小区业主大会议事规则.docx
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小区业主大会议事规则
______________小区
《业主大会议事规则》
第一章 总 则
第一条 为了规范业主大会的活动，维护业主的合法权益，根据《四川省物业管理条例》、《四川省业主大会和业主委员会指导规则》，制定本规程。
第二条 业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，履行相应的义务。
业主大会的决定，对业主具有约束力。
第三条 同一物业管理区域只能成立一个业主大会。
业主大会是物业管理区域权利和管理责任主体。
第四条 业主大会接受物业管理主管部门和当地政府的监督和指导，遵守法律、法规和规章的规定，不损害国家利益、社会公共利益和业主、使用人的合法权益。
第二章 业主代表
第一条 本规则的业主为：
（一）依法登记取得房屋所有权的人；
（二）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋所有权的人；
（三）因继承或者受遗赠取得房屋所有权的人；
（四）因合法建造等事实行为取得房屋所有权的人；
（五）基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，在物业管理活动中享有业主权利、承担业主义务。
第二条 业主在业主大会上的投票权，实行一人一票，一个专有部分按一人计算。
但在首次业主大会上建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的，或者同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。
第三条 业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加。
业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人行使投票权。
第四条业主代表需热心公益事业，愿意为业主服务，责任心强，公正廉洁，具备必要的工作时间，具有一定组织能力，有选举权和被选举权。
第五条物业管理区域内业主人数较多的，业主可以幢、单元等为单位共同推选业主代表参加业主大会会议，具体办法在业主大会议事规则中明确。
推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加会议前3日以内，就需业主大会会议表决的事项书面征求其所代表业主的意见，业主代表不能代替业主本人作出决定。
表决书应当经业主本人签字后，由业主代表送达业主大会会议投票表决。
业主代表区的划分办法，应根据户数多少，首次由业主委员会筹委会决定，以后由业主大会决定。
第六条每一业主代表区半数以上的业主参加投票有效，获票数最多的候选人当选。
第七条业主代表区半数业主联名可以罢免业主代表，并应同时按照本议事规则选举新的业主代表。
第八条业主代表因特殊原因不能履行代表职责，应按照本议事规则选举新的业主代表。
第九条新的业主代表任期为本届代表任期剩余部分。
第三章 业主大会
第一条 业主大会履行以下职责：
（一）制定、修改管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则；
（二）选举业主委员会或者更换业主委员会委员，监督业主委员会工作；
（三）确定物业管理方式，选聘、解聘物业服务企业或者其他管理人；
（四）筹集和使用专项维修资金；
（五）制定、修改共有部分管理、使用、经营等方面的规则；
（六）改变或撤销本物业管理区域内部分业主、业主委员会作出的与业主大会决定相抵触的决议；
（七）依法改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）法律、法规规定或者管理规约约定应由业主共同决定的事项。
决定第（四）项、第（七）项事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；法律、法规和规章另有规定的，从其规定。
第二条业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序和业主委员会的届期、组成和成员任职条件、终止成员资格等事项作出约定，并可以约定业主委员会候补成员的设立、缺席业主表决权计算规则等事项。
第三条 业主大会会议分为定期会议、临时会议和书面征求意见的方式进行。
业主大会定期会议由业主委员会根据业主大会议事规则组织召开，每年至少召开一次。
业主大会定期会议召开前3日以内，业主委员会应当在物业管理区域显著位置公告以下内容：
（一）上一年度物业管理情况报告；
（二）上一年度业主委员会工作情况报告；
（三）上一年度业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理情况报告；
（四）上一年度利用物业共有部分进行经营活动所得的收益和使用情况报告；
（五）物业管理的其他有关事项。
业主大会会议应当讨论并决议以下内容：
