房地产估价基本术语标准.docx
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房地产估价基本术语标准
中国人民共和国国家标准
房地产估价基本术语标准
Standardforbasicterminologyofestateappraisal
GB/T50899–2013
主编部门：
中华人民共和国住宅和城乡建设部
同意部门:
中华人民共和国住宅和城乡建设部
实行日期：
2014年2月1日
中国建筑工业第一版社
2013年北京
中华人民共和国国家标准
房地产估价基本术语标准
Standardforbasicterminologyofestateappraisal
GB/T50899–2013
＊
中国建筑工业第一版社第一版、刊行（北京两郊百万店）
各地新华书店、建筑书店经销
北京红版制版公司制版
廊坊市海涛印刷有限公司印刷
＊
开本：
850＊1168毫米1/32印张:
267千字
2013年12月初版2013年12月第一次印刷
订价:
13.00元
一致书号：
15112·23790
版权所有翻印必究
若有印刷问题,可寄本社退换
（邮政编码100037）
本社网址:
Http：
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网上书店：
—building。
com。
cn
中华人民共和国住宅和城乡建设部
公告
第84号
住宅城乡建设部对于公布国家标准
《房地产估价基本术语标准》的通告
现同意《房地产估价基本术语标准》为国家标准，编号为GB/T50899-2013，
自2014年2月1日实行。
本规范由我部标准定额研究组织中国建筑工业第一版社刊行。
中华人民共和国住宅和城乡建设部
2013年6月26日
序言
依据原建设部《对于印发＜二〇〇二～二〇〇三年度工程建设国家标准制
订，订正计划＞的通知》（建标［2003］102号）的要求,标准编制组经深入检查研究，仔细总结实践经验，参加有关国际标准和国际标准.并在充分征采建议的基础上,编制本标准。
本标准的主要技术内容：
1.总则；2。
通用术语;3。
价钱和价值；4。
估价原则;5。
估价程序;估价方法；7.估价报告。
本标准有住宅和城乡建设部负责管理，由中国房地产估价师与房地产经纪人学会负责详细内容的解说。
履行过程中如存心见或建议，请将寄送中国房地产估价师与房地产经纪人学会（地点：
北京市海淀区首体南路9号主语国际7号楼11层；邮政编码：
100048）
本标准主编单位：
中国房地产估价师与房地产经纪人学会本标准主要草拟人员:
柴强沈建忠姜万荣杨佳燕倪吉信王全民黄学军丁川高
炳华程敏敏
本标准主要审察人员：
冯长春叶剑平季如进陶满德
冯骏崔太平宋生华吴守志
金建清
1总则
为一致和规范房地产估价的术语,并有益于国内外沟通和合作，拟订本标
准.
本标准合用于房地产估价活动,以及与房地产估价有关的管理、教课、科
研和其余有关领域
使用房地长估价术语时，除应切合本标准规定外，尚应切合国家现行有关标准的规定。
2通用术语
2.0。
1房地产估价realestateappraisal;propertyvaluation
房地产估价机构接受别人拜托,选派注册房地产估价师对房地产的价值或价钱进行剖析。
测算和判断，并供给有关专业建议的活动
2。
0。
2房地产估价机构realestateappraisalcompany
依法建立并获得房地产估价机构资质，从事房地产估价活动的中介服务机构
房地产估价师realestateappraisal；propertyvaluer
经过全国房地产估价师执业资格考试或资格认定、资格互认、获得房地产估
价师执业资格的人员.
2。
0.4注册房地产估价师licensedrealestateappraisal；certificate
propertyvaluer
经过执业注册，从事房地产估价活动的房地产估价师。
2.0。
5估价拜托人client
拜托房地产估价机构为其供给估价服务服务的单位或个人。
2。
0。
6估价当事人partiesinvolvedinappraisal
与房地产估价活动有直接关系的单位或个人，包含房地产估价机构、注册房地产估价师与估价拜托人.
2。
0。
7估价利害关系人interestedparties
估价结果会直接影响其合法权益的单位或个人。
2.0。
8估价项目appraisalproject；appraisalassignment
估价拜托人拜托房地产估价机构为其供给估价服务的某项特定任务。
2。
0。
9估价目的appraisalpurpose；purposeofvaluation
估价拜托人堆估价报告的预期用途。
2。
0.10估价对象subjectproperty
所估价房地产等财富或有关权益.
