灞桥片区房地产市场调研.docx
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灞桥片区房地产市场调研
灞桥片区调研
一、区域板块房地产市场状况…………………………………………P3
1、宏观概况…………………………………………………………p3
2、浐灞房地产状况…………………………………………………p3
三、片区项目状况………………………………………………………p5
A、普华浅水湾城……………………………………………………p5
B、香江湾…………………………………………………………P8
C、高科绿水东……………………………………………………P10
四、片区项目竞争结论………………………………………………P11
一、区域板块房地产市场状况:
1、宏观概况:
浐灞生态区位于西安城区东部,北至渭河南岸,南抵绕城高速,西起西铜公路,东至西康铁路,包括浐河、灞河两河四岸的南北向带状区域,是西安新一轮城市规划中最大的发展区域。
浐灞生态区距西安市中心约8公里,距西安市新行政中心约3公里,通过生态区自建的“六纵十二横”骨干路网以及两条城市环线。
驾车至钟楼仅需20分钟,抵机场不超过30分钟。
按照生态新城、和谐新城的理念,浐灞生态区重点发展金融、旅游、会展、商贸、物流、文化创意、服务外包、科技研发、教育、房地产以及体育等产业,专注于发展现代服务业,建设生态产业新城。
随着基础配套设施的日益完善,浐灞生态区招商引资吸引力不断增强,新加坡盛邦新业、香港恒基兆业、恒大地产、香港中新、深圳振业、上海绿地等国内外知名企业相继落户浐灞。
世界瞩目的欧亚经济论坛每两年在这里召开一次;国际顶级体育赛事F1摩托艇在这里激情上演;作为中国西北首个“国家级水生态系统保护与修复试点”和西北首批“国家湿地公园”所在地,浐灞生态区已经成为都市型生态区的先行者和示范区,并成为“中国杯”插花花艺大赛和2011世界园艺博览会的主办地。
2、浐灞房地产状况:
城东区——销量回暖,均价走低
西安房地产信息网数据研究中心了解到,2010.10.11月城东区交易86套住宅,成交量达7858.57平方米,环比大幅上涨↑191.57%,成交均价5206元/平方米,环比下降↓4.02%;从走势图看出,城东区的2日的销量有明显的回升,成交均价大幅下降;近5日,城东区显出了量价“异步”的现象。
二、片区项目状况:
A、普华浅水湾
项目基础信息
物业类别住宅
项目特色公园地产
建筑类别板楼小高层高层
装修状况毛坯
环线位置
所属商圈
物业地址浐灞灞桥区公园南路9号(灞河公园西邻)
交通状况周边公交线路有237路、301路、903路、907路、508路、240路等在三十四中站下车。
开盘时间2010-03-27
入住时间2011-12
容积率2.61
绿化率35%
户 数总共6000户
预售许可证16幢,20幢:
市房预售字第20101
物业费1.30元/平方米·月 ]
物业公司
开发商
售楼地址灞河湿地生态公园内
普华浅水湾房价均价5800元/平方米
普华浅水湾打折优惠信息 全款97折,按揭98折
结构:
现浇钢筋混凝土剪力墙;
门窗:
钢质入户门、铝合金型材中空玻璃;
外墙:
采用外墙外保温技术、饰面采用面砖加高级涂料;
内墙:
客饭厅、卧室天花刮白,厨房、卫生间天花钢筋混凝土板;
供水:
市政供水;
供电:
市政供电、每户IC计量;
通讯:
有线电视、电话、网络户内预留端口;
供暖:
市政集中供暖
户型介绍:
主要以大户型2-5居室为主,面积由110-270平米。
总栋数120栋,约6000户,主力户型为140平米高层、220平米洋房,层数:
6层—33层,户型面积区间:
90-307㎡,一梯两户、两梯四户。
2房:
110平米;3房:
140-162平米;4房:
142-195平米;5房:
230平米
户型图:
价格分析:
记录时间
最高价
均价
最低价
价格描述
2010-12-31
9200元/㎡
均价7500元/平米
5800元/平方米
