小区物业服务合同及补充协议包干制.docx
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小区物业服务合同及补充协议包干制
小区物业服务合同及补充协议（包干制）
小区物业服务合同
甲方【业主大会】【业主委员会】【业主】：
xx业主委员会
法定代理人：
身份证号码：
通讯地址：
邮政编码：
联系电话：
乙方【物业服务企业】：
xx物业有限公司
营业执照注册号：
企业资质等级及证书号：
组织机构代码：
法定代表人：
身份证号码：
通讯地址：
邮政编码：
联系电话：
委托代理人：
身份证号码：
通讯地址：
邮政编码：
联系电话：
根据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》、《xx省物业管理条例》等有关法律、法规的规定，双方遵循平等、自愿、公平、诚实信用的原则，经协商一致，就甲方委托乙方实施物业服务的有关事宜，订立本合同。
本合同对物业服务企业和全体业主（含承租人、借用人）（以下简称“业主”）具有约束力。
第一条 委托物业项目（以下简称“本物业”）的基本情况：
本物业名称：
物业类型：
【多层住宅】【高层住宅】【小洋房】【高层住宅、小洋房 】
坐落位置：
。
物业管理区域四至：
东至
南至
西至
北至
总占地面积 亩 总建筑面积约 平方米
多层住宅 / 平方米 高层住宅约 平方米
小洋房约 平方米 商业约 平方米
配套公建 / 平方米
规划平面图和物业管理区域内的物业构成细目见附件一、二。
第二条 物业服务期限暂定为5年，自202x年1月1日起至2025年12月31日终止。
第三条 乙方提供物业服务的主要内容：
（一）根据法律、法规和管理规约的授权制订物业服务的有关制度、物业服务工作计划并组织实施；保管相关的工程技术资料、承接查验资料等；
（二）负责本物业共用部位的日常维修、养护和管理。
本物业共用部位细目见附件三；
（三）负责本物业共用设施设备、消防的日常维修、养护和管理。
本物业共用设施设备细目见附件四；
（四）负责本物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾清运等；
（五）负责本物业公共园林、景观及设施的养护和管理；
（六）负责维护本物业管理区域内的公共秩序并做好安全防范工作；
（七）其他服务事项：
1、 便民家政服务 ；
2、 / ；
3、 / 。
第四条 乙方按照以下第 1种物业服务标准提供住宅的物业服务：
1.按照《 【市】【县】住宅物业服务等级标准及收费指导价》中的 三 级物业服务标准，详见附件五；
2.选择《 / 【市】【县】住宅物业服务等级标准及收费指导价》中不同等级的具体物业服务事项和标准，详见附件五；
非住宅的物业服务标准以及甲、乙双方约定的 / 《 / 【市】【县】住宅物业服务等级标准及收费指导价》范围以外的具体服务事项和标准，详见附件六。
第五条 甲方权利义务：
（一）依法选聘、解聘物业服务企业，审定物业服务合同内容；
（二）有权要求乙方按照本合同约定提供物业服务，对乙方提供的物业服务有监督、建议权利；
（三）应当遵守管理规约、业主大会议事规则，并监督业主遵守管理规约；
（四）审定乙方提交的物业服务方案、物业服务年度计划及管理制度，监督并协助乙方履行本合同；
（五）实行酬金制的，审定乙方提交的年度财务预算及财务报告；
（六）及时答复乙方在物业服务中提出须决策、确认、协调的有关事项；
（七）负责提供物业服务所需相关文件和资料；
（八）依法制订专项维修资金的筹集、使用方案，并监督实施；
（九）依法制订改建、重建建筑物及其附属设施方案；
（十）当事人约定的其他权利义务：
1、协助物业处理小区相关物业范围外的事物；
2、 / ；
3、 / 。
第六条 乙方权利义务：
（一）根据法律、法规和管理规约制订物业服务方案和管理制度，负责编制物业服务年度计划；
（二）按照本合同约定的服务事项和标准提供物业服务；
（三）应当在本物业的醒目位置公示服务内容、服务标准、收费项目、计费方式、收费依据和标准等有关事项。
根据招标告示乙方须承担风险管理。
（四）根据有关法律、法规规定和本合同约定，向业主收取物业服务费、特约服务费等；
（五）妥善保管和使用本物业的档案资料，及时记载有关变更信息，不得将业主信息用于物业管理活动之外的其他用途；
（六）及时向全体业主通报本物业管理区域内有关物业服务的重大事项，及时处理业主的投诉，接受业主的监督；
