建设工程计价基础知识广东专版.docx
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建设工程计价基础知识广东专版
建设工程计价基础知识（广东专版）
绪论
1.工程造价计价与控制的对象:
建设项目、单项工程、单位工程
例：
建设项目:
广州市第一中学
单项工程:
教学楼工程
单位工程:
土建工程、安装工程
分部工程:
土石方工程、砌体工程
分项工程:
人工挖沟槽、基础回填土
2.要有效控制工程造价的措施：
组织、技术、经济、合同与信息管理等多方面采取措施.
3.控制工程造价最有效的手段：
技术与经济相结合控制.
4.技术与经济相结合的控制方法：
可行性研究、限额设计、价值工程、招标投标、合同管理.
第一章工程造价的基本理论
1.1工程投资基本理论
1.1.1投资的含义与分类P1
投资的基本目的，是实现投资者及投资主体的利益追求，取得某种未来的收益。
一、.投资的含义：
P1
是指投资主体为了特定的目的，以达到预期收益的价值垫付行为。
二、投资运动过程：
P1
资金筹集、分配、运用、回收增值。
三、投资分类：
P1
一般分为固定资产投资、流动资产投资。
固定资产是指在社会再生产过程中可供长时间反复使用，并在其使用过程中基本上不改变实物形态的劳动资料和其他物质资料，如房屋、建筑物、机器设备、运输工具等。
四、固定资产投资特点P1
在我国的会计会务中，企业以现行制度为依据，具体划分固定资产的标准。
即：
企业使用年限在一年以上的房屋、建筑物、机器设备、器具、工具等资产应作为固定资产；不属于生产经营主要设备的物品，单位价值在2千元以上，并且使用期限超过两年的，也应该作为固定资产。
其投资特点:
（1）资金占用多,一次投入的资金数额大
（2）建设和回收过程长
（3）投资形成的产品具有固定性
（4）投资产品具有单件性（5）项目的管理比较复杂
1.1.2我国现行建设工程投资构成和工程造价构成
一、我国现行建设工程投资和工程造价的构成P2
1、建设项目总投资的组成：
固定资产投资和流动资产投资或工程造价和流动资金.
体构成见图1.1-3所示P3固定资产投资与建设项目的工程造价在量上相等。
（生产性建设项目总投资包括固定资产投资和流动资产投资两部分；而非生产性建设项目总投资只有固定资产投资，不包含流动资产投资。
）
2、我国现行工程造价构成主要划分为设备及工、器具购置费用、建筑安装工程费用、工程建设其他费用、预备费、建设期贷款利息、固定资产投资方向调节税等。
具体构成见图1.1-3所示P3
3、图1.1-4（了解）P4建筑安装工程费用（定额计价模式下）组成：
直接费，间接费，利润，税金。
4.、表1.1-1（了解）P4建筑安装工程费用（工程量清单计价模式下）组成：
分部分项工程费，措施项目费，其他项目费，规费，税金。
二、工程投资与工程造价P3
1、动态投资与静态投资P3
静态投资：
建筑安装工程费用，设备、其他费用和预备费中的基本预备费之和。
动态投资（总投资）：
静态投资、涨价预备费、建设期贷款利息及投资方向调节税等。
2、工程造价的含义P5
工程造价分为两种含义：
（1）第一种含义（广义上）是指工程投资费用，是完成一个建设项目预期开支或实际开支的全部固定
资产投资费用的总和。
（它的构成见图1.1-3所示P3）
（2）第二种含义（狭义上）是指建设项目发承包工程的发承包价格，即发包方与承包方签订的合同价。
它包括生产成本、利润、税金三个部分。
总结：
工程造价第一种含义，是从投资者、建设单位或业主的角度来定义的；
工程造价第二种含义，是从承包商、供应商、设计市场供给主体的角度来定义的。
3、工程造价的特点：
（1）大额性:
能够发挥投资效用的任一项工程，不仅实物形体庞大，而且造价高昂。
（2）单个性（差异性）：
工程内容和实物形态都具有个别性、差异性。
产品的差异性决定了工程造价的个别性差异。
