精装修管理作业流程及实施工作细则.docx
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精装修管理作业流程及实施工作细则
九洲地产步骤管理体系文件
精装修项目管理步骤
版本：
A
编制：
日期：
审核：
日期：
审批：
日期：
主导部门：
公布日期：
月 日实施日期：
月 日
一、序言
为加强精装修管理，全方面提升装修工程质量，有效地进行成本控制，规范精装修管理步骤，降低返修率，提升企业开发产品竞争力，整理并编写了精装修项目标管理步骤及实施细则。
本步骤及实施细则内容包含从精装修项目定位到交房跟精装修相关管理过程，和主体工程、配套工程等管理步骤平行操作，对交房后维修等另见相关步骤。
本步骤及实施细则按九洲地产开发管理步骤及管控要求编写，可和已颁发九洲集团组织管理手册和授权手册等配套使用。
本步骤及实施细则由集团地产经管中心会同新世界、金东方等项目企业，结合以往样板房实施过程和操作经验，并参考了其它标杆开发企业管理经验，对企业已经有制度、管理步骤及实施细则进行了汇总、梳理、补充和完善，尤其针对部分地产企业交房后出现问题进行了步骤整理及提出实施方法，供江苏九洲投资集团范围内各项目企业管理人员和精装修管理人员参考使用。
二.精装修项目管理架构及管理人员关键职责
（一）管理团体建立
针对本项目精装修工程特点，为了将本项目做成企业精品楼盘，顺利达成我们管理目标，需要组建一个专门管理团体来管理从项目定位开始、至设计、采购、成本和工程及材料招标，至交房入伙后驻场维修结束装修全过程，这个团体组织架构以下（6-8人精装团体，除精装修经理外还需新增最少两名含有成熟精装修施工管理经验工程师和两名通常工程师）：
（二）管理组员职责
1．项目总负责：
1）项目总负责是精装修项目标经营管理中心，全方面负责精装修项目标经营决议；
2）建立、建全项目管理组织系统，使组织系统合理化、精简化、效率化，协调部门之间、部门和项目企业之间联络，使整个项目管理和运作有一个高效率、强实施系统；
3）指导业务培训和培养人才，提升整个管理团体管理质量、服务质量。
2．精装修经理：
4）全方面负责项目标精装修策划、设计和项目管理，对各单位进行总体协调，对精装修施工质量、进度及安全文明施工进行总体把控，对精装修工程结果总体负责。
5）监督集中招标采购大宗施工设备材料质量和供给工作；
6）协调工程技术方面协议各方及项目对外各方工作关系；
7）负责工程变更和项目造价控制管理工作，负责配合成本管理和审计工作；
8）负责组织项目交工验收及项目交工总结汇报、实施总结汇报编写，并签发协议段工程完工交付手续。
9）指导精装修工程技术研究，审批精装修工程管理标准。
3．精装修经理助理：
1）负责项目建设中技术管理工作；
2）主持设计、监理、施工单位进行设计图纸会审、技术交底、设计完善和优化；
3）负责审查施工组织计划，组织对关键工艺进行审查和验证；
4）主持设计变更方案论证；
5）负责新技术、工艺和材料应用；
6）处理施工中重大技术问题；
7）帮助精装修经理参与重大事项决议；
8）建立精装修、样板房技术标准及验收规范，确保精装修工程产品质量；
9）负责新技术利用和项目标配套工程科研工作；
10）负责项目缺点责任期工程缺点修复管理；
11）负责完成精装修经理交办其它工作。
4．精装修设计师：
1）制订项目标室内、装饰产品配置标准，负责制订精装修设计计划，确保设计进度计划实施；
2）负责日常设计联络及协调工作，组织精装修设计结果评审，负责室内、装饰设计后变更审查，跟踪项目精装修设计变更落实情况，参与影响成本重大变更审；
3）参与精装修采购市场调研、评审、定样。
帮助精装修采购和材料验收工作，配合精装修工程师完成室内、装饰现场施工工作；
4）参与室内装饰施工完工验收。
5．精装修工程师：
