牟平伟成食品市场价值报告成本法019号.docx
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牟平伟成食品市场价值报告成本法019号
目录
一、致委托方函........................................1
二、估价师声明.........................................2
三、估价的假设和限制条件..............................3
（一）、估价假设条件....................................3
（二）、限制条件.......................................4
四、估价结果报告......................................5
（一）委托方...........................................5
（二）、估价方..........................................5
（三）、估价对象概况....................................5
（四）、估价目的........................................8
（五）、估价时点........................................8
（六）、本次评估价值定义................................8
（七）、估价依据........................................8
（八）、估价原则........................................8
（九）、估价方法........................................9
（十）、估价结果.......................................9
（十一）、特殊事项说明.................................9
（十二）、估价作业日期..................................10
（十三）、估价报告应用有效期...........................10
（十四）、估价人员.....................................10
五、附件.............................................11
一、致委托方函
烟台伟成食品有限公司：
承蒙委托，我公司对贵公司及烟台市牟平区伟业食品有限公司位于烟台市牟平区通海北路东侧滨海东路以北的房屋建筑物进行了评估，估价时点为二○一一年三月十八日，估价目的是核实待估房屋建筑物的市场价值，为委托方提供价值参考意见。
根据贵公司提供的有关资料，依据我国有关法律、法规、制度，遵循必要的评估程序与原则，选取适当的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，结合估价人员经验和对影响房产价值因素的分析，对拟核实的房屋建筑物的市场价值做出评定估算，现将估价结果报告如下：
烟台市牟平区通海北路东侧滨海路以北评估范围内的23项房屋建筑物（建筑面积22315.05平方米）于估价时点二○一一年三月十八日的市场价值为69,877,595.00元，人民币大写：
陆仟玖佰捌拾柒万柒仟伍佰玖拾伍元。
欲了解本估价项目的全部情况，须认真阅读本房地产估价报告全文。
法定代表人：
烟台国衡房地产评估有限公司
二○一一年三月二十日
二、估价师声明
我们郑重声明：
1、我们在本房地产估价报告中陈述的事实是真实和准确的。
2、本房地产估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业
分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，
形成意见和结论，撰写本估价报告。
5、没有其他行业的专业人员对本估价报告提供重要专业帮助。
6、本房地产估价报告在市场无较大波动情况下的有效期为一年，即自2011年03月20日至2012年03月19日止。
若在此期间房地产行情发生较大变动或者国家相关政策发生变化，本估价结果会随之失效。
