温泉别墅项目可行性研究报告.docx

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温泉别墅项目可行性研究报告

第一部分市场部分

1.1**市房地产市场走势

结论:

●从2005年全年房地产业的各项开发指标可以看出,**市房地产市场呈健康良性发展趋势;

●**市房地产市场持续出现供需两旺的局面,

1.1.1全市情况

2005年主城商品房市场销售稳定，全年销售面积1156万平方米，同比下降4.43%；销售金额327亿元，同比增长13.8%。

其中，商品住房销售面积1008万平方米，销售金额261亿元，同比增长9.34%。

去年主城区商住房成交均价2887元/平米，同比增长8.45%。

去年1-12月，我市GDP同比增幅11.8％，城镇居民可支配收入增幅11.3％。

房价依然保持稳定增长，增幅与前二者较协调。

去年主城区商住房供销结构基本协调。

2005年商住房供应方面，面积在120平米/套（建面，下同）以下的占60.85%，价格在3000元/平米以下的占73.34%；需求方面，面积在120平米/套以下的占50.82%，价格在3000元/平米以下的占72.96%。

1.2**区概况

结论:

●**区总面积为755平方公里，总人口65万人，并评为国家级可持续发展综合实验区；

●2005年全区实现地区生产总值81亿元，同比增长11.2%；全年城镇居民人均可支配收入9950元，比去年同期增长8.3%；

1.2.1**区情况分析

●概况

**位于**市区西北郊的缙云山下，嘉陵江畔，幅员面积755平方公里，人口65万，地处四川盆地平行峡谷地区，属典型的亚热带温暖湿润季风气候，森林覆盖率达到30％以上，年平均气温17.7度，降雨量1203毫米，无霜期334天。

是**的风景旅游区。

地理位置优越，距**市中心仅24公里，距江北国际机场28公里。

是**的历史文化名城，**都市圈的重要组成部分，被评为国家级可持续发展综合实验区、全国首批风景名胜区、国家级山水园林城区、全国造林绿化十佳城市。

2003年获建设部“中国人居环境范例奖”。

●经济发展

据统计，2005年全区实现地区生产总值81亿元，按可比价格计算，同比增长11.2%。

第一产业实现增加值4.2亿元，增长4.5%；第二产业实现增加值45亿元，增长13.0%，其中工业实现增加值37亿元，增长13.6%；第三产业实现增加值33亿元，增长9.5%。

全区经济增长的主要动力仍然是工业经济，2005年全区工业经济对全区经济增长的贡献率达63.6%，拉动全区经济增长6.3个百分点。

城乡居民收入增长加快。

全年城镇居民人均可支配收入9950元，比去年同期增长8.3%；

●工业区现状及发展趋势

地区工业实力雄厚，门类齐全，拥有存量资产70亿元。

形成了以四联仪器仪表集团为主的全国三大仪器仪表工业基地之一，以华光仪器厂、**光学仪器厂为主的光学仪器工业，以华伟电子设备厂、**专用汽车制造厂、红岩机器厂为主的机械制造工业，以大新药业股份有限公司为首的医药制造业，以北玻仪器总厂、北盛玻璃制品有限公司为骨干的玻璃制造业等六大工业支柱产业。

形成了48个行业、200多个门类、2万多个品种的综合性工业体系。

有近百家中央、市属企事业单位，许多产品在国内外享有盛誉，近100个产品远销海内外120个国家和地区。

●交通状况

水陆交通方便，下汇长江直达鄂、湘、赣、皖、苏等省和上海市。

襄渝铁路穿越全境可直达成都、武汉、郑州、北京等地。

有212国道贯穿全境，并有跨省级公路及专用线12条，实现了村村通公路。

**城区距**市中心区24公里，距**江北国际机场28公里。

各街、镇和风景名胜点均有公共汽车相通。

2002年峻工的212新线渝合高速公路在**境内有3座互通式立交桥。

即将建成的渝怀、遂渝铁路穿越其境。

一个贯通东西南北，干支相连，水、陆、空相衔接的高效路网系统将逐步形成。

●区内配套

有各类科研所67个，其中部级科研机构4个；有全国重点大学两所。

文化、卫生、教育、体育各项事业繁荣进步。

先后获得全国“两基”、“幼儿”教育先进区、全国体育先进区、全国文化模范先进区、全国绿化先进区等十六项国家级荣誉。

通信十分便捷，邮电网络遍布各镇、乡，有26万门程控电话；移动通讯基站100多座，实现了电话程控化和长途传输数字化，可与国外190个国家和地区、国内2000多个市县直通信息。

