山东寿光市中阳商业街招商运营策划.docx

1、山东寿光市中阳商业街招商运营策划中阳商业街招商运营策划方案 （经营主题：吃喝玩乐购）2016年11月19日 一、中阳商业街项目价值 中阳商业街，位于寿光市人民广场正西侧，渤海路步行街东侧，具有不可复制的地段优势。地理位置居高临下，俯瞰老城中心，衔接串联全福元商业圈和银座商业圈。(中阳商业街将由三个不同风格和主题的区域组成：特色美食步行街，儿童购物广场、健身娱乐会所)。每个区域都有独特的经营特色，将汇聚全国各地高档儿童零售、餐饮、娱乐，亲子、绿色、健康、人性化、时尚化、国际化定位，将为老城区乃至寿光全程带来全新儿童购物及娱乐体验，预计每日将吸引过万人流。 二、中阳商业街招商计划中阳商业街2#3#

2、楼商铺共46套，其中未售6套，可售面积1038.32。4#5#6#楼未售商铺34套，可售面积12786.51。目前考虑以招商推动销售的思路，采取放水养鱼的策略，充分将商铺氛围营造成熟，并促进商业街后期的成功运营。通过商铺的商业价值提升促进销售，目标在两年内完成所有商铺销售工作。 三、中阳商业街招商工作原则 1、招商优惠原则。 给予经营户充分的免租期，以培育商业市场，建议免租期至少一年。 2、放水养鱼原则。 商业的盈利培育期一般要在三年以上，决不能用做住宅的思维来做商业。我的运作思路是在前三年培育商业市场，不以盈利为目标，待市场逐步培育成熟，三年后开始盈利。 3、先招商后销售原则。 将剩余未售商

3、铺进行统一招商，在全部完成招商并正式开业后，进行带租约式销售，预期在正式开业后两年内完成全部商铺销售。 现将项目2016年-2017年招商工作计划分解如下：商铺装修期商定装修方案、装修图纸设计试营业期招商签约期招商蓄水期招商筹备期工作交接12月 招商发布会 四、中阳商业街招商阶段说明 第一阶段：工作交接阶段： 时间：2016年10月-2016年11月 1、前期与物业公司、销售公司对商业情况进行了摸底和交接。 2、对省内部分的步行街和商业圈进行了考察和调研。 3、与多家商业代理公司进行了对接，方案在集团公司进行了汇报和讨论。 4、对步行街的亮化和基础设施进行了维修。 第二阶段：招商前期筹备阶段：

4、 时间：2016年11月-2017年2月 1、选择合适优秀的代理公司进行合作。 2、确定商业街和商场的业态定位。 3、公司同时穿插进行自主招商。 4、了解已售商铺业主商铺收益预期，制定合理的统一租赁方案，与已售业主签订租赁委托书。 5、展开招商测试和论证，准确判断经营户可接受的商业街和商场租金范围水平，制定合理的招商政策。 说明：以上筹备工作目前已正式展开，计划至2017年3月底前全部完成，该阶段工作是近期的工作重点，也是今后商业方案落地的基础，在具体工作执行中不断调整和完善商业街招商和推广方案。 第三阶段：招商蓄客期 时间：2017年3月2017年5月 1、与代理公司商定装修方案，进行装修图

5、纸的设计。 2、商铺招商蓄水。在商业街和商场已建立的项目形象基础上进行宣传，通过区域短信、横幅、行销派单等具有针对性的方式推出商业街招商信息，利用商业街主题包装及规划经营前景教育，树立儿童购物广场和绿色健康会所商业标杆形象，吸引投资客和经营户的关注，顺利推进商铺招商蓄水，并促进商铺销售工作。 3、完成招商目标。根据招商测试结果、目标客群市场需求等确定商业业态具体规划，并根据实际招商工作进行不断调整和完善。 第四阶段：招商签约期 时间：2017年5月2017年8月 1、5月后天气渐暖，人民广场周边人气充沛，利用菜博会期间的宣传优势，结合前期积累的招商商家蓄水情况，邀请招商意向客户进行招商发布会，

6、树立商家的经营信心。 2、装修图纸设计出来后，通过招投标选择施工单位进行商场装修、步行街装饰和楼体亮化。 第五阶段：试营业期 时间：2017年8月2017年10月。 1、本阶段前已经完成80%的铺位招商，商家进场装修。预计2017年9月开展试运营，在试营业比较成熟之后，选择2017年10月后正式运营。中阳商业街2016年-2017年推广招商目标分解如上所述，为达到招商、销售同步推进目标，我们应当：以灵活的价格策略，撬动市场；以合理的招商政策，吸引市场；以独有的商业主题，引导市场；以精准的推广策略，应对市场。 五、中阳商业街业态规划及初步经济测算1、2#3#商业东西内街：业态定位为特色餐饮美食一