2.0。
11价值时点dateofvalue
所评估的估价对象价值或价钱对应的某一特准时间。
价值种类typeofvalue
所评估的估价对象的某种特订价值或价钱，包含价值或价钱的名称、定义或内涵。
估价原则
appraisalprinciples;valuationprinciples
估价活动所依照的法例或标准。
2。
0.14估价程序appraisalprocess
；valuationprocess
达成估价项目所需做的各项工作进行的先后序次。
2。
0。
15估价依照appraisalsupportdocumentation
；valuationevidence
作为估价的前提或基础的文件、标准和资料。
估价假定appraisalassumptions
针对估价对象状况等估价前提所做的必需、合理且有依照的假定，包含一般假定、不决事项假定、背叛事实假定、不相一致假定和依照不足假定。
2。
0。
17估价方法appraisalapproaches;valuationmethods
测算估价对象价值或价钱所采纳的方法,包含比较法、利润法、比较法、成本法、假定开发法。
2.0。
18估价基础数据basicdataforappraisal
估价测算中所使用的反应估价对象状况的数据，
产的成交价钱、营运利润、开发建设成本等数据.
估价参数appraisalparameters
以及估价对象及其近似房地
用于测算估价对象价值或许价钱的参数、比率或比值。
2.0。
20估价结果finalvalueopinion
经过房地产估价活动得出的估价对象价值或价钱及供给的有关专业建议。
2。
0。
21估价报告appraisalreport；valuationreport
房地产估价机构和注册房地产估价师向估价拜托人所做的对于股价状况和结果的正式陈说。
批量估价massappraisal
鉴于同一估价目的,利用共同数据，采纳同样的方法，并经过统计查验，对大批相像的房地产在给定日期的价值或价钱进行评估.
2。
0。
23个案估价singlepropertyappraisal
相对于批量估价而言,独自对一宗或若干宗房地产的价值或价钱进行评估。
2.0。
24近似房地产similarproperty；comparableproperty
与对象房地产的区位、用途、权益性质、品位、规模、建筑构造、新旧程度等同样或邻近的房地产。
估价信誉档案appraisalcreditrecords
房地产估价行业主管部门或房地产估价行业组织记录房地产估价师和房地产估价机构的基本状况、业绩、优秀行为、不良行为等内容，供社会民众查问的信誉信息管理系统。
3价钱和价值
3.0。
1成交价钱transactionprice；actualsaleprice
在成功交易中买方支付和卖方接受的金额。
3。
0。
2正常价钱normalprice
不存在特别交易状况下的成交价钱,或成交价钱经交易状况修正后的价钱。
3.0。
3市场价钱averagedmarketprice
某种房地产在市场上的均匀交易价钱.
3。
0.4评估价值appraisedvalue
经过房地产估价活动得出的估价对象价值或价钱。
3.0。
5市场价值marketvalue
估价对象经合适营销后，由熟习状况、谨慎行事且不受逼迫的两方交易,以公正交易方式在价值时点自发进行交易的金额。
3.0。
6投资价值investmentvalue
估价对象或某个特定单位或个人的价值.
3。
0。
7现状价值valueinuse
估价对象在某一特准时间的实质状况下的价值.
3。
0.8迅速变现价值liquidationvalue
估价对象在没有充分的时间进行营销状况下的价值。
3。
0.9节余价值residualvalue
估价对象在非持续利用状况下的价值。
3.0。
10抵押价值mortgagevalue;mortgagelendingvalue
估价对象假定未建立法定优先受偿权下的价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的价值。
3。
0。
11抵押净值netmortgagevalue
抵押价值减去预期实现抵押权的花费和税金后的价值。
3。
0。
12法定优先受偿款liens
假定在价值时点实现抵押权时，已存在的依法优先于本次抵押贷款受偿的款额，包含已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款、其余法定优先受偿款。
3。
0。
13计税价值assessedvalue;taxablevalue
为收税目的而评估的价值。
保险价值insurablevalue
为保险目的而评估的价值。
3。
0。
15完整产权价值valueoffeesimpleinterest
房子所有权和以出让方式获得的建设用地使用权在不受任何其余房子地产权益等限制状况下的价值。
无租约限制价值valueofpropertyasifnoleaseexisted
房地产在不考虑租借要素影响状况下的价值。
其评估价值为未出租部分和已出租部分均按市场租金确立租金收入人所评估的价值。
3.0。
17出租人权益价值valueofleasedfeeinterest
出租人对自己的已出租房地产依法享有的权益的价值。
其评估价值为已出租部分在租借时期按合同租金确立租金收入、未出租部分和已出租部分在租借时期
届满后按市场租金确立租金收入所评估的价值。
承租人权益价值valueofleaseholdinterest
承租人对别人所有的已出租房地产依法享有的权益的价值。
其评估价值为按合同租金与市场租金的差额所评估的价值.
房地价值buildingandlandvalue
建筑物及其占用范围内的土地的价值,或土地及附着与该等土地上的建筑物的价值。
3。
0.20建筑物价值buildingvalue
建筑物自己的价值，不包含该建筑物占用范围内的土地的价值。
3。
0.21土地价值landvalue
土地自己的价值，不包含附着于该土地上的建筑物的价值.
