项目移交物业标准.docx

1、项目移交物业标准项目移交标准说明本标准包括质量标准、配置标准、服务标准。质量标准：包括国家规范、企业标准、其他地产公司与物业公司的约定。（企业标准如工程观感质量标准、项目移交标准）。配置标准：包括设计图说、移交状态、企业标准、其他地产公司与物业公司的约定。（企业标准如物管用房配置标准、会所配置标准、项目移交标准）。服务标准：主要指企业标准、其他地产公司与物业公司的约定。（企业标准如项目移交标准）。本文特别列举业主或物管敏感度高的问题，该类问题直接影响业主对产品的评价和物管的正常运行。经营性项目的移交标准以此为参考。一、 建筑土建1、标准1.1室内梁预留管道孔，对跃层，考虑预留中央空调冷水管孔径

2、60。（为装修创造条件，也避免业主擅自在梁上打孔。）1.2屋面天沟在防水层上作保护层（沙浆找平或磁砖等）1.3斜屋顶预留安全挂钩（便于维修维护）2敏感问题：2.1空鼓和裂纹的报事率高、板上裂纹装修后处理成本特别高。2.2顶层裂纹现象（无夹层的顶层在无保温隔热层的情况下出现）2.3 底层返水返潮现象（非架空的地层在无防水处理或防水材料、防水工艺不当的情况下出现）2.4厨、厕、阳台标高处理不当导致返水。2.5厨、厕、阳台地面坡度处理不当导致积水。2.6屋面檐沟、天沟坡度处理不当导致积水二、 门窗1、 标准： 1.1防盗门自带门铃。1.2门窗、特别是门开动时无异常响动。1.3，在满足消防要求时，相邻

3、入户门开门时不能“打架”2、 敏感问题：2.1（无雨蓬）门窗受飘雨影响不可避免，用户的反应敏感，另外，该设计相对容易发生渗漏。2.2 窗台坡度处理不当导致积雨渗漏可能性增加。2.3塑刚窗报事率高，主要表现在对精致、开启灵活、成品保护的要求上。三、 给排水、1、 标准： 1.1竣工图：标识走向，标识参照体系。（特别强调：与现场实际情况一致）1.2室内给水工程1.2.1单元分系统在室外设总水阀，表井、阀井设排水管接入排水沟，防止积水，空间位置留够作业面，便于维修。1.2.2铸铁管作防腐处理保证三年不掉漆。安装时抹黄油防止螺杆锈蚀。1.2.3户内外水、气管道应作走向标识（分色），1.2.4户内设总阀

4、，户内给水阀空间位置留够作业面，便于维修（例如阀装在锅炉间里面的情况）。1.2.5车库如果有消防下喷水，喷头要保证2.2米以上净高，以防汽车撞坏。1.2.6水表间的要求：地面贴防滑砖、作地漏。墙面、顶面涮白色乳胶漆，墙面最好用白色瓷砖做1.2M墙裙。建议水表选型时选用自带滤网的水表，以防止堵塞。连接的螺栓加注黄油。水表间设开关和照明。1.3 室内排水工程1.3.1管道井作防水处理，防止管道渗漏造成下一层管道井渗水。1.3.2管道交付前作通球灌水试验。1.4室外给排水工程1.4.1系统选用多级阀门控制，包括环境用水，保证使用寿命3年以上。1.4.2室外给水管如果选用钢材料或铁材料，作防腐处理，保

5、证三年不锈蚀。1.4.3住户的生活阳台排水可直接排入污排水管中（特指周边有湖的项目）1.4.5室外排水集中的商业区集中设置油水分离池，便于过滤、清淘。管道直径大于国家标准或单独设置管网。1.4.6绿化地表水：正常排放不积水，以免因此造成植物长势不良或死亡。1.4.7 露天平台穿出平台的线管周边及线管本身，做防水处理。1.4.8 路沿水蓖子做活动式，水蓖子的空隙考虑防鼠要求。1.4.9 多层建筑每栋和15层以下的小高层建筑，每个单元设1个污水斗，15层以上建筑每10层设1个水斗，带排水孔，便于保洁用水。1.4.10各车库顶上的绿化排水管，口径50。1.4.11水体：有明显坡度，排水通畅，至少设置