（七）负责维护本物业管理区域内的公共秩序并协助做好安全防范工作；
（八）对业主违反本合同或者管理规约的行为，采取告知、劝阻和向有关主管部门报告等方式督促业主改正；
（九）负责编制本物业的年度维修养护计划，并组织实施。
加强对本物业共用部位、共用设施设备运行状况的日常检查，每年度至少一次将运行状况的书面情况提交甲方，并在本物业的醒目位置公告；
（十）应当将住宅装饰装修禁止行为以及允许施工的时间、废弃物的清运与处置等注意事项告知业主。
对业主在装饰装修过程中违反国家有关规定以及管理规约的行为进行劝阻、制止，劝阻、制止无效的，对违反国家有关规定的行为，应当在24小时内书面报告有关执法部门；对违反管理规约的行为，应当在24小时内报告业主委员会；
（十一）不得擅自占用本物业的共用部位或者擅自改变其用途。
不得擅自将业主所有的共用部位用于经营活动。
不得擅自占用、挖掘本物业的道路、场地，确需在本物业临时占用、挖掘道路、场地或者完善配套设施设备的，应当按照有关规定办理相关手续，制定施工方案，经甲方和有利害关系的业主同意并在开工前通告业主后方可实施；
（十二）当事人约定的其他权利义务：
1、 配合甲方做好宣传工作 ；
2、 / ；
3、 / 。
第七条 物业服务费
（一）计费方式：
经双方协商，本物业的物业服务费采取 包干制 方式。
1、物业服务费按照房屋所有权证记载的房屋建筑面积（不含与住宅配套的附属间面积）收取。
物业服务费从物业交付买受人之日起按季度或半年和一年收取，业主自愿预缴的除外。
2、未办理所有权证已出售的房屋，物业服务费暂按房屋买卖合同约定的建筑面积收取；尚未出售的房屋，按照商品房预售建筑面积收取。
房屋所有权登记办理后按照登记面积结算，多退少补。
（二）按照包干制方式收取物业服务费的，物业服务费的构成包括物业服务成本（由人员费用、物业共用部位和共用设施设备日常运行维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位和共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、固定资产折旧费以及经业主大会同意的其它费用组成）、法定税费和物业服务企业的合理利润。
1、物业服务费标准如下（按照建筑面积计算，本收费标准【不含公共水电分摊费】【包括电梯年检维保养费、公共设施设备维保养费】
（1）多层住宅：
/ 元/月·平方米
（2）高层住宅：
1 元/月·平方米
（3）小洋房：
1 元/月·平方米
（4）配套公建：
/ 元/月·平方米
（5）办公楼：
/ 元/月·平方米
（6）商业物业：
1.5 元/月·平方米（包含：
超市，洗、修车店，理发店，医疗卫生诊所及饮食餐饮店）
（7） 其余商业物业：
1 元/月·平方米（包括小区内配套的幼儿园物业服务费）
2、配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用包含在物业费内。
3、业主须自觉向乙方支付物业服务费，乙方按照本合同约定的服务内容和标准提供服务，自负盈余。
（三）按照酬金制方式收取物业服务费的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和乙方的酬金。
1、预算方案中物业服务支出主要包括以下几个方面：
（1）管理服务人员的工资、社会保险和按照规定提取的福利费等；
（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
（3）清洁卫生费用；
（4）绿化养护费用；
（5）秩序维护费用；
（6）办公费用；
（7）物业服务企业固定资产折旧；
（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
（9）经业主同意的 / 费用。
2、本物业服务资金的预收标准如下（按照建筑面积计算，本收费标准【不含公共水电分摊费】【包含公共水电分摊费】）：
（1）多层住宅：
/ 元/月·平方米
（2）高层住宅：
/ 元/月·平方米
（3）别墅：
/ 元/月·平方米
（4）配套公建：
/ 元/月·平方米
（5）办公楼：
/ 元/月·平方米
（6）商业物业：
/ 元/月·平方米
（7） / ：
/ 元/月·平方米
3、乙方选择按照以下第 / 种方式提取酬金：
（1）按照 / 元/月.平方米的标准从物业服务资金中提取。
