灞桥片区房地产市场调研.docx

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灞桥片区房地产市场调研

灞桥片区调研

一、区域板块房地产市场状况…………………………………………P3

1、宏观概况…………………………………………………………p3

2、浐灞房地产状况…………………………………………………p3

三、片区项目状况………………………………………………………p5

A、普华浅水湾城……………………………………………………p5

B、香江湾…………………………………………………………P8

C、高科绿水东……………………………………………………P10

四、片区项目竞争结论………………………………………………P11

一、区域板块房地产市场状况：

1、宏观概况：

浐灞生态区位于西安城区东部，北至渭河南岸，南抵绕城高速，西起西铜公路，东至西康铁路，包括浐河、灞河两河四岸的南北向带状区域，是西安新一轮城市规划中最大的发展区域。

浐灞生态区距西安市中心约8公里，距西安市新行政中心约3公里，通过生态区自建的“六纵十二横”骨干路网以及两条城市环线。

驾车至钟楼仅需20分钟，抵机场不超过30分钟。

按照生态新城、和谐新城的理念，浐灞生态区重点发展金融、旅游、会展、商贸、物流、文化创意、服务外包、科技研发、教育、房地产以及体育等产业，专注于发展现代服务业，建设生态产业新城。

随着基础配套设施的日益完善，浐灞生态区招商引资吸引力不断增强，新加坡盛邦新业、香港恒基兆业、恒大地产、香港中新、深圳振业、上海绿地等国内外知名企业相继落户浐灞。

世界瞩目的欧亚经济论坛每两年在这里召开一次；国际顶级体育赛事F1摩托艇在这里激情上演；作为中国西北首个“国家级水生态系统保护与修复试点”和西北首批“国家湿地公园”所在地，浐灞生态区已经成为都市型生态区的先行者和示范区，并成为“中国杯”插花花艺大赛和2011世界园艺博览会的主办地。

2、浐灞房地产状况：

城东区——销量回暖，均价走低

西安房地产信息网数据研究中心了解到，2010.10.11月城东区交易86套住宅，成交量达7858.57平方米，环比大幅上涨↑191.57%，成交均价5206元/平方米，环比下降↓4.02%；从走势图看出，城东区的2日的销量有明显的回升，成交均价大幅下降；近5日，城东区显出了量价“异步”的现象。

二、片区项目状况：

A、普华浅水湾

项目基础信息

物业类别住宅

项目特色公园地产

建筑类别板楼小高层高层

装修状况毛坯 

环线位置

所属商圈  

物业地址浐灞灞桥区公园南路9号（灞河公园西邻）

交通状况周边公交线路有237路、301路、903路、907路、508路、240路等在三十四中站下车。

开盘时间2010-03-27 

入住时间2011-12 

容积率2.61 

绿化率35% 

户　数总共6000户

预售许可证16幢,20幢：

市房预售字第20101

物业费1.30元/平方米·月 ]

物业公司

开发商 

售楼地址灞河湿地生态公园内

普华浅水湾房价均价5800元/平方米

普华浅水湾打折优惠信息  全款97折，按揭98折

结构：

现浇钢筋混凝土剪力墙；

门窗：

钢质入户门、铝合金型材中空玻璃；

外墙：

采用外墙外保温技术、饰面采用面砖加高级涂料；

内墙：

客饭厅、卧室天花刮白，厨房、卫生间天花钢筋混凝土板；

供水：

市政供水；

供电：

市政供电、每户IC计量；

通讯：

有线电视、电话、网络户内预留端口；

供暖：

市政集中供暖

户型介绍：

主要以大户型2-5居室为主，面积由110-270平米。

总栋数120栋，约6000户，主力户型为140平米高层、220平米洋房，层数：

6层—33层，户型面积区间：

90-307㎡，一梯两户、两梯四户。

2房：

110平米；3房：

140-162平米；4房：

142-195平米；5房：

230平米

户型图：

价格分析：

记录时间

最高价

均价

最低价

价格描述

2010-12-31

 9200元/㎡

均价7500元/平米

 5800元/平方米

2010-12-06

5800元/平方米

2010-11-10

5300元/平方米

销售状况：

普华浅水湾二期在售87.7-180平米房源，其中两房和三房位于高层，花园洋房均为大面积户型，目前高层均价5800-6000元/平米，现在购房可享受全款97折，按揭98折的优惠。

