成本控制要点.docx
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成本控制要点
成本控制要点
（初稿）
二〇一一年四月二十一日
1.成本控制概述：
所谓成本控制是公司根据一定时期预先建立的成本管理目标，由成本控制的
主体在其职权范围内，在一切耗费发生之前和成本控制过程中对各种影响成本的因素和条件采取的一系列预防和调节措施，以保证成本管理目标实现的管理行为。
2.成本控制目标：
在公司发展中，成本控制处于极其重要的地位。
如果同类产品的性能、质
量、服务等相差无几，那么决定产品在市场竞争的主要因素则是价格，而决定产品价格高低的主要因素是陈本，因为只有降低成本，才有可能降低价格。
成本控制的目标必须是全过程的控制，不仅是建筑成本，而应是寿命周期陈本的全部内容，只有寿命周期成本得到了有效的控制，成本才会显著降低。
3.成本控制的内容：
成本控制的内容非常广泛，但是这并不意味着事无巨细的平均使用力量，
成本控制应有计划、有重点的区别对待。
4.成本控制的原则：
a.全面介入原则是指成本控制的全部、全员、全过程的控制。
b.例外管理原则是指要将注意力放在超乎常情的情况。
c．经济效益原则是指不单是依靠降低成本的绝对数，更重要是实现相对
的节约。
5．成本控制的编制：
a.总结房地产开发公司历史经验，按权重筛选出来的，没有细致的涵盖所有的成本控制内容。
b.成本控制的详细方法需要更细致化，现在以〈控制什么〉、〈怎
样控制〉和〈谁来控制〉的编写形式，仅是大纲要领内容。
c.相应详细方法还需要各部门配合，内容将在实践中不断细化完善。
希望它能在工作中为大家带来便利，为公司创造最大价值化。
第一项立项成本控制要点
第二项规划设计环节成本控制要点
第三项招投标环节成本控制要点
第四项施工环节成本控制要点
第五项材料及设备采购环节成本控制要点
第六项销售环节成本控制要点
第七项工程预决算环节成本控制要点
第八项期间费用的成本控制要点
第九项物业管理成本控制要点
第
立项成本控制要点一
项
立项环节的成本控制根据项目开发方式的不同而有所区别。
该环节由于有国家多项法规政策的限制，运作时灵活度较小，基本原则是在国家规定范围内最大限度地控制企业的费用。
开发部在项目开发前期起主要作用，因此，这一环节成本控制的主要任务由开发部来承担。
控制要点
1、新
征土地
开
发形2、买
断项目
式
3、合
作开发
控制什么
怎么控制
谁来控制
征地费用
少交或晚交，力争减
开发部负责
免
拆迁安置费用
房产确权后办理拆迁
开发部负责
安置费用
自建部分按照公司工
工程部、设计部和审
大市政费用
程体系走；交政府部分
算部负责自建部分；工
按有关规定办理
程部负责交政府部分。
满足公司利益最大
规划条件
化，合理提高容积率，
开发部、设计部负责
降低土地成本
买断内容
明确买断内容明细
开发部负责
付款总额
为公司争取最大利益
开发部负责
付款时间
周期长、次数多
开发部负责
三通一平的标准
明确验收标准明细
工程部、开发部负责
手续风险
与项目付款时间直接
开发部负责
挂钩。
合作方式
符合集团要求，有利
开发部负责
于公司；
分成比例
双赢原则；
开发部负责
交房时间
尽可能地延后交房，
工程部负责
交房标准
不低于合同中交房标
开发部负责
准
付款总额
选择有利于公司利
开发部负责
付款时间
益的方式
开发部负责
备查文件
详见项目立项成本控制要点说明中项目开发成本构成表、附表一、附表二。
详见项目立项成本控制要点说明中项目开发成本构成表、附表一、附表二及买断方式的成本构成
详见项目立项成本控制要点说明中项目开发成本构成表、附表一、附表二及合作开发的成本构成
规划设计环节成本控制要点
规划环节的成本控制所占权重最大，具有“一锤定音”的地位和作用：
在规划环节进行成本控制是实现事前控制的关键，可以最大限度的减少事后变动带来的成本。
所以该环节控制要点和控制内容相当复杂，基本
原则是，周密规划，科学讨论，严格审批。
总工办在该环节承担主要的职能。
第
二
项
控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件
1、规划方案
