南京常州苏州房地产投资环境分析精.docx

1、南京常州苏州房地产投资环境分析精 市场各面积段成交 整体市场：产品系分化严重，中小户型刚需盘大幅降价切分有限蛋糕，谁 降价谁受益；中端产品或降价或停滞销售，仍难有起色，主要原因购买权受 到抑制；高端系产品多采取内部认购，客户蓄客严重不足，暗开少量走量。 2011.5-2011.6.23苏州市区单价段和面积段交叉分析表 40以 下 单价段 6000以下 6000-8000 8000-10000 1000012000 1200015000 1500020000 2000025000 2500030000 3000035000 3500040000 239 7 4 43 7 7 358 5 129

2、33 27 98 151 472 39 59 1 20 6 121 38 25 26 34 33 7 18 95 1,02 2 170 459 26 13 1 15 18 83 397 254 153 48 71 6 6 13 110 219 81 151 30 7 2 1 129 293 121 234 144 157 2 - 4060 6075 7590 90110 110125 125145 145160 9 16 26 17 9 21 - 160180 4 16 12 16 6 33 2 - 180200 3 3 9 7 11 14 12 1 - 200250 6 10 8 15 7

3、16 6 2 250300 10 11 9 30 35 10 2 - 300350 1 8 5 19 15 7 4 2 350400 2 3 8 7 4 5 5 400450 1 2 1 2 1 4 450 以上 2 11 10 5 2 10 7 4 5 1 成交套数(套 8000-10000元/平米7590平米套型的中小户型是市场成交绝对主力； 19 1 1 8 8 2 1 1 9 2 12000-15000元/平米成交主要来自40-60平米的酒店公寓和75-90平米精装修户型（如九龙仓时代 上城）。 后世预判 下半年市场首迫与资金链压力临界，全年七成新盘集中在下半年上市，宏 观调控政策持续

4、性紧张，保障房大批开工建设及供应，龙头企业大盘率先调 整等多重因素影响，预计三季度市场将由龙头企业价格调整进入全面价格调 整，企业应及早调整价格，早切市场有限蛋糕。 2011.3 2011.4 2011.6 2011三 季度 苏州调控 细则出 台，市场 骤变，观 望氛围为 主 个别企业 策略性降 价或新推 盘，市场 整体以量 变为主， 价格以打 折暗降为 主要措施 4 月 5 月 中海、世 贸大幅度 降价，市 场进入实 质性量变 到价变 多重因素 挤压连锁 反应发生， 整体市场 开始大幅 调整价格， 尤其是中 小户型刚 需盘 8 月 9 月 10 月 11 月 1 月 2 月 3 月 6 月 7 月 市场 量变 曲线 走势 市场 价变 曲线 走势 12 月 后世预判 下半年供应急剧增加，市场调整压力全面扩散：58新项目下半年入市，普 通住宅成为调控重灾区，新项目调低价格预期，通过调研得知，12000元/平 米以下公寓为主，客源争抢愈加激烈，项目将面临巨大的价格冲击。