某商业广场市场调研报告.docx
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某商业广场市场调研报告
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某商业广场市场调研报告
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荣成项目前期-----荣成万隆商业广场市场调研报告
前言、————————————————————————————————————————2
第一篇、宏观市场环境调研分析—————————————————————————————3
第二篇、荣成市中心商业调研分析————————————————————————————20
第三篇、荣成市各业种、业态调查分析——————————————————————————53
第四篇、酒店市场调研分析———————————————————————————————85
第五篇、商业地产市场调研分析—————————————————————————————94
第六篇、消费者市场调查————————————————————————————————103
第七篇、项目SWOT分析————————————————————————————————130
前言
本次调查共进行以下工作：
1.对荣成市商业概貌的全面考察。
2.前期准备工作（问卷表格设计、计划制定）。
3.重点对荣成市中心范围内的大型集中式商场、临街商铺、商家、进行摸底调查。
4.分别进行荣成市400份、石岛80份、俚岛50份的市民问卷调查，并开展城市居民消费、投资特性的研讨。
5.调研组对荣成市宏观经济环境的调查，经济变化历史资料的调查，通过资料收集、整理分析，较为清晰的认知了荣成市经济、文化、历史、地理等宏观环境概况。
6.对调查资料进行统计、分析、制图、报告撰写。
第一篇：
宏观环境调研分析
第一章：
城市规划
1、地理位置：
荣成市位于中国山东半岛最东端，与韩国、日本隔海相望，是中国沿海经济和口岸双开放城市。
全市辖13个镇、一个管理区，863个行政村，92个居委会，总面积1392平方公里，总人口67.9万人。
2004年，全市完成国内生产总值311.75亿元，财政收入17.24亿元，2005年2月26日政府工作报告上统计：
城乡居民储蓄余额达到110亿元，人均存款余额16176元。
2、经济实力：
2004年全市第一产业增加值37.45亿元，列全国农业百名大县第三位；
渔业，养、捕、加全面发展，2004年水产品总产量123万吨，总收入263亿元，连续20年位居全国县（市）第一，并被国家批准为国家级海洋综合开发示范区和科技兴海示范基地；
2004年第二产业增加值184.84亿元，第三产业日益繁荣，各类服务设施齐全，2004年第三产业增加值89.46亿元，列全省县（市）第一位。
3、城市基础建设：
荣成投资环境优越，城市日供水能力10万立方米；拥有各类输变电站20座；
城市集中供热率达93%，居民小区管道液化气普及率为62%，城市污水处理率为60%，城市绿化率为39.6%；海上交通尤为发达，开辟了香港、韩国、澳门、日本等国家和地区的航线；
对外服务设施完备，拥有星级旅游涉外宾馆酒店20家，医院、体育馆、博物馆、影剧院等服务设施配备齐全；
为方便外商投资，在市经济技术开发区、石岛湾旅游度假区、天鹅湖旅游度假区专门设立了二十一世纪工业园、石岛工业园、龙眼港出口加工区总面积6平方公里，区内全部都达到了“六通一平”，并对入住的外商在用地、收费实行优惠政策，目前已成为外商投资的热点区域。