1）负责所管标段质量、进度、安全文明及协调工作，并对精装修经理负责结果；
2）分管各楼栋（标段）精装修管理，对分管范围内单位全方面协调并对分管范围内质量、工期及安全文明施工负责；
3）组织制订安全生产制度、安全技术操作规程和文明施工要求并组织教育培训，对落实实施情况进行监督、检验、考评、评选；
4）全方面负责工程、材料、设备方面对口管理。
6．精装修采购主管：
1）组织精装修项目甲供材料招投标，帮助供给商管理工作；
2）编制监、检验和汇总分析甲供材料需求计划和使用计划；
3）对甲供材料需求、使用计划实施情况和实施过程中出现问题立即向精装修经理汇报；
4）对甲供材料进货情况和实际使用情况进行统计核实；
5）参与甲供材料合格供方选择及评审，负责合格供方档案建立、评定和管理。
7．精装修成本主管：
1）帮助完成精装修项目全成本控制和管理工作；
2）参与甲供材料、设备招标管理及采购控制工作，协调工程分包控制管理工作；
3）参与工程项目标编投标和造价事务所标底、结算审核和协议编审工作；
4）参与市场调查和供给商考察评定工作，为项目经营决议提供成本支持和合理化提议。
8．售后服务工程师：
项目入伙后，驻场全方面负责协调管理各单位售后服务维修工程，直至全方面移交给物业企业为止（驻场维修时间视情况大约在3~6个月之间）。
根据以上管理思绪，对工程技术和管理人员进行明确分工，各司其职、各负其责，各分管精装修工程师除负责各自区域外还要负责设计、材料、设备及资料对口协调管理。
三、精装修项目管理步骤
四、精装修项目实施细则
（一）精装修项现在期准备阶段实施细则
精装修项目定位：
在整个项目定位阶段对是否做精装修、精装修风格、材料/部品和设备使用档次、成本指标进行定位。
1、责任部门：
经管中心产品开发部组织，营销策划部、运行管理部、成本管理部、采购管理部配合。
2、工作程序：
1）营销策划部对在项目定位时对是否做精装修作出论证；
2）产品开发部会同营销策划部、运行管理部、成本管理部、采购管理部依据项目定位调查装修风格、装修标准、当地常见材料/部品和设备品牌、型号及装修成本提出提议；
3）依据项目定位，提出项目精装修成本指标及交楼参考标准，并随同整体作业纲领下发给项目企业。
3、工作接口及工作周期：
在项目策划定位及整体作业纲领编制期间完成；工作周期约为15-20天。
4、工作提醒：
5、相关附件：
（户内精装修参考标准）
参与户型设计：
在户型设计阶段从装修效果角度提出修改提议。
1、责任部门：
产品开发部
2、工作程序：
1）项目企业各部门从功效部署、生活流线等角度在户型设计阶段帮助产品开发部进行户型优化设计，提出户型调整意见；
2）产品开发部应立即把装修设计合理调整意见反馈给设计单位，在主体扩初设计阶段进行立即调整，避免后续进行较大修改。
3、工作接口及工作周期：
户型立即提交相关人员，在户型设计讨论阶段完成；工作周期约为7-10天。
4、工作提醒：
1）建筑平面和装饰装修设计同时，有利于提升户型设计合理性；
2）装修设计关键从功效部署、生活流线等方面论证户型平面舒适性、合理性；
5、相关附件：
无
精装修方案设计：
依据项目定位中提议设计风格、材料/部品和设备及成本指标进行精装修方案设计。
1、责任部门：
产品开发部负责，营销策划部、采购管理部、成本管理部配合，项目企业销售部、设计部、工程部、成本部参与方案确定。
2、工作程序：
1）产品开发部依据确定户型平面和装修定位情况委托设计单位或自行进行精装修方案设计；
2）装修设计单位依据设计方案对设计风格、关键材料/部品和设备选择、成本估算进行专题汇报。
3）各相关部门对设计风格、材料/部品和设备选择提出意见，对成本估算进行审核。
4）产品开发部依据各部门意见对设计方案进行调整；
3、工作接口及工作周期：
在扩初设计阶段完成；工作周期约为30-45天（依据户型多少确定）。