7、参加本次评估的人员中由王爱霞对估价对象进行了实地勘察，根据分工估价人员刘春兰未到实地勘察。
中国注册房地产估价师：
（注册证号：
3720060128）
中国注册房地产估价师：
（注册证号:
3720060133）
二○一一年三月二十日
三、估价的假设和限制条件
（一）、估价假设条件
1、本次评估是以估价对象在估价时点时的状况为依据进行的
2、委托方应当如实提供估价所必需的情况和资料，并对所提供的情况和资料的真实性、合法性和完整性负责。
本报告即以委托方提供的估价资料真实合法为前提，若提供资料失实或有任何隐匿，本公司不承担责任。
3、本估价报告结果以估价对象不改变现状用途并能保持目前的使用环境和条件为前提。
4、列入本次评估范围的部分房屋建筑物未见有工程规划、建设手续，估价时点尚未办理产权登记。
本次评估以被评估单位合法取得估价对象产权，能够持续使用为假设前提。
房屋建筑物未见有抵押、担保等他项权利。
5、估价人员对估价对象的现场查勘仅限于估价对象的外观和使用状况，未对结构等内在质量使用专业检测仪器进行测试。
本报告以估价对象内在质量符合国家有关标准并足以维持其正常使用为前提。
6、本次评估采用的房屋建筑面积，已办理房屋所有权证的部分以房产证标明的面积为准，建筑面积为18937.98平方米。
未办理房产证的房屋面积以估价人员实际测量的数据为准，建筑面积3377.07平方米。
本次评估以此为前提，如与相关主管部门核定存在差异，则本报告及估价结果应作相应调整。
7、根据委托方要求，本次评估的房地产价值仅包括地上建筑物价值，不包括估价对象分摊占用土地使用权价值，提请报告使用者引起注意。
（二）、限制条件
1、本报告所确定的房地产价值是在本次评估特定目的及限制条件下的公开市场价值，未考虑强制处分、快速变现、处置费用、交易税费等因素的影响，委托方在利用本报告结果时应予以充分的考虑及重视。
2、本报告的估价结果是在本次评估特定的估价目的下形成的，不对其他用途和目的负责。
若改变用途或估价目的，需另行评估。
3、本报告的估价结果仅是一种专业意见，而不应被视为估价机构和估价师对估价对象在市场上可实现价格的保证。
4、本报告的估价结果是在正常市场状况条件下形成的，未考虑国家宏观经济政策发生变化及遇有不可抗力等情况对房地产价格可能产生的影响。
5、本报告必须完整使用方为有效，对仅使用本报告中部分内容而可能导致的损失，本评估机构不承担责任。
6、本报告仅供委托方使用，非为法律规定的情况，未经本评估机构许可，不得提供给除政府主管部门以外的任何单位和个人，其全部或部分内容不得刊载于任何文件、公告或公开媒体上。
四、估价结果报告
（一）、委托方
名称：
烟台伟成食品有限公司
（二）、估价方
机构名称：
烟台国衡房地产评估有限公司
法定代表人：
刘春兰
住所：
烟台市芝罘区北马路242号2楼
营业执照注册号:
370602200026036
资质等级：
叁级（暂定）
行政许可决定书号：
房地产评估许准【2010】39号
证书编号：
鲁评050045
有效期：
2010年5月10日至2011年5月9日
行政许可机关：
山东省住房和城乡建设厅
（三）、估价对象概况
1、房地产位置状况：
本项目估价对象为烟台伟成食品有限公司及烟台市牟平区伟业食品有限公司位于通海北路东侧、滨海东路以北的房屋建筑物。
共23项，总建筑面积22315.05平方米。
估价对象位于牟平区通海路北端东侧，滨海东路以北，北临旅游度假胜地养马岛，西临安德利花园小区、东海城居住小区。
周边交通配套南北走向的通海路，东西走向滨海东路，道路畅通，公交配套完善。
公交车辆有61路、养马岛专线等。
该地区气候适宜，环境优美，市政配套设施完善。
2、房地产权利状况：
列入本次评估范围的部分房屋建筑物未见有工程规划、建设手续，估价时点尚未办理产权登记。
本次评估以产权持有单位合法取得估价对象产权，能够持续使用为假设前提。
估价时点未见有抵押、担保等他项权利。
详细情况见下表：
序号
建筑物名称
房产证编号
产权所有人
建筑面积（㎡）
他项权利
1
办公楼
烟房权证牟字第005735号
（1）
烟台伟成食品有限公司
1836.80
无
2
西区加工车间（新）
1602.48
无
3
旧加工车间（西区加工车间的南部、冷冻车间、机房、旧冷库）
1868.70
无
4
新冷库
966.00
无
5
东区加工车间（含更衣室）
3139.24
无
6
恒温库（含海水处理、锅炉房、仓库）
430.00
无
7
速冻间
238.64
无
8
冷冻车间