4、对外开放优势：
拥有5处国家一类、二类对外开放港口及作业区，其中龙眼港已开通了至韩国平泽港客货班轮，石岛港也开通了至韩国仁川港的客货班轮，至日本博多、门司的全集装箱班轮；
获得了国家赋予的对外经济技术合作签约权，设立了海关、出入境商品检验疫局、边检、外商投资服务中心等配备齐全的涉外服务管理机构；
先后与世界109个国家和地区建立了合作关系，建立了水产品、花生、水果、水貂、蔬菜、肉食品等10大农业创汇群生产基地和轮胎、连杆、电机、抽纱制品等10大工业创汇群体。
全年利用外资项目231个，同比增长18.5%；实际利用外资39755万美元，比上年增长79.6%；合同利用外资99923万美元，同比增长116.2%；出口创汇51640万美元，同比增长29.5%；年内劳务输出人数达431人，主要分布在日本、韩国等国家和地区。
第二章：
宏观经济
1、荣成历年国内生产总值：
资料出处：
各年统计数据汇集
分析：
荣成市近几年经济飞速发展，2004年全市生产总值达到311.75亿元，按可比价格计算，与上年同比增长19.%，2000年—2004年荣成市GDP持续增长，每年的增长率都在12%以上，03/04年更是达到了19%,05年预测也有16%的增长率,全市经济的良好发展趋势，为各行各业的稳定发展提供了强有力的保障,荣成市的经济发展已经到了一个稳定成熟的阶段，属于飞速发展转型时期。
2、荣成历年各产业完成增加值情况（单位：
元）:
资料出处：
各年统计数据汇集
分析：
第一产业完成增加值37.45亿元，占年计划的101.6%，比上年增长1.6%；第二产业完成增加值184.84亿元，比上年增长25.5%；第三产业完成增加值89.46亿元，比上年增长15.8%。
全年完成财政总收入17.24亿元，按可比口径增长37.2%，其中地方财政收入达到10.6亿元，占年计划的107%，按可比口径增长53.4%。
3、荣成历年固定资产投资规模：
资料出处：
各年统计数据汇集
分析：
从历年的固定资产投资发展趋势来看，荣成市再生产能力强劲，固定资产投资的增长保障了荣成市的可持续发展，使得城市基础建设扎实。
如：
2004全年完成全社会固定资产投资150.8亿元，比上年增长，投资对经济增长的贡献率达到49%。
其中内资1000万元以上、外资200万美元以上的项目共完成投资124.5亿元，占全社会固定资产投资总额的82.5%。
03－05年荣成工业重点项目有27大项、33个项目，总投资总额达166.69亿元，（04－05年基础设施及城市建设重点项目一览表，共16大项，28个项目，投资总额36.40亿元。
）
从固定资产投资的比重来看，历年来荣成较为重视第一、第二产业的发展，对第三产业的投资力度较小，这也是造成荣成目前第三产业特别是商业，发展缓慢的原因之一。
资料一：
工业重点项目一览表（27大项，33个项目，投资总额166.69亿元，当年投资49.22亿元）
4、荣成历年消费需求增长情况
资料一：
历年个体工商户累计增加情况（单位：
户）
资料出处：
各年统计数据汇集
资料二：
全年社会消费品零售总额
资料出处：
各年统计数据汇集
分析：
从历年个体工商户增长情况来看，00－03年荣成的个体工商户数量增长的幅度并不大，平均每年仅为20％，而03年更出现停止增长的局面，对比03年全年社会消费品零售总额同样如此，增长出现减缓，这与当年“非典”影响不无关系；发展到04年，消费形势回暖，以上两项指标均有较大增长。
对比荣成历年个体工商户、社会消费品零售总额发现，尽管近年均有13％以上的增长，但因为基数较小，绝对增长的数量并不高，从而反映出荣成作为一个旅游城市、人均收入强市，而商业发展却较为滞后的事实。
