房地产估价报告评审标准试行参照文本试行.docx
《房地产估价报告评审标准试行参照文本试行.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产估价报告评审标准试行参照文本试行.docx（134页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
房地产估价报告评审标准试行参照文本试行
附件：
房地产估价报告定量评审标准
表1
房地产估价报告一般项目评审标准…………………………
2
表1-1
比较法评审标准……………………………………………
6
表1-2
收益法评审标准…………………………………………………
7
表1-3-1
成本法（房地合估）评审标准……………………………………
9
表1-3-2
成本法（房地分估的土地或单独的土地）评审标准……………
11
表1-3-3
成本法（房地分估的建筑物或单独的建筑物）评审标准………
12
表1-4-1
假设开发法（动态分析法）评审标准…………………………
13
表1-4-2
假设开发法（静态分析法）评审标准………………………………
14
表1-5
基准地价修正法评审标准………………………………………
15
表2
房地产抵押估价报告特殊项目评审标准……………………………
16
表1房地产估价报告一般项目评审标准
评审分项
序号
评审子项
评审标准
标
准
分
估价报告存在的问题及其扣分
一、封面
、致函
、目录
、
声明
、
假设和限制条件
︵14分︶
1
封面
要素齐全，表述准确、简洁。
1
（1）要素包括：
①估价报告名称
②估价报告编号
③估价项目名称
④估价委托人（名称或姓名）
⑤房地产估价机构（名称）
⑥注册房地产估价师（姓名和注册号）
⑦估价报告出具日期
每缺少一项，扣0.5分。
（2）表述不准确或不简洁的，扣0.5分。
点评
点评
1、本子项7项内容一项也不能少，每少一项，扣0.5分，最后扣至零分；
2、封面表述要求：
表述不准确常指3、4、5、6、7项，不简洁常指估价项目名称；
3、估价报告没有封面的，标准分1分扣掉，但不属于重要内容缺失，不视为质量不合格；
2
*致估价
委托人函
12个方面内容
内容完整，前后内容一致，表述准确、简洁。
3
（1）12项内容包括：
致函对象（估价委托人的名称或姓名）、估价目的（应写明估价委托人对估价报告的预期用途，或估价是为了满足估价委托人的何种需要）、估价对象（财产范围、名称、坐落、规模、用途、权属等）、价值时点（所评估的估价对象价值或价格对应的时间）、价值类型（估价对象价值或价格的名称，如估价对象价值或价格无规范的名称应写明其定义或内涵）、估价方法（采用估价方法的名称）、估价结果（最终评估价值的总价，大写金额，单价）、特别提示（与评估价值和使用估介报告、估价结果有关的引起估价委托人和估价报告使用者注意的事项）、致函日期、房地产估价机构盖公章、法定代表人或执行事务合伙人签名或盖章。
其中，房地产估价机构未盖公章的，属于不合格内容；其余的每缺少一项或每写错一项，扣1分。
（2）表述不准确或不简洁的，扣0.5分。
（3）估价结果与估价结果报告或估价技术报告中的不一致的，属于不合格内容。
（4）致函日期不在房地产估价机构的资质或备案有效期内的，属于不合格内容。
点评
1、本子项有3个对报告不合格的规定，其中2个属于管理层面，1个是技术层面；
2、本子项有10个方面内容要求，要逐个明确，不能缺项；
3、有8个方面在报告中要求与其他部分保持一致性。
如估价委托人、估价目的、估价对象、价值时点、价值类型、估价方法（名称）、估价结果、致函日期；
其中，估价对象的表述要求有6个指标
4、表达方式：
整段文字式、文字分标题式（后者更清晰）。
5、估价结果表达方式：
一是准确、简洁，二是结果用表格式；