（2）每月按照已收物业服务资金总额 / %的比例提取。
4、配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按照建筑面积 / 元/月.平方米的标准由业主支付。
5、乙方每年至少一次向全体业主公布物业服务资金年度预决算，并接受业主或者业主大会的质询。
6、预收的物业服务资金，为所支付的业主所有，乙方不得将其用于本合同约定以外的支出。
7、【约定】【不约定】聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。
审计费用的承担方式由 / 承担。
（四）物业服务费从物业交付买受人之日起按季度或半年和一年收取，业主自愿预缴的除外。
（五）未出售的房屋物业服务费由开发建设单位全额支付；已出售但尚未交付给买受人的房屋，物业服务费由开发建设单位全额支付；开发建设单位承诺减免物业服务费的，所减免的物业服务费由开发建设单位承担。
（六）本合同有效期内物业服务成本因政策性因素或者服务项目和内容发生较大变动，需要调整收费标准的，乙方应在本物业的醒目位置就物业服务成本变动情况进行公示，并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主（以下简称“双过半业主”）同意，由甲方与乙方签订补充协议重新约定具体收费标准。
（七）业主应当按照本合同约定按时足额支付物业服务费，逾期不支付物业服务费的，物业服务公司可以通过司法程序追缴。
（八）业主与物业使用人约定由物业使用人支付物业服务费的，从其约定，业主负连带支付责任。
（九）物业所有权转移时，原业主应当结清物业服务费。
物业服务费结算至产权转移之日止。
（十）利用本物业共用部位、共用设施设备进行经营的，必须遵守法律、法规和管理规约等规定，应当征得相关业主、业主大会、乙方同意后，按照规定办理相关手续。
所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
（十一）物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等有关费用应当由最终用户承担：
业主自用的由业主承担；乙方使用的由乙方承担；公共使用的由业主按实分摊，具体分摊办法由业主大会或者业主委员会决定。
（十二）乙方接受供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
第八条 车位使用费及停放服务费
（一）占用业主共有的道路或其他场地停放机动车辆的车位，经业主大会同意按照 50 元/个·月的标准向乙方支付场地使用费，场地使用费一半归全体业主所有。
（二）机动车辆停放服务费（含业主有租赁凭证的车位、车库）：
车位管理费 25元 /个·月，全部归乙方所有；无租赁凭证的车库车位 60 元/个·月，其中包含物业服务公司收取的 25 元/个·月管理费余归全体业主所有。
（三）外来车辆进入小区第一小时免费，后每小时 2 元，每日（24小时）封顶 20 元。
地下人防车位车辆及小洋房车辆无登记路面停车位则违停在路面车位的经发现三次警告，第四次再违停按每次100元 收费。
外来用电的车辆禁止在本小区内充电，违规一次收费1000元。
本小区电动汽车充电须经政府职能部门规划审批，否则禁止充电。
违者每次罚款 500至1000元 。
甲、乙双方其车辆收益对半分并按月公示结算结果。
（四）业主对机动车辆有保管要求的，须另行与乙方签订机动车辆保管合同。
（五）非机动车辆停放服务费：
/ 。
第九条 代办服务费和特约服务费
（一）代办服务费
乙方可以接受供水、供电、供热、供气、通信、有线电视、 / 等有关部门委托，提供代办服务，并向委托方收取代办服务费。
（二）特约服务费
乙方可以接受业主委托，为其提供本合同约定之外的特约服务，其费用由双方约定并报业主委员会备案。
按照招聘公示规定的收费标准收费，不得以任何形式增收或改变定价。
第十条 公共收益的分配方案
本物业公共收益约定如下：
1、公用配套设施、公共资产，用于经营的，其经营收入扣除经营成本及有关税费后的收益，甲、乙双方按照七比三分配。
乙方所得部分用于补贴物业服务费和小区开展文体活动经费。
开展文体活动时甲方取出收益额十分二经费联合举行。
小区内幼儿园租金全部归甲方所有；
2、文体中心（会所）免收物业费 ；
3、 / 。
乙方每 6 个月一次向全体业主公布委托经营场地及利用本物业共用部位、共用设施所得的收支情况。
