百姓家园住宅小区可行性研究报告贷款.docx
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百姓家园住宅小区可行性研究报告贷款
百姓家园住宅小区可行性研究报告
一、项目背景与建设必要性
1、项目背景
湘潭市是历史悠久的中等城市，在城市建设飞速发展的今天，人们需求的住宅朝着质量高、环境美、管理全的方向发展，住宅小区是我国住宅建设的必然趋势。
在市河西交通基础设施较完善，人口密集，商业繁荣，开发条件优越的地区，通过旧城改造之路拟在韶山东路南、熙春路北、三大桥北引线与护潭广场西侧的黄金地段上，建设湘潭市百姓家园，总征地面积为212亩，总建筑面积218000㎡。
2、项目建设的必要性
①该项目建设符合湘潭市城市总体规划要求。
②该项目建设符合市政府在河西建一个上规模，上档次的示范小区要求。
③该项目建设是执行城市建设“东建西改”的方针需要。
河西地区主要是突出旧城改造，特别是临近三大桥侧低、短、破旧房屋多；该项目的建设可提高韶山东路及三大桥板块的整体建设水平，可美化城市为湘潭东大门树立新形象。
综上所述，新建百姓家园，对改善河西旧城，发展三大桥板块，提高韶山东路整体建设水平是十分必要的。
3、项目建设的有利条件
①该项目地处韶山东路与三大桥板块的黄金地段，位于熙春广场与护潭广场之间，距河西火车站与河东的大型汽车站仅3－5公里，驱车经三大桥、一环路10分钟即可到达，交通十分方便。
②该项目所处地段为菜地、鱼塘和村民住宅，地势平坦，拆迁量小，且水、电、路、气、通信电视网络等外部设施一应俱全，可大大的降低开发成本，提高经济效益。
③该小区位于韶山东路两厢开发区，属市重点工程项目，小区用地实行政府低成本划拔、降低了土地成本，且享受一系列的优惠政策。
二、市场预测
湘潭市百姓家园地处韶东路与三大桥相连的黄金地段，该地段内人口稠密、经济活跃、道路的修建及沿线开发需拆迁部分居民住宅，需要安置居民居住，同时，河西地区尚无一处上规模，上档次，功能齐全的城市住宅小区，许多居民希望在此繁荣且交通便捷的城区购买一套环境优雅，配套设施齐全的住房，而且小区内高、中、低档次住房一应俱全，能满足各种消费层次，销售对象范围广。
从九九年六月一日起再次降低贷款利率，实施住房按揭，这对扩大内需，刺激住宅消费无疑是一个好举措。
今后居民的投资热点将会是环境好、物业管理齐备、具有值潜力的住房，特别是在黄金地段这种闹中有静的小区住宅，更是被人们看好。
从我市房地产开发情况来看,成片建设且实行物业管理的住宅深受用户的青睐。
经市场调查,有80%以上的购房者愿花钱买环境好、规范化物业管理的住宅。
面对竞争激烈,强手如林的市场,开发商需拿出新的举措,那些插入式且无物业管理的建筑已无竟争力,实践证明,成片开发、上规模、上档次、求精品、创品牌才能拓宽房地产市场。
三、项目选址和规模,工程技术方案
1、项目选址方案
百姓家园住宅小区位于韶山东路南、熙春路北、三大桥北引线西侧,是湘潭市“十五总体规划”中的一个重点工程项目。
2、项目拟建规模
①征用土地面积:
212亩
②总建筑面积:
218000㎡
其中住宅：
185000㎡
门面：
18000㎡
③绿地率：
40%
④小区道路面积；21080㎡
⑤容积率；1.54
3、工程技术方案
①该项目属高级示范住宅小区,遵循新一轮湘潭市城市总体规划和经市政府批准的韶山东路区域详细规划,同时按照《城市居住区规划设计规范》的需求,配置小区级、组团级公共服务设施幼儿园、商业服务楼（百货店、饮食店、净菜店）、综合服务楼（文化活动中心、卫生站、储蓄所、邮政所）、物业管理楼、公厕、公共场所绿地等设施。
②土建工程:
该项目建筑面积为218000㎡,以砖混结构为主。
③交通运输及公用设施。
该小区北临韶山东路,南靠熙春路,东为三大桥北引线,同时小区内将拟建小区道路,公用设施15000㎡,小区绿地56476.8㎡,齐全的设施,便捷、幽静小区道路分布在大面积绿茵茵的绿地中,使现代都市住宅充满心旷神怡的宁静与悠闲。