2010-12-06
5800元/平方米
2010-11-10
5300元/平方米
销售状况:
普华浅水湾二期在售87.7-180平米房源,其中两房和三房位于高层,花园洋房均为大面积户型,目前高层均价5800-6000元/平米,现在购房可享受全款97折,按揭98折的优惠。
综合评述:
华浅水湾位于西安市灞桥区公园南路9号(灞河公园西邻),占据近千米一线灞河景观资源;紧邻国家级湿地公园灞河公园;广运潭、世博园、欧亚论坛会址等环伺四周,普华浅水湾区域配套日益完善;近邻地铁一号线、长乐路、东三环等城市干道,迅捷接驳繁华核心。
普华地产在浐灞生态区启动的首个项目,项目总投资逾25亿元,占地约480亩,规划建筑面积约64万平方米,总共120栋。
项目一期13栋,约14万平方米,主要以板式高层、点板结合小高层为主,户型面积从90-307平米不等。
普华浅水湾物业类型涵盖了洋房、小高层、高层住宅及商业配套。
B、香江湾
项目基础信息
物业类别住宅、公寓、商住楼
项目特色复合地产,宜居生态地产
建筑类别板楼多层高层
装修状况毛坯
环线位置
所属商圈
物业地址浐灞东三环安邸立交与灞柳西路交汇处(沿灞河向东200米)
交通状况周边公交线路有:
262路在浐灞商务中心站下车。
开盘时间2011-03
入住时间2012-12
容积率1.80
绿化率42%
户 数暂无资料
预售许可证办理中
物业费暂无资料
物业公司
开发商
售楼地址临时接待处:
浐灞大道1号(浐灞商务中心A区四层)
香江湾房价待定
外墙:
文化石,面砖;
内墙:
抹灰,腻子;
门窗:
断桥铝合金窗,钢制入户门;
供电:
市政供电;
供水:
市政自来水;
供暖:
市政集中供暖,地辐热采暖;
供气:
天然气到户;
通讯:
电话、有线电视、宽带安装到户;
电梯:
合资品牌电梯。
户型介绍:
花园洋房5-7层,面积区间93-260㎡,主力户型:
三居室、四居室、跃层。
2居室:
97-103/平方米;3居室:
135-150/平房米。
户型图:
暂无资料
价格分析:
记录时间
均价
价格描述
2010-12-31
5800元/平方米
均价5800-6000元/平米
2010-12-06
5800元/平方米
2010-11-10
5300元/平方米
销售状况:
香江湾目前咨询中,推出户型面积100-200平米,价格待定,项目为期房,预计2012年底交房。
综合评述:
香江湾位于东三环安邸立交与灞柳西路交汇处沿灞河向东200米,是浐灞金融商务核心区,含多种业态,包括:
花园洋房、河景高层、商务办公、SOHO公寓。
花园洋房为5-7层,面积区间93-260㎡。
主力户型:
三居室、四居室、跃层。
C、高科绿水东城
基础信息:
物业类别普通住宅
项目特色
建筑类别
装修状况毛坯
环线位置
所属商圈
物业地址城东纺渭路与席王路十字北1公里路西
开盘时间
入住时间2012-06
开发商
售楼地址纺织城纺渭路经济大楼3楼临时办公室
该项目预计2010年12月开盘。
但至今未见任何进展。
其他信息一切未知。
三、片区状况综述:
●配套3公里生活圈
●教育:
铁一中、黄河小学、黄河中学、东方中学、西光中学、83中学;
●购物:
沃尔玛、爱家、晶众家乐、华润万家;
●餐饮:
凯宾斯基酒店、香格里拉金花饭店、建国饭店;
●娱乐:
红叶影城、超越健身;
●医院:
大平医院。
●总结
该地块位于绕城高速以东,西潼高速以南,南侧紧邻灞河,周围现为村庄。
地块处于纺织城北侧2公里;浐灞开发区东南侧,并距离2011年西安世博会会址仅1公里。
地理位置属浐灞生态开发区域,随着纺织城的改造、城市规模的扩大,浐灞新区的建立,未来发展空间较大。
从现有情况看,交通方面,离市中心10公里,上东三环,50分钟直通咸阳国际机场;离2011年西安世园会会址非常近,未来发展潜力较大。
根据以上调查,由于该区域属于新开发区,可参考项目较少,现有楼盘均价相对较低在5800左右,预计该区域普通商品房估价在6000-6500之间。
随着市场发展及周围配套健全,价位也会随之变动。