7、条街（地方名吃）。2、4#商场一楼、二楼局部：业态定位为大型特色餐饮，满足广场人群、周边居民等客群需求。3、4#商场二楼局部、三楼：业态定位为绿色健身、休闲娱乐，满足老城区不同层次人群。4、4#商场地下一层北侧局部：业态定位为网吧、电影吧，满足年轻人群。5、5#6#商场一楼、二楼局部：业态定位为小型购物广场，满足广场人群、周边居民购物需求。6、5#6#商场二楼、三楼局部：业态定位为超级儿童购物广场，满足婴儿、儿童、孕妈妈、产妇等不同客群需求。7、5#6#商场三楼：业态定位为儿童欢乐世界，满足儿童娱乐需求。8、5#6#商场地下一层：业态定位为商场顾客停车位。9、5#6#商场地下二层：业态定位为住

8、宅楼住户停车位。 10、4#5#6#一层周边商铺： 业态定位为银行网点、药店、社区门诊、美容美发、眼镜店、干洗店、咖啡简餐、文体文具、音像数码专卖、商超便利、蛋糕店、烟酒百货、彩票体验中心、通信网点、茶行、粮油食品、休闲食品等。11、2#楼三层公寓：业态定位为儿童培训机构（或商场经营者仓库）。商业街业态规划及租金情况栋建筑面积（）商业业态租金（元/天/）年租金（万元）备注2#3#步行街未售1038.32特色餐饮美食1.037.92#3#步行街返租1635.28特色餐饮美食1.059.7剩余返租3年4#商场一楼605.90大型特色餐饮1.430.94#商场二楼1670.04娱乐、餐饮1.167.

9、14#商场三楼1692.24健身、娱乐0.849.44#商场地下一层局部1100.00网吧、电影吧0.832.15#6#商场一楼1279.62小型购物广场1.465.45#6#商场二楼2880.66儿童购物广场1.1115.65#6#商场三楼2878.83儿童欢乐世界0.884.14#5#6#一层周边商铺1730.37社区便民服务1.8113.62#楼三层公寓1018.76儿童培训机构0.311.1合计租金合计：约666.9万元/年 保守估计：666.9万元*80%=533.52万元/年商场后期改造建议： 1、在4#与5#6#商业楼间二层和三层架设天桥，连通两侧商场，增加两侧人流互动。（4#5

10、#6#空间太深） 2、在4#商场南侧增设扶梯一座，将步行街人流引入商业二、三层。不影响一层商铺租赁和消防车。（4#无电梯） 3、一部扶梯费用约30万元，天桥费用约10万元，改造给二、三楼增加的租金年收益约计80-100万元。集团公司对商业街前期的投资成本情况栋建筑面积（）建安成本（元/）土地价格（元/）投资成本（万元）备注2#3#4#5#6#未售商业14794.7415004504364.4不含地下2#3#步行街返租1635.281635.28*21000*8%*3824.2剩余返租3年合计5188.61、投资成本合计：约5188.6万元（不计地下、银行利息和财务成本） 2016年银行存款利率

11、4#5#6#商场装修投入核算：阶段事项内容数量单价(元/）费用预算（万元）备注工程改造商场公共装修部分地面装修11007.2950元/55材料+人工天顶白漆11007.2920元/22材料+人工柱面、墙面涂料20元/60材料+人工入口通道包装改造2个5材料+人工通道照明10布线 材料 人工卫生间装修5材料+人工商场配套基础装修部分化粪池20中央空调2个80防水60给排水、烟道建设430030餐饮 煤气20二次消防安装11007.2920闭路监控11007.2918商铺装修商铺隔断11007.2960轻钢龙骨或玻璃一次商户简装11007.2960门楣、玻璃、门、弱电等楼体亮化楼体东侧亮化38合计

12、563万商业街招商推广费用预算：内 容投放时间方式金额（万元）户外2017.2-2017.9长效媒体，选择电视台和寿光日报大牌为主6网络2017.2-2017.9长效媒体，包括新闻报道、软文发布、少量硬广投放等10短信2017.2-2017.9结合招商主题和活动宣传，针对区域及目标客户适时发布信息5DM2017.2-2017.9针对投资客和经营户，在目标区域发放招商宣传单页5横幅2016.11-2017.10在广场及周边区域拉招商宣传横幅3场地包装2016.11-2017.10商业街门头包装等3营销活动2017.2-2017.10招商发布会、开业活动，含拱门、表演、物料、吊旗等20合 计商业街运营费用预算：内 容说明金额（万元）开办费管理公司注册、办公置办等10代理费用代理公司年费、服务月费、提成220（待定）公共设施购买休闲座椅、亮化、垃圾桶、绿植赁、对讲装饰、服装等80人员工资保安、运营、水电工、清洁等（提前1个月进场）开业：17年10月20水电支出30空调支出35其他5合 计 租金收入666.9万元*0.8=533.52万元和商场工程改造投入563万元费用基本持平，另有商业街招商推广和运营费用支出约232万元，代理公司费用220万元，具体经济测算待2016年12月底前期筹备阶段工作完成后依据实际数据测算。