3.0。
22楼面地价landpriceperunitofbuilt—uparea
必定地块内分摊到单位建筑面积上的土地价钱。
3。
0。
23比较价值salescomparisonapproachindication
采纳比较法测算出的估价对象价值或价钱.
3。
0。
24利润价值incomecapitalizationapproachindication
采纳利润法测算出的估价对象价值或价钱。
3.0。
25成本价值costapproachindication
采纳成本法测算出的估价对象价值或价钱。
3.0。
26开发价值hypotheticaldevelopmentmethodindication采纳假定开发法测算出的估价对象价值或价钱。
4估价原则
4。
0.1独立、客观、公正原则principleofindependence,objectivityandimpartiality
要求站在中立的立场上，脚踏实地、公正正直地评估出对各方估价利害关系人均是公正合理的价值或价钱的原则.
合法原则principleoflegality
要求估价结果是在依法判断的估价对象状况下的价值或价钱的原则。
4.0。
3价值时点原则principleofdateofvalue
要求估价结果是在依据估价目确实定的某一特准时间的价值或价钱的原则。
4。
0.4代替原则principleofsubstitution
要求估价结果与估价对象的近似房地产在同样条件下的价值或价钱误差在合理范围内的原则。
4。
0。
5最高最正确利用原则principleofhighestandbestuse
要求估价结果是在估价对象最高最正确利用状况下的价值或价钱的原则.
最高最正确利用highestandbestuse
房地产在法律上同意、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包含最正确的用途、规模、品位等。
4.0。
7谨慎原则principleofcautious
要求在影响估价对象价值或价钱的要素存在不确立性的状况下对其作出判断时，应充分考虑其致使估价对象价值或价钱偏低的一面,谨慎考虑其致使估价对象或价钱偏高的一面的原则。
5估价程序
5.0。
1估价拜托书appraisalassignment
估价拜托人出具的拜托房地产估价机构为其供给估价服务的文件。
估价拜托合同appraisalcontract
房地产估价机构和估价拜托人之间就估价服务事宜订立的协议.
5。
0.3估价基本领项basicappraisalissues
估价目的、价值时点、估价对象和价值种类的统称。
估价作业方案appraisalworkplan
未达成特定估价项目而拟订的用于指导将来估价工作的计划，包含工作的主要内容、质量要求、作业步骤、时间进度、人员安排等。
估价技术路线appraisaltechnicalroute
评估估价对象价值或价钱所按照的基本门路和指导整个估价过程的技术思路。
5.0。
6实地查勘on—sideinspection
注册房地产估价师到估价对象或可比实例现场，察看、咨询、检查、查对、记录估价对象或可比实例状况的活动.
5。
0。
7实地查勘记录on—sideinspectionnotes；on—sideinspection
records
记录实地查勘的对象、内容、结果、人员和时间等内容的资料。
5。
0。
8估价报告内部审察internalappraisalreview
房地产估价机构安房地产估价有关要乞降内部审察制度,对自己的已撰写达成而还没有向股价拜托人出具的估价报告的内容和形式等的审察审定。
估价资料归档appraisaldatefiling
采集、整理在估价活动中获取和行程的文字、图标、声像等形式的资料,对此中拥有保留价值的资料进行分类并保留。
5。
0.10估价档案appraisalarchives
房地产估价机构和注册房地产估价师在估价活动中获取和行程的拥有保留价值的文字、图标、声像等形式的资料。
6估价方法
6.1比较法
6.1。
1比较法salescomparisonapproach；comparativemethod
选用必定数目的可比实例，将它们与估价对象进行比较，依据此间的差别对可比实例成交价钱进行办理后获取估价对象价值或价钱的方法。
6。
1.2交易实例propertysales;propertytransactions
真切成交的房地产等财富或有关权益及有关信息，包含交易对象基本状况、交易两方基本状况、交易方式、成交日期、成交价钱、付款方式、融资条件、交易税
费负担、交易目的等.