④基础配套设施
A.给水:
人均综合生活用水量500T/d计算,小区生活用量为1600T/日,市政用水为200T/日,共计为1800T/日。
该小区西头从泗洲路自来水管接管引水,东头从已有自来水管接管引水,小区内水管连接成环,能满足小区供水要求。
B.排水:
该小区采用合流制排水。
小区沿建城路敷设排水干管,排水方向由西向东,排入北引线市政主排水管。
C.供电:
小区内总用电负荷按总建筑面积11VA/㎡考虑,选用四台630KVA箱式变压器。
无功补偿为低压集中补偿,补偿后功率因素在0.9以上。
总电能计量采用高压集中计量。
D.电讯:
在物业管理中置一台千兆以太网交换机,在楼道安装百兆以太网交换机,从城域网汇接层将光纤引至物业管理中心,物业管理中心至楼道接口点用光纤连接。
E.电视:
接有线电视线路网通达每户设计。
F.供气:
按煤气管道设计供气网络。
⑤智能化管理系统
为保证入住者的适用、方便、安全并符合现代生活的需求。
计划在“示范小区”建设初级智能化管理系统,这包括如下内容:
A.楼宇对讲系统
B.保安及红外线监控系统
C.背景音乐系统
D.盗警,火警,水,电,气,漏等的自动报警系统
E.市政设施如路灯,水泵等自动开闭系统。
四、投资估算及资金筹措
（一）投资估算
1.估算范围:
本项目所占212亩土地内的所有住宅、商业建筑、公共设计、道路及绿化工程。
2.估算依据
①征地拆迁,补偿安置费用,按国土法及市政府【2001】18号文及补充文件标准进行估算（每亩18万元）。
②配套工程造价,外水,外电工程20元/㎡,绿化费、道路、综合管线、小区主下水工程20元/㎡
③土建工程（含住宅、门面、公建等）费用。
住宅、门面均价360元/㎡,公建360元/㎡。
④报建费按60元/㎡
⑤其它费用按经验计算。
3.估算结果
本项目总投资为15163万元（详见附表一）。
序号
项目名称
估算金额（万元）
构成比例
一
土地征用造价
3816
25%
二
配套工程造价
872
6%
三
土建工程造价
7848
52%
四
建设管理费
1090
7.0%
五
报建费
1038
8.5%
六
不可预费
229
1.5%
七
合计
15163
100%
（二）、资金筹措
本项目总投资15163万元,银行贷款5000万元,自筹资金5000万元,其余资金通过预售和销售解决。
五、项目实施进度
该项目工期为4年,分三期工程,计划进度如下:
2001年3月－2002年9月,完成土地征用,拆迁安置及三通一平工作,小区设计方案标准及规划设计工作,完成第一期工程普通经济适用住房,2002年10月－2005年12月建设第二、三期高档次住房。
六、财务评价
（一）评价方法与依据
1.湘潭市百姓家园,根据市政府批示,该小区开发项目已列入市重点工程,享受经济适用房有关优惠政策。
2.按《建筑项目经济评估方法与参考》有关规定,进行投资回收期,财务内部受益率及财务净现值的测算,基准受益率取12%。
3.项目计算期内为5年,其中第一年为前期工作,第二、三、四年为建设开发期,第五年为纯销售期。
4.各年的建设开发量及房屋售量安排,各开发项目单价及销售单价如附表二所示。
（二）财务分析
根据上述要求与数据,对本项目分析评估工作主要有:
1.销售收入计算;
2.建设成本计算;
3.财务内部受益率计算;
4.财务净现值计算;
5.投资回收期计算。
现将分析计算结果汇总如下:
指标名称
指标值
财务净现值（万元）
1432（Ic=12%）
财务内部受益率（%）
30.72%
动态投资回收期（年）
3.18
（三）财务评价小结
综上所述,该项目财务评估内部受益率30.72%,远大于所设的基准受益率12%,动态投资回收期3.18年,财务净现值为1432万元,各项评价指标在理想范围内。
故百姓家园综合开发项目,投资效益好,投资风险小,财务评估可行。
七、社会效益分析
百姓家园住宅小区作为“十五总体规划”中的重点工程,它的建设必将加快韶山东路板块的建设,带动韶山东路三大桥板块的经济发展,将成为我市独一无二的上规模、上档次、环境优美、功能完备的住宅小区,以满足人民对高品质生活的追求。