2、报批设计
（1）可行性规划设计
（2）方案评审
（3）设计成果
（1）设计方案
市场信息搜集和分析
市政状况信息分析
总工办负责，项
规划要点确立
目、合约、销售部
可行性研究设计任务书
配合
可行性设计变更
组成可行性规划评审委
由总工办、合约
员会，对方案进行评审、
部、财务、销售部
确定。
等各部门组成评审
未通过的方案进入可行
委员会，总经理负
性设计变更环节，再重新
责
评审。
对可行性规划设计根据
实际情况进行细节调整
总工办负责
设备选型方案提前确定
根据提交的设计成果进
合约部负责，总工
行投资估算
办配合
根据项目前期运营的情
总工办负责，项目
况和市场分析制订设计任
部、销售部协作
务书
方案设计招投标
总工办
方案设计评审招投标评审委员会
注意市政设计
开发部负责，总工
（2）报批注意相关法规，完善自
办配合
身报批规范性，材料完整
控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件
3、扩初设计
4、桩基设计
5、施工图设计
6、销售包装设计
7、装修方案设计
对报批设计进一步调整
总工办负责，知会
（1）扩初设计要求
设计要求
各部门
内部审核
根据扩初设计招投标方
（2）成本概算
案和设备选型、实体研
合约部负责，总工
究、环境方案等因素对总
办配合
成本作出概算
根据扩初设计要求招标
（3）扩初设计图
专家评审
招投标评审委员会
内部评审
设计调整
总工办负责
（1）地质勘察
搜集权威地质资料
自己专业人员勘察
桩基设计2种以上形式
总工办负责
（2）设计方案评审
由专家进行桩基形式和
桩基结构评审
（3）桩基施工图
设计调整
根据销售包装设计、桩
基设计、功能设计及配套
设施等因素，在扩初图基
础上确立施工图设计要求
总工办负责，其他
（1）施工图设计要求
建安施工图中结构造
推行限额设计
部门协助
价、建筑造价和环境设施
费等约占总造价70%的部分
属于设计方可控部分，应
严格审核。
（2）报建
政府部门报批费，按政府
开发部
有关政策交纳。
（3）报施图
（4）审图
互审互签，明确修改意
总工办负责，项目
（5）施工配合
见，设计洽商
协助，知会销售部
结合营销费用控制
销售部负责，合约
施工招投标
部配合
根据扩初设计图、经营指
总工办负责，销售
（1）方案设计要求
导书和实体研究的结果确
部协助
定方案设计要求
市场信息调研
根据设计要求确定装修
（2）材料设备选型成
材料和设备
物质采购部负责，
本方案
制订装修设计目标成本
工程部配合
计划明细表
装饰综合价格拆分分析
制订设计任务书
物质采购部负责，
销售部协助
（3）招投标
评审
招投标评审委员会
控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件
8、功能设计
（1）小区建筑物功能市场调研销售部负责
9、设计变更
10、材料设备
其他费用
的经济评估
（2）市政配套方案
（3）环境方案设计
（4）智能化设计
（5）销售承诺
（1）设计调整费用
（2）设计变更洽商
（1）选型
（2）方案确定时间
（3）采购
物业管理完善费
有针对性扩充建筑物功
总工办负责，销
能
售、项目部协助
市政状况调研
开发部负责
争取政府有利条件
根据投资估算和报批标
总工办负责，开发
准确立环境设计方案目标
部协助
成本总额
招投标
招投标评审委员会
市场现状分析，智能化
必要性分析
销售部负责
智能化内容控制
招投标，寻找外部合
招投标小组组织，
作，争取双赢
总经理负责
保持各部门与销售部的信
总工办负责，项目
息畅通，保障销售承诺与
部协助
实际功能的一致性
严格按照设计变更洽商流
总工办负责，项目
程进行
部、销售部协助
在扩初图确定前确定材料
物质采购部负责，
设备，使设计在图纸阶段
工程部协助
就考虑了材料设备的安装
招投标
招投标评审委员会
限额设计
合约部
详见《工程现场变更管理规范》
详见《设备材料采购规范》
招投标环节成本控制要点
第
三
项
招投标环节的成本控制涉及到工程、总工办、合约、销售等多个部门的实际运作，在程序上没有太多变数，但具体内容特别是招投标评审委员的选择则须有很强的针对性。
