山东寿光市中阳商业街招商运营策划.docx
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山东寿光市中阳商业街招商运营策划
中阳商业街
招商运营策划方案
（经营主题：
吃喝玩乐购）
2016年11月19日
一、中阳商业街项目价值
中阳商业街，位于寿光市人民广场正西侧，渤海路步行街东侧，具有不可复制的地段优势。
地理位置居高临下，俯瞰老城中心，衔接串联全福元商业圈和银座商业圈。
（中阳商业街将由三个不同风格和主题的区域组成：
特色美食步行街，儿童购物广场、健身娱乐会所）。
每个区域都有独特的经营特色，将汇聚全国各地高档儿童零售、餐饮、娱乐，亲子、绿色、健康、人性化、时尚化、国际化定位，将为老城区乃至寿光全程带来全新儿童购物及娱乐体验，预计每日将吸引过万人流。
二、中阳商业街招商计划
中阳商业街2#3#楼商铺共46套，其中未售6套，可售面积1038.32㎡。
4#5#6#楼未售商铺34套，可售面积12786.51㎡。
目前考虑以招商推动销售的思路，采取放水养鱼的策略，充分将商铺氛围营造成熟，并促进商业街后期的成功运营。
通过商铺的商业价值提升促进销售，目标在两年内完成所有商铺销售工作。
三、中阳商业街招商工作原则
1、招商优惠原则。
给予经营户充分的免租期，以培育商业市场，建议免租期至少一年。
2、放水养鱼原则。
商业的盈利培育期一般要在三年以上，决不能用做住宅的思维来做商业。
我的运作思路是在前三年培育商业市场，不以盈利为目标，待市场逐步培育成熟，三年后开始盈利。
3、先招商后销售原则。
将剩余未售商铺进行统一招商，在全部完成招商并正式开业后，进行带租约式销售，预期在正式开业后两年内完成全部商铺销售。
现将项目2016年-2017年招商工作计划分解如下：
商铺装修期
商定装修方案、装修图纸设计
试营业期
招商签约期
招商蓄水期
招商筹备期
工作交接
12月
招商发布会
四、中阳商业街招商阶段说明
第一阶段：
工作交接阶段：
时间：
2016年10月-2016年11月
1、前期与物业公司、销售公司对商业情况进行了摸底和交接。
2、对省内部分的步行街和商业圈进行了考察和调研。
3、与多家商业代理公司进行了对接，方案在集团公司进行了汇报和讨论。
4、对步行街的亮化和基础设施进行了维修。
第二阶段：
招商前期筹备阶段：
时间：
2016年11月-2017年2月
1、选择合适优秀的代理公司进行合作。
2、确定商业街和商场的业态定位。
3、公司同时穿插进行自主招商。
4、了解已售商铺业主商铺收益预期，制定合理的统一租赁方案，与已售业主签订租赁委托书。
5、展开招商测试和论证，准确判断经营户可接受的商业街和商场租金范围水平，制定合理的招商政策。
说明：
以上筹备工作目前已正式展开，计划至2017年3月底前全部完成，该阶段工作是近期的工作重点，也是今后商业方案落地的基础，在具体工作执行中不断调整和完善商业街招商和推广方案。
第三阶段：
招商蓄客期
时间：
2017年3月—2017年5月
1、与代理公司商定装修方案，进行装修图纸的设计。
2、商铺招商蓄水。
在商业街和商场已建立的项目形象基础上进行宣传，通过区域短信、横幅、行销派单等具有针对性的方式推出商业街招商信息，利用商业街主题包装及规划经营前景教育，树立儿童购物广场和绿色健康会所商业标杆形象，吸引投资客和经营户的关注，顺利推进商铺招商蓄水，并促进商铺销售工作。
3、完成招商目标。
根据招商测试结果、目标客群市场需求等确定商业业态具体规划，并根据实际招商工作进行不断调整和完善。
第四阶段：
招商签约期
时间：
2017年5月—2017年8月
1、5月后天气渐暖，人民广场周边人气充沛，利用菜博会期间的宣传优势，结合前期积累的招商商家蓄水情况，邀请招商意向客户进行招商发布会，树立商家的经营信心。
2、装修图纸设计出来后，通过招投标选择施工单位进行商场装修、步行街装饰和楼体亮化。
第五阶段：
试营业期
时间：
2017年8月—2017年10月。
1、本阶段前已经完成80%的铺位招商，商家进场装修。
预计2017年9月开展试运营，在试营业比较成熟之后，选择2017年10月后正式运营。
中阳商业街2016年-2017年推广招商目标分解如上所述，为达到招商、销售同步推进目标，我们应当：
以灵活的价格策略，撬动市场；以合理的招商政策，吸引市场；以独有的商业主题，引导市场；以精准的推广策略，应对市场。
五、中阳商业街业态规划及初步经济测算
1、2#3#商业东西内街：
业态定位为特色餐饮美食一条街（地方名吃）。
2、4#商场一楼、二楼局部：
业态定位为大型特色餐饮，满足广场人群、周边居民等客群需求。
3、4#商场二楼局部、三楼：
业态定位为绿色健身、休闲娱乐，满足老城区不同层次人群。
4、4#商场地下一层北侧局部：
业态定位为网吧、电影吧，满足年轻人群。
5、5#6#商场一楼、二楼局部：
业态定位为小型购物广场，满足广场人群、周边居民购物需求。
6、5#6#商场二楼、三楼局部：
业态定位为超级儿童购物广场，满足婴儿、儿童、孕妈妈、产妇等不同客群需求。