4、工作提醒：
1）精装修方案设计时，精装修设计企业会对原建筑平面进行修改，应将修改情况立即通知产品开发部并由其通知建筑施工图设计单位进行调整；同时，建筑施工图设计单位如建筑方案调整，也应立即通知产品开发部并由其通知精装修设计单位，保持图纸一致性，避免反复、差错；
2）精装修方案设计时，建筑施工图设计单位还应注意结构影响，如梁高及位置等，尤其是有梁房间应注意净高、设备安装等，如退台下层厨房间、卫生间等。
假如梁能上翻应尽可能提请结构设计考虑上翻；柱大小和家俱部署影响也较大，应引发足够重视；
3）精装修方案设计应达成一定深度，对家俱、电器部署应明确，楼地面、天棚、墙面等做法明确，关键材料/部品应提供样品或图片，便于其它部门对装修风格认定及成本估算审定；
4）对有些部品设计应提前，如厨柜和收纳系统设计，因为受燃气管、表影响，可能对厨柜设计进行调整，进而影响水槽位置、排水管位置等；
5）为考虑施工方便、成本控制，对卫生间淋浴房、厨房厨柜设计尽可能做到规格统一；
5）方案设计阶段轻易忽略成本核实和进度要求，提议在设计任务书中明确成本控制要求〔提交成本估算清单〕和设计进度要求。
5、相关附件：
（装修方案图、成本估算清单）
水电定位图：
为方便水电施工图设计，降低后期技术变更，在施工图设计前提供正确水电定位图给施工图设计单位，确保施工图按装修要求进行设计。
1、责任部门：
产品开发部、项目企业设计部
2、工作程序：
1）、产品开发部依据精装修方案提出水电定位图确定意见并提交精装修设计单位；
2）、产品开发部应立即将确定后水电定位图交于建筑施工图设计单位进行施工图设计。
3、工作接口及工作周期：
在精装修方案设计完成后进行，工作周期约为10-15天（依据户型多少确定）。
4、工作提醒：
1）水电定位图除平面部署图外，还应有立面、顶棚平面图及对应尺寸标注，便于施工时做到正确预埋，避免事后进行调整，降低技术变更；
2）对空调孔位等和土建施工图相关系请立即进行提醒，尤其是和原平面部署图有差异时应提请注意；
3）水电定位应结合家俱、电器部署仔细考虑，如：
强、弱电盒位置对壁橱影响，开关盒位置对橱柜、衣柜和收纳系统放置影响等。
5、相关附件：
（水电定位图）
材料/部品清单：
依据精装修设计方案，提供关键材料/部品和设备清单，便于品质、成本控制。
1、责任部门：
产品开发部，其它部门配合
2、工作程序：
1）产品开发部依据精装修方案对设计单位提出材料/部品清单就材料/部品品牌、规格型号、技术标准等是否符合设计要求进行核实；
2）成本管理部对清单数量进行核实，并依据市场价对单价进行核实。
3、工作接口及工作周期：
在精装修方案设计完成同时，要求设计单位提交一份材料/部品和设备清单；核定时间约为4-5天。
4、工作提醒：
1）在方案设计时要求设计单位提交材料/部品和设备清单，有利于提升设计单位成本意识，且能直观反应设计效果，有利于设计效果把控。
2）在清单中应具体注明使用部位、规格型号、选择品牌等，方便进行装修效果检验和核价。
5、相关附件：
（材料、部品清单格式）
成本估算：
针对装修方案进行成本估算，核实是否满足成本指标，如不满足，应提请方案调整。
1、责任部门：
成本管理部，产品开发部、采购管理部配合
2、工作程序：
1）装修方案成本估算应由装修设计单位提供，如自行设计，则由成本管理部提供；
2）成本管理部对设计单位提供成本估算工程量、单价及材料/部品和设备清单成本进行核实，并比较是否满足成本指标，如超出成本指标2%以上，提请产品开发部及其主管领导调整设计方案。
3、工作接口及工作周期：
在精装修方案设计完成同时，要求设计单位提交一份材料/部品和设备清单；核定时间约为7-12天（视户型多少确定）。
4、工作提醒：
1）该阶段是成本控制关健，各相关部门务请做好该项工作；
