6.1草花类：

1个花期；

1.6.2草皮、灌木：

半年；

1.6.3乔木：

2年；

1.7种植土不能使用建筑垃圾；

2　敏感问题：

2.1车压道路上的井盖，其声响容易导致附近住宅投诉。

2.2落叶植物堵塞水泵。

十、小区标识

1、适用范围：

小区内向业主展示的各种标识标牌，包括大门标识、楼栋及门牌标识、道路标识、休闲设施和休闲场地的标识、物业服务设施和服务场地的标识、社区文化牌、车库标识等等。

2、移交时间：

整体工程移交时。

3、质保期：

1年

4、敏感问题：

4.1对展示效果要求高、业主敏感度极高。

十一、小区物管服务场地

1、物管用房：

转《物管用房配置标准》

2、小区设公共卫生间。

3、小区设生活垃圾中转站或类似功能的场地（物业负责临时建筑垃圾转运站）。

4、保安亭开窗面和开窗高度满足保安队员座下时的最大观察角度。

十二、休闲设施和休闲场地

1、适用范围：

娱乐健身设施、室外休闲桌椅、大堂家具、垃圾桶等

2、移交时间：

整体工程移交时。

3、垃圾桶的数量在物业公司前期介入时确定。

4、室外桌椅一般要求固定。

5、儿童游乐设施放置位置采用塑胶地板。

6、敏感度：

对展示效果要求高、业主敏感度极高。

十三、实物移交

实物移交采用现场点交形式

十四资料移交

1、项目批准文件：

1.1工程部在整体工程移交时提供

1.2包括立项资料、用地资料、地名和门牌号等审批资料等。

2、项目竣工资料：

2.1工程部在整体工程移交时提供

2.2经城建档案馆验收合格的整套竣工图及资料。

3、设备安装资料和设备技术资料

3.1产品合格证；

3.2安装、调试记录；

3.3图纸及说明；

3.4使用、保养、日常维护说明；

3.5易损件清单，包括编号、尺寸规格、示意图、参考价、经销商资料。

3.6设备合同，主要是技术参数、厂家地址和电话、维保约定等。

不包括合同金额等涉及经济秘密的内容。

4、各项工程的维修负责人、维修成员的联系电话和联系地址

5、业主资料

5.1营销部在集中交房前和集中交房后的零星销售时提供。

5.2业主姓名、合同号、通讯地址、户位表等

6、面积资料

6.1营销部提供。

6.2预算或预售面积资料（包括私家花园面积）：

集中交房前提供。

6.3产权面积资料：

在营销部向客户发出产权面积报告通知前提供

十五功能运行情况

主要指专业系统的功能是否正常。

十六、清洁状态

1、标准

1.1楼宇：

外墙、楼梯、扶手、室内墙面、地面等清洁无垃圾、无污垢污渍，玻璃光洁、无污渍、无斑点。

1.2环境道路、楼道、功能性房间等公共区域及公共设施：

清洁无水泥垢、污渍，无建筑残留物，管道外壁清洁无砂浆、水泥及其他污物。

2、敏感度：

极高。

十七、技术培训

1、培训范围：

小区各分部工程，设施设备。

2、培训人：

工程项目部工程师，以及供应商技术人员。

3、设施设备培训目的：

物业公司员工熟悉本设备基本原理，安装方式及要求，运行规定及操作方法，维护和保养规定，常见故障分析及处理方法。

4、设施设备培训方式：

4.1现场培训：

设备安装、调试时进行，重点是关键设备的调试和主要故障的判断。

4.2提供书面培训教材。

4.3培训考核：

设备交付之前，工程部专业工程师对物管维保人员进行理论和操作考核。

5、其他

5.1定货合同提出培训要求

十八、备用材料和专用工具

1、内容：

是否提供、提供的类别和数量。

2、一般情况下，提供外墙装饰面材、环境硬铺材料，数量标准由地产公司确定。

3、一般情况下提供设备维护、测试、检查、调试所需要的随机工具，特别是专用工具，标准由地产公司确定。