八、结论
该项目符合城市整体规划建设要求,同时从我市城市道路新网络的需求和旧城改造的要求来看,建设此项目是必要的。
为推动韶山东路板块的建设和发展,促进城区经济繁荣发展将起到良好的作用。
1.该项目经可行性分析论证,投资效益突出,项目建成后约3.18年可收回投资,内部收益率可高达30.72%,充分说明该项目的投资风险小。
2.该项目小区设计合理,环境优美,且建设前期工作较扎实,三管、三线、二气、绿化一次到位。
3.项目业主单位财力较强、经验丰富、项目建设有可靠的保证。
综合上列几点,我们认为该项目是可行的。
项目投资估算表（附表一）
项目名称
单价
数量
估算结果
一、土地征用拆迁
18万元/亩
212
3816
二、配套工程造价
872
1.供、排水
－2.外水电附属设施费用
436
3.小区道路及绿化
436
三、土建工程造价
848
1.住宅
360元/㎡
185000
6660
2.公建
360元/㎡
33000
1188
四、建设管理费
1090万
1.立项可研、规划、勘测
218万
2.管理费
872万
五、报建费
1308
六、不可预计费【
（一）+（三）】×2%
229
七、合计
15163
百姓家园住宅小区财务评价表（附表二）
项目
单位
年限
数量
合计
综合单位元/㎡
金额合计
万元
0
1
2
3
4
一、销售收入
万元
3000
6000
7000
3350
19350
1.住宅
㎡
30000
60000
65000
30000
185000
900
16650
2.门面
㎡
2000
4000
7600
4400
18000
1500
2700
二、建设成本
万元
2000
3000
5000
5163
15163
1.征地拆迁
万元
2000
1000
816
18万元/亩
3816
2、房屋建筑
㎡
40000
60000
70000
48000
218000
360
7848
3.外水电
㎡
40000
60000
70000
48000
218000
20
436
4.小区绿化
㎡
10000
20000
26477
56477
60
340
5.小区道路
㎡
5000
5000
5000
15000
64
96
6.其它费用
万元
500
800
800
527
2627
三、净现金流量
万元
－2000
－165
670
1452
3166
3123
1、折现系数
0.12
2.现金流量现值
万元
－2000
－147.3
534.1
1033.5
2012.1
1432.4
3.现值累计
万元
－2000
－2147.3
－1613.2
－579.7
1432.4
四、财务部受益率IRR=30.72%
五、财务净现值MV=1432.4万元（Ic=12%）
六、投资回收期T=3.18年
百姓家园财务评价目表
项
目
年限
合
计
0（2002）
1
2
3
4
1．销售收入
0
3000万
6000万
7000万
3350万
19350万
2．营业税
0
165万
330万
385
184万
1064万
3．开发成本
2000万
3000万
5000万
5163
15163万
4.净现金流量
-2000万
-165万
670万
1452万
3166万
3123万
5.累计净现金
-2000
-1265万
-1495万
-43
3132万
6.12%时的净现金
-2000万
-147.3
534.1
1033.5
2012.1
1432.4
7.累计净现值
-2000万
-2147.3
-1613.2
-579.7
1432.4
静态投资回收期:
3＋43/3166=3.02年
动态的投资回收期=3.18年
内部收益率IRR=30.72%
财务净现值MV=1432.4万（Ic=12%）
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