7、5#6#商场三楼：
业态定位为儿童欢乐世界，满足儿童娱乐需求。
8、5#6#商场地下一层：
业态定位为商场顾客停车位。
9、5#6#商场地下二层：
业态定位为住宅楼住户停车位。
10、4#5#6#一层周边商铺：
业态定位为银行网点、药店、社区门诊、美容美发、眼镜店、干洗店、咖啡简餐、文体文具、音像数码专卖、商超便利、蛋糕店、烟酒百货、彩票体验中心、通信网点、茶行、粮油食品、休闲食品等。
11、2#楼三层公寓：
业态定位为儿童培训机构（或商场经营者仓库）。
商业街业态规划及租金情况
栋
建筑面积（㎡）
商业业态
租金（元/天/㎡）
年租金（万元）
备注
2#3#步行街未售
1038.32
特色餐饮美食
1.0
37.9
2#3#步行街返租
1635.28
特色餐饮美食
1.0
59.7
剩余返租3年
4#商场一楼
605.90
大型特色餐饮
1.4
30.9
4#商场二楼
1670.04
娱乐、餐饮
1.1
67.1
4#商场三楼
1692.24
健身、娱乐
0.8
49.4
4#商场地下一层局部
1100.00
网吧、电影吧
0.8
32.1
5#6#商场一楼
1279.62
小型购物广场
1.4
65.4
5#6#商场二楼
2880.66
儿童购物广场
1.1
115.6
5#6#商场三楼
2878.83
儿童欢乐世界
0.8
84.1
4#5#6#一层周边商铺
1730.37
社区便民服务
1.8
113.6
2#楼三层公寓
1018.76
儿童培训机构
0.3
11.1
合计
租金合计：
约666.9万元/年保守估计：
666.9万元*80%=533.52万元/年
☆☆☆商场后期改造建议：
1、在4#与5#6#商业楼间二层和三层架设天桥，连通两侧商场，增加两侧人流互动。
（4#5#6#空间太深）
2、在4#商场南侧增设扶梯一座，将步行街人流引入商业二、三层。
不影响一层商铺租赁和消防车。
（4#无电梯）
3、一部扶梯费用约30万元，天桥费用约10万元，改造给二、三楼增加的租金年收益约计80-100万元。
集团公司对商业街前期的投资成本情况
栋
建筑面积（㎡）
建安成本（元/㎡）
土地价格（元/㎡）
投资成本（万元）
备注
2#3#4#5#6#未售商业
14794.74
1500
450
4364.4
不含地下
2#3#步行街返租
1635.28
1635.28*21000*8%*3
824.2
剩余返租3年
合计
5188.6
1、投资成本合计：
约5188.6万元（不计地下、银行利息和财务成本）2016年银行存款利率
4#5#6#商场装修投入核算：
阶段
事项
内容
数量
单价（元/㎡）
费用预算（万元）
备注
工程改造
商场公共装修部分
地面装修
11007.29
50元/㎡
55
材料+人工
天顶白漆
11007.29
20元/㎡
22
材料+人工
柱面、墙面涂料
20元/㎡
60
材料+人工
入口通道包装改造
2个
5
材料+人工
通道照明
10
布线材料人工
卫生间装修
5
材料+人工
商场配套基础装修部分
化粪池
20
中央空调
2个
80
防水
60
给排水、烟道建设
4300
30
餐饮
煤气
20
二次消防安装
11007.29
20
闭路监控
11007.29
18
商铺装修
商铺隔断
11007.29
60
轻钢龙骨或玻璃
一次商户简装
11007.29
60
门楣、玻璃、门、弱电等
楼体亮化
楼体东侧亮化
38
合计
563万
商业街招商推广费用预算：
内容
投放时间
方式
金额（万元）
户外
2017.2-2017.9
长效媒体，选择电视台和寿光日报大牌为主
6
网络
2017.2-2017.9
长效媒体，包括新闻报道、软文发布、少量硬广投放等
10
短信
2017.2-2017.9
结合招商主题和活动宣传，针对区域及目标客户适时发布信息
5
DM
2017.2-2017.9
针对投资客和经营户，在目标区域发放招商宣传单页
5
横幅
2016.11-2017.10
在广场及周边区域拉招商宣传横幅
3
场地包装
2016.11-2017.10
商业街门头包装等
3
营销活动
2017.2-2017.10
招商发布会、开业活动，含拱门、表演、物料、吊旗等
20
合计
商业街运营费用预算：
内容
说明
金额（万元）
开办费
管理公司注册、办公置办等
10
代理费用
代理公司年费、服务月费、提成
220（待定）
公共设施购买
休闲座椅、亮化、垃圾桶、绿植赁、对讲装饰、服装等
80
人员工资
保安、运营、水电工、清洁等（提前1个月进场）开业：
17年10月
20
水电支出
30
空调支出
35
其他
5
合计
租金收入666.9万元*0.8=533.52万元和商场工程改造投入563万元费用基本持平，另有商业街招商推广和运营费用支出约232万元，代理公司费用220万元，具体经济测算待2016年12月底前期筹备阶段工作完成后依据实际数据测算。
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