烟房权证牟字第005735号
（2）
烟台伟成食品有限公司
493.93
无
9
旧机房
烟房权证牟字第005735号（3）
烟台伟成食品有限公司
46.34
无
10
水处理
烟房权证牟字第005735号（4）
烟台伟成食品有限公司
22.94
无
11
南传达室
烟房权证牟字第005735号（5）
烟台伟成食品有限公司
19.83
无
12
北传达室
烟房权证牟字第005736号
烟台伟成食品有限公司
19.62
无
13
万吨冷库
烟房权证牟字第012627号
烟台市牟平区伟业食品有限公司
7112.18
无
14
餐厅
烟房权证牟字第013319号
烟台市牟平区伟业食品有限公司
1141.28
无
15
房顶变压器房
烟台伟成食品有限公司
31.00
无
16
出料口板房
烟台伟成食品有限公司
6.27
无
17
新仓库
烟台伟成食品有限公司
106.59
无
18
冷冻车间（原仓库与东机房）
烟台伟成食品有限公司
238.64
无
19
毛料车间（西）
烟台伟成食品有限公司
814.46
无
20
毛料车间（东）
烟台伟成食品有限公司
248.71
无
21
开壳车间
烟台伟成食品有限公司
1860.00
无
22
房顶小板房
烟台伟成食品有限公司
7.00
无
23
车棚
烟台伟成食品有限公司
64.40
无
合计
22315.05
3、房地产实体概况：
本次评估的房屋建筑物于1994年-2008年建成后陆续投入使用。
结构类型有混合结构、钢结构、砖混结构、简易结构等。
混合结构为办公楼、餐厅、西区加工车间、东区加工车间、恒温库、新冷库及传达室等，毛石砼条形基础，基础深5-7米，原土细砂夯实，实砌砖墙承重，部分钢筋砼柱、梁承重，钢筋砼屋面板，柔性卷材防水屋面，部分为保温板屋面或起脊瓦层顶，外墙贴墙砖。
其中办公楼、餐厅为石膏板或木吊顶，理石踢脚线、木墙裙，铝合金门窗，地砖地面，水、电、暖配套。
加工车间为瓷砖墙面、水磨石地面，水电配套，配备中央空调。
钢结构房屋建筑物为万吨冷库、毛料车间、开壳车间，基础采用钢筋砼独立基础及带状基础，基础深5米-7米，人工原土夯实，灰土、砂、砼及砂浆灌地瓜石垫层。
轻钢结构梁、现浇钢筋砼框架柱承重，保温板外墙维护，钢结构屋面。
内墙贴瓷砖，塑钢窗，水磨石地面，PVC吊顶。
有动力电源，有给排水设施，配备中央空调。
其中冷库为轻钢框架结构，地面防水采用SBS改性沥青卷材。
轻钢结构梁、现浇钢筋砼框架柱承重，保温板墙板，钢结构屋面。
塑钢窗，顶棚乳胶漆。
冷库库体地面采用聚氨酯喷涂保温，墙体为聚氨酯保温板和聚苯保温板，聚氨酯吊顶，不锈钢电动冷库门及平移聚苯门，配备冷库专用制冷系统、水系统、电系统。
砖混结构房屋建筑物为新仓库和冷冻车间。
毛石条形基础，主要砖墙承重，钢筋砼柱、梁承重，钢筋砼屋面板，柔性卷材防水屋面。
外墙刷涂料，内墙瓷砖，水磨石地面，铝合金门窗，水、电配套。
简易结构为房顶小板房与自行车棚。
彩钢板屋面及外墙，水泥地面。
电配套。
（四）、估价目的
为核实烟台伟成食品有限公司及烟台市牟平区伟业食品有限公司所有的、位于烟台市牟平区通海北路东侧滨海东路以北的房屋建筑物的市场价值提供参考。
（五）、估价时点
估价时点为二○一一年三月十八日。
（六）、本次评估价值定义
本次评估价值定义为估价对象在估价时点状况下、在公开市场标准
及满足估价的假设和限制条件下，房地产所具有的客观合理价值。
（七）、估价依据
1、中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）；
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
3、估价时点适用的当地工程建设材料价格；
4、国家及地方建设工程收费标准；
5、地方有关建筑工程预结算的各种规定及其他；
6、评估人员对房屋建筑物实地踏勘、分析、记录；
7、施工合同、竣工决算等工程技术资料；
8、通过调查收集的市场价格信息、资料；
9、评估人员掌握的相关资料；
10、评估人员现场收集的其它资料。
（八）、估价原则
1、独立、客观、公正、公平原则
2、合法原则
3、谨慎原则
4、估价时点原则
5、最高最佳使用原则
6、替代原则
（九）、估价方法
根据本次估价目的，估价人员深入细致地分析了估价对象的特点并研究了委托方提供的资料及估价人员所掌握的资料，结合实地勘察和市场调研的结果，我们认为采用成本法对估价对象进行评估较为适宜。
