通辽市场调研报告.docx

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通辽市场调研报告

通辽市调报告

调研时间：

**年5月

调研地点：

内蒙古通辽市

调研目的：

1.初步了解通辽市场状况并与当地经销商建立初步联系。

2.了解我商场具体位置及周边情况。

3.初步了解当地经济及人们消费潜力和习惯。

调研人：

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一、当地城市状况及城市发展简述

1.城市简述、地理位置及面积

通辽市位于内蒙古自治区东部,地处北纬42°15′-45°41′、东经119°15′－123°43′之间，总面积59535平方公里,南北长约418公里,东西宽约370公里。

东靠吉林省、西接赤峰市、南依辽宁省、西北和北边分别与锡盟、兴安盟为邻，属东北和华北地区的交汇处。

通辽市地处松辽平原西端,属于蒙古高原递降到低山丘陵和倾斜冲击平原地带。

北部山区属大兴安岭余脉,面积19349平方公里,占全市总面积的32.5%,海拔高度1000-1400米。

中部属西辽河、新开河、教来河冲击平原，面积12502平方公里，占全市总面积的21.0%，平原区由西向东逐渐倾斜，海拔由320米降到90米。

南部和西部属于辽西山区的边缘地带，由浅山、丘陵、沟壑、沙沼构成，面积27684平方公里，占46.5%，海拔400-600米。

全市境内较大的山有罕山、阿其玛山，老道山和青龙山。

 气候特征：

通辽市属温带大陆性气候。

春季干旱多风；夏季短促温热，降水集中；秋季凉爽；冬季干冷。

2．人口状况及当地出租车情况

全市常住人口309.10万人，市区常住人口约30万。

出租车公司目前有6个，车辆总数约3000辆左右（出租车档次较低，多数为夏利），前3公里起价为5元，3公里后每公里增加一元。

3.交通经济状况

通辽在经济区域上，地处东北经济区和环渤海经济区，与东北和京津唐的经济联系比较紧密。

是全国重要的交通枢纽，有6条铁路交汇，4条国道公路贯穿境内，通辽站是全国40个铁路重点枢纽站和14个编组大站之一。

通辽土地肥沃，资源丰富。

素有“内蒙古粮仓”和“中国黄牛之乡”的美誉，是国家重要的商品粮基地和畜牧业生产基地。

全市现有耕地1500万亩，草牧场4300多万亩，森林覆盖率21％。

农牧业具备了年生产40亿公斤粮食和饲养4000万只羊单位牲畜的综合生产能力。

　境内已探明煤炭、石油、硅砂等矿产41种，矿床和矿点260多处，总潜在价值1.3万亿元。

主要矿种煤炭总储量130多亿吨，主力煤田霍林河煤矿是中国五大露天煤矿和国家重点规划建设的十三个大型煤炭基地之一。

石油远景储量为8亿吨左右，铁、锌、钨、铜等金属矿藏10多处。

“801”稀有稀土矿是特大型保护性矿床，总储量680万吨，其储量和品种在国内乃至世界上都是绝无仅有的。

天然硅砂的储量550亿吨，居全国之首。

改革开放以来，通辽市城乡面貌发生了巨大变化。

特别是“十五”以来，通辽市经济进入了发展最快、最好的时期。

地区生产总值年均增长17.6%,2005年达到326.4亿元，人均GDP突破万元大关，达到10530元；财政收入年均增长23.3%，达到26.4亿元；三次产业比重达到27:

35:

38；农牧民人均纯收入和城镇居民人均可支配收入分别达到3318元和7680元。

二．项目概况

该项目位于通辽经济技术开发区、工贸开发区和科尔沁区（老区）三区交界处，处于新市政府东南侧约1000米，距老市区8公里。

目前正在筹建阶段，未来周边拥有凯利购物中心（1.5万平）、创业大厦、巴音孟克等项目目前都在筹建当中。

周边的大型小区有碧桂园、北岸华庭、水浴蓝湾、龙居花园等等。

这些大的消费群说明我们的发展空间是比较大的。

三．当地主要市场调研分析

A.C金玛家居

B和圆家居

E五金建材城

1．和园家居商场

（1）市场概况位于科尔沁大街东，集家具建材于一体成立于2003年，分为三层，总建筑面积约为6000平米，其地理位置较优越，知名度较高，档次较低。

（2）租金交付方式：

年付，无合同。

（3）公摊情况：

无。

（4）质保金情况：

无。

（5）经营明细如下表

楼层

品类

租金价格

负一

卫浴

30元每平米/月

一层

门、地板、吊顶

50-60元每平米/月

二层

灯具、卫浴、家具、散热器

30-40元每平米/月

2.二百建材市场

（1）市场概况该市场位于明仁大街、地税大楼南北街，市场成立于93年，属于邮政家属楼，以一楼门市形式经营，主要经营品类有门、地板、橱柜、吊顶、衣帽间，其地理位置优越，属于中高档市场，于2003年扩建，高档品牌均有入驻，例如欧派、索菲亚、史丹利、菲林格尔、大自然、三峰。