2）在方案设计时要求设计单位提交成本估算书及材料/部品和设备清单，有利于提升设计单位成本意识，在方案设计时充足考虑成本原因，更有利于成本控制；
3）在进行工程量计算时应统一工程量计算规则，对墙地砖损耗测定应依据图纸排列图实际测定；对发包工程项目，如地板、栏杆等按图示尺寸计算。
5、相关附件：
（成本估算书）
样板房施工图设计：
在装修设计方案调整基础上对样板房进行施工图设计。
1、责任部门：
经管中心产品开发部
2、工作程序：
1）产品开发部或设计单位综合各方意见对装修方案进行调整，并按施工图要求深化设计；
3、工作接口及工作周期：
在精装修方案设计调整后进行；设计时间约为15-20天（视户型多少确定）。
4、工作提醒：
1）样板房施工图设计应结合批量装修成本控制要求和样板房本身展示效果进行设计；
2）样板房设计同时应进行软包装设计，以检验装修后效果；
3）样板房设计要结合样板房建造处土建情况进行设计；
4）样板房设计往往时间紧，在设计深度上可能会有所欠缺，但需满足招标要求。
5、相关附件：
土建/装修交接标正确实定：
依据施工和现场管理要求对土建和装修完成工作内容进行明确。
1、责任部门：
项目企业工程部组织，产品开发部、采购管理部、成本管理部参与。
2、工作程序：
1）工程部在主体项目招标前依据土建施工和装修施工不一样要求，本着谁施工更有利于成品保护、更能确保质量、更有利于成本控制标准对装修基础部分施工进行划分。
2）各相关部门配合工程部从设计、成本角度进行充足论证，确定土建和各自施工范围，土建总包协议中应加入精装修工程要求相关条款。
3、工作接口及工作周期：
在主体招标前完成；要求在2－3天完成。
4、工作提醒：
1）为在招标时明确主体施工单位（土建总包单位）施工范围，要求该项工作在招标之前确定；
2）需明确施工内容有：
楼梯间及其它公共部位内装修，楼地面找平层，卫生间、厨房、阳台防水，楼梯窗前栏杆等，为确保质量，通常由装修单位施工。
土建总包单位通常完成外墙装修，室内墙面、天棚抹灰，水电管埋设等，对装修设计有吊顶天棚、梁面等可不要求抹面以降低成本。
5、相关附件：
样板房施工单位选择：
1、责任部门：
产品开发部组织，其它部门参与。
2、工作程序：
责任部门负责推荐样板房装修单位，经过直接委托或招标方法确定施工单位。
3、工作接口及工作周期：
在精装修样板房施工图完成时进行；要求在20-25天完成。
4、工作提醒：
1）样板房施工时间紧、要求高，选择施工单位地要确定有类似经验、施工管理水平高、技术能力强、配合好队伍进行施工；
2）样板房施工单位优先从经管中心合格供给商中选定，假如从其它渠道选择须加强前期考察和入围评定。
5、相关附件：
材料/部品招标：
依据项目进度计划编制招标计划、组织招标。
1、责任部门：
采购管理部组织，其它部门参与。
2、工作程序：
1）采购管理部依据工程进度计划编制材料/部品招标计划；
2）产品开发部依据施工图及材料/部品清单对拟招标提出具体技术指标要求；
3）成本管理部依据施工图及材料清单进行数量估算；
4）采购管理部负责搜集相关供给商，其它部门可共同参与推荐，优先从地产经管中心合格供给商名目中选择；
5）采购管理部组织招标。
3、工作接口及工作周期：
在精装修样板房施工图完成前进行；要求在施工图完成后20-25天完成。
4、工作提醒：
1）该阶段因为时间紧，招标项目数量多，考虑到部分材料依据施工情况进行更换，所以招标时应注意方法，一要提升效率，对数量少品种多材料尽可能简化程序；二要尽可能前置。
2）招标时应充足考虑到批量装修成本控制，并考虑批量施工期和样板房施工期相隔时间长短可能造成影响，如材料涨价风险、材料停产风险等，尽可能选择可有多个替换可能材料/部品和设备。
5、相关附件：
样板房施工：
对样板房进行施工，以达成展示户型、交楼标准和装修效果目标。