6、报告使用特别提示：
报告份数，风险提示等；
7、致估价委托人函属于估价报告重要内容，没有此项的，评审为质量不合格；
3
内容完整，前后次序、页码一致。
2
（1）五项次序内容包括：
估价师声明、估价假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件。
每缺少一项，扣0.5分。
（2）估价结果报告二级标题缺少或不全的，扣0.5分。
（3）估价技术报告二级标题缺少或不全的，扣0.5分。
（4）目录中的文字与正文中的文字不一致的，扣0.5分。
（5）未标注页码或页码前后不一致的，扣0.5分。
注：
仅向估价委托人提供估价结果报告的（估价报告的目录中可不列出估价技术报告及其各个组成部分），但存档的估价技术报告中应有单独的目录并达要求。
点评
1、本子项除标题处有5个一级标题，包括标题每少一项，扣0.5分，最后扣至零分；
2、结果报告、技术报告须有二级标题，估价师声明、估价假设和限制条件不用标注二级标题；
3、目录中标的文字、页码要与正文一致，否则每出现一个问题，扣0.5分；
4、若只向估价委托人提供估价结果报告的，存档的估价技术报告中应有单独的目录。
参加评审的估价报告，应有技术报告，且目录中内容要全。
5、估价报告没有目录的，标准分2分扣掉，但不属于重要内容缺失，不视为质量不合格；
6、目录应放在致估价委托人函后面；
7、附件宜列出各种附件的名称；
4
*估价师声明
内容完整、规范，针对性强。
3
（1）声明内容应写明所有参加估价的注册房地产估价师对其估价职业道德、专业服任能力和勤勉尽责估价的承诺和保证，不完整或不恰当的，扣1～2分。
（2）声明内容与估价假设和限制条件混淆的，或把估价师声明变成注册房地产估价师和房地产估价机构的免责声明的，扣1分。
（3）鉴证性估价报告的估价师声明还应按照《房地产估价规范》7.0.13条款作出声明。
否则，扣3分，且属不合格内容。
点评
1、本子项有3个方面的要求，其中2个是对报告不合格的规定。
鉴证性估价报告的估价师声明未按照《房地产估价规范》7.0.13条款作出声明的，，属于不合格；
2、估价师声明要求的内容：
鉴证性估价报告与非鉴证性估价报告可以有所区分；
3、估价师声明的作用：
对职业道德、专业胜任能力、勤勉尽责估价等的承诺和保证；
4、估价师声明属于估价报告重要内容，没有此项的，评审为质量不合格。
5
*估价假设和限制条件
估价假设和估价报告使用限制必要、合理、有依据、针对性强。
5
（1）内容包括：
本次估价的各项估价假设、估价报告使用限制。
每缺少一项，扣2分。
（2）估价假设未按一般假设、未定事项假设、背离事实假设、不相一致假设、依据不足假设、估价报告使用限制进行说明的，扣1～3分。
（3）当价值时点与实地查勘期不一致时，未在估价假设和限制条件中进行说明的，扣2分。
（4）未披露对估价结果有重大影响的事项或因素，或虽然披露但未就其对估价结果的影响进行说明的，扣4分。
（5）估价假设针对性不强的，扣1～2分。
（6）估价报告的用途、使用者、使用期限等使用范围不明确的，扣1～2分。
（7）估价假设严重错误（包括随意编造、不应有而有、应有而没有）的，属于不合格内容。
点评
1、本子项有7个方面的要求，其中（7）是对报告不合格的规定，即随意编造等；
2、有5个方面的假设要求，价值时点与实地查勘期不一致的时间时说明要求，重大影响的事项或因素披露要求；
3、估价假设针对性不强、使用范围不明确要求；
4、本子目标准分值较高，在估价报告中较重要。
二、估价结果报告
6
*估价委托人
基本信息完整。
1
基本信息包括：
单位的名称、住所和法定代表人姓名，或个人的姓名和住址。
每缺少一项，扣0.5分。
点评
自序号“6”至“18”为结果报告内容。
7
*房地产估价机构
基本信息完整。
1
基本信息包括：