（2）租金价格：

30-40元每平米月。

（3）租金收取方式：

年付。

（4）公摊情况：

无。

3.河西建材市场

（1）市场概况位于新建大街于民航路交汇处，成立于1992年，主要经营品类有陶瓷、卫浴，档次比较高，一线品牌均有入驻，例如箭牌、欧神诺、马可波罗、科勒。

以专卖店形式经营，大户较多，同时代理2-3个一线品牌，家族化经营。

目前这里市场占有率较高。

（2）租金情况：

30元每平米月。

（3）租金交付方式：

年付。

（4）无公摊

4.通辽五金建筑建材城

（1）市场概况位于民航路南，距市区约4公里，总占地面积30万平米，由通辽金亿达地产公司开发，项目分为1期和2期，1期10万平米，2007年建成，2期尚未建成。

1期主要商住两用，计划主要经营品类陶瓷卫浴、地板、五金、橱柜、板材。

但由于本身资金及相关政策问题，仍处于启动阶段。

经过3年招商，其中90%的住宅和商铺已出售，购买者多为二百、河西建材市场商户，由于其周边无高档小区和新建小区，市场前景不明，所以已购买商户持观望态度。

（2）该市场优惠政策：

A．免征三年所得税、

B．对五金建筑装饰材料城商场管理公司统一激纳的增值税地方留成部分，前两年全额返还，后三年返还50%。

C．从经营之日起，企业和经营户其它地方税有管理公司统一激纳后，地方留成部分三年内返还50%。

D．三年内免收各种行政事业性收费。

E．对外地业户愿意落户我区的，在落户、子女入学等方面享受与本市居民同等待遇。

5.美林家居

（1）位于中心大街23号，美林实业有限公司创建于一九九六年。

目前有三个店面：

老店、美林家居广场，与曲美合作店。

总经营面积约12000平米，其主要以自营为主，经营中高档家具，旗下品牌有：

曲美、红苹果、联邦、中至信、顾家工艺、迪诺雅、适度、帝域仙妮、施华洛奇、洛曼、红猴（自产）、办公家具。

（2）经营背景其与政府关系比较密切，政府每年所用的办公家具都从美林采购。

据了解目前其在通辽家居市场知名度最高，信誉度也比较好。

目前正在美林家居广场旁边扩建一个面积13000平米的卖场。

由于是自营店所以租金不详。

6．新天地家居

金叶广场店位于金叶广场四楼，成立于2006年，经营面积约为6300平米，租金为40元每平米，无公摊，无质量保证金，合同一年一签，是通辽市第二大家居卖场，定位中高端，主要经以品牌有：

大连华丰（直营）、东贸木业、年年红、安比、四季缤纷、欧诺丽斯、东方百盛、富得宝、朗萨、格调家居、城市印象、红点、藤艺坊、施华洛、喜得来、健威、孔雀王、岛之宝、皇朝、露依莎、穗宝、雅宝、吉斯沙发。

其中吉斯、施华洛、富得宝、露依莎、城市印象为家族式经营。

目前该店地理位置比较优越，经营相对较好，但此前据商户了解此楼层已出售给私人最晚一年后要全部撤场，该场地用于服装卖场（一层化妆品箱包，二层女装男装鞋，三层床上用品，五层为小吃、饰品）

团结路店位于团结大街，2008年11月开业，经营面积约为10000平米，分为上下两层，租金36元，无公摊，无质保金，合同一年一签，目前空场面积约为800平米。

经营品牌有：

标卓、美迪、伊力白兰、尺度、多喜爱、爱蒂斯、盛邦、智牌米兰国际、优美家、易格、挪亚家、欧瑞、爱依瑞斯、依思蒙纱、露伊莎、百强、名墅、槟榔、塞纳风情、金富丽、金英马、白玉世家、美得丽、富得宝、诺亚、富美居、德而、城市之窗。

其中美迪、伊力白兰、尺度、多喜爱、百强、槟榔、金富丽为家族式经营。

目前经营比较差，部分正在考虑撤场例如爱蒂斯。

7.金玛家居

位于交通路于科尔沁大街交叉口向南50米，成立于2002年，总面积约为10000平米，其所有商铺已出售给私人，租金20-35元不等，由房东自行收取，半年一交，不需签合同，金玛每年每平米收7元物业管理费，一年一交，无公摊。

一层门面房主要经营有灯饰，里面有五金小件；二、三、四层主要经营家具，无具体区域划分，主要品牌有快乐驿站、双虎、艾茉莉、宏发、东方汇兴、郭氏、华鹤、三兄弟、金英马、平安家具等等。

附表：

1.商场租金均价情况对比

2.商场体量占比

附表：

1

附表：

2

四．调研小组总结：

通辽市场目前发展相对落后，主要以农牧业为主，周边有很多矿产资源型经济，例如霍林河大型露天煤矿近来又发现了石油以及稀土等，近几年国家也重视通辽交通枢纽的建设，现有6条铁路交汇，4条国道公路贯穿境内，形成了东北强大的交通枢纽，当地政府近年来也加紧了招商引资，给当地经济注入了新的活力。

目前通辽的房价，老区大约在2000-2500元每平米，新区大约在2800-3000元每平米。

综合分析，对于后期的招商分析如下：

优势；1.政府开发项目，经济新区，地理位置较好，周边高档楼盘较多，如碧桂园、北岸华庭等。

2.通辽市目前无高档综合型家居市场，比较分散，比较乱，我们的入驻正好可以整合当地资源，服务于消费者。

3.当地经销商对红星的认知度较高，渴望我们入驻通辽市场，为他们提供展示自己的舞台。

劣势：

1.合作方对于**前期宣传不重视，在市区及项目地点无任何广告标示。

2.市场方面，少数经销商聚集了大多数主流品牌，如美林家居、新天地、陶瓷、卫浴方面等。

同时五金城的成立已分流部分建材大户资金，会给商户造成一定的资金压力，对红星的招商也有一定的影响。

3.当地消费者的消费理念较差，品牌意识差，比较看重价格，消费水平低，购物均以低折扣或托关系为主，高端商品仍需强劲的营销宣传手段，需要一段时间去引导。

建议租金定价根据具体情况，适当给予一定的优惠政策。