（3）动态性：
工程造价在整个建设期中处于不确定状态，直至竣工决算后才能最终确定工程的实际造价。
（4）层次性：
造价的层次性取决于工程的层次性，建设项目→单项工程→单位工程→分部工程→分项工程。
（5）兼容性：
首先表现在它具有两种含义，其次表现在工程造价构成因素的广泛性和复杂性。
4、工程造价的作用：
（1）工程造价是项目决策的依据；
（2）工程造价是制定投资计划和控制投资的依据；
（3）是筹集建设资金的依据；
（4）合理利益分配和调节产业结构的手段；
（5）评价投资效果的重要指标。
5、工程造价的职能：
评价职能、调控职能、预测职能、控制职能。
6、工程造价管理的两种含义：
一是建设工程投资费用管理、二是建设工程价格管理。
（工程造价计价依据的管理和工程造价专业队伍建设的管理则是为这两种管理服务的。
）
7、工程造价管理的基本内容是：
合理地确定和有效地控制工程造价。
8、工程造价管理组织的三个系统：
政府行政管理系统、企事业单位管理系统、行业协会管理系统。
9、工程投资的含义P5
建设项目工程投资是一种经济行为，具有明确的主体性和目标性。
其主体是建设项目的业主。
其目标性是对投资所形成的资产的保值增值。
10、工程投资与工程造价的关系P5
建设项目工程投资是一种经济行为，具有明确的主体性和目标性。
建设项目工程造价并不具备明确的主体性，它只表示建设项目或工程所消耗资金的数量标准。
总结：
当建设项目工程固定资产投资表示资金的消耗数量标准，工程造价第一种含义（工程投资费用）
与其量相等，但工程造价无论哪种含义，都不与工程投资同义。
1.1.3工程投资主体
一、工程投资主体的经济性质P5
1、工程投资主体是实施投资行为的法人或自然人。
在经济属性上，他先是产权主体，次是市场主体。
2、工程投资主体具有的特征是：
经济实体性、行为独立性、自我约束性。
P6
二、投资主体类型P6
1、按国民经济中的格局以及国家宏观调控需要，投资主体分类型为：
政府投资主体、企业投资主体、国家授权投资主体、个人投资主体。
P7
1.1.4工程投资的全过程控制
建设项目工程投资控制是投资主体（或其委托方）为保证投资目标的实现而采取的监督、检查、纠正等一系列行为。
它也具有主体性和目标性。
就工程项目的建设及建设期言，习惯将工程投资费用与工程造价等同，将工程投资控制与工程造价控制等同。
P7
一、工程造价（投资）控制的基本原理-全过程动态控制
1、全过程造价控制是指建设项目从可行性研究阶段工程造价的预测开始,到工程实际造价的确定和经济后评价止的整个建设期间的工程造价控制管理．P8
2、在工程造价全过程的控制中,要以设计阶段控制为重点.P8
3、工程造价（控制）具有动态性；目标控制:
投资控制、质量控制、进度控制也是动态的。
P8
动态控制工作重点：
A.论证和分析计划目标值；B.及时评估项目进展，搜集实际数据；
C.比较计划值与实际值；D.调整，实现目标。
二、工程造价控制的基本方法
1、要有效地控制工程造价：
应从组织、技术、经济、合同与信息管理等多方面采取措施。
其中控制工程造价最有效的手段是技术与经济相结合控制。
P8
2、工程建设各阶段工程造价控制的方法主要有：
P8
（1）可行性研究:
为投资决策提供科学依据，是决策科学化的必要步骤和手段。
（2）限额设计：
是工程领域控制投资支出，有效使用建设资金的有力措施，可以处理好技术与经济对立的关系，提高设计质量，扭转投资失控的现象。
（3）价值工程：
V=F/C，是一种以提高价值为目标，以功能分析为核心，以创新为支柱的技术分析与经济分析相结合，有效控制工程成本与功能协调的方法。
（4）招标投标：
有利于确保工程质量、缩短工期、降低工程造价。
（5）合同管理：
是工程项目全过程造价管理的核心，也是提高管理水平和经济效益的关键。
三、工程投资全过程控制的基本内容P9