（一）审查业主委员会和物业服务企业或者其他管理人的年度工作计划；
（二）选举需要补选的业主委员会委员；
（三）决议下一年度物业管理有关事项；
（四）决议下一年度业主大会收支预算；
（五）决议物业管理的其他有关事项。
物业管理区域的业主大会会议只能由任期内的业主委员会或街道办事处组织召开。
发生下列情形之一的，业主委员会应当自业主提议或者情形发生之日起20日以内组织召开业主大会临时会议：
（一）经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上的业主向业主委员会书面提议的；
（二）物业管理区域内发生物业服务企业停止服务等紧急事件或发生重大事故需要及时处理的；
（三）业主委员会委员缺额人数超过委员总数二分之一以上的，或者业主委员会主任、副主任全部辞职、离任的；
（四）管理规约或者业主大会议事规则约定需要召开业主大会临时会议的其他情形。
发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，区、县人民政府房地产行政主管部门应当责令业主委员会限期召开。
第四条 业主委员会应当在业主大会会议召开15日前将会议通知及有关材料以书面形式在物业管理区域内公告。
住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。
第五条 业主大会会议采用集体讨论或书面征求意见的形式；参加人员为物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主。
业主大会会议应当由业主委员会作出书面记录并存档。
业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。
第六条经业主大会决定，可以对物业管理区域实施自行管理。
实施自行管理的全体业主应当通过管理规约就管理事项、管理实施方式、管理责任的承担方式等事项共同作出约定，并告知物业所在地的街道办事处。
第七条 业主大会会议应当由业主委员会作书面记录并存档。
第八条 业主大会作出的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。
业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。
第九条物业服务合同期限届满前60日以内，业主委员会应当及时组织召开业主大会会议，决定物业管理方式、服务事项和服务标准以及是否续聘或更换物业服务企业等事项。
表决未结束而合同期满，原物业服务企业未放弃服务的，原物业服务合同效力延至新物业服务合同生效之日。
决定续聘原物业服务企业的，应当与原物业服务企业协商签订物业服务合同；决定解聘的，应当履行必要的告知义务，合同未约定告知期限的，应当于合同期限届满前60日告知原物业服务企业并在物业管理区域内公告。
物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应按照《四川省物业管理条例》第五十三条的规定履行告知义务，并于物业服务合同解除或终止后向业主委员会履行相应交接义务。
业主委员会重大决定采取召开业主大会或收集业主反对意见方式进行，业主反应意见必须以书面材料的形式反馈，递交业主委员会指定收集人员，反映意见以户为单位，联名或署名无效。
20%以上业主持反对意见业主委员会必须采纳。
第四章 业主委员会
第一条业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会会议选举产生，由7人单数组成，任期3年。
委员具体数额、具体任期和选举结果的确认应当在业主大会议事规则中明确约定。
业主委员会应当自选举之日起7日以内召开首次会议，推选业主委员会主任和副主任。
主任、副主任应当由业主委员会委员推选，不经业主委员会委员推选不得担任，具体产生办法可以通过业主大会议事规则约定。
第二条 业主委员会执行业主大会的决定，接受业主的监督，依法履行下列职责：
（一）执行业主大会的决定和决议，维护业主共同权益；
（二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；
（三）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（四）听取业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（五）监督管理规约的实施；
（六）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；
（七）业主大会赋予的其他职责。
但本规则第三章第一条规定应召开业主大会会议由全体业主共同决定的事项不得授权业主委员会直接行使或决定。
业主委员会应当向业主公布管理规约、业主大会议事规则、业主大会和业主委员会的决定、物业服务合同、专项维修资金的筹集使用、物业共有部分的使用与经营收益、业主大会和业主委员会工作经费的收支情况及其他应当向业主公开的情况和资料。
第三条 业主委员会委员应当是本物业管理区域内的业主，并应当符合下列资格条件：