1、责任部门：
产品开发部组织，成本管理部、采购管理部和项目企业配合
2、工作程序：
1）项目企业工程部负责组织土建和装修单位交接，验收已完成土建工程质量；
2）对装修单位进度、质量、安全施工进行检验；
3）采购管理部立即组织材料/部品供给商送货并进行验收，不得影响施工单位正常施工，产品开发部配合；
4）装修设计单位随时对装修效果、装修质量、材料质量进行现场交底和检验，并依据实际施工效果对原设计进行调整；
5）立即组织软装单位进场施工，配合做好保洁工作；
6）工程部应配合销售、物管企业对交房实际标准进行严格查对，并在现场参观导示牌上进行清楚说明、指示；对于样板房中不属于随楼赠予物件也应清楚地明示，以免误导。
7）项目企业组织经管中心相关部门及物管企业对样板房进行验收，对装修效果、装修质量及多种标示进行认定。
3、工作接口及工作周期：
施工单位选择完成、材料/部品招标完成；施工时间25-35天完成。
4、工作提醒：
1）为提升样板房施工单位主动性，提升工作效率，必需时可将瓷砖、石材等已明确品牌、型号材料交于施工单位直接采购，同时对施工费等方面给略高于市场价优惠，以提升施工单位主动性。
2）样板房施工期间因为受场地限止、各工种交错作业多，施工时间紧，需项目企业各部门加强组织协调，注意文明施工，确保现场安全及各工种有序进行。
5、相关附件：
无
材料/部品定样、签署协议
1、责任部门：
采购管理部组织，其它部门参与。
2、工作程序：
1）采购管理部会同各部门依据样板房施工效果确定材料和招标结果进行材料/部品定样；相关程序和要求详见《甲供材料（设备）管理措施》。
2）采购管理部依据招标文件组织协议签署、交底；
3、工作接口及工作周期：
招标完成后在约定时间内完成。
4、工作提醒：
1）因为材料/部品和设备种类比较多，而且要考虑样板房材料招标期和批量装修施工期时间间隔长存在风险，所以在签署协议时应注意区分，对销售上有明确承诺材料/部品和设备，如空调、水箱、洗衣机、抽油烟机、燃气灶、卫生洁具、水龙头等应在销售前签署协议，便于销售时宣传和承诺正确。
2）对其它在市场上有多个选择而不影响装修效果和销售承诺材料可在批量装修前完成协议签署，必需时重新进行招标。
5、相关附件：
精装修交楼标正确实定
1、责任部门：
产品开发部组织，营销策划部、成本管理部、运行管理部、物业管理企业参与。
2、工作程序：
1）营销策划部依据销售协议要求提出交楼标准内容。
2）产品开发部起草精装修交楼标准并组织各部门讨论确定。
3、工作接口及工作周期：
样板房施工期间、销售前30天完成；工作时间约7-10天。
4、工作提醒：
1）营销策划部应依据销售策划和销售协议要求，提出协议中应明确材料标准，对那些材料/部件和设备应注明品牌应明确提出；
2）对能符合装修效果有多个品牌材料/部品和设备应多列同档次品牌或不列，争取批量装修时材料更换灵活性，降低风险；
3）对交楼标准描述尽可能简单，不得追求在销售时超出交楼标准进行承诺，如进户门等。
5、相关附件：
批量精装修房施工图绘制：
依据样板房实际施工效果对样板房施工图进行调整、完善，形成批量装修施工图，供批量装修招标、施工之用。
1、责任部门：
产品开发部，项目企业设计部、成本部配合。
2、工作程序：
1）产品开发部或设计单位在样板房施工图基础上，依据现场实际装修效果及已经确定土建和装修交接标准进行调整，绘制批量装修施工图；
2）施工图绘制完成后应提交项目企业设计部、工程部、成本部进行轮阅，如有问题立即进行修改。
3、工作接口及工作周期：
样板房施工完成后进行；工作时间约为30-45天（视户型多少确定）。
4、工作提醒：
1）批量装修施工图绘制人员必需要深入现场，严格按现场情况进行绘制图纸，对样板房装修过程中有过调整部分应关键关注；
