山东菏泽儿童主题购物中心.docx

山东菏泽儿童主题购物中心.docx

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山东菏泽儿童主题购物中心

山东荷泽儿童主题购物中心

亿联?

龙奥广场

一．投资商、开发商名称及背景：

亿联集团，近20年商业地产开发及运营管理经验，布局全国，成功开发、运营了三十多个大型商业地产项目，遍布上海、天津、重庆、浙江、江苏、山东、安徽、陕西等区域，投资总额高达280多亿元人民币。

曾成功开发了“中国北方五金城”、“天津龙门轻纺城”、“温泰大酒店”、“昆山国际大上海服饰城”等众多知名商业项目。

“亿联•时代奥城”是亿联集团在山东省荷泽市开发的第一个大型商住项目，总建筑面积65万平方米，是菏泽市、牡丹区两级重点建设工程,“龙奥广场”作为“时代奥城”的商业部分，其建筑面积约10万平方米。

二．规划设计公司的名称及资质：

规划设计是由浙江华坤建筑设计院设计完成

三．“龙奥广场”一期经济指标：

建筑面积：

38,000平米

层数：

地下1层，地上3层

层高：

5米

距中华路：

25米

停车位：

近400个

四.项目所在版块的功能性描述:

1）本项目位于城市未来核心商圈，地处中华路西段，周边人流巨大，商业氛围浓厚，商家云集。

2）本项目位于西区组团版块核心区位，外部交通网络发达，满足大型商业高端品牌购物发展的必要条件。

3）项目所处的中心组团版块功能定位：

以儿童商品、娱乐、教育、餐饮、生活配套为主的综合型功能版块。

4）项目位于老城区基础上的“5分钟教育圈”、“5分钟生活圈”、“未来城市核心”

五.项目的地理位置描述：

位于城市核心商圈中华路西段，项目西靠近西安路，且人流量较大；北临中华路路，为荷泽认同度最高的街区，且临街面较长，有强大的消费人流支撑（日均人流量10万左右），商业投资

价值巨大；而且在这样的地段目前是一铺难求，很少有人愿意出售。

单位名称

距离本案

单位名称

距离本案

医院

政府机关单位

黄河骨科医院

400米

荷泽市药监局

100米

荷泽市立医院

800米

河泽市公安局

200米

牡丹区人民医院

800米

河泽市财政局

200米

学校

牡丹区法院

200米

河泽一^一中

200米

河泽市地税局

250米

牡丹区实验小学

350米

河泽市质监局

250米

信息工程学校

300米

牡丹区审计局

450米

曹州音乐学校

500米

牡丹区地税局

500米

河泽市技工学校

600米

牡丹区水务局

600米

河泽医专

900米

河泽市水产局

600米

晨曦中学

900米

牡丹区计生局

700米

河泽市第二中学

900米

牡丹区交通局

750米

市二完小

1000米

牡丹区国税局

800米

区直机关幼儿园

1000米

河泽市国资委

800米

河泽南关小学

1000米

河泽市卫生局

900米

两公里范围内路程内包含医院5家；职高、中小学14所；汽

车西站、火车南站；机关单位：

市公安局、药检局、财政局、质

监局、地税局、卫生局、地震局、水产局、区水利局、法院、检

察院、审计局、地税局、劳动局、卫生局、计生委、武警支队、公安干部培训基地等四十多家机关单位；金融机构：

工行、建行、农行、中行、邮政、农村信用社、莱商银行

六．“龙奥广场”主题功能：

“龙奥广场”致力于打造以儿童、女性为主题业态的综合性购物中心，突破菏泽，立足山东的发展战略，为广大经营商和投资置业者提供了一个不可多得的广阔发展空间，人生财富梦想，龙奥精彩呈现。