（一）具有完全民事行为能力，无不良信用记录；
（二）遵守管理规约、业主大会议事规则，模范遵守履行业主义务；
（三）未处于法定限制被选举权情形或未被业主大会依约限制被选举权；
（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁；
（五）具有一定组织能力；
（六）具备必要的工作时间；
（七）管理规约、业主大会议事规则规定的其他资格条件;
（八）按规定和约定按时交纳物业服务费用及其他应交共同分摊费用。
除上述条件外，业主委员会主任还应当符合以下条件：
（一）具有丰富的工作经验和良好的群众基础；
（二）具有良好的职业道德，遵纪守法；
（三）熟悉物业管理相关法律、法规、规章、政策和标准。
第四条 新当选的××小区业主委员会应当自选举产生之日起30日内，将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、业主公约及业主委员会委员名单等材料向物业所在地的街道办事处备案，15日内街道办事处出具书面备案证明，同时将备案材料抄送县级以上人民政府房地产行政主管部门，通报物业所在地的公安派出所、居委会。
业主委员会备案的有关事项发生变更的，依照前款规定重新备案。
第五条 业主委员会应当督促违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的业主，限期交纳物业服务费用。
第六条 业主委员会会议应当有过半数委员出席，每名委员拥有一票表决权，作出决定必须经全体委员人数半数以上同意并签字确认。
同时3日内在物业区域内进行公告，公告期不少于7日。
业主委员会召开会议时，可以邀请物业所在地街道办事处相关居民（村民）委员会的代表参加。
涉及重要事项的，业主委员会召开会议前应当先行召开业主意见征求会，公开听取业主的意见，并可以邀请业主代表旁听业主委员会会议。
第七条 业主委员会会议应有书面记录，由参会委员签字后存档。
第八条业主委员会应当将下列属于物业管理区域内业主共同所有的档案资料编号造册，并指定专人管理：
（一）物业管理区域内的物业资料；
（二）管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则及物业服务合同；
（三）业主大会、业主委员会会议记录、作出的决定等书面材料；
（四）业主委员会备案材料和本物业管理区域内其他有关制度；
（五）专项维修资金、利用物业共有部分经营所得收益及工作经费的收支情况清册；
（六）业主委员会选举工作、印章使用登记、财务会计等档案；
（七）业主名册及联系方式、业主建议及意见；
（八）相关公示、公告；
（九）业主共同决定事项的表决资料；
（十）其他有关材料。
第九条业主委员会委员实行任期制，每届任期同业主委员会任期，可以连选连任。
第十条 业主委员会任期届满90日前，应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举；逾期未换届的，可以由物业所在地的居民（村民）委员会在街道办事处的指导和监督下，组织换届选举工作。
原业主委员会应当在其任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好交接手续。
第十一条业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格自动终止，并由业主委员会在物业管理区域内显著位置予以公告：
（一）因物业转让等原因不再是业主的；
（二）因健康等原因丧失履行职责能力的；
（三）被依法追究刑事责任，无法履行委员职责的；
（四）在换届过程中无理由不移交所保管的印章、资料、账册等业主委员会物品的；
（五）管理规约、业主大会议事规则约定的其他情形。
业主委员会委员以书面形式向业主大会或业主委员会提出辞职请求的，业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，可以决定是否终止其委员资格。
第十二条 业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止：
（一）挪用、侵占业主共有财产的；
（二）索取收受建设单位、物业服务企业或利害关系业主提供的钱物和非法利益的；
（三）利用职务之便要求物业服务企业减免本人或利害关系人物业服务费的；
（四）在竞选业主委员会委员期间有利益诱惑或作出侵害业主权益及他人合法权益的承诺等违规行为被查实的；
（五）泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关用途的；
（六）满1年以上不交纳物业服务相关费用的；
（七）连续3次以上无故缺席业主委员会会议的；
（八）经业主委员会二分之一以上委员或20%以上的业主提议撤销其委员资格的；
（九）管理规约、业主大会议事规则约定的其他罢免资格的情形。
第十三条业主共有的相关财物及本章第八条规定的材料属于业主共有，任何组织或个人不得侵占。
业主大会会议选举产生出新一届业主委员会之日起10日内，上一届业主委员会应当在街道办事处监督下将其保管的有关凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会。