第十一条 住宅专项维修资金
住宅专项维修资金的归集和使用按照《住宅专项维修资金管理办法》、《ｘｘ省商品住宅专项维修资金使用暂行办法》等有关规定执行。
第十二条 房屋装饰装修
业主装饰装修房屋应当遵守国家和本省有关规定。
业主应当与乙方签订装饰装修管理服务协议，装饰装修管理服务协议应包括装饰装修工程的内容和期限、允许施工的时间、违约保证金、废弃物的清运和处置以及相关费用等。
第十三条 物业管理用房
在合同生效之日起 10 日内，甲方应向乙方无偿提供并移交能够直接投入使用的物业管理用房。
物业管理用房建筑面积为 平方米，其中地上建筑面积为 平方米，位于 【号楼】 层；地下建筑面积为 / 平方米，位于 / 【号楼】【幢】【座】 / 层 / 单元 / 号；业主大会及业主委员会办公用房建筑面积为 / 平方米，位于 / 【号楼】【幢】【座】 / 层 / 单元 / 号。
物业管理用房属全体业主所有，乙方负责维修、养护，不得买卖和抵押；未经业主大会同意，乙方不得改变物业管理用房的用途。
第十四条 物业项目服务交接
（一）甲方全权委托乙方向上届物业服务公司索取移交下列资料、场所和设施设备：
1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备的竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
2、共用设施设备安装、使用、维护和保养技术资料；
3、供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；
4、物业质量保修文件和使用说明文件；
5、物业承接查验所必需的其他资料；
6、属于业主共用的场地和设施设备。
乙方承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，并以书面形式上呈本届业主委员会备案。
（二）自本合同终止之日起10日内，乙方应向甲方办理下列移交事项：
1、预收的物业服务费、委托经营场地及利用物业共用部位、共用设施所得的收益余额；
2、本合同第十四条
（一）移交的资料；
3、物业管理用房和属于业主共用的场地和设施设备；
4、实行酬金制收费方式的，应移交物业服务期间的财务资料；
5、其他法律、法规规定应移交的事项。
第十五条 本合同生效前发生的遗留问题以及涉及业主共有和共同管理权利的其他重大事项约定如下：
1、 / ；
2、 / ；
3、 / 。
第十六条 违约责任
（一）乙方违反本合同第十四条
（一）项约定，致使管理服务无法达到本合同第三条、第四条约定的服务内容和标准的，乙方应以违约事项涉及并收取的服务费为基数向相应业主支付全额的违约金。
（二）乙方违反本合同第七条、第八条约定，擅自提高收费标准的，对超出标准的部分，业主有权拒绝支付；已经支付的，业主有权要求乙方按照 倍返还。
业主违反本合同第七条、第八条约定，经乙方书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照 日万分之三 标准向乙方支付违约金。
（三）甲方违反本合同约定的义务，致使乙方未能完成本合同约定的服务内容和标准，乙方有权要求甲方在 7 日内解决，愈期未解决的，乙方可依法解除本合同；造成乙方经济损失的，乙方有权起诉并要求损失赔偿。
（四）乙方违反本合同约定的义务，致使本合同约定的服务内容和标准未能完成，甲方有权要求乙方在 7日内解决，逾期未解决的，甲方可依法解除本合同，不退回押金和出资金，造成甲方经济损失的，由乙方赔偿。
（五）业主违反本合同的约定，拒绝、阻碍乙方对物业共用部位、共用设施设备进行维修、养护，实施妨害物业服务行为的，业主应当承担恢复原状、停止侵害、排除妨碍等相应的民事责任。
（六）单方无正当理由提前解除合同的，应当向对方支付违约金。
（七）本合同其他相关违约责任约定：
1、 / ；
2、 / ；
3、 / 。
第十七条 不可抗力的约定
本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同部分或全部无法履行的，双方应当按照有关法律、法规规定及时协商处理。
第十八条 免责条款
以下情况乙方不承担责任：
（一）乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；