商场分为3大主题功能区：

A区主题商场：

涵盖（儿童商品、儿童娱乐、儿童培训、益智教育、亲子乐园、女性时尚；女子养生电子娱乐）等多种业态科学搭配，一站式购物理念，让每位顾客流连忘返，让众多商家坐享其成。

B区社区生活配套构成（平民药店、网络通讯、银行网点、生活百超）

辐射周围数个精致楼盘社区，完善的生活配套，为社区的广大人民生活提供了便利，为主题商场的良好运营提供了坚实的保障。

C区美食广场：

全力打造立足荷泽，突破当地传统统饮食文化的高档

美食集散地。

引进多家全国知名餐饮连锁机构进驻，多种风味大餐与各地精品美食交相辉映，让您切身感受到美食文化的感召力，感受现代化餐饮带来的饕餮大餐。

七．“龙奥广场”内业态前景描述

少儿培训教育：

我国当前2—12岁少儿超过2.2亿，基数庞大，少儿教育面临前所未有的发展空间，随着我国民众对子女教育认识逐渐提高，社会竞争日益激烈，少儿接受教育年龄逐渐提前。

我国80年代出现第三次出生人口高潮，根据年龄阶段推算，未来几年早教市场上升空间巨大，且2012年左右，我国将迎来新一轮的入学高峰，少儿教育市场仍将快速发展。

根据国家教育部《全国教育事业发展统计公报》来看，未来5到10年，中国教育培训市场潜在规模将达到5000亿元。

尤其是中小学教育培训，超出3000多亿的市场，并且正以每年30%速度急速增长，每年参加各类培训的青少年儿童超过1亿人次。

目前，我国现有2亿多的中小学生。

而在大中城市，90%以上小学生在课后接受各种各样的辅导，这事一个无比巨大的需求群体市场。

幼儿教育市场是一个潜在的大市场，近两年来，中国教育市场迎来了培训行业投资高峰。

统计数据显示，教育支出在中国已经超过其他生活费用成为仅次于事物的第二大日常支出。

预计到2012年，中国教育培训市场的潜在规模达3500亿元人民币。

少儿益智娱乐

1、客户群数量巨大：

中国目前0—7岁幼儿约有1.8亿；每年新出生

人口2000多万，其中城镇0-6岁婴童约有7700万。

2、六个钱包供一个孩子花：

现代都市普遍是“4+2+1的家庭模式,

四位老人、一对夫妻围着一个孩子，六个钱包供一个孩子花”。

3、爱玩是儿童的天性：

每一个儿童都喜欢和小朋友一起嬉戏玩耍，在大人的陪同下玩喜欢的玩具，“在娱乐中体验快乐，在快乐中健康成长，在成长中学到知识”则是每个家长的愿望。

4、收益丰厚：

现以儿童室内娱乐项目做计算经济收益（仅供参考）

1）、门票价格

单次游乐票价30元

2）、办卡打折优惠价格

分为200元/10次300元/20次（陪同票免费，限一张）

3）、销售收入预测：

（按最低营业标准核算）

平时（周一至周五）：

平均营业额1500元/天；

节假日（双休日和其他假日）：

平均营业额2500元/天。

月营业额：

1500*22+2500*8=53000元

4）、经济效益分析表

月营业收入

约50000元

税金

约2500元

月人工费用（4人）

约6000元

月营运管理费用

约3000元

月水电杂费

约2000元

八．项目的优势及机会描述：

优势：

1）区位优势:

未来核心商圈之核心位置，区位优势在菏泽不可复制，独占商业地产成功的关键因素。

2）品质优质：

亿联集团潜心商业地产开发16年，在全国13个城市开发项目16个，品牌强大，实力保障。

3）时机优势：

菏泽市儿童女性主题商场处于真空期，社会、市场、消费者均强烈期待专业主题商场强势入驻，填补市场空白。

4）体量优势：

根据菏泽本地市场量体裁衣，体量过大则难以被市场消化，体量太小又不能容纳成规模的商业内容，难成品牌优势。

机会：

1）菏泽西区缺少大型商业项目，一方面填补了西区市场空白，另一方面也满足周边众多消费群体生活需要；

2）菏泽传统儿童女性行业面临升级换代，我们项目的

绝佳位置，不仅不可复制，而且依靠区位优势和城市化发

展进程的双重机会，将龙奥广场打造成为立足菏泽辐射周边省市的唯一性的儿童女性主题商场。

九．项目周边介绍及投资价值

1.未来几年菏泽城市发展：

1）菏泽未来几年的发展将是以牡丹区为核心，辐射周边县区；

2）交通规划上，汽车站西迁，西区住宅商业项目集中开发，道路、市政、公共升级换代在即。

随着经济发展的深入，菏泽对外交通条件、投资环境将得到了极大改善，商业营业额逐年增长，城市建设也以前所未有的速度得到发展，未来将是菏泽市社会经济高速、平稳发展阶段，城市建设用地会不断紧张，像龙奥广场这样作为城市核心商业圈的地方，商铺的增值是毋庸置疑的。

2.菏泽城市发展与本项目的联系：

菏泽市目前的商业板块布局略显陈旧，原有商圈已无法满足人们正常生活购物需要，而本项目所处的区位将成为连接东西两城区要塞位置，在城市功能版块中扮演的角色举足轻重。

西区核心商圈作为未来居住、商务、物流、交通中心，而龙奥广场作为核心商圈中心位置势必承担起更多的商业和商务功能。

3.周边租售情况如何：

随着菏泽市政府加大对菏泽西部老城市开发力度，老城区内人口越来越多，商业氛围越发浓厚，房屋租售前景良好，在主要商业干道上的铺面更一铺难求。

4.作为投资产品价值：

如果说投资价值的话从安全性上来说，最有力的保障就是这里地段和人流，菏泽购买百货的习惯也是在这个地方，加上我们商场的统一经营管理和周边林立的中高档社区、教育等优势资源的集中，菏泽唯一的儿童女性主题商场，唯一关注儿童成长、教育、娱乐的主营业态，加以餐饮美食广场、大型生活配套服务等来保证客户的投资回报得以实现，这些都是安全性。

从流动性上来说，目前沿中华路的商铺由于市场存量较少，所以相当容易出手，并且价格很高；商铺可以做抵押贷款，以备不时只需。

从收益性上来说，周边的租金基本都在4-5元/〃•天，即便是

商场2、3楼租金也达到2-2.5元/m2/天