广州碧桂园成功营销全解码.docx
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广州碧桂园成功营销全解码
广州碧桂园成功营销全解码
□□拿了四个第一的碧桂园
最近，广州市对1998－1999年度房地产综合实力30强企业和
1999年度单项实力排名20的企业进行了通报表彰，番禹市碧桂园物
业发展有限公司即广州等枝园，以雄厚实力良好的信誉名列前茅：
综
合实力排名第二，仅次于广州市城市建设开发集团公司：
五个单项实
力排名，拿了四个第一。
此次综合实力30强评比是根据1998、1999
年度广州市房地产开发企业实际完成的开发投资、商品房施工面积、
竣工面积、销售面积、企业经营收入、实现利税等6项指标数据，
采用科学的企业评价方法进行评分，并结合经营信誉度进行综合考虑
评选出来的；单项实力20强排序是根据1999年度广州市房地产企
业完成开发投资、商品房竣工面积、销售面积、销售收入以及竣工
面积、销售面积、销售收入以及实现利税等5个单项指标评选出来的。
广州碧桂园所获得的五个单项实力评比中的四个第一分别是：
房地产
投资第一名，商品房竣工面积第一名、商品房销售面积第一名、商品
房销售收入第一名。
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从性格看碧桂园巨无霸
性格特色之一：
大气
人们在谈到对碧桂园的印象时，常常这样感叹：
“碧桂园就是大
气”。
这里的“大气”指的是大家风范，不小家子气，做人处事有气
度、有气魄。
有调查公司对碧桂园品牌印迹进行分析时，大气、雍容
大度、华贵等‘印迹”也十分明显，有人甚至把碧桂园描述为一个高
大威猛、声音宏亮、衣着华丽、豪气十足的大汉。
人们何以对碧桂
园会有如此“感觉”，社会上也有各种各样的说法。
有的说碧枝园的
告牌塑造就是如此，有的说碧桂园的经营作风就是这样，有的则说仅
看楼盘的规划布局、绿化建设就能感觉到。
人们根据一鳞半爪的印象，
有感而发，其‘憾”不一定正确而完整，但一斑之见，有时也能窥“全
豹“。
人们所以觉得碧枝园大气，大概与碧桂园的一贯作风有关。
碧桂园属下物业，每______________一个盘都堪称大型，自前的几个盘都在千亩以上，
大盘必须要大投入，还需大配套，大投入往往会有大风险，但碧桂
园的决策者具有百战百胜的的气魄，对风险的控制充满信心，人们对
碧桂园这种“风格”叹服之余，难免顿生感慨。
碧枝园每开发一个楼
盘都是一次大手笔，为使业主真正拥有一个“五星级的家”，只要能
力许可，碧桂园总是主动尽一切努力，满足住户的需要，在顺德碧
枝园为使住户生活方便，已建的大型会所有三个，西苑还有一个正在
建的大型会所；原来可用来建房出售的碧江边，留。
竟出宽达9米
长达3／公里的江岸，建设成绿树婆婆的江滨公园，为此少赚了4000
多万元；在碧江边投入6000万元，修整建成了独一无二的沙滩泳池。
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花重金征用7半个不能建房出售的桂山，专门建成让住户晨运或散
步的山顶公园。
而在广州碧桂圆．要划出100亩用地，建设成一个
有丰富多彩活动项目的公共场所，广州碧桂圆会所建筑面积就达4万
多平方米。
广州城门下的两个盘的会所——一广州碧桂园，华南碧桂
园会所泳池，面积都在50加平方米以上，华南碧桂园仅网球场就达
20个，这在广州楼盘中是绝无仅有的。
所有这些，都表现出碧桂园
的做事风格，当人们了解到体验到这一切时，心中油然而生的大概
就是这么几个字——一“真大气”。
是的，这就是碧桂园所追求的大家风范。
只要有益于业主住户、
只要有利于营造高尚社区、营造完善生活方式，碧桂园就不惜重金。
碧桂园的大气与阔气不同，摆多阔大多是做样子给人看，碧桂园追求