这个环节成本控制的难点在于标书制订，重点在于评标。
控制要点
1、投标单位的选择
2、招投标文件
控制什么
（1）资质
（2）管理水平
（3）技术力量
（4）历史记录
（5）资金实力
（6）合作经历
各类合同的招投标书内容应包含：
（1）工期；
（2）工程造价或取费标准；
（3）质量要求；
（4）付款方式；
（5）招标范围；
（6）结算方式；
（7）验收标准；
（8）投标注意事项；
（9）废标条件（投标书必须加盖投标单位法人印章）；
（10）接标时间；
（11）开标时间；
（12）定标方法；
（13）投标单位补充意见；
（14）标准合同条文；
（15）图纸、其他要求等。
怎么控制
谁来控制
参考文件
建立承建商、工程监
工程部负责工程监
理招投标合同；总
理、材料及设备供货商名
工办部负责设计、
册及资料库。
环境、装修招投标
详见招投标管
从公司认可名册中的承
合同；物质采购部
理规范第8条
建商、供货商、监理公司
负责材料设备招投
至15条和招投
中选择投标单位。
标合同；销售部负
标管理程序
主办部门推荐至少五家
责营销、包装招投
投标单位报招投标工作
标合同；合约部配
组。
合。
招投标工作小组审
详见招投标管
核、考察、评估、筛选三
招投标评审委员会
理规范第8条
家以上（含三家）投标单
审核
至15条和招投
位报招投标评审委员会及
主管领导批准。
标管理程序
主管领导
1、工程部负责工
程监理招投标合
同；
2、总工办部负责
设计、环境、装修
详见招投标管
招投标合同。
理规范第6
主办部门起草、制定招投
3、物质采购部负
条、第16条至
标标准文本
责材料设备招投标
20条、和招投
合同。
标管理程序
4、销售部负责营
销、包装招投标合
同。
5、合约部参与配
合。
招投标工作小组审
详见招投标管
核、考察、评估、筛选三
招投标评审委员会
理规范第8
条
家以上（含三家）投标单
审核
至15条和招投
位报招投标评审委员会及
主管领导批准。
标管理程序
主管领导
控制要点控制什么怎么控制谁来控制参考文件
1、项目部门负责
3、评标和定标
优先顺序
技术评标
详见招投标管
1、技术评标
2、合约部负责经
理规范第21条
2、经济评标
济标书的评标
至33条、和招
（1）技术性评标和定标
3、合作经历
3、财务部负责审
投标管理程序
（2）经济性评标和定标
核广告包装费
招投标评审委员会
详见招投标管
综合审核投标单位；评定
理规范第21条
审核、评定。
中标单位
至33条、和招
主管领导批准
投标管理程序
施工环节成本控制要点第
四
项
施工环节的成本控制主要应注意两大方面，一个是因各种变更带来的
费用，另一个是材料、工程款的支付。
由于市场变化与市场把握的原因，
施工阶段不可避免由于各种情况而要对施工计划和内容进行改动，而在变
更时明确目的和遵循程序都是必须的。
这一阶段进行成本控制时要注意各
部门的及时沟通和良好合作。
控制要点控制什么
（1）变更评估
1、设计变更
环节
（2）变更的审核
签认
怎么控制
谁来控制
参考文件
项目前期规划、定位要全
合约部负责计算
面、准确，尽量避免在施工
变更费用（含可能
中的重大设计调整。
引起的索赔）。
加强施工前的审核工作。
甲方项目代表执
详见《工程变更管理办
全面考虑工程造价，对可能
行修改的工期评
法》——“工程变更的
发生变更的地方有预见性，
估。
控制办法”
并予以事先约定。
合约部负责计算
各部门全面评估变更带来
变更后的成本现
的各种变化，为审批提供参
状。
考依据。
根据变更原因将设计变更
详见《工程现场签证管
分成四类，不同类别按相应
经办部门（工程
理规范》第二条、第十
的审核签认流程进行（见细
部）
三条。
则）。
发生变更项目的负
详见《工程现场签证管
设计变更通知单。
理规范》第5到第8
责人
条。
（3）变更的审批
（1）签证的必要
性
施工现场签
证
（2）签证的时限
变更必须有设计单位、工程部、监理单位和施工单位共同签字后，才能有效。
依据项目管理制度流程审批后方才有效。
现场签证的确认应严格按照合同中所约定的条款执行。
现场签证确需发生，应坚持当时发生当时签证的原则。
详见《工程现场签证管
经办部门理规范》第九到第十二条。