5、荣成历年旅游业接待中外游客数量
分析：
从历年统计看出，荣成历年接待中外游客稳步增长，旅游业发展迅速，除了2003年受到“非典”影响，旅游收入出现负增长外，旅游业稳步发展。
2004年荣成市旅游创收15.6亿元，全年共有275万人次来游，增长30%，作为六大新兴消费热点行业之一的旅游业，将成为魅力荣成今后的重点发展项目之一，如：
04-05年全市旅游重点项目共计7个，投资总额高达33.23亿元，当年投资6.78亿元，预计今后数年内荣成旅游业发展势头更为迅猛。
资料一：
04－05年荣成旅游方面固定资产投入开发项目：
分析：
旅游业的发展最直接的影响就是促进了酒店产业的发展，截止2005年7月荣成市正规酒店共11家，床位总共1700张；未来荣成酒店业的发展，将随着旅游资源自主开发的趋势，同步迅猛发展。
6、荣成历年城乡居民储蓄余额（单位:
元）
资料出处：
各年统计数据汇集
资料一：
资料出处：
威海统计年鉴
资料二：
分析：
从表上可以看出，历年荣成的城乡居民储蓄余额稳步上升，排在文登、乳山前面，并且从人口数量上看荣成市也高于其它县市，因此判断荣成市区居民的实际收入、存款额要比平均值高出很多，显示出该市居民前景的潜在消费力。
7、荣成历年在岗职工平均工资：
（单位：
元）
分析：
从历年年鉴数据统计看出，02年以前荣成在岗职工的平均工资增长均幅度不大，而从03年开始职工收入发生较大增长，最高04年涨幅高达37％，工资增长水平大大超出往年，分析认为这首先得益于全市一二产业经济的大力发展，同时与国有企业改制工作的大力推进不无关系。
根据荣成市政府05年发展计划，平均工资有望突破16000元，相比上年的增长幅度又会有15％的较大增幅，根据2004年全市各项经济指标的100％－105％的良好完成表现来看，对于这一目标荣成市政府信心同样十足；预计05年之后开始的“十一五”计划，将是荣成经济与城市居民收入，双向驶入发展快车道的辉煌时期。
8、荣成历年城镇居民人均居住面积（单位：
平方米）
分析：
从表上看出，历年来荣成城镇居民的人均居住面积有着较大的增幅，03年城镇居民人均居住面积达到24.8平米，与当年威海地区城市居民人均居住面积15.58平方米的指标相比，超前幅度达59％，这反映了近年荣成住宅地产的开发形势较好；另外从表上可以看出，历年荣成人均居住面积均基数一直都较高，分析认为这与荣成城市常驻人口不多、流动人口少的现实有关，因此未来荣成住宅市场要有重大突破，在对流动人口的增量需求上要下大功夫才行。
9、荣成历年全年社会消费品零售总额：
资料一：
历年荣成城镇居民百户耐用消费品拥有量：
分析：
2004年全市社会消费品零售总额完成76.7亿元，比上年增长了13%。
吃、穿、用全面增长，住、行和服务性消费需求趋旺，而05年计划继续有13％的增幅；从历年来看，全市社会消费品零售总额增量稳定，但于《历年在岗职工平均工资》表对比后发现：
03、04年的消费总量与工资增长并不成比例，从而看出荣成市民消费存在外流（威海、青岛）现象，与民间调查反映情况有类似吻合。
从全年荣成消费市场呈现几大亮点：
一是、大型家电的增量不明显，反而略有回落，这与该类家电的家庭普及率很高有关，新的增量基本都以新婚家庭及富裕家庭的更新换代为主。
二是、交通工具中，单车、摩托车的增量不明显，反映这两种一般交通工具的增量市场已经很有限，而摩托车的增量重点将以农村消费为主。
三是、汽车、手机、计算机、小家电的增量有较大发展，如：
03年小汽车类拥有量比上年增长300%，03年末城市居民手机拥有量已超过户均一部的水平，百户拥有量为124部。
10、荣成历年城市人口统计量：
资料一：
历年在校学生统计.