6、1个低于水体底部的排水口，排水口径大于设计规范1倍以上（综合考虑清洁需求、蓄水时间和排水时间的需求、水体容量等）池底如选用卵石，做固定处理（便于清洁）。池体作防水处理，3年不渗漏。建议用循环过滤水。1.4.12绿化用水公共区域的绿化、保洁用水预留在路沿处，间距50米左右，修建水槽，出水口通往下水道。每户私家花园前后花园应各预留一处绿化取水点（浇灌草坪用）。绿化用水管，做防腐处理，口径6，使用年限3年以上。楼栋周边的散水沟封闭、遮掩，沟内无积水现象。公共环境雨排水做到无积水现象。环境用水大面积绿化考虑自动喷灌；1.4.13游泳池排水口不用侧排式（浸足池可考虑侧排）。1.5高层建筑水泵房要求1.5

7、.1良好通风，地面干燥（防止电机生锈）。 1.5.2设排风用排气风机。1.5.3地面作防水，作防滑地砖，安装紧急排水泵，排水性能良好。1.5.4管道横平竖直，无跑冒现象，地面无积水现象。1.5.5泵房设备安装高于地面。顶端加维修、吊装使用的固定支架。1.5.6通往室外的排水口、电缆沟安装防鼠钢丝网。1.5.7安装消防报警电话或紧急按钮。1.5.8安装防火门。2、 敏感问题2.1户内因水压偏高导致水管爆裂的处理成本高。2.2环境用水取水点数量和位置对后期日常运行影响大：四、强电1、 标准： 1.1电缆线路工程1.1.1竣工图：标识走向，标识参照体系。（特别强调：与现场实际情况一致）。1.1.2根

8、系发达植物不能栽于管道及电缆附近。1.1.3区内电缆沟盖板嵌实严密，人行走其上时无响声，缝隙设网防鼠，进入室内的线缆沟要封堵。1.2配管及管内穿线工程1.2.1商业用房配电量留预备路径（走线槽），以便增容。1.2.2安防、电信、闭路线在单元内应有增容预埋。1.2.3进户电源线线径应大于10MM2以便增容。1.2.4设置公用电话或预留线路（不同项目不同设计）。1.3成套配电柜（盘）及动力开关柜安装工程1.3.1公共区域根据区域大小分别设置社区活动的公用电源，控制开关在室内。1.3.2配电房、配电室：内部地面应高于室外环境地面。地面铺设绝缘材料，平整，清洁。设防火门窗。配电室的通风口必须装有百叶窗

9、或钢丝网，墙面、地面和顶面无孔洞配电房门口设防鼠挡板，窗及通风口设防鼠网。配电房不与易燃易爆易腐蚀的物品或具有导电尘垢的环境相临。安装专用避雷器。在各设备房配置灭火器材。配电房四周设专用排水沟。室内防水防潮良好。1.3.3楼层中的强弱电间：室内防水防潮良好。铺地砖。每个强弱电间设开关和照明、检修插座。采用通用钥匙，即一把钥匙可以打开所有强、弱电间门。1.4照明灯具1.4.1 室外灯具选型考虑防水。1.4.2功能相同的地方使用灯泡保持基本统一，便于采购、储备和更换。1.4.3室外照明应设砼基座，投光灯选用整体式。1.4.4围墙灯、车库等公共照明均应设分组控制，路灯设置自动和集中控制。1.4.5室

10、外灯具基座的螺杆应加黄油或采用皇冠式螺帽，以防锈蚀。1.4.6大堂照明分为主照明和辅助照明，由中控室控制，楼道选择按钮式延时开关。1.5壁雷针网及接地装置如设在公共地方应作标识，便于检测和维修。1.6设备房和设备控制房：标识清楚，地坪平整、光滑、不起灰，最好铺设面层。1.7 如果采用2次发电，供电范围包括小区公共照明、会所照明、游泳池、电梯、中控室、车管系统、消防系统。2、敏感问题2.1 商铺使用中央空调后电表容量不够、商家自己花钱增容却受原设计限制。五、弱电1、标准：1.1中控室：背景音乐系统、电梯对讲系统接入中控室控制。配置空调、电话、操作台、椅。夹层地面，便于布线，有防尘，防静电功能。设