1、工程项目建设程序是指工程项目从设想、选择、决策、设计、施工到竣工验收、投人生产或交付使用的
整个建设过程中，是各项工作必须遵循的先后工作次序。
2、工程项目建设都要经过投资决策和建设实施两个发展时期，这两个发展时期又可以分为若干个阶段。
以世界银行贷款项目为例，其建设周期包括：
项目选定、项目准备、项目评估、项目谈判、项目实施、项目总结评价六个阶段。
3、我国一般大中型和限额以上工程项目的建设程序分以下八个阶段：
图1.1-6（要知道）P10
（1）项目建议书阶段；
（2）可行性研究阶段；
（3）设计工作阶段；（4）建设准备阶段；
（5）施工安装阶段；（6）生产准备阶段；
（7）竣工验收阶段；（8）后评价阶段。
（1）项目建议书阶段：
为推荐的拟建项目写出建议性文件、提出对拟建项目的轮廓设想；
（2）可行性研究阶段：
根据批准后的项目建议书，对拟建项目从技术、经济和社会等方面的可行性进行论证和分析，选择最优建设方案；
（3）设计工作阶段：
P12-13
第一，编制设计任务书，根据建设项目和建设方案的基本情况编制设计文件的依据；
第二，编制设计文件，业主按建设监理制的要求，委托工程建设监理，在监理单位的协助下，组织开
展设计方案竞赛或设计招标，确定设计方案和设计单位。
1）一般建设项目的设计工作划分为两阶段设计，即初步设计和施工图设计；
2）技术复杂的建设项目的设计工作划分为三阶段设计，即初步设计、技术设计和施工图设计；
3）牵涉面广的建设项目的设计工作，如油田等，存在总体开发部署的重大问题，还要在初步设计前进行总体规划设计或总体设计，即总体规划设计或总体设计、初步设计、技术设计和施工图设计。
（4）建设准备阶段：
包括征地、拆迁、平整场地、通水、通电、通路、组织设备、材料订货以及组织施工招投标，选择施工单位，报批开工报告等工作；
（5）施工安装阶段：
按照要求进行全面施工活动，同时。
业主在监理单位的协助下，做好项目建成动用的一系列准备工作；
（6）生产准备阶段：
指工程施工临近结束时，为保证建设项目能够及时投产使用所进行的活动。
如招收和培训必要的生产人员，组织人员进行设备安装调试，落实其他配合条件等工作；
（7）竣工验收阶段：
项目竣工后，业主应及时组织验收，编制工程项目竣工报告；
建设单位做好竣工验收的准备工作主要包括：
P13-14
1）整理技术资料。
2）绘制竣工图。
具体规定始下：
A．凡按图施工没有变动的，由施工承包单位（包括总包单位和分包单位）在原施工图上加盖“竣工图”标志后即作为竣工图；
B．凡在施工中，虽有一般性设计变更，但能将原施工图加以修改补充作为竣工图的，可不重新绘制，由施工承包单位负责在原施工图（必须新蓝图）上注明修改部分，并附以设计变更通知单和施工说明，加盖“竣工图”标志后，即作为竣工图；
C．凡结构形式改变、工艺改变、平面布置改变、项目改变以及有其他重大改变，不宜再在原施工图上修改补充者，应重新绘制改变后的竣工图。
由于设计原因造成的，由设计单位负责重新绘图；由于施工原因造成的，由施工承包单位负责重新绘图；由于其他原因造成的，由业主自行绘图或委托设计单位绘图，施工承包单位负责在新图上加盖“竣工图”标志，并附以有关记录和说明，作为竣工图。
3）编制竣工决算。
（8）后评价阶段：
项目建成投产后，对建设项目进行评价。
4、工程项目计价程序解读
（1）投资估算：
在项目建议书或可行性研究阶段进行，为了确定建设项目的投资总额而编制的经济文件。
是被审批或确定建设项目投资计划的重要文件。
主要依据估算指标、概算指标或类似工程预（决）算等资料编制。
（2）设计概算：
是指在初步设计或扩大初步设计阶段，由设计单位依据初步设计图纸、概算定额或概算指标，材料、设备预算价格，各项费用定额或取费标准，建设地区的自然，技术经济条件等资料，预先计算建设项目由筹建到竣工验收、交付使用全部建设费用的经济文件。
设计概算的主要作用：
1）国家确定和控制建设项目总投资的依据；