房地产估价机构的名称、住所、法定代表人或执行事务合伙人姓名、估价资质或备案等级和证书编号。
每缺少一项，扣0.5分。
8
*估价
目的
表述明确、具体、规范。
2
写说明估价委托人对估价报告的预期用途，或估价是为了满足估价委托人的何种需要。
（1）估价目的表述不明确或不具体的，扣1分。
（2）估价目的表述不规范的，扣1分。
（3）估价目的表述严重错误或未对应相应行为的，属于不合格内容。
（4）根据估价目的对估价对象进行相应处分、但不符合有关法律法规规定的，属于不合格内容。
点评
1、估价目的是估价的前提和基础，是最重要要素之一，要求必须明确、具体、规范：
明确，即一目了然，直截了当；具体，即准确、形象，针对性强；规范，即有依据来源，同一估价目的，在行业内表述是相同一致的。
通常按技术标准、规范进行表述；
2、本子项共4个问题，其中2个是对估价目的表述或估价对象处分不合格规定，出现表述错误多数是不认真，相应处分不合法，估价中属理解错误或随意性较强。
9
*估价
对象
估价对象范围界定清楚，基本状况描述简明、全面、准确。
5
（1）估价对象应概要说明财产范围（土地、房屋、构筑物、树木等；包含动产、债权债务、特许经营权等其他财产或权益的，应说明）界定不清楚的，扣1～2分。
（2）估价对象基本状况包括：
名称、坐落、规模（如面积等）、用途、权属等基本状况，描述不全面或不准确的，扣1～2分。
（3）土地基本状况中还应包括：
四至、形状、开发程度、土地使用期限。
每缺少一项，扣1分。
（4）建筑物基本状况中还应包括：
建筑结构、设施设备、装饰装修、新旧程度。
每缺少一项，扣1分。
（5）估价对象有虚构、遗漏的，编造估价对象状况的，属于不合格内容。
点评
1、本子项是估价报告基础性的，要求估价师真实的去实地查勘，全面调查、拍照等掌握第一手资料。
本子项标准分较多；具体要求见“评审标准”，体现对估价对象的定位，是估价报告的基本事项；
2、本子项财产范围为4（土地、房屋、构筑物、树木等）+3（动产、债权债务、特许经营权等其他财产或权益）；
3、本子项估价对象状况为5（基本）+4（土地）+5（建筑物）。
注意与致函、技术报告的区别；
4、本子项估价对象状况要求严禁虚构、遗漏的，编造；
5、本子项标准分值较高，在估价报告中较重要。
10
*价值
时点
确定正确，确定理由简明、具体。
2
（1）说明所评估的估价对象价值或价格对应的时间及其确定的简要理由。
（2）价值时点确定依据不足，或未简要说明理由的，扣1～2分。
（3）价值时点确定错误，与估价目的不适应或与有关规定不同且未充分说明理由，属于不合格内容。
点评
1、本子项是估价报告的基本事项。
估价中要注意：
一是以后估价不再叫估价时点（不准确），二是时点要正确；三是要有确定价值时点的理由；
2、防止出现不合格有2条：
一是价值时点确定错了，如抵押估价或征收估价；二是与估价目的不适应或不符合有关规定未充分说明理由，如抵押估价；
11
*价值
类型
价值类型明确，价值定义或内涵准确。
3
（1）价值类型未明确或不正确的，扣2分。
（2）价值定义或内涵表述不准确的，扣0.5～1分。
（3）价值类型选择或价值定义、内涵表述有严重错误，属于不合格内容。
点评
1、本子项是估价报告的基本事项。
估价中一般按房地产估价基本术语标准中术语表述；
2、术语有的为价值定义，有的为价值内涵，需要搞明白；
3要防止出现不合格，即价值类型选择或价值定义、内涵表述有严重错误
12
*估价
原则
原则完整、准确，具有针对性。
2
（1）列明本次估价应遵循的估价原则。
每缺少一项，扣0.5分。
（2）所列估价原则无简要定义或不准确的，扣0.5分。
（3）所列估价原则缺乏针对性的，扣0.5分。
点评
1、本子项是估价报告基础性的，是估价前提条件。
要求表述内容有三点：