11、备间距合理，便于检修、保养。消防中心与中控室合二为一。1.2安防系统各楼层电源按集中与分散结合的原则配置，否则断电会造成电瓶拖空、安防系统不起作用。1.3安防系统后备电源应与小区后备发电机共用，采用的UPS适当增大容量，并保证散热效果。1.4安防系统安装避雷装置，达到5年一遇的壁雷等级。六、通风和空调1、标准1.1空调位1.1.1预留的空调室外机穿墙孔的坡度应大于规范要求，以免雨水倒灌。1.1.2每个房间均设空调位、管道孔、冷凝水管，包括厨房和饭厅。1.1.3空调位尺寸满足该房间面积对应功率的常见空调室外机尺寸。1.1.4商铺商铺预留空调机位，且遮蔽（美观要求和楼上用户的要求）。1.2 商业用

12、房均按餐饮用途考虑，设置烟道。1.3所有卫生间，无论是否有窗，均设气囱或排气孔。1.4 通风 无特殊标准2、敏感问题2.1 空调位置占用业主的使用与活动空间（尤其要避免开门后人走出来碰头！）易导致投诉。2.2空调的吹风朝向阳台内而不朝建筑物外易导致投诉； 2.3商铺一般采用大功率的中央空调或分体空调，遮蔽不仅是美观要求，也是上层住户的敏感问题，尤其上层是住宅时。2.4商铺的通风不良（尤其大玻璃幕墙），容易出现用户强行改变窗型的情况。2.5与小区相邻的商铺，不向小区内设窗和通道，如要设窗，加装内防盗网。七、燃气系统1、 标准气表与气管间应采用硬接（软接管易老化）八、电梯1、 标准： 1.1高层电

13、梯内安装.呼叫对讲（三地对讲），接至值班室或中控室。1.2电梯每层设置层显，上、下指示。1.3对重导轨不采用空心导轨。（建议）1.4电梯厅门的地坎高于地面5-10MM，处理成坡度或做成半园形嵌条（铜、不锈钢）。1.5电梯导轨若采用油杯方式，导轨下端加接油槽。1.6电梯在交房前应对轿厢采用保护措施，以利集中装修期的保护。轿厢的装潢满足该小区的基本美观标准。1.7电梯机房要求：1.7.1机房地面不起灰起尘，机房门采用防火门，窗户不采用百叶窗，墙面和顶棚用乳胶漆。1.7.2机房配备灭火设备。1.7.3机房有良好的通风、安装空调设备使环境温度保持在摄氏45度以内。1.7.4机房内设置电源插座，以便检修

14、。1.7.5机房的顶板或横梁上装备金属支架吊钩，以便在安装时和更新设备时起吊设备。1.7.6电梯机房及其设备设施移交交物业公司时，干净无尘。1.8电梯井道与底坑要求：1.8.1井道有耐火设计，底坑作防水处理，设集水坑，坑底抹光，便于清洁。1.8.2井道内应有明显的楼层标识。1.8.3底坑内设固定照明（36伏）及检修插座，井道最高和最低点半米以内各装设一盏，中间每7米（最大值）设一盏。1.8.4底坑对重侧应设防护栏，其高度由底坑0.5M至1.7M。1.8.5为了便于检修人员安全的进入底坑地面，应在底坑内设置一个从层门进入底坑的永久性装置，此装置不得凸入电梯运行的空间（爬梯）。1.8.6井道内导轨

15、支架、厅门门头、轿厢顶（包括设备）和底坑（包括设备）清洁干净。1.8.7地坑设积水坑，作防水处理。 2、 敏感问题2.1电梯困人九、园林景观（绿化、硬铺、雕塑小品、围墙、游泳池、网球场等休闲场地等）1、标准：1.1户外木制品均作防腐处理，保证5年以上不腐、不裂、不掉色。1.2铁饰品保证一年内不锈蚀。1.3室外主要人行通道地面选择光滑材料时，做防滑处理，避免行人摔跤。1.4室外公共区域硬铺，保证2年内无裂纹、起拱、沉降现象，人行道不积水。1.5道路减速墩设置残疾人通道。1.6植物的质保期1.6.1草花类：1个花期；1.6.2草皮、灌木：半年；1.6.3乔木：2年；1.7种植土不能使用建筑垃圾；2