党政办公自动化居全市领先水平，是国家城市信息化试点区。

能源供应充足，全区电网供电能力达到100万千伏安，送电线路长350公里，配电线路长400公里，供电可靠率99.7％，电压合格率94.2％。

全区铺设和安装了天燃气管道400多公里及相应配套储气罐站，城区天燃气气化率达到90％以上。

城市年供水能力达到3000万吨以上，日污水处理能力5万立方米，地区工农业和居民用电、用气、用水丰裕.城市面貌日新月异。

1.3.1项目周边城市规划、发展概况

项目所在地块已经纳入城市发展的快车道，如：

蔡家组团、**十里温泉城、西南客货运中心、城市快速干道等都处于本地块所在区域或周边区域，且不少项目以进入实施阶段。

●蔡家组团

蔡家组团位于本项目西侧，境内生态环境优良，西靠中梁山脉，周围有北温泉、小三峡等著名的风景旅游区。

其面积为75.5平方公里,规划人口45万人。

作为“**外围十一组团”的重要有机组成部分以及**“1331”的重点工程，蔡家组团处于**北部新区、沙坪坝区、渝北区和**区的枢纽位置，也处于**主城向北拓展的重要地区。

现在整个**城市发展继续向北扩张，**又在实施南下发展战略，与**主城的北上战略对接，蔡家组团因此成为**北上、**南下的对接点。

蔡家组团的建设开发将分三个时间阶段进行。

到2007年，蔡家组团启动3平方公里起步区的建设，组团形象初显。

到2010年，建成面积8平方公里，人口10万人。

规划一期范围交通网络基本完成，城市形态基本形成。

到2020年，建成面积31平方公里，人口45万人。

形成较为完备的城市形态，城市品质达到沿海优秀城市水平。

整个组团将形成中心城区加五大片区的格局，中心城区以金融商贸为主，五大片区分别为高尚居住片区、运动休闲片区、综合开发片区、产业开发片区及工业片区。

蔡家组团的快速发展已经吸引了大批投资者，总吸纳资金已达70亿元；

●**十里温泉城

**十里温泉城位于**区城郊,面积约为10平方公里.区域范围包括北温泉、金果园、金钢古镇、协和村、澄江镇运河村的沿嘉陵江及运河两岸地区。

该项目总投资12.7亿元，建设期限为2005年——2010年。

建成后将使该片区成为一个集休闲度假、商务会展、养生保健、旅游购物为一体的综合性旅游文化区域。

●西南最大的铁路客货运中心

按照**市整体规划，在“十一五”期间，**市将新建铁路6条，并在212国道沿线的井口及双碑间修建我国西南最大的客、货运站，其客、货运将辐射整个西南地区。

本项目距离规划中的客运站只有10分钟的车程。

●**市二环路的建设与212国道的改造

**市二环高速路已于2005年12月全面动工,预计将于2009年底全线通车,通车后将使**市各区的之间的交通问题得到极大的改善并能使**市的高速公路能直通所有相邻省市.本项目与规划中的高速公路出口距离800米.

212国道是**市通往**城区的一条交通干道,由于近年沿线楼盘、沿线经济发展迅猛。

212国道已不能满足其间的需求。

212国道的改造工程将于2006动工，2007年完工。

改造后的212国道将实行双向6车道、红线宽度为54米，届时。

沙坪坝与**之间的车程可缩短20分钟，将位沿线产业的发展带来更多的机遇。

1.4地块概况

结论:

●位于**区南部，总面积为300亩，地形较为复杂；

●自然环境较好，交通便利；

●建筑形式可考虑两种形式相结合，即独立别墅及联排别墅.