分析：
截止03年，对应人口统计表与在校学生表，可以看出荣成近年出现短暂的适婚人口减少现象，但从各职业中学、中专学校在校学生增长情况从2000年的3611人增加到2003年的9801人，增幅较大；小学生出现数量减少情况，人口的持续负增长以及人口的逐渐壮龄化，使得未来几年荣成的人均各项收益指标都将继续大幅度攀升。
因为各中专学校、职业中学学生汇集而成的学生群体，也是商业特别是服装、IT、数码业的潜在消费群体，因此青年群体人数的增长也为特殊行业的发展形成较大促进。
小结:
从过去一年的经济和社会发展计划执行情况看，荣成国民经济和社会已进入了加快发展的重要时期，开始步入景气增长阶段，这将为荣成今后的超常规发展奠定坚实的基础。
从产业结构的调整与发展来看,荣成市第三产业发展机会较大，随着城市旅游固定资产投入的加大（04、05年合计约30多亿），有望通过旅游更快拉动第三产业的发展；另外近几年商业与人均收入情况出现不协调的缓慢增长，商业消费潜能较大。
从居民消费结构来看，满足基本生存的消费已经变弱，休闲、享受、娱乐型消费成为主流。
人民生活水平的提高有利于零售业的发展。
04/05年政府在固定资产投资上的力度，以及工业、农业、渔业、旅游业各项重点建设合作工程的启动，未来荣成对外开放与贸易、旅游业的发展将带来更多的流动人口与国内外资金，这将使酒店与商务办公的需求得到进一步的提高，酒店与写字楼地产可开发性强。
二、2005年经济和社会发展预期目标
2005年是全面完成“十五”计划的最后一年，也是为“十一五”发展实现良好开局奠定基础的一年，荣成市政府提出2005年的经济和社会发展计划，主要的预期调控目标初步安排为：
市内生产总值增长16%，达到361.6亿元。
其中第一产业完成35亿元；第二产业增加值增长19%，达到220.1亿元；第三产业增加值增长18%，达到106.5亿元。
分析：
总体上看，2005年国民经济各项计划指标安排的增长幅度基本上与上年相同，继续保持较高增幅。
第三章、宏观政策
一、土地政策
1、2004年3月30日，《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》：
规定8月31日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权。
而是国有土地使用权以公开的招标拍卖挂牌出让方式进行。
此规定有利于土地交易的公开、公平、公正，但同时也增加开发商投资成本。
2、2004年10月21日，《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》：
此次出台的一系列土地政策将进一步规范房地产市场，表明了中央从严管理土地的决心。
二、金融政策
2004年10月28日，中国人民银行上调金融机构存贷款基准利率,为了分散银行风险及抑制房价的过快增长，政府采取了多种金融手段。
主要是为了：
加强房地产贷款的风险管理，提高贷款门槛。
控制房地产信贷规模。
提高个人购置商品房按揭贷款门槛。
利率的上调对房地产投资者影响比较大,打击了的投机型客户。
相对而言，定位于高端产品、有固定其他收入的投资者受到的影响比较小。
银行贷款利息的上调增加了投资者的还贷压力，特别是实力不济的炒房者的短期投机行为将得到一定程度的抑制。
有利于保障房地产市场持续、稳定、健康的发展。
对自用型购房者来说，使其消费更趋于理性，持币观望者逐渐增多。
4、05年6月1日起，执行国家七部委新政，对不是两年（年含两年）以上转让的要征缴个人所得税，商业贷款的比率不得低于50%等。
三、产业政策
1、《城市商业网点规划条例》出台，商业地产更为合理化发展：
鉴于全国商业地产的一些不合理的开发，为了抑制城市商业地产的相对过剩和结构不合理，国家出台的《城市商业网点规划条例》，首次在我国商业地产领域引入听证制度。
根据《条例》，建设3000平方米以上的商业地产设施项目必须进行听证。
2、2004年国家对房地产行业的政策基调是严格规范，促进健康发展，打击盲目开发和过度投机，使行业走向良性发展的轨道。