拒不移交的，新一届业主委员会可以请求物业所在地街道办事处协助收回。
第十四条 业主委员会委员资格终止或被罢免的，应当自终止或被罢免之日起7日以内将所保管的档案资料、印章及其他应当移交的财物，移交给业主委员会；经街道办事处催告仍拒不移交的，业主委员会可依法向属地人民法院提起诉讼。
业主委员会委员集体提出辞职的，应当向业主大会报告工作、说明辞职理由，并将其保管的档案资料、印章及其他财物账目交由居民﹙村民﹚委员会代为保管，并以书面形式告知物业所在地的街道办事处。
业主委员会委员离任时，全体业主可以在管理规约和业主大会议事规则中约定是否对离任委员进行财务审计。
第十五条 因物业管理区域调整等原因导致业主大会、业主委员会解散的，业主委员会应当在解散前将档案等资料移交给居民﹙村民﹚委员会代为保管，并以书面形式告知物业所在地街道办事处，并按照有关法律、法规的规定做好业主共同财产清算工作。
第十六条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的县级人民政府房地产行政主管部门和街道办事处，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并听取居民委员会的建议。
第十七条 业主委员会委员出现空缺时，业委会应当在30日内召开业主大会，补选缺额委员。
第5章投票权与候选人的提出
第一条参加业主代表选举的投票权按一户一票的原则确定，参加业主代表大会的投票权按一人一票的原则确定。
第二条同一业主代表区的业主也可以联名推选业主代表候选人，业主大会筹备小组可以推选业主代表候选人。
第三条业主可以联名推选业主委员会委员候选人。
第四条业主、业主代表可以委托他人参加投票，但应当事先签署委托书。
同一人不得同时接受三个以上的委托。
第五条业主是法人或其他组织的，可以授权其代表参加业主委员会委员的选举。
一个物业管理区域内，一名自然人只能代表一个法人或其他组织。
第六条业主大会、业主委员会应当配合公安机关与社区相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
第六章 其他事项
第一条 经业主大会决定，可以从下列渠道筹集工作经费用于业主委员会开展工作：
（一）全体业主共有部分物业经营收益；
（二）全体业主共同交纳；
（三）业主自愿捐赠等其他合法方式。
工作经费开支范围、标准和业主委员会委员的工作补贴，由业主大会决定。
业主委员会应当妥善保管工作经费。
业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主的质询。
第二条 业主大会和业主委员会的印章依照有关法律法规和业主大会议事规则的规定刻制、使用、管理。
违反印章使用规定，造成经济损失或者不良影响的，由责任人承担相应的责任。
第三条违反业主大会议事规则或者业主委员会工作规则，擅自使用业主大会、业主委员会印章的，物业所在地的街道办事处应当责令限期改正，并通告全体业主；造成经济损失或者不良影响的，应当依法追究责任人的法律责任。
第四条业主委员会委员和业主大会其他工作人员应当忠于职守，依法履行职责。
业主委员会委员和业主大会其他工作人员违反管理规约、业主大会议事规则的，其委员资格和工作人员资格是否终止，由业主大会共同决定。
业主不得擅自以业主大会或者业主委员会的名义从事活动。
从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。
业主大会或业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的，物业所在地的县级以上人民政府房地产行政主管部门和街道办事处应当责令限期改正或撤销其决定，并通告全体业主。
第五条物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关的居民（村民）委员会依法履行自治管理职责，支持居民（村民）委员会开展工作，共同做好物业管理区域内社区建设等相关工作。
居民（村民）委员会应当协助街道办事处组织、指导、协调社区内的业主委员会开展工作，维护业主的合法权益。
物业管理区域内召开业主大会、业主委员会会议，应当告知相关的居民（村民）委员会，并听取其意见，接受其指导和监督。
第六条物业管理工作联席会议由街道办事处负责召集召开，房地产行政主管部门、司法行政主管部门、公安派出所、居民﹙村民﹚委员会、业主委员会和物业服务企业等各方代表参加，协助处理物业管理与社区管理之间的相关问题。
第七条对街道办事处作出的撤销业主大会、业主委员会违反法律、法规和规章的决定有异议的，业主大会、业主委员会可以申请行政复议，或者提起行政诉讼。
第七章附 则
本议事规则或本议事规则的修订经业主代表大会会议通过后生效，本议事规则未尽事项由业主代表大会会议补充。
业主代表大会会议通过的有关议事规则的决定均是本议事规则的组成部分。
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