2）编制建设项目计划的依据；
3）进行设计概算、施工图预算和竣工决算，“三算”对比的基础；
4）实行投资包干和招标承包制的依据，是银行办理工程贷款和结算，以及实行财政监督的依据；
5）考核设计方案的经济合理性，选择最优设计方案的重要依据。
（3）修正概算：
是指当采用三阶段设计时，在技术设计阶段，随着设计内容的具体化、建设规模、结构性质、设备类型和数量等与初步设计可能有所出入。
修正概算的主要作用：
与设计概算基本相同，一般不应超过原批准的设计概算。
（4）施工图预算：
是指在施工图设计阶段，设计工作全部完成并经过会审，单位工程开工之前，由设计咨询或施工单位根据施工图纸，施工组织设计，消耗量定额或规范，人、材、机单价和各项费用取费标准，建设地区的自然、技术经济条件的资料，预先计算或确定单项工程或单位工程全部建设费用的经济文件。
施工图概算的主要作用：
1）确定建设安装工程预算造价的具体文件；
2）建设单位编制招标控制价（或标底）和施工单位编制投标报价的依据；
3）签订建设安装工程合同、实行工程预算包干、进行工程竣工结算的依据；
4）银行借贷工程价款的依据；
5）施工企业加强经营管理，搞好经济核算，实行对施工预算和施工图预算“两算对比”的基础，是施工企业编制经营计划、进行施工准备的依据。
（5）标底或招标控制价：
国有资金投资的工程进行招标，根据《中华人民共和国招标投标法》的规定，招标人可以设标底。
当招标人不设标底时，为有利于客观、合理的评审投标报价和避免哄抬标价，造成国有资产流失，招标人应编制招标控制价。
1）标底：
是由业主组织专门人员为准备招标的那一部分工程或设备，或工程和设备都有而计算出的一个合理的基本价格。
它不等于工程（或设备）的概（预）算，也不等于合同价格。
标底的主要作用：
在评标、定标过程中起到控制价格的作用，由业主或招标代理机构编制，开标前要绝对保密。
标底的编制依据：
一般依据发包范围和工程量清单，参照现行有关工程消耗定额，和人工、材料、机械市场平均价
格、结合常规施工组织设计方案。
2）招标控制价（也叫最高报价值）：
招标人根据国家或省级、行业建设主管部门颁发的有关计价依据和办法，按设计施工图纸计算的，对招标工程限定的最高工程造价。
国有资金投资的工程建设项目应实行工程量清单招标，并应编制招标控制价。
是由有资质的造价部门编制。
招标控制价的主要作用：
决定了招标控制价不同于标底，无需保密。
招标控制价的编制依据：
A.建设工程工程量清单计价规范；
B.国家或省级、行业建设主管部门颁发的计价定额和计价办法；
C.建设工程设计文件及相关资料；
D.招标文件中的工程量清单及有关要求；
E.与建设项目相关的标准、规范、技术资料；
F.工程造价管理机构发布的工程造价信息；工程造价信息没有发布的参照市场价；
G.其他的相关资料。
总结：
（1、标底价:
是业主在招标时，根据工程实际情况及市场物价情况（业主自己）设定的理想价格，标底是招标人或招标代理机构编制的，用来和投标人的投标价做比较用的，不予公开。
投标价可以超过他，也可以低于他，但应该是越接近越好。
（2、招标控制价:
是本次招标的最高限价，由有资质的造价部门编制，是（国家）对该项任务的最高估价，也就是说投标人投标报价时最高不能超出此价，超过的就是废标，这个价就是“招标控制价”。
（作用是控制某些招标项目投标人串标抬价用的，属于招标人和投标人之间博弈的产物。
）
（3、两者区别：
招标控制价，是公开的，并且在招标书必须标明的，投标时，谁的投标报价高于它，就是废标；最高限价应在招标文件中说明具体金额。
标底，是隐蔽的（绝密的），只有在揭标时才能当场公布，它是确定投标人报价的基础，投标者可以高于或低于标底价，谁的投标报价接近标底，谁就是中标人。
（4、相同之处：
都是发包人编制的。
最高报价和标底价都是招标控制价。
二者不可以同时出现，因为一个工程只能编制一个招标控制价。