成本法是指首先估测被评估房屋建筑物的重置成本，然后按建筑物的使用年限和对建筑物现场勘察的情况确定成新率从而得到被评估房产价值的评估方法。
建筑物评估值=重置全价×成新率
（十）、估价结果
委托估价房地产在估价时点的评估结果如下:
委托估价房屋建筑物于估价时点二O一一年三月十八日的市场价值为69,877,595.00元，人民币大写：
陆仟玖佰捌拾柒万柒仟伍佰玖拾伍元。
估价结果详见房屋建筑物评估明细表。
（十一）特别事项说明
1、列入本次评估范围的部分房屋建筑物未见有工程规划、建设手续，估价时点尚未办理产权登记。
本次评估以被评估单位合法取得评估对象产权，能够持续使用为假设前提；
2、本次评估的房屋建筑物的价值中包含水、电、暖气及室内装修费用，冷库的评估价值中不包括冷库设备、制冷系统的安装调试及设备基础的价值。
3、本次评估仅包含地上建筑物价值，不包含估价对象分摊占用土地使用权价值，提请报告使用者引起注意。
4、评估范围内的房屋建筑物所占用的土地为国有租赁土地，租赁到期日为2013年8月和2016年12月。
本次评估以房产持有方于租赁到期日能够继续取得土地租赁权为假设前提。
（十二）、估价人员
中国注册房地产估价师：
中国注册房地产估价师：
（十三）、估价作业日期
2011年03月15日至2011年03月20日。
（十四）、估价报告应用有效期
本房地产估价报告在市场无较大波动情况下的有效期为一年，即自2011年03月20日至2012年03月19日止。
若在此期间房地产行情发生较大变动或者国家相关政策发生变化，应重新进行估价。
烟台国衡房地产评估有限公司
二O一一年三月二十日
五、附件
（一）、房屋建筑物评估明细表；
（二）、委托方《评估委托书》复印件；
（三）、房屋所有权证书复印件；
（四）、估价对象部分图片资料；
（五）、估价对象位置图；
（六）、估价机构营业执照复印件；
（七）、《房地产价格评估机构资质证书》复印件；
（八）、《中国注册房地产估价师资格证书》复印件。
六、估价技术报告
（一）、个别因素分析
1、房地产位置状况：
本项目估价对象为烟台伟成食品有限公司和烟台市牟平区伟业食品有限公司位于通北海东侧、滨海东路以北的房屋建筑物。
共23项，总建筑面积22315.05平方米。
估价对象位于牟平区通海路北端东侧，滨海东路北侧，北临旅游度假胜地养马岛，西临安德利花园小区、东海城居住小区。
周边交通配套南北走向的通海路，东西走向滨海东路，道路畅通，公交配套完善。
公交车辆有61路、养马岛专线等。
该地区气候适宜，环境优美，市政配套设施完善。
2、房地产权利状况：
列入本次评估范围的部分房屋建筑物未见有工程规划、建设手续，估价时点尚未办理产权登记。
本次评估以产权持有单位合法取得估价对象产权，能够持续使用为假设前提。
估价时点未见有抵押、担保等他项权利。
详细情况见下表：
序号
建筑物名称
房产证编号
产权所有人
建筑面积（㎡）
他项权利
1
办公楼
烟房权证牟字第005735号
（1）
烟台伟成食品有限公司
1836.80
无
2
西区加工车间（新）
1602.48
无
3
旧加工车间（西区加工车间的南部、冷冻车间、机房、旧冷库）
1868.70
无
4
新冷库
966.00
无
5
东区加工车间（含更衣室）
3139.24
无
6
恒温库（含海水处理、锅炉房、仓库）
430.00
无
7
速冻间
238.64
无
8
冷冻车间
烟房权证牟字第005735号
（2）
烟台伟成食品有限公司
493.93
无
9
旧机房
烟房权证牟字第005735号（3）
烟台伟成食品有限公司
46.34
无
10
水处理
烟房权证牟字第005735号（4）
烟台伟成食品有限公司
22.94
无
11
南传达室
烟房权证牟字第005735号（5）
烟台伟成食品有限公司
19.83
无
12
北传达室
烟房权证牟字第005736号
烟台伟成食品有限公司
19.62
无
13
万吨冷库
烟房权证牟字第012627号
烟台市牟平区伟业食品有限公司
7112.18
无
14
餐厅
烟房权证牟字第013319号
烟台市牟平区伟业食品有限公司
1141.28
无
15
房顶变压器房
烟台伟成食品有限公司
31.00
无
16
出料口板房
烟台伟成食品有限公司
6.27
无
17
新仓库
烟台伟成食品有限公司
106.59
无
18
冷冻车间（原仓库与东机房）
烟台伟成食品有限公司
238.64
无
19
毛料车间（西）
烟台伟成食品有限公司
814.46
无
20
毛料车间（东）