2）批量装修施工图绘制人员应查对样板房和批量装修时差异，对差异之处应有具体说明；
3）批量装修施工图深度应达成批量装修要求，做好全部结构做法明确、尺寸标注详尽，确保多家施工单位施工不发生差异（施工误差除外）；
4）批量装修施工图绘制人员应查对批量装修土建、安装施工图纸，对有差异，尽早向设计部提出修改土建、安装施工图纸，避免造成事后返工；
5）对无样板房户型，应参考一样标准进行设计。
5、相关附件：
（批量装修施工图深度要求）
主体施工图设计变更：
依据样板房施工过程和批量装修绘制过程中发觉问题，立即对主体土建、安装施工图作出设计变更。
1、责任部门：
项目企业设计部
2、工作程序：
1）产品开发部或设计单位在样板房施工期间或在批量装修图绘制过程中，如发觉和现有主体土建、安装施工图不一致地方，立即提交项目企业设计部；
2）设计部应组织设计单位立即进行设计变更并下发各施工单位。
3、工作接口及工作周期：
样板房施工期间或批量装修图绘制期间立即提出；工作时间约为7-10天（视问题多少确定）。
4、工作提醒：
1）设计部应立即对存在问题提出技术变更，避免造成事后返工。
5、相关附件：
（二）精装修项目实施（施工）阶段实施细则
批量精装修施工招标
1、责任部门：
采购管理部组织，其它部门参与。
2、工作程序：
1）采购管理部依据项目二级计划，制订批量精装修招标计划；
2）成本管理部依据批量施工图计算各户型工程量清单及材料/设备清单并按楼幢汇总各户型，必需时自主进行标底编制；
3）采购管理部负责搜集装修施工单位并组织考察，其它部门可共同参与推荐，优先从经管中心合格供给商名目中选择；
4）采购管理部组织投标单位进行现场踏勘、答疑、投标；
5）采购管理部会同项目企业招标小组组织评标、定标，经办部门进行协议签署。
3、工作接口及工作周期：
在装修含有进场条件30天前完成招标；招标工作要求在20-30天内完成。
4、工作提醒：
1）各责任部门应在招标前做好多种准备，如采购管理部招标计划编制和招标文件起草、产品开发部和项目企业设计部批量精装修图纸绘制及校核、成本管理部工程量清单编制及校核、等工作，这是招标成功及以后施工管理顺利确保；
2）为确保施工质量，在施工招标时提出施工工艺要求和质量通病预防方法和成品保护要求，详见《装修工艺步骤图》、《精装修工程防裂防渗漏作业指导》、《精装修工程产品保护标准作法（参考）》，方便施工单位在招标时了解要求，在报价时考虑；
3）批量装修单位必需要有类似项目标施工管理经验；
4）装修单位如非土建总包单位中标，须和土建总包单位签定精装修分包协议，纳入总包协议管理范围；或独立进行发包，但要明确土建施工和装修施工工作交接界面，协调好装修报建和成品保护等问题。
5、相关附件：
精装修/土建施工交接：
依据预先约定工作内容对土建方完成工程进行验收，质量有问题提出限时整改。
1、责任部门：
项目企业工程部负责组织，成本管理部、运行管理部、采购管理部、监理企业、土建总包单位、装修单位及门窗、栏杆等分包单位参与。
2、工作程序：
1）当土建总包单位已按土建/装修交接标准完成全部工程量并自检合格后，通知监理企业进行检验和交接；监理企业检验满足条件后通知工程部组织各方进行验收；
2）工程部组织成本管理部、运行管理部、采购管理部、监理企业、总包单位、装修总包单位及其它单位进行交接验收，填写验收统计；
3）对验收中发觉问题，监理企业具体统计整改意见并下发到各施工单位，限时整改。
4）监理企业会同装修单位对整改内容进行验收、签收，不符合要求要求重新进行整改。
3、工作接口及工作周期：
主体工程已按土建/装修交接标准完成全部工程内容，并经监理验收合格后组织交接；交接时间包含整改时间每批次应在10-15天内完成。
4、工作提醒
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