的大气则是以实实在在、诚心诚意为基础，目的不是给人看，而是
为他人着想______________。
他人之所想之所求，就是碧枝园之所为，碧桂园历来
就有这么一种服务的精神、利他的思想，这种精神与思想同碧枝园“用
心建设、关怀住户、感谢社会”的经营理念一脉相承。
性格特点二：
踏实
碧桂圆实施的“统一规划、综合开发、配套建设同步到位”的开
发模式，使业主、住户免入住后“开门七件事”的生活烦忧，已被市
场证明极其成功。
对房地产业界的贡献是不可忽视的。
但回过头来看，
若没有等挂园创业者们非凡的胆略与眼光以及踏踏实实的实干精神，
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就没有今天“碧桂园”这一环宇震响的名字。
在连夜赶工、灯火通明
的工地上，碧桂园公司董事长带着一干人马在察看建筑情况；在售楼
部大堂里，董事们和他们的助手仍在听取购房者的想法，在某一住户
的家里，你也能发现创业者为解决业主投诉的问题而亲自登门拜访，
决策层不分日夜，认真地分析、策划如何贴近市场．、…．多少个日
日夜夜，多少次日出日落，就是这样的微不足道的小事，一件件一桩
桩积累起来，才有今天“碧桂园”这一响当当的地产名牌。
美国通用
电器公司总裁韦尔奇说过：
“没身体力行的领导者，我们所有的计划、
梦想、承诺，都是空想而已”。
没有哗众取庞，没有空洞的宣传，仍
然是“八年抗战”，埋头苦干，把一个又一个实实在在的，美丽的碧
桂园凸现在人们面前，请大家欣赏，给大家挑选，让大家评论。
着看
华南碧桂园的推盘手段，那才叫大发展商风范。
性格特点之三：
专心
正如“洁尔玛创业法则”第一条专心于自己的事业。
经营企业需
要专注，非洲的狮子追捕羚羊的时候，只盯住一只羚羊不停地追，即
便追赶中遇到很近的羚羊，也从来不改换目标。
经营企业同样需要这
种专注。
碧桂园总裁曾经对部下说：
我是怎样走过来的，打个比方，
我明天有很重要的事一定要去广州，那我肯定会提前准备，我一定
会赶到。
如果没车，我就开摩托车去，如果没摩托车，我就踩单车去，
如果没单车，就走路去，如果前面河流挡道，没有渡船，我就游过运
河，走得累倒，我爬都要爬去。
我有今天，靠的就是这种精神。
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对于一个房地产公司老总来说，韧性不仅仅指精力和体力的持久
性；它还包括对诱惑、过分自信以及轻率的时时警醒，是明察天下大
势的胸怀与寸土不让的决心的有机结合。
另外，韧性与慎重在某种意义上讲也是谦逊的一种表现形式。
我
们在说一个人有韧性或很慎重通常也是指很含蓄、不外露，于不声不
响中增长自己的才能，发挥自己的特长。
碧枝园公司始终坚持房地产开发为主，专注于本业发展，并在这
一战略方向的指引下，走上一条目标明确，定位清晰、动作规范的道
路。
性格特点之四：
灵活
最可怕的企业是像恐龙一样庞大却象跳蚤一样敏捷地跳来跳去的
企业。
1998年7月底，碧桂园的建筑大军开进南浦岛现场工地，到年
底，近50万平方米建筑面积的180栋花园洋房便进行内装修阶段；
春节期间，当人们还沉浸在节日气氛之中，广州碧枝园以迅雷不及掩
耳之势，在大规模广告攻势和各种促销手段的配合下强势推出市场，
在接着两个月时间内，3000多个单位一扫而光；1999年9月，住户
入伙，建筑面积近4万平方米的大型会所同时投入使用……
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这一连串快速敏捷的攻取动作，让人看得眼花缭乱。
同概念到现金的时间最小化，这一点是碧桂园颇为自豪的“独家
政规章”。
由于竞争使快速反应成为必要。
在许多情况下，速度成为竞争取
胜的决定性因素。
特别重要的是，要最大限度地缩短从新产品、新服
务概念的产生到通过销售形成现金流的时间。