6。
1.3可比实例comparablesales；comparables
交易实例中交易方式合适估价目的、成交日期靠近价值时点、成交价钱为正常价钱或可修正为正常价钱的估价对象的近似房地产等财富或有关权益。
6.1。
4成立比较基础establishingcomparisonbasis
使可比实例成交价钱与估价对象价值或价钱之间、各个可比实例的成交价钱之间口径一致、互相可比的办理。
交易状况修正conditionsofsaleadjustment
使可比实例的非正常成交价钱成为正常价钱的办理。
市场状况调整marketconditionsadjustment
；timeadjustment
使可比实例在其成交日期的价钱成为在价值时间的价钱的办理。
6.1。
7房地产状况调整propertyconditionsadjustment
使可比实例在自己状况下的价钱成为在估价对象状况下的价钱的办理，包含区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。
6。
1.8总价调整adjustmentbasedontotalprice
鉴于总价对可比实例成交价钱进行的调整。
单价调整adjustmentbasedonunitprice
鉴于单价对可比实例成交价钱进行的调整。
6。
1。
10金额调整dollaradjustment
采纳金额对可比实例成交价钱进行的调整。
6.1。
11百分比调整percentageadjustment
采纳百分比对可比实例成交价钱进行的调整。
6。
1。
12直接比较调整directcomparisonadjustment
以估价对象状况为基准，将可比实例状况与估价对象状况进行比较，依据此间的差别对可比实例成交价钱进行的调整。
6。
1。
13间接比较调整indirectcomparisonadjustment
选定或设定标准房地产，将估价对象状况和可比实例状况分别与标准房地产状况进行比较，依据此间的差别对可比实例成交价钱进行的调整。
楼幢调整系数buildingadjustmentfactor
对位于不一样楼幢的房地产价钱进行变换的系数。
6。
1。
15楼层调整系数flooradjustmentfactor
对位于不一样楼层的房地产价钱进行变换的系数。
朝向调整系数aspectadjustmentfactor
对位于不一样朝向的房地产价钱进行变换的系数。
6.2收益法
6。
2。
1利润法incomecapitalizationapproach;incomeapproach
展望估价对象的将来利润，利用酬劳率或资本化率、利润乘数将将来利润变换为价值获取估价对象价值或价钱的方法。
6.2。
2酬劳资本化法yieldcapitalization展望估价对象将来隔年的净利润，
利用酬劳率将其折现到价值时点后相加获取估价对象价值或价钱的方法。
6。
2。
3直接资本化法directcapitalization
展望估价对象将来第一年的利润，将其处以资本化率或乘以利润乘数获取估价对象价值或价钱的方法。
6.2。
4利润乘数法incomemultipliermethod
展望估价对象将来第一年的利润,将其乘以利润乘数获取估价对象价值或价钱的方法。
6。
2.5利润期remainingeconomiclife
估计在正常市场和营运状况下估价对象将来可获取净利润的时间,即自价值时点起至估价对象将来不可以获取净利润时止的时间.
拥有期holdingperiod
估计正常状况下拥有估价对象的时间，即自价值时点起至估价对象将来转售时止的时间。
潜伏毛收入potentialgrossincome
估价对象在充分利用、没有空置和收租损失状况下所能获取的归因于估价对象的总收入。
6。
2.8空置和收租损失vacancyandcollectionloss
因空置或承租人拖欠租金等造成的收入损失。
有效毛收入effectivegrossincome
潜伏毛收入减去空置和收租损失后的收入。
6。
2。
10营运花费operatingexpenses
保持估价对象正常使用或营业的必需支出.
6.2。
11营运花费率operatingexpenseratio
营运花费与有效毛收入的百分比.
6。
2。
12净利润netoperatingincome
有关收入减去花费后归因于估价对象的利润.
净利润率netincomeratio
净利润与有效毛收入的百分比。
6。
2.14时期利润termincome
估计在拥有时期各年可获取的净利润。
6.2。
15期末转售利润reversion；incomeatreversion
估计在拥有期末转售房地产时可获取的净利润。
实质利润actualincome
估价对象实质获取的利润.
6。
2。
17可观利润objectiveincome
估价对象在正常状况下所能获取的利润，或实质利润经剔除特别的、有时的要素后的利润.
合同租金contractrent
租借合同商定的租金。
6。
2。
19市场租金marketrent
某种房地产在市场上的均匀租金。
安全利率saferate
没有风险或极小风险的投资酬劳率.
6。
2。
21酬劳率yieldrate
将估价对象将来各年的净利润变换为估价对象价值或价钱的折现率。
6.2。
22资本化率capitalizationrate
房地产将来第一年的净利润与其价值或价钱的百分比。
6。
2.23综合资本化率overallcapitalizationrate
用于将所有房地产的净利润变换为房地产价值的资本化率。
土地资本化率landcapitalizationrate
用于将归因于土地的净利润变换为建筑物价值的资本化率。
6。
2。
25建筑物质本化率buildingcapitalizationrate
用于将归因于建筑物的净利润变换为建筑物价值的资本化率。
利润乘数incomemultiplier
房地产价钱或价钱与其将来第一年的利润的比值，包含潜伏毛收入乘数、毛租金乘数、有效毛收入乘数、净利润乘数、
6。
2.27市场提取法marketextractionmethod
经过可比实例的有关数据测算有关股价参数的方法。
6。
2。
28土地节余技术landresidualte
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