16、敏感问题：2.1车压道路上的井盖，其声响容易导致附近住宅投诉。2.2 落叶植物堵塞水泵。十、小区标识1、 适用范围：小区内向业主展示的各种标识标牌，包括大门标识、楼栋及门牌标识、道路标识、休闲设施和休闲场地的标识、物业服务设施和服务场地的标识、社区文化牌、车库标识等等。2、 移交时间：整体工程移交时。3、 质保期：1年4、 敏感问题：4.1对展示效果要求高、业主敏感度极高。十一、小区物管服务场地1、 物管用房：转物管用房配置标准2、 小区设公共卫生间。3、 小区设生活垃圾中转站或类似功能的场地（物业负责临时建筑垃圾转运站）。4、 保安亭开窗面和开窗高度满足保安队员座下时的最大观察角度。十二、休

17、闲设施和休闲场地1、 适用范围：娱乐健身设施、室外休闲桌椅、大堂家具、垃圾桶等2、 移交时间：整体工程移交时。3、 垃圾桶的数量在物业公司前期介入时确定。4、 室外桌椅一般要求固定。5、 儿童游乐设施放置位置采用塑胶地板。6、 敏感度：对展示效果要求高、业主敏感度极高。十三、实物移交实物移交采用现场点交形式十四 资料移交1、 项目批准文件：1.1工程部在整体工程移交时提供1.2包括立项资料、用地资料、地名和门牌号等审批资料等。2、 项目竣工资料：2.1工程部在整体工程移交时提供2.2经城建档案馆验收合格的整套竣工图及资料。3、设备安装资料和设备技术资料3.1产品合格证；3.2安装、调试记录；3

18、.3图纸及说明；3.4使用、保养、日常维护说明；3.5易损件清单，包括编号、尺寸规格、示意图、参考价、经销商资料。3.6设备合同，主要是技术参数、厂家地址和电话、维保约定等。不包括合同金额等涉及经济秘密的内容。4、各项工程的维修负责人、维修成员的联系电话和联系地址5、业主资料5.1营销部在集中交房前和集中交房后的零星销售时提供。5.2业主姓名、合同号、通讯地址、户位表等6、面积资料6.1营销部提供。6.2预算或预售面积资料（包括私家花园面积）：集中交房前提供。6.3产权面积资料：在营销部向客户发出产权面积报告通知前提供十五 功能运行情况主要指专业系统的功能是否正常。十六、清洁状态1、标准1.1

19、楼宇：外墙、楼梯、扶手、室内墙面、地面等清洁无垃圾、无污垢污渍，玻璃光洁、无污渍、无斑点。1.2环境道路、楼道、功能性房间等公共区域及公共设施：清洁无水泥垢、污渍，无建筑残留物，管道外壁清洁无砂浆、水泥及其他污物。2、敏感度：极高。十七、技术培训1、 培训范围：小区各分部工程，设施设备。2、 培训人：工程项目部工程师，以及供应商技术人员。3、 设施设备培训目的：物业公司员工熟悉本设备基本原理，安装方式及要求，运行规定及操作方法，维护和保养规定，常见故障分析及处理方法。4、 设施设备培训方式：4.1现场培训：设备安装、调试时进行，重点是关键设备的调试和主要故障的判断。4.2提供书面培训教材。4.3培训考核：设备交付之前，工程部专业工程师对物管维保人员进行理论和操作考核。5、其他5.1 定货合同提出培训要求十八、备用材料和专用工具1、 内容：是否提供、提供的类别和数量。2、 一般情况下，提供外墙装饰面材、环境硬铺材料，数量标准由地产公司确定。3、 一般情况下提供设备维护、测试、检查、调试所需要的随机工具，特别是专用工具，标准由地产公司确定。