烟台伟成食品有限公司
248.71
无
21
开壳车间
烟台伟成食品有限公司
1860.00
无
22
房顶小板房
烟台伟成食品有限公司
7.00
无
23
车棚
烟台伟成食品有限公司
64.40
无
合计
22315.05
3、房地产实体概况：
本次评估的房屋建筑物于1994年-2008年建成后陆续投入使用。
结构类型有混合结构、钢结构、砖混结构、简易结构等。
混合结构为办公楼、餐厅、西区加工车间、东区加工车间、恒温库、新冷库及传达室等，毛石砼条形基础，基础深5-7米，原土细砂夯实，实砌砖墙承重，部分钢筋砼柱、梁承重，钢筋砼屋面板，柔性卷材防水屋面，部分为保温板屋面或起脊瓦层顶，外墙贴墙砖。
其中办公楼、餐厅为石膏板或木吊顶，理石踢脚线、木墙裙，铝合金门窗，地砖地面，水、电、暖配套。
加工车间为瓷砖墙面、水磨石地面，水电配套，配备中央空调。
钢结构房屋建筑物为万吨冷库、毛料车间、开壳车间，基础采用钢筋砼独立基础及带状基础，基础深5米-7米，人工原土夯实，灰土、砂、砼及砂浆灌地瓜石垫层。
轻钢结构梁、现浇钢筋砼框架柱承重，保温板外墙维护，钢结构屋面。
内墙贴瓷砖，塑钢窗，水磨石地面，PVC吊顶。
有动力电源，有给排水设施，配备中央空调。
其中冷库为轻钢框架结构，地面防水采用SBS改性沥青卷材。
轻钢结构梁、现浇钢筋砼框架柱承重，保温板墙板，钢结构屋面。
塑钢窗，顶棚乳胶漆。
冷库库体地面采用聚氨酯喷涂保温，墙体为聚氨酯保温板和聚苯保温板，聚氨酯吊顶，不锈钢电动冷库门及平移聚苯门，配备冷库专用制冷系统、水系统、电系统。
砖混结构房屋建筑物为新仓库和冷冻车间。
毛石条形基础，主要砖墙承重，钢筋砼柱、梁承重，钢筋砼屋面板，柔性卷材防水屋面。
外墙刷涂料，内墙瓷砖，水磨石地面，铝合金门窗，水、电配套。
简易结构为房顶小板房与自行车棚。
彩钢板屋面及外墙，水泥地面。
电配套。
（二）、区域因素分析
区域因素是指评估对象所在地区的自然条件与社会、经济条件，这
些条件相互结合所产生的地区特征，对地区内的房地产价格水平有决定性的影响。
牟平区位于山东半岛东北部，东经121°09′-121°56′，北纬37°04′-37°30′。
东邻文登市，南接乳山市，西与海阳市、栖霞市、福山区、莱山区接壤，北濒黄海。
总面积1511平方公里，海岸线65公里。
牟平位于烟台、威海两市之间，区位优势明显。
陆路有烟台至威海高速公路横贯东西，距烟台、威海仅半小时左右的车程；距烟台、威海两大国际港口分别为30公里和50公里，境内的牟平港，可直接停靠外轮；距烟台国际机场20公里。
牟平基础设施完备，交通、通讯事业发达。
石烟线国道和烟威高速公路贯穿境内，公路通车里程达五百四十公里，实现了镇镇通公路；牟平港已建成五千吨级泊位，码头开通了多条国内航线；距牟平二十公里的烟台机场已与上海、广州、深圳、北京、成都、西安、哈尔滨、武汉、乌鲁木齐、天津、沈阳、济南、香港等大城市及韩国、新加坡、日本等国家通航；邮电通讯开通了程控电话三万门，移动电话近千门，可直接与国际国内各地通话，开通数据通信业务。
区域内交通发达，大莱龙铁路，威乌高速公路、206国道贯穿境内。
牟平是一个旅游资源极为丰富的地方。
拥有在全国首屈一指的山、海、岛、泉、河资源。
牟平在全国2862个县市区中，是11个既有海岛资源，又有山岳类国家级森林公园或风景名胜区的沿海县市区之一；在这11个县市区中，是5个有温泉资源的县市区之一，也是唯一既有陆地温泉，又有深海温泉的沿海县市区。
其中，面积13.5平方公里的养马岛是省级旅游度假区和国家“AAAA”级旅游景区，相传是秦始皇东巡牧马之地，岛上有神奇的“一岛三滩”自然景观，岛东金沙滩是天然海水浴场，岛北礁石滩是观涛赏景的好去处，岛南黑泥滩是拾贝捉蟹的海趣园。
岛上丘陵起伏、草木葱茏，岛前海域开阔、风平浪静，岛后悬崖峭壁、群礁嶙峋,风逐浪涌、惊涛拍岸，有天马广场、跨海大桥、体育休闲公园、赛马场等多处景观和娱乐设施。
（三）市场背景分析
经过改革开放30年的洗礼，牟平站在一个新的历史起点上，为了抢占新一轮发展大潮的主动权，牟平区委、区政府以全球化的视野、超前性的理念，提出了“面向全球、提升烟台、抢占高端、反弹琵琶”的发展理念，确立了“先进制造业和休闲度假旅游业双轮驱动”的发展思路，明确了打造“烟台面向未来的21世纪新城”的战略定位和“知识港湾、国家海岸、环保特区、生态绿谷”四大板块的
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