借着快速的变化，鲁帕特．默多克不断地在新闻业和娱乐业击败
势力庞大的对手。
默多克主管电信和电视的总裁普雷斯顿．帕顿说，
“我们没有五年计划，我们没有战略现划小组。
它只是以罕见规模经
营的个人事业。
默多克不需要召集一个委员会，也不需要像在时代华
纳公司那样与那些喜欢辩论的委员们争论。
他确信他对企业的控制
为，因此他可以很快将好的想法付诸现实。
如果一个丛林动物感觉到
其它的捕食者的逼近，却又不得不在行动之前召集委员会，它是活不
长的。
对松鼠而言，灵活不是一件太难的事。
然而碧桂园拥有15000名
员工，是一个拥有设计、建设、装修、物业管理、营桩厂等为一体的
大型准集团化企业，但庞大的团体生活费并没有使公司变得臃肿迟
钝，那么，该公司是如何在运作中收发自如的呢？
碧桂园奇迹的延续之作
碧挂园麾下已有顺德碧枝园、广州碧桂园、华南碧桂园，正在开
发的楼盘还3个，碧桂园仿佛是一支大部队，各楼盘犹如一个集团军，
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目前各集团军有的占辉煌准备再战，有的旗开得胜，整个局面令人鼓
舞。
华南碧桂圆：
开盘一个月销售四亿元
华南碧枝园是碧桂园公司继广州碧桂园之后又一力作，该盘占地
超过千亩，别及复式单位所占比重大，物业档次高，该盘与广州碧桂
园顺德望桂园互为呼应，成一个“金三角”。
华南碧挂园在碧枝园的
整体发展战略中，承上启下，作用举轻重，成败得失，将直接影响碧
枝园的前进步伐。
令人欣喜的是，华南碧桂园的销售实现了开门红。
5月1日开
盘第一天，九条睇楼专线上百部大巴齐开动，华南碧挂园会所的售楼
大厅一时人头涌涌，样板房也．声鼎沸，川流不息。
这片沉睡千年的
山地，第一次迎来了万千睇楼人士汇成的．流，宣告了了作为人居旺
地历史的正式开启。
接下来的几天是公众假期，华南碧枝园天天车水
马龙。
据统计，5月份一个月，华南碧桂园迎来送往人数达30多万，
畅旺的人气带来的是不凡的销售业绩，仅半个月，一期推出的100万
以下的别墅全部售磬，紧接着又加推了50幢最受欢迎的C型别墅洋
房销售也令人兴奋，利连比较担心的建筑面积200多平方米的复式
单位也销得较好。
开盘第一个月，华南碧枝园售了4个多亿。
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如今的房地产市场，是买方市场，买家的的要求越来越高，眼光
越来越挑剔，新楼盘开售，落订者往往犹疑谨慎，十天半月销量也难
如人意，何以华南等挂园能艳出群芳呢？
华南碧桂园承续了碧枝园的
开发模式，一期推出时全部都是现楼，绿化环境有目共睹，配套也
绿化环境有目共睹，配套也已到位，这种一次性成型的魄力，让
人感动。
现楼虽说不象期楼那样富有想象，却很实在______________，买家心中有底
有数；华南等桂园的出品，无论别墅、洋房，无论平面还是复式都经
反复的市场分析，尽量符合市场要求，建造中又用心尽力，
精益求精，用公司董事的话说，就是尽力“做到最好”。
华南碧
桂园看起来离广州城市中心区有点距离，实际出城入市只在瞬间，因
为有毫无阻碍的华南大道直达黄埔大道，中山大道等主干道，有捷驰
的快意，无塞车之虞，交通确实方便。
业内奖赏专家认为，华南碧桂
园俏销，与其规模大、产品品质好、外观靓、交通便捷、配套齐以及
品牌感召力关系密切。
广州碧桂圆：
一期、二期售罄
华南碧桂园、广州等挂园是广州城门下的两个楼盘，分别扼住华
南大桥，洛溪大桥这两个出入广州城市中心区的要冲。
原来有八分析
这两个盘的销售会互相影响，但从实际情形看，不但没有负面影响，
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反而有互相促进的作用。
广州等桂园现售出60多万平方米，一期、
二期已基本售罄。
广州碧桂园被人称为“楼市恐龙”、“巨鳄”，但碧桂园人并没有