综合评述：

华浅水湾位于西安市灞桥区公园南路9号（灞河公园西邻），占据近千米一线灞河景观资源；紧邻国家级湿地公园灞河公园；广运潭、世博园、欧亚论坛会址等环伺四周，普华浅水湾区域配套日益完善；近邻地铁一号线、长乐路、东三环等城市干道，迅捷接驳繁华核心。

普华地产在浐灞生态区启动的首个项目，项目总投资逾25亿元，占地约480亩，规划建筑面积约64万平方米，总共120栋。

项目一期13栋，约14万平方米，主要以板式高层、点板结合小高层为主，户型面积从90-307平米不等。

普华浅水湾物业类型涵盖了洋房、小高层、高层住宅及商业配套。

B、香江湾

项目基础信息

物业类别住宅、公寓、商住楼

项目特色复合地产,宜居生态地产

建筑类别板楼多层高层

装修状况毛坯 

环线位置

所属商圈  

物业地址浐灞东三环安邸立交与灞柳西路交汇处（沿灞河向东200米）

交通状况周边公交线路有：

262路在浐灞商务中心站下车。

开盘时间2011-03 

入住时间2012-12 

容积率1.80 

绿化率42% 

户　数暂无资料

预售许可证办理中

物业费暂无资料 

物业公司

开发商

售楼地址临时接待处：

浐灞大道1号（浐灞商务中心A区四层）

香江湾房价待定

外墙：

文化石，面砖；

内墙：

抹灰，腻子；

门窗：

断桥铝合金窗，钢制入户门；

供电：

市政供电；

供水：

市政自来水；

供暖：

市政集中供暖，地辐热采暖；

供气：

天然气到户；

通讯：

电话、有线电视、宽带安装到户；

电梯：

合资品牌电梯。

户型介绍：

花园洋房5-7层，面积区间93-260㎡，主力户型：

三居室、四居室、跃层。

2居室：

97-103/平方米；3居室：

135-150/平房米。

户型图：

暂无资料

价格分析：

记录时间

均价

价格描述

2010-12-31

5800元/平方米

 均价5800-6000元/平米

2010-12-06

5800元/平方米

2010-11-10

5300元/平方米

销售状况：

香江湾目前咨询中，推出户型面积100-200平米，价格待定，项目为期房，预计2012年底交房。

综合评述：

香江湾位于东三环安邸立交与灞柳西路交汇处沿灞河向东200米，是浐灞金融商务核心区，含多种业态，包括：

花园洋房、河景高层、商务办公、SOHO公寓。

花园洋房为5-7层，面积区间93-260㎡。

主力户型：

三居室、四居室、跃层。

C、高科绿水东城

基础信息：

物业类别普通住宅

项目特色

建筑类别

装修状况毛坯 

环线位置

所属商圈  

物业地址城东纺渭路与席王路十字北1公里路西

开盘时间

入住时间2012-06 

开发商

售楼地址纺织城纺渭路经济大楼3楼临时办公室

该项目预计2010年12月开盘。

但至今未见任何进展。

其他信息一切未知。

三、片区状况综述：

●配套3公里生活圈

●教育：

铁一中、黄河小学、黄河中学、东方中学、西光中学、83中学；

●购物：

沃尔玛、爱家、晶众家乐、华润万家；

●餐饮：

凯宾斯基酒店、香格里拉金花饭店、建国饭店；

●娱乐：

红叶影城、超越健身；

●医院：

大平医院。

●总结

该地块位于绕城高速以东，西潼高速以南，南侧紧邻灞河，周围现为村庄。

地块处于纺织城北侧2公里；浐灞开发区东南侧，并距离2011年西安世博会会址仅1公里。

地理位置属浐灞生态开发区域，随着纺织城的改造、城市规模的扩大，浐灞新区的建立，未来发展空间较大。

从现有情况看，交通方面，离市中心10公里，上东三环，50分钟直通咸阳国际机场；离2011年西安世园会会址非常近，未来发展潜力较大。

根据以上调查，由于该区域属于新开发区，可参考项目较少，现有楼盘均价相对较低在5800左右，预计该区域普通商品房估价在6000-6500之间。

随着市场发展及周围配套健全，价位也会随之变动。