这些调控措施的效应将在2005年逐步显现。
3、近两年出台的政策主要是来自房地产信贷和土地市场方面，简言之，就是对于房地产的“地根”和“银根”进行了双向的紧缩，对于整个房地产市场带来了较为深刻和长远的影响：
（1）贷款利率的上调一方面加强了房地产贷款的风险管理，提高贷款门槛控制房地产信贷规模；另一方面提高个人买房按揭贷款门槛。
（2）随着土地政策进一步落实加强，土地市场的经营态势更加有序，地价将会有所上涨。
（3）荣成房地产市场的发展趋势之一是房价会持续上涨。
房地产的价格不但不会往下走，而且肯定会持续增长，作出这样的判断主要是基于两个方面的因素：
其一，经过多年的蓄势待发，荣成的城市基础设施建设完善，05年众多重点工业、农业、旅游业投资项目的集体上马，大力改善城市的投资、居住环境，外来资金、人才、流动人口的大量积聚，房地产市场的需求势必处于快速增长的态势。
其二，近年荣成商业地产开发程度不高，目前更因为政策调控导致商业地产的开发门槛拔高，因此当前通过审批的商业地产项目将在一段时期内成为稀缺性产品，在唤醒市场投资潜能同时，也推动着城市商业的良性发展。
其三，随着荣成市区的进一步发展，对周边县镇移民的吸引力更大，大量人口进城居住、就业，将增加房地产市场需求。
其四，拆迁安置增加房地产市场的整体需求。
城市加大城市危旧住房改造力度，城市基础设施建设的步伐会继续加快，这部分需求将保持稳定的增长。
第二篇：
荣成商业调研
为将概念清晰化，我司对荣成商业分为：
市中心商业、主干道商业、专业市场。
一、市中心商业
目前自然形成，市民、商家所公认的商业集中区域，
界定范围：
南山北路、青山西路、沿河北街、沿河步行街。
界定标准：
1、商业区内主要客群来源于全市及外地客群，完全不局限于本区
2、商业区的知名度与影响力是全市范围
3、商业区市场容量、经营规模、商业集中程度均属全市前列
二、主干道商业
城市主要居住区域内的、交通主干道上商业较为集中的路段。
界定范围：
文化中路、成山大道中路、观海中路、明珠路中段、建业街
1、商业区内主要客群来源于所在周边区域，外区人口来源较少
2、商业区的知名度与影响力仅限区域范围，对外区影响力较有限
3、商业区市场容量、经营规模、商业种类均相对集中。
荣成市中心主要商业街调查
沿河北街
1．1沿河北街租金、商业分布图
沿河北街（老街）
文
化
路
沿河北街（老街）
青
山
路
友谊
金店
大商家、品牌店开始出现
服装、水产、美容美发、拉面
裤业、服饰、鞋业、小家电等
易发商贸城
电视直销、箱包、服饰
整条街最前端，20－30㎡面积，多数为小商家商业结构多样化，尚有其它行业插足，租金相对便宜：
4－5元/㎡·天。
恒源祥、杰弗雷专卖、玉石店、389裤业
出现类似雅威特、新派一族、漂亮广场等100－180㎡的服装超市；同时积聚类似基特、摩哥、灰鼠、G-gen、金贝贝、红豆、圣喜美等一批档次较高的专卖店。
面积15－48㎡，凭借易发商贸城的人气带动，该段的服装百货业尤为密集，沿街铺面100％出租，单位租金为6－6.5元/㎡·天。
安踏专卖、世纪金店、比比看连锁、大红门、
菲尔专卖等
1．2、该路段的共有各类店铺115间，业态比重分布如下：
1．3、该商业街特性分析：
A、传统商业老街，服装百货业仍然是主流。
由于荣成最老集中性服装市场——易发商贸城的长期影响，沿河北路一直都是市民百货消费的聚集地。
尽管随着人们消费水平的提高，目前易发商贸城逐渐沦落为面向周边农村人口消费、低收入家庭的低档百货市场，对沿河北街的商业促动作用越来越弱，但在老百姓心目中：
沿河北街已经具有广泛的文化根基和商业底蕴，未来仍然主导着城市的传统商业格局。
B、在城市百货商业中，商业老街享有得天独厚的地源优势。
由于沿河步行街本身临街铺位较少，加上由于缺乏管理，作为个体成衣摊点的新世纪商城经营不善、缺乏商业人气，因此众多商家宁愿坚守商业老街的第一阵线。
目前这里的商铺出租率高达98％，其中绝大多数以零散个体户为主，也出现了部分品牌专卖店、服装大超市的人气拉动。
C、品牌服饰发展缓慢，市场空间极大。