要“称霸”的意思，碧枝园人只是忠实专注于做好自己的事，按公司
董事长的目标，尽力做好每一例事。
现在的广州碧桂园到处花团锦簇，
绿树婆婆，绿草如茵，到各组团屋苑去看看，都可见中心花园美景如
画，私家花园也各呈精彩的花园广场，满眼翠绿，风荷杨柳（见本版
图），意境悠远。
要知道，一年多以前这里还是荒滩次比一片，这沉
寂了千年万年的土地，不到两年就已变成了人间胜境，碧校园改造自
然，征服自然的能力与气魄，令人感叹不已。
碧桂园的“快”是出了
名的，开发如广州碧桂园这样大型的楼盘，从1999年下半年打下第
一根会所的极开工开始到目前售磬一期、二期，所用时间还不到两年。
公司董事长说：
碧桂园是快速生产价廉物美房屋的工厂，此言信矣！
有人感慨买碧桂园的房子“实实在在”、“报买”。
价廉又物美．又“又
救．哪能不赢得好的口碑？
商场卖货，适销对路的产品，价格又有吸
引力、号三二、自然货如轮转。
广州碧桂圆实际上揭示的还是一条简
单而朴素的经商之道，怪不得有人要碧挂园董事长介绍房地、产开发
经验时，他一语以蔽之：
无它．善待业主住户而已。
碧桂豪苑：
香港市场领风骚
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两江四岸，已是顺德碧桂园新的规划，番禺河畔大夫山森林公园
旁的碧桂东宛几上岸边与等桂花园相响应的一幢幢洋房，现已全部封
顶；一桥飞架东西——一凤仪桥，已然横跨两岸，即将通车；园艺工
人正加紧对这小桥流水布局的屋苑进行装扮，路边花坛树木正抽芽吐
绿。
这个户户见园景，处处闻花香的崭新屋村即将呈现在世人面前。
东苑吸引人的地方有许许多多，做了业主，更有许多着数。
规划
开辟的家庄占地80余亩，久居高楼大厦的人们，可以在这里种菜栽
花植果，耕耘一方属于自己的田地，享受收获的欢乐。
5月18日后
签约的业主，还可得到一年均安高尔夫练习场会籍。
东苑前销售风头正劲，今年上半年仅香港人认购就达1000多个
单位，随着东苑建设进程的加快，销售进度可望更上一层楼。
一年一个碧桂园
为了进一步提高国际大都市的形象，广州市政府于去年提出了“一
年一小变，三年一中变”的口号，深受市民的欢迎与拥护。
在加速城
市化进程发展中起主力军作用的各房地产集团军更是摇旗助威、各显
神通，使得南方楼市出现了前所未有的盛况。
被称为“民营企业领头
军”的碧桂园也适时打出自己的口号——－“一年一个碧桂园”！
“一年一个碧枝园”——一这是碧枝园公司发展的设想。
这句话
的背后，有久经战阵的千军万马作坚强后盾。
碧枝园自1992年在顺
德打下第一条桩以来，经历八年奋战，现已发展成为房地产界一艘不
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沉的航空母航。
其縻下筑设计事务所、建筑公司、管桩厂、装修公司、
水电公司、物业管理公司、医院和学校等，组成一支全方位的、攻无
不克的集团军，其前进的每一步，都会在南粤大地发向回响。
公司决
策者将碧桂园比喻为“快速、大规模生产符合市场雳要的物美价廉住
宅的工厂”，走的是一条“统一规划、综合开发、配套建设、同步到
位”的规模化、产业化的房地产开发之路。
无论是现在，还是今后，
都会沿着这条道路向“一年一个碧枝园”的目标行进，给广大的喜爱
碧桂园的人带来福音。
“一年一个碧枝园”一一这不单是一个响亮的口号，而且是实实
在在的行动。
1994年，“三年不鸣，一鸣惊人”的顺德碧桂园面世以
来，便以其恢宏的气势名动南天，时至今日，她已发展成为南中国最
大最豪华的现代生活社区，入住已有万多户。
山清水秀，如诗如画的
环境．五星级的服务，使这里成为了内岭南的世外桃源。
在今年，又
先后扩建了碧枝园东苑______________和西苑，更使这只金凤凰如添双翼。
“两河四
岸、四大会所”的美誉已传遍海内外。
