南京常州苏州房地产投资环境分析精.docx

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南京常州苏州房地产投资环境分析精

市场各面积段成交整体市场：

产品系分化严重，中小户型刚需盘大幅降价切分有限蛋糕，谁降价谁受益；中端产品或降价或停滞销售，仍难有起色，主要原因购买权受到抑制；高端系产品多采取内部认购，客户蓄客严重不足，暗开少量走量。

2011.5-2011.6.23苏州市区单价段和面积段交叉分析表40以下单价段6000以下6000-80008000-1000010000120001200015000150002000020000250002500030000300003500035000400002397443773585129332798151472395912061213825263433718951,022170459261311518833972541534871661311021981151307211292931212341441572-406060757590901101101251251451451609162617921-16018041612166332-18020033971114121-20025061081571662250300101193035102-30035018519157423504002387455400450121214450以上2111052107451成交套数（套8000-10000元/平米75~90平米套型的中小户型是市场成交绝对主力；1911882119212000-15000元/平米成交主要来自40-60平米的酒店公寓和75-90平米精装修户型（如九龙仓时代上城）。

后世预判下半年市场首迫与资金链压力临界，全年七成新盘集中在下半年上市，宏观调控政策持续性紧张，保障房大批开工建设及供应，龙头企业大盘率先调整等多重因素影响，预计三季度市场将由龙头企业价格调整进入全面价格调整，企业应及早调整价格，早切市场有限蛋糕。

2011.32011.42011.62011三季度苏州调控细则出台，市场骤变，观望氛围为主个别企业策略性降价或新推盘，市场整体以量变为主，价格以打折暗降为主要措施4月5月中海、世贸大幅度降价，市场进入实质性量变到价变多重因素挤压连锁反应发生，整体市场开始大幅调整价格，尤其是中小户型刚需盘8月9月10月11月1月2月3月6月7月市场量变曲线走势市场价变曲线走势12月

后世预判下半年供应急剧增加，市场调整压力全面扩散：

58新项目下半年入市，普通住宅成为调控重灾区，新项目调低价格预期，通过调研得知，12000元/平米以下公寓为主，客源争抢愈加激烈，项目将面临巨大的价格冲击。