目前在沿河北街的品牌服饰、专卖店仅有20家，比重仅为20％，且约60％的均为40平米以下的小型店面；即使是在沿河步行街内，除利群百货收拢有部分品牌外，临街专卖店的数量及品牌也是极为稀少。
而根据中国城市步行街的发展趋势：
品牌店、专卖店将成为个体百货的经营主流，因此判断：
相比荣成市民的消费水平，服装品牌店、专卖店具有较大的发展前景。
（注：
品牌店、专卖店，并不意味着高消费人群，品牌本身也具有针对性。
）
1.4、沿河北街各大商场情况分析
1．4．1、易发商贸城
南山路
沿河北街
内街铺（服装、加上小部分布匹区）
服
装
城
内街铺（服装）
内街铺（鞋帽区）
内街铺（服
装）
1－3层
制衣厂，
四层商场
办公楼
沿街门面
沿街门面
沿街门面
内街铺（针织品、小商品）
临街一层摩托车行，二层金猴皮鞋大卖场，三层羽绒服、羊毛衫
一层沿街通讯店
一层沿街通讯店
1．4．1．1、该商场商业分析
A、易发商场目前100％满场经营，商场内有小部分商家有转租现象，整个商城占地约2000－2500平米，总建筑面积约4000平米，部分建筑为三层、四层，多数为平层或临时铁皮屋建筑；整体商场环境混乱，主要经营低档服装，价格便宜。
消费群体以周边乡镇的农民和打工妹为主，经营情况不理想。
B、商家反映每年只有在将近春节的最后两个月的服装旺季时经营情况较好，基本能赚回全年的房租及经营费用，此外剩余的10个月时间内的生意就算全年利润，商家平均经营情况：
周一－周五，营业额在80－100元，周六在200元左右，不开张的情况也时有发生。
C、商场铺面租金根据位置好坏，从高至低分别不同，如服装城内铺面一般面积在7－9平米，租金最贵的是9300元/年，铺面位于入口处；最低的是4000元/年，铺面位置较差，购物人流少，整个服装城的平均租金在5500－6000元/年，单位租金1.69-1.85元/㎡◎天。
D、商场内街铺面由于整体位置相对较好，租金要求较高，铺面面积平均13平米，租金12000－15000元/年，单位租金2.56-3.2元/㎡◎天，开放式街铺的经营情况比服装城要好。
E、商场无国税、地税，只缴纳工商税，每月85元。
1．4．2、双桥市场
j沿河北街（老街）
崖头河
桥
桥
双桥市场
青
山
路
美
发
多
乐
坊
婚
摄
美
容
国人
服饰
美
发
近31间，空置铺面，空置率高达86％。
1．4．2．1、市场商业情况分析
A、双桥市场是2003年开发的项目，临街共36间商铺，一二层联体销售，局部三层，面积160－200㎡，首层面积50－60平米，二层房屋售价4000元/㎡，三层房屋3000元/㎡租金3万元/年，单位租金0.5元/㎡·天。
B、目前仅有靠近青山路前端的5间商铺实现经营，其它铺位均空置，空置率高达86％。
C、从31间空置商铺内部仍为毛胚结构，可以看出该项目自建成后一直均未做过招商经营的管理工作，所有商铺放任自流，加上地段较特殊，交通不便以及崖头河污染严重，因此尽管商业街整体形象较好，但仍然不被商家看好；对比沿河北街近98％的满租率，可见该商业街的价值得不到商家的认可。
沿河南街
2．1、沿河南街租金、商业分布图：
18－24㎡，单位租金2.4-3元/㎡·月，因为被文化路隔断了商业地脉，沿河南街路口处的商家希望通过经营档次较高的品牌服饰，吸引消费人气。
沿河南街
观
海
路
成
山
大
道
幸
福
街
文
化
路
皇家
数码
婚纱
红双喜
婚纱
婉君
婚纱
30㎡
雪中红
婚礼
100㎡
鸿泰
药业
商业公司
临街铺
花王
婚礼
近20家餐饮，
3家美容、4家娱乐
相馆、花店、
窗帘、美容
5家品牌服饰
好旺
超市
单位租金0.8-1元/㎡·月。
商业公司宿舍，沿街商铺只租不卖，一二层联体商铺，标准铺位首层面积60㎡，年租金1.9万元/年，换算首层商铺单位租金在0.7-0.9元/㎡·天。
1、该路段商铺由荣达房地产公司于2003年开发，尚余部分未售出，目前已经成为荣成西南部较为集中的餐饮娱乐一条街。
2．2、该路段的业态分布如下：
共有各类店铺56间，其中
2．3、该商
升级会员 