去年春天，这艘“航空母舰”抢滩广州城下，在洛溪的南浦岛上
建了美仑美英的广州等桂园。
业内人士称之为碧枝园品牌扩张的首面
红旗，也是“一年一个碧枝园”迈出的第一步。
在春节一面世，便让
广州城万人空巷，创下了月售楼3000套的房地产奇迹。
使得广州人
一时买楼如买菜，更命名南浦岛赢得了“广州第一后花园”的美誉。
今年7月，广州市对1998－1999年度房地产综合实力30强企业和
1999年度单项实力排名20名企业进行通报表彰，新扎师兄广州碧枝
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园便以雄厚的实力和良好的信誉名列前茅，在开发实力单项排名的五
个单项中拿了四个第一，综合实力30强排名第二，仅次于广州市城
建开发集团公司，成为了民营企业的龙头老大。
今年“五一”节，碧桂园公司又迈出了“一年一个碧桂园”的第
二步，在广州城南的华南高速干线旁推出了卓尔不凡的华南碧桂圆，
再次轰动了广州城。
七天假期，天天万众云集，碧桂园又一次把售楼
都变成了点钞机，一个月下来，销售额已超过了四亿。
其中有近百幢
10万万元以下的别墅更是被抢购一空。
一直紧紧把着市场脉络的碧
桂园公司马上集结重兵扩建，以便让更多的成功人士能享受五星级的
生活。
无论是广州碧枝园还是华南碧桂园，都各建有傲视同侪的超大型
会所，装修豪华，格调高雅，集饮食、活动、休闲、健身、购物、娱
乐诸多功能于一身，构成一个完整的生活体系。
这两大会所都各拥有
面积在5000平方米以上的超大型泳池，可同时容纳数千人游泳，这
样的规模与档次，确是国内所罕见。
尤其是华南碧桂园，更是倚山建有18个主题园林广场，各种康
乐设施应有尽有，其中光是网球场就有20个。
业主人住在这里，说
不定后一代会培养出象张德培一样的网球高手来。
在这里，《华南等
枝园》》谨代表碧桂园物业发展有限公司祝华南碧桂园各位业主乔迁
之喜，万事胜意。
今年下半年，地处珠三角中部的佛山市也听到了被舆论界称之为
“房地产恐龙”的脚步声。
在陈村“花卉世界”西边，一个占地1000
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多亩的新碧桂园——一佛山碧桂园（暂名）已动工兴建。
2001年，
陈村将举办第五届全国花卉博览会，届时，在工商云集的盛会上，也
将会有花团锦族的碧桂园来锦上添花。
一些佛山市的大、中二企业业
主已闻风而动，拟在近在咫尺的佛山碧桂圆内买下那一排排物美价廉
的洋房分给职工居住。
位于顺德南陲的均安镇，是一代武打巨星李小龙的故乡。
今年11
月27日，是李小龙诞辰60周年，全球对这位国际电影巨星都有重大
的纪念活动。
而在10月份，这里也将有一个新的碧枝园——一均安
碧桂园高尔夫俱乐部隆重面世。
这个碧桂园系有一个国际标准18洞
的高尔夫球场，还有会所、度假村等配套设施。
近2000亩的土地上，
到处是绿茵遍地，满目的湖光山色，在广东数十个高尔夫球场中仍属
杰出之作。
无论是去度假、运动或是人住，都会让你有一种超脱的、
与众不同的感受，仿佛到了蓬莱仙境。
至此，顺德的一南一北，已有
了碧桂园的天地，她将为顺德五年内率先实现现代化作出自己应有的
贡献。
三年前，江泽民总书记视察广东时提出，要“增创新优势，更上
一层楼”。
这是对一东人民的勉励，也是对等枝园人的鼓舞。
到现在，
三年过去了，我们已拥有了三个碧桂园。
按照“一年一个碧枝园”的
路子走下去，再过三年，五年，碧桂园定会在南粤大地遍地开花，珠
江两岸，到处是如诗如画的五星级家园。
“雄关漫道真如铁，而今迈步从头越”。
碧枝园在一步一个脚印
前进、前进！
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给家五星级的感受——一华南碧桂圆管理处主要职能部门介绍
住进华南碧桂园，业主住户就能享受到“碧桂园式的生活方式”。