不同之处：
招标控制价是公开的发给每个投标人，标底是保密的。
一般在数值上是有差别的。
标底价，两项不取，工程定额测定费和安全施工费；
招标控制价，看甲方的要求，一般把能取的都取上，审的时候再去。
（6）拦标价：
指招标人在招标过程中向投标人公示的工程项目总价格的最高限制标准，是招标人期望的价格，要求投标人投标报价不能超过它，否则为废标。
拦标价可拦上（上限拦标价）也可拦下（下限拦标价），在实践中．又可分为明示拦标价（以文字形式公开地告诉每位投标人）和暗示拦标价（开标时公布）．有的拦标价因和施工单位的平均报价互相联系．也称为动态拦标价．如引秦济青工程确定报价低于平均报价的4％视为废标。
这就属于动态拦标价。
标底价，是招标人预计的价格，它的编制依据是地方的消耗量定额、网刊的信息价格和地方规定的取费标准及合理的施工组织设计。
通常投标单位的投标报价可以高过标底价，但不可以高过拦标价。
所以如果做招标文件要明确是拦标价还是标底，一定要明确。
对于一个招标项目来说，如果制定了标底，就不能制定拦标价；制定了拦标价，就不能制定标底。
一个项目不能既有标底又有拦标价。
拦标价本身没有什么问题，关键看其在招标过程中起什么作用，担当什么角色，是作为招标文件的一部分，还是起着标底的作用。
起着标底作用的拦标价必须和标底一样，开标前必须保密，否则就会违法。
没有标底作用的拦标价仅作为招标文件的一部分，必须按照招标投标相关办法规定的时间公示，否则会违法。
（7）投标价：
是投标人投标时报出的工程造价，又称投标报价。
（它不能高于招标人设定的招标控制价）
投标报价编制依据：
A招标文件;
B.招标人提供的设计图纸及有关的技术说明书等;
C.工程所在地现行的定额及与之配套执行的各种造价信息、规定等;
D.招标人书面答复的有关资料;
E.企业定额、类似工程的成本核算资料;
F.其他与报价有关的各项政策、规定及调整系数等
（8）合同价：
是指在工程招投标阶段，承发包双方根据合同条款及有关规定，并通过签订工程承包合同所计算和确定的拟建工程造价总额。
又称合同价格。
采用招标发包的工程，合同价应为投标人的中标价。
合同价属于市场价格的范畴，不等同于工程最终结算的实际造价。
（9）施工预算：
在施工阶段，在施工图的预算控制下，施工单位根据施工图计算的分项工程量、企业定额、单位工程施工组织设计等资料，通过工料分析、计算和确定拟建工程的人、材、机的消耗量及相关费用的技术经济文件。
施工预算的主要作用：
A.施工企业对单位工程实行计划管理，编制施工作业计划的依据；
B.向作业队签发施工任务单，实行经济核算，考核单位用工以及限额领料的依据；
C.施工企业推行全优综合奖励制度，实行按劳分配的依据；
D.施工企业开展经济活动分析，进行“两算”对比的依据；
E.施工企业向建设单位索赔或办理经济鉴证的依据。
（10）工程结算：
是指一个单项工程、单位工程、分部工程或分项工程完工，并经建设单位及有关部门验收或验收点交后，施工企业根据合同规定，按照施工现场实际情况的记录、设计变更通知书、现场签证、消耗量定额、工程量清单、人材机单价和各项费用取费标准等资料，向建设单位办理结算工程价歀，取得收入用以补偿施工过程中的资金耗费，确定施工盈亏的经济文件。
工程结算一般有，定期结算、阶段结算、竣工结算等方式。
工程结算的主要作用：
A.施工企业取得货币收入，用以补偿资金耗费的依据；
B.进行成本控制和分析的依据。
（11）竣工决算：
是指竣工验收阶段，当一个建设项目完工并验收后，建设单位编制的从筹建到竣工验收、交付使用全过程实际支付的建设费用的经济文件。
其内容由文字说明和决策报表两部分组成。
竣工决算的主要作用：
A.国家或主管部门进行建设项目验收时的依据；
B.全面反映建设项目经济效果、核定新增固定资产和流动资产价值、办理交付使用的依据。
5、工程投资费用控制的原则:
P13-14