一是说明估价原则种类的名称，内容要全，不缺项；二是估价原则的定义准确；三是估价原则要有针对性，如征收不需要谨慎原则；
2、抵押估价表述需要谨慎原则，并在估价中具体运用。
13
*估价
依据
依据完整、必要、合法有效、表述准确。
3
（1）必要的法律法规、估价标准和指导意见或办法、估价委托书、估价委托合同、估价委托人提供的估价所需资料、房地产估价机构和注册房地产估价师掌握和搜集的估价所需资料等依据未列明的，每缺少一个，扣1分。
（2）法律法规、估价标准和指导意见或办法名称表述不准确的，扣1分。
（3）多列估价依据（包括所列估价依据不适用）的，每多列一个，扣1分。
（4）主要估价依据遗漏，估价依据严重错误，估价依据运用严重错误，采用已废止且不适用的法律、法规、标准，在估价中完全未体现估价依据的要求的，属于不合格内容。
点评
1、本子项也是估价报告基础性内容，是估价前提条件或原则性问题。
要全面理解和运用评审标准要求，本子项是要求写出名称；
2、估价依据主要分四个层面：
即法律法规名称、估价标准和指导意见或办法名称，估价委托人提供的资料、估价机构掌握的资料等，也包括估价委托合同或委托书；
3、防止出现不合格，如估价依据出现遗漏、依据本身错误、运用错误、废止依据等
14
*估价
方法
估价方法的名称规范，定义简明、准确。
2
（1）估价方法的名称不规范的，扣1分。
（2）估价方法无定义或定义不简明、不准确的，扣0.5～1分。
（3）与估价技术报告中估价方法选用不一致的，属于不合格内容。
点评
1、在估价报告中写出估价方法名称；
2、写出选用估价方法的定义，不需要对估价方法再作其他说明和解释；
3、选用的估价方法要与技术报告中估价方法适用性分析的方法一致，注意防止出现估价方法的选用的不合格。
15
*估价
结果
完整清晰，前后一致。
3
（1）估价结果应符合下列要求：
1）除房地产抵押估价外，当估介对象为单宗房地产时，可按房地产估价规范表7.0.17－1说明不同估价方法的测算结果和最终评估价值；
2）除房地产抵押估价外，当估介对象为多宗房地产时，可按房地产估价规范表7.0.17－2说明不同估价方法的测算结果和最终评估价值；
3）房地产抵押估价中假定未设立法定优先受偿权下的价值，可按房地产估价规范表7.0.17－1或表7.0.17－2说明不同估价方法的测算结果和最终评估价值；
4）房地产抵押价值评估结果，可按房地产估价规范表7.0.17－3说明最终评估价值；
5）当估价对象无法用单价表示时，最终评估价值可不注明单价，除此之外的最终评估价值均应注明单价和总价，且总价应注明大写金额；
6）当最终评估价值的币种为外币进，应说明国务院金融主管部门公布的价值时点的人民币市场汇率中间价，并应注明最终价值的单价和总价所折合的人民币价值。
未按上述要求表述估价结果或仅表述总价或单价的、表述不完整的，扣0.5～1分。
（2）估价结果内涵（是否与估价假设和限制条件一致，例如是否扣除土地出让金、相关费用及税金等）不清晰的，扣1分。
（3）估价结果与致估价委托人函或估价技术报告中的不一致的，评估价值明显偏高或偏低的，属于不合格内容。
点评
1、估价结果是估价委托人最关心的问题，估价结果一定要清晰、完整、简洁，前后一致。
结果报告的估价结果源于技术报告；
2、估价对象无法用单价表示的，应说明理由（也要与技术报告一致）
3、抵押估价的，要确保估价结果内涵正确，搞准确相关费用是否扣除；
4、防止出现不合格，主要是由于工作不认真或主观上把评估价值确定的明显偏高或偏低。
16
*注册房地产估价师
基本信息完整。
2
应按房地产估价规范表7.0.17－4写明所有参加估价的注册房地产估价师（至少两名以上）的姓名、注册号，并应由本人签名及注明签名日期。
每缺少一项，扣1分。
点评
1、所有参加本项目估价的注册房地产估价师（一个项目至少有两名）都要签名；
2、写明姓名、注册号、签名日期；