从居家到出行，从清洁到保安，从环境到文化，从清洁到保安，从环
境到文化，碧桂园内的各个职能部门照顾到您生活的方方面面，令您
每日在家中也能享受到五星级酒店的星级服务。
客户服务部
客户服务部是物业管理公司面向业主和住户的窗口，它也是其他
部门运作的指挥中心。
您只要拨一个电话或亲身来到该部的服务台咨
询，客户服务部的工作人员就会详细解答您的问题，为您找相关的部
门联系有关的服务，诸如水电维修、家用电器维护维修、居室清洁、
报刊订阅与收送、衣物清洗、花园种植与护理等。
如您外出．也不必
有后顾之忧，只要您向客户服务部提出要求．就会有专人给您家里开
窗通气散潮，或是天气好时帮您晒被褥等等。
总之，令您在家中也能
尽享五星级的服务。
联系电话：
34761228
家政服务部
家政服务部是社区内无微不至的保姆，您家居的点点滴滴都受她
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细心的“呵护_______________”：
对于刚装修好的房屋，您只需给客户服务部一个电
话，就会有专人上门为您做开荒清洁。
在您住进新居后，只要您有委
托，家中的地板、家私、阳台、厨房、灯饰、私家花园和泳池等，都
会有家政部的专业人员为您清扫、抹洗。
她们的工作做得相当细致，
知您要求将室内一切需洗的物品拆卸、冽洗，她们会一一照做，然后
再送回原地原样装好。
除7为您提供养护家居的服务，公共地方的清
洁与养护也是她们工作的范围。
有了家政服务部，您从此就可以从繁
忙的家务中脱身出来，拥有大量的私人时间，悠然享受惬意生活！
保安部
现代家居，安全第一。
生命财产的安全问题一直被碧桂圆的管理
者放在最重要的地位来看待。
为确保人住业主生命财产不受侵害，华
南碧桂园不惜工本，重金投入，备齐7消防车、公安警车、巡逻摩托、
对讲机等大大小小的普通设备，建立起一支装备齐全、反应敏捷、行
动迅速、组织严密的保安队伍。
华南等桂园实行全封闭式管理，不管
是业生住户一律凭碧桂园发出的业主卡、住户卡才能进入社区。
忠于
职守的保安员不仅日夜巡逻在屋苑的各个角落，他们还24小时在门
口站岗查哨。
来访客人须征得业主住户的核实同意，得到物业管理公
司许可发出的临时通行证才能进入。
碧枝园的保安员不仅保卫着社区
的安全，也为您带来生活的安乐。
当他们看到您家里没入却又门窗大
开时，他们会告诉管理处想方设法通知您回家锁门；当他们发现您停
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在家门外的小车门窗未买好时，地们会按响门铃告诉您。
当您不见了
家里的钥匙望门兴叹时，保安员会协助您找到客户服务部帮您解决问
题。
“有事情，打保安”，很快您会发现这句话成为了左邻右舍的口
头禅。
绿化部
如果您想美化您的花园，绿化部会为您提供园林设计建造施工护
理的一条龙服务。
他们可按您的要求在您的花园里构建出精巧奇致的
园林建筑及小品，并培植各种植物，令他们相得益彰，相映成趣。
您
不必担心常常外出的自己没有时间照顾花园，只要您向客户服务部提
出委托，绿化部就会派出经验丰富的园艺师为您走时整理花园、浇花
淋树、剪草打技、上肥喷药等，尽心尽力地交给您一个最美好最、合
心意的花园。
维修部
维修部是碧桂园的一支快速反应部队。
它的成员都拥有专业的技
术上岗证，同时还因应屋村的实际情况掌握了屋村总体结构、水电布
置结构、所有水电材料等知识并针对碧桂园的服务性质在服务态度、
形象有专业的要求，保证了有效率、有质量尽可能最快最好地完成主
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交给的任务。
这支快
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