1.4.1地块位置及概况

该地块位于**区南部，位于212国道以北一侧，背靠中梁山国家森林保护区，整个项目地势北高南低，以出自深山的天然泉水，沿山坳而流，形成天然的溪流及两个动水湖泊。

通过地下钻探，已获得水温为44摄氏度，每日最高流量为7000—8000立方米的地下温泉水及探明矿泉水层位深度和出水量。

该地下温泉水已获得《温泉水质检验报告》，据估计如按每日以1300立方米的开采量进行开采可以持续开采20年以上。

1.4.2项目产权及土地状况

项目原命名为*******，由****公司开发，因资金不足，现项目整体转让，整体转让价格为****万元。

我公司现与****公司达成初步意见，同意由我公司先支付****万元履约保证金，当我公司通过招拍挂成功获得本项目300亩土地开发权后，再支付剩余的转让款。

该项目已取得《土地证》的土地面积为19亩，并已兴建了综合楼（5296.64平米）、建筑面积为3600平米的八栋花园洋房（已售并以7%的回报率进行返租）等建筑物。

已基本完成大门、景观湖（35亩）、广场的兴建及绿化。

该项目已向自然村租用580亩土地，其中280亩土地已支付27年的土地租赁费用，剩余300亩村有林地已支付50年的土地租赁费用，目前这些土地大部分以毛地状态存在。

已将土地使用性质转为建设用地的土地为200亩。

1.4.3环境

该地块背靠中梁山国家森林保护区，周边道路整齐，绿化较好，环境优良。

同时，地块围山而成，植被丰富，自然环境优美。

并有占地50亩、落差高达8米的动水人工湖两个。

1.4.4交通

因片区人气缺乏，过往公交车较少。

1.4.5建筑形式

鉴于地块自然景观好的特点，本项目地块可建高端物业，建筑形式可考虑两种形式相结合，即联排别墅、独立别墅。

1.5SWOT（项目优势分析）

结论:

●优势：

自然环境和温泉资源是本项目最大的优势；

●劣势：

对外交通不便，地形复杂，前期投入较大；

●机会：

填补市场空白，可提升公司品牌；

●威胁：

由于项目体量较大，销售周期可能较长。

1.5.1优势（S）

1、地块位于**区以北，背靠中梁山国家森林保护区，地块自然环境非常好，是当地不可多得的居住区域；

2、交通比较便利，紧临212国道、渝合高速路、二环快速路布置于地块周围，出入相当方便；

3、地块地形优势比较明显，可依山而建高尚物业，利用项目原有水景、山景、林景，可塑造“一瀑、一岛、一泉、二溪、二湖、四园”为主题的特色园林，从而提升小区物业档次，而且与北面的国家森林保护区相呼应；

4、本项目的温泉、矿泉水资源不仅仅能给项目带来一大卖点，也可以将这一资源进行市场化的运作；

5、本项目可向临近地块发展，具有可持续性发展的前提；

1.5.2劣势（W）

1、该地块离**中心尚有一段距离，且公共交通不发达，规划中配套设施建设尚需时日，故生活比较不便；

2、地块存在一定的缺陷。

地块还属于毛地，平整土地的前期投入较大；地形不规则，并存在一定的高差，设计开发难度较大；

3、该地块植被丰富，高差较大，未来消防及小区安全问题的处理难度较大；

4、项目以北仍有部分村民居住，将影响本项目的外在形象。

1.5.3机会（O）

1、随着三溪口、蔡家组团众多高尚社区的新建，该项目所处区域已被**消费者所接纳，该片区已成为**市房地产市场的一大热点；

2、成功开发此项目将使公司品牌在**范围内进一步提升，为公司持续发展带来良好的效应；

3、项目周边的在售的高端物业，在规划设计及营销推广方面并没有非常出彩之出，为本项目推入市场留有一定的提升空间；

4、**市政府已将本项目地块纳入主城区范围内，对于本项目销售价格而言有了一定的上升空间；

5、**市2005年住宅平均销售价格为2800元/平米，同比上年增长9%，可见整个**市的房价还是处于一个偏低的水平，整个市场价格仍将持续健康的向上发展，对于本项目来至政策、行业方面的威胁将大大降低。

6、市场目前供应的独立别墅、联排别墅设计的面积都较大，如果我们将本项目定为小栋别墅，那无论是在总价上还是在消费者的接受程度上