（1）以设计阶段为重点的建设全过程造价控制；
（2）动态地、主动控制工程造价；
（3）技术与经济相结合是控制工程造价有效手段。
6、工程投资控制的主要内容：
P15-16
（1）在项目决策阶段：
做出项目（投资）定义，将投资估算的误差率控制在允许的范围。
（2）在初步设计阶段：
以投资估算为控制目标（运用设计标准与标准设计、限额设计、价值工程方法），控制和修改初步设计。
（3）在施工图设计阶段:
以设计概算为控制目标（应用限额设计、价值工程等方法），控制和修改施工图设计，实现工程项目设计阶段的工程造价控制目标。
（4）在招标投标阶段:
以概、预算为（控制目标）依据，编制招标工程的标底价，施工招标，确定工程的合同价。
（5）在工程施工阶段：
以施工图预算或标底价、合同价等为控制依据，确定施工阶段发生的工程费用。
以合同价为基础，合理确定工程进度款和结算款，控制工程费用的支出。
（6）在竣工验收阶段：
汇总工程建设过程中花费，编制竣工决算。
在上述内容中应把握几个关键的环节：
（1）决策阶段做好投资估算。
（2）设计阶段强调限额设计。
（3）招标投标阶段重视施工招标。
（4）施工阶段加强合同管理与事前控制。
1.2建筑产品价格市场形成机制
1.2.1建筑市场及建筑产品价格运动特点
工程造价既指完成一个建筑项目所需要的费用总和，又指建筑产品的价格。
P16
一、建筑市场的概念和结构
建筑市场的定义分两类：
P16
（1）一是定义为社会经济活动中人们进行商品和劳务交换的场所；
（2）二是定义为社会经济活动中参与商品和劳务交换的一群交易主体之间的交换关系。
二、建筑产品特点
建筑产品具有的特点：
P17
（1）建筑产品的多样性；
（2）建筑产品的固定性；
（3）建筑产品体积大、价值高、用途具有局限性；
（4）建筑产品生产过程具有需求在先、供给在后的特点；
（5）建筑产品的社会性。
三、建筑产品价格的内涵和外延
1、建筑产品价格的内涵P18
内涵是指建筑产品价格是建筑产品价格的货币表现。
2、建筑产品价格的外延P18
（1）建筑产品通过工程招标活动确定的市场成交价形式—工程招投标价格，是建筑产品最为典型的价格形式，它最后表现为建筑工程的承包合同价格和结算价格。
（2）建筑产品价格的外延表现为：
标底价或最高报价值、投标价、中标价和合同价、结算价等形式。
3、建筑产品的价格由生产成本、利润、税金三要素组成。
P18
四、支配价格运动的规律
支配价格运动的经济规律主要有：
P18
（1）价值规律（社会必要劳动时间决定商品价值量的规律）
（2）供求规律（商品供给和需求变化的规律）
（3）纸币流通规律（流通中所需纸币量的规律）
1.2.2建筑产品的供给与需求
一、建筑产品的需求
1、经济学中的需求与需求规律
作为需求要具备的两个条件：
一是有购买欲望，二是有购买力。
P19
需求价格弹性=价格变动百分比/需求量相应的变动百分比
2、建筑产品的需求分析
建筑市场产品的需求特点：
个别性、区域性、需求的间断性、需求弹性小、计划性。
P20
二、建筑产品的供给
1、经济学中的供给和供给规律
作为供给要具备的两个条件：
一是有出售的愿望，二是有供给能力。
P22
供给价格弹性=价格变动百分比/需求量相应的变动百分比
2、建筑产品的供给分析
建筑市场产品的供给特点：
供给内容是生产能力、供给价格弹性表现为一定的方向性、供给被动地适应
需求、供给方式多。
P22
1.2.3工程招投标价格形成的市场机制
一、招标投标与建筑产品均衡价格的实现P24
二、完全竞争市场条件下的建筑产品均衡价格形成P24
三、投标人数量
当采用合理最低价中标原则评标，投标人数量：
邀请参加投标的承包商数量以5-8家为宜。
P25
1.2.4建筑产品价格管理体制的改革与完善
一、加强信息在工程造价管理中
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