3、必须则本人签名；
4、防止滥竽充数非注册房地产估价师本人签名。
17
*实地查勘期
表述准确，真实。
1
即自进入估价对象现场之日起至完成实地查勘之日止，表述不准确的，扣1分。
点评
1、按对估价项目实地查勘的次数，写明查勘时间，要具体到年、月、日；
2、要真实，不编造；
3、一般与现场查勘记录一致，与现场拍得照片一致。
18
*估价作业期
表述正确，时间合理。
1
即自受理估价委托之日起至估价报告出具之日止。
（1）表述不正确的，扣1分。
（2）时间过短难以保证按质完成的，扣0.5分。
点评
1、作业期不是作业日期，要准确。
是指估价作业从开始到结束的时间；
2、一般源于估价合同或估价委托书；
3、作业期长短，一般取决于估价项目的规模、复杂程度、估价人员的多少、委托方或当事人的配合程度等；
三、估
价
技
术
报
告
︵
50
分
︶
19
*区位状况描述与分析
描述内容完整，分析客观，具有针对性。
3
（1）位置状况描述内容包括：
坐落、方位、与重要场所（设施）的距离、临街（路）状况、楼层、朝向等。
每缺少一项，扣0.5分。
（2）交通状况描述内容包括：
道路状况、出入可利用交通工具、交通管制情况、停车方便程度等。
每缺少一项，扣0.5分。
（3）外部配套设施状况描述内容包括：
基础设施、公共服务设施。
每缺少一项，扣0.5分。
（4）周围环境状况描述内容包括：
自然环境、人文环境、景观等。
每缺少一项，扣0.5分。
（5）注意：
单套住宅的区位状况还应包括所处楼幢、楼层和朝向。
（6）未分析区位状况优劣或其对估价对象价值或价格影响的，扣1分。
（7）分析针对性不强的，扣1分。
点评
（自序号“19”至“26”为技术报告内容）
1、本子项内容多，虽分数较少但很重要，要认真执行评审标准要求，要注意因缺项被扣至零分；
2、区位状况至少分：
位置（6）+交通（4）+外部配套
（2）+周围环境（3）细项；
3、要有区位优劣分析，如环境优势（自然或人文景观）、交通优势（地铁），劣势如污染、周边环境干扰等；
4、区位分析要有针对性。
20
*
实物状况描述与分析
土地实物状况描述与分析
描述内容完整，分析客观，具有针对性。
3
（1）描述内容包括：
名称、面积、形状、地形、地势、地质、土壤、开发程度等。
每缺少一项，扣0.5分。
（2）缺少分析的，扣2分。
（3）分析针对性不强的，扣0.5～1分。
建筑物实物状况描述与分析
描述内容完整，分析客观，具有针对性。
（1）描述内容包括：
名称、建筑规模、建筑结构、设施设备、装饰装修、层高、空间布局、建筑功能、工程质量、外观、新旧程度、物业管理等。
每缺少一项，扣0.5分。
（2）缺少分析的，扣2分。
（3）分析针对性不强的，扣0.5～1分。
点评
1、本子项情况同区位状况，也是内容多且内容更多，虽分数较少，但很重要，要认真执行评审标准要求，要注意因缺项被扣至零分；
2、细项内容：
土地（8）+建筑物（12）项，不要缺项，至于分析内容可酌情；
3、要有分析，以便得出结论，如折旧，不仅要有描述而且要有结论，才能为价值测算提供支持等；
4、实物状况分析要有针对性。
21
*权益状况描述与分析
描述内容完整，分析客观，具有针对性。
3
（1）描述内容包括：
用途、规划条件、所有权、土地使用权、共有情况、用益物权设立情况、担保物权设立情况、租赁或占用情况、拖欠税费情况、查封等形式限制权利情况、权属清晰情况等。
每缺少一项，扣0.5分。
（2）在建工程权益状况描述内容包括：
建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等的取得情况。
应有而没有的，每缺少一项，扣1分。
（3）缺少分析的，扣2分。
（4）分析针对性不强的，扣0.5～1分。
点评