（二）因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先采用合理方式告知业主，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；
（三）因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的；
（四）因非乙方责任而出现需要维修的，但关联业主或使用人不配合而造成的损失的；
（五） / 。
第十九条 争议处理
本合同在履行中如发生争议，双方可以通过协商解决；协商不成的，采取以下第
（二） 种方式解决
（一）向 / 仲裁委员会申请仲裁；
（二）向 ｘｘ县（市、区）人民法院提起诉讼。
第二十条 合同附件
（一）双方可以对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。
（二）本合同附件均为合同有效组成部分。
本合同及其附件内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。
本合同及其附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照国家和本省有关法律、法规和规章执行。
第二十一条 合同备案
（一）本合同正本连同补充协议及附件共 27页，一式 四 份，甲乙双方及县（市、区）物业管理行政主管部门（备案）各执一份，具有同等法律效力。
如有不符备案合同，可协商及时更改。
（二）本合同签订之日起三十日内，乙方持本合同到物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门办理备案。
第二十二条 其他约定事项：
（一） / ；
（二） / ；
（三） / 。
第二十三条 合同的终止
甲乙双方根据本合同约定，单方解除合同的，应以书面形式在三十日前告知对方，并按照本合同第十四条
（二）项约定的时效内完成移交事项。
对解除合同有异议的一方，可向人民法院提起诉讼。
本合同期限届满前三个月，甲乙双方经协商不再续约的，乙方应当书面告知物业所在地的街道办事处或者乡镇人民政府，并到物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门备案，履行撤出程序，按照规定办理相关交接手续。
乙方应该继续按照合同约定做好服务，协助甲方选聘新的物业服务企业；业主应当按时支付物业服务费，至合同终止。
第二十四条 合同续约及生效
（一）本合同期限届满三个月前，甲方与乙方协商续约事宜，双方同意续约的，应当重新签订物业服务合同。
（二）本合同自签订之日并经双方签字（盖章）后生效。
甲方：
乙方：
住所：
住所：
业主委员会主任：
法定代表人：
委托代理人：
委托代理人：
邮政编码：
邮政编码：
电话：
电话：
传真：
传真：
2020年12月29日 2020年12月29日
附件：
附件一：
规划平面图
附件二：
物业构成明细单
类 型
楼（幢）号
套（单元）数
建筑面积
（平方米）
高层住宅
多层住宅
别墅
商业用房
工业用房
办公楼
自行车库
机动车车库
会所
学校
幼儿园
文化活动场所
______用房
物业管理用房
合 计
备 注
附件三：
物业共用部位细目
1、房屋承重结构；
2、房屋主体结构；
3、公共门厅；
4、公共走廊；
5、公共楼梯间；
6、内天井；
7、户外墙面；
8、屋面；
9、传达室；
10、 ；
11、 ；
12、 ；
13、 ；
14、 ；
15、 。
附件四：
物业共用设施设备细目
1、电梯：
垂直梯 部；
扶梯 部；
2、绿化率：
%，计 平方米；
楼间、集中绿地 平方米；
砖石铺装 平方米。
3、区域内市政：
【道路】【楼间甬路】 平方米；
【室外上下水管道】 米；
【沟渠】 ；
【蓄水池】 个；
【化粪池】 个；
【污水井】 个；
【雨水井】 个；
变配电系统包括 ；
高压双路供电电源 ；
公共照明设施【路灯】 个；【草坪灯】 个；【 】 个；
【物业管理区域的外围护拦及围墙】 ；
【高压水泵】【高压水箱】 个；
【污水泵】 个；
【中水及设备系统】 ；
【 】 ；
4、【燃气调节站】 ；
5、消防设施包括 ；
6、监控设施包括 ；
7、避雷设施包括 ；
8、空调设备：
【中央空调系统
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