1、本子项情况同实物状况，也是内容多且内容更多，虽分数较少，但很重要，要认真执行评审标准要求，要注意因缺项被扣至零分；
2、细项内容：
权属与规划（11）+在建工程（3）项，不要缺项，至于分析内容可酌情；
3、要有分析，以便得出结论；
4、权益状况分析要有针对性。
22
*市场背景描述与分析
描述内容完整，分析客观，定性和定量相结合，具有针对性。
3
（1）描述内容包括：
当地经济社会发展简况、当地房地产市场总体状况、有针对性地较详细说明、分析过去、现在和可预见的未来同类房地产的市场状况。
每缺少一项，扣2分。
（2）缺少分析或分析结论与描述不符的，扣2分。
（3）分析针对性不强，如分析结论不能为估价测算及估价参数取值提供支持的，扣1分。
点评
1、本子项是房地产估价师们的长项优势。
但要认真执行评审标准要求，不宜过度发挥，一些与估价报告分析不必要的内容；
2、本子项内容要求三方面：
当地经济社会发展简况、当地房地产市场总体状况、同类房地产市场状况；
3、不要泛泛分析，要有结论为估价测算及估价参数取值提供支持；
4、住宅、写字楼、饭店、零售商业等房地产，要区别分析；对工业房地产更要针对性分析。
23
*最高最佳利用分析
（根据估价目的评估现状价值可无）
分析内容完整，具有针对性，结论正确。
3
（1）分析内容包括：
合法性、技术可能性、财务可行性、最高最佳利用方式。
每缺少一项，扣1分。
（2）未说明估价前提的，扣1分。
（3）分析针对性不强的，扣1～2分。
（4）分析、判断结论错误的，扣3分。
点评
1、本子项不是表述最高最佳利用原则，而是要求进行最高最佳利用分析；
2、最高最佳利用分可进行内容：
（1）合法性、技术可能性、财务可行性、最高最佳利用方式；
（2）三个原理（递增递减、均衡、适合原理）；（3）估价前提等；
3、分析要紧密结合估价对象状况，不要泛泛分析；
4、不要出现分析和判断错误。
5、估价目的评估现状价值的，可不进行最高最佳利用分析。
24
*估价方法适用性分析
逐一分析比较法、收益法、成本法、假设开发法等估价方法是否适用。
估价技术路线表述正确、清晰。
3
（1）分析内容包括：
比较法、收益法、成本法、假设开发法等估价方法的适用性，选用的估价方法的估价技术路线。
每缺少一项，扣2分。
（2）理论上不适用的估价方法未简述理由的，扣0.5分。
（3）理论上适用但客观条件不具备的估价方法未选用，虽然说明了理由，但理由不充分的，扣1～2分。
（4）理论上适用的估价方法未选用且未说明理由，或估价方法选用错误，属于不合格内容。
（5）选用的估价方法未简述选用的理由的，扣1分。
（6）估价技术路线表述不清晰的，扣0.5～1分。
（7）估价技术路线表述错误的，扣3分。
（8）与估价结果报告中估价方法选用不一致的，属于不合格内容。
点评
1、本子项对估价要求是较高的。
评审标准要求有三方面，要搞清楚；
2、多数估价应对四个估价方法方面逐个进行分析；如果对土地进行估价，当运用了基准地价修正法时，在本子项也应对该估价方法进行适用性分析；
3、理解估价技术路线的定义或内涵，并要进行表述；
4、不要出现二个不合格的错误。
5、致函与估价结果报告中的估价方法取决于本子项。
25
*估价测算过程
估价基础数据来源依据充分，估价参数选取客观、合理，理论表述与实际应用有说服力；有必要的分析和过程；计算过程完整、严谨、正确。
30
（1）按表1-1～表1-5相应的估价方法评审标准进行评审。
（2）选用两种以上估价方法估价的，先分别评定各种估价方法测算过程的得分，然后以其简单算术平均数为估价测算过程的得分。
（3）理论上适用的估价方法未选用且未充分说明理由的，该估价方法的得分为零分。
（4）选用的估价方法没有估价测算过程的，该估价方法的得分为零分。
点评
1、本子项是估价报告最核心部分，分值最高，是估价结果的形成和判定部分，要求最高。
要认真执行评审标准的要求，
升级会员 