详见《工程现场签证管
总工办
理规范》第十三条。
经办部门（工程
部）
详见《工程现场签证管
理规范》第十条。
控制要点控制什么
（1）签证的工程
量
（续）2、施
工现场签证
（2）签证的审批
（3）签证的反馈
（1）扩初图会审
（2）施工图会审
3、审图
（3）分项、分部
图会审
（4）各专业技术
图纸会审
怎么控制
谁来控制
参考文件
认真核对签证的工程量
准确。
详见《工程变更管理办
签证的内容、原因、工
经办部门（工程
法》——“工程变更的
程量应清楚准确、无涂
部）
控制办法”
改、编号准、全，并有监
理工程师的签字确认。
发生变更项目的负
详见《工程现场签证管
施工洽商通知单
理规范》第5到第8
责人
条。
必须遵循“先洽后干”的
原则。
在确认签证前，应按
总工办
详见《工程现场签证管
相应审批程序报审，通过
理规范》第十四条。
后方可正式签证。
对工程变更应定期进行分
详见《工程现场签证管
类汇总统计分析，并根据统
项目部为主，合约
理规范》第十八、十九
计资料对控制工程变更提出
部配合
条。
改进意见。
图纸多层次会审会签及
审批制度。
详见《施工环节成本控
各专业互审互签制度。
总工办
制要点》三、“审图”
力争在开工前把图纸中
的问题修改完。
（1）分包方式
4、总分包配
（2）分包内容
合费（3）分包的责任
界定
（1）选型
（2）材料供应方
5、材料供应式
（3）材料计划
（4）预留时间
6、工程款的（5）付款进度
支付（6）工程进度
通过投标确定配合费。
应避免在施工过程中修
工程部
改分包方式、分包内容、
范围而增加工程成本。
施工所用的各项材料的
选型应在材料招标前确
设计部
定。
先确定材料供应方式，
物质采购部负责，
通过招标确定相关费用。
工程部协助
限时编制材料计划。
项目部
材料计划签认。
要考虑可能出现的问
经办部门
题，留出相应的时间。
按合同约定执行付款。
项目部与监理工
程师审核完成的形
按进度付款。
象部位
多层次多角度审核工程
合约部审核工程
进度。
价值量
详见《施工环节成本控制要点》四、“总分包配合费”
主要解决的是材料供应
对施工环节成本的影响，详见《施工环节成
本控制要点》五、“材料供应”
详见《付款审批程序规范》附件2：
“工程款付款流程”
根据情况由不同级别人
（1）付款的审批工程副总或总经理员最终审批。
材料及设备采购环节成本控制要点
第
五
项
材料及设备采购环节成本控制的核心要素是计划和信息，通过明确而科学的流程，就可以最大限度的减少在该环节出现损失的概率，达到成本控制的目的。
控制要点
控制什么
怎么控制
谁来控制
参考文件
采购招投标及订
招投标规范中未提及
立合同时间
1、材料进场
生产周期
与工程进度相配合
物质采购部负责，项
计划
运输周期
具体与采购点远近相对应
目部协助
具体参照标准暂缺
安装、验收周期
与工程进度相配合
交叉作业时间
与工序安排相联系
市场信息
日常搜集市场信息，建立
物质采购部负责
材料市场信息库。
技术参数
材料设备的技术参数由
设计
2、材料的性
设计部确定或封样。
能价格比
必须招投标的材料设备要
详见《招投标管理规
招投标
制定招投标计划。
不需招
物质采购部负责，工
范》第六、七条和
投标的材料设备，采用三
程部协助
《设备材料采购规
家以上厂家报价选择。
范》第四条
预付款限额控制
首次验收后付款总额
详见《付款审批程序
材料款支付方式
进度控制。
3、材料款支
经办部门（物质采购
规范》附件3“甲供材
材料款支付进度
保修款一般不低于合
付
部、工程部）
料付款流程”和附件7
保修款
同总价的5%。
“采购类付款流程”
依据合同中约定付
款。
数量验收
几方共同确认货到现
物质采购部负责，项
场数量
目部协助
4、材料验收
外观质量的验收
项目部
详见《设备材料采购
安装后质量的验收
规范》第八条
质量验收
投入使用后的质量验
物业公司
收
在合同中明确货物的
5、材料保管
材料保管
卸货和保管的责任承担
详见《设备材料采购
者
项目部
规范》第九条、第十
与保修
用合同的方式明确保
三到十六条
材料保修
修责任和保修期
销售环节成本控制要点
第
六
销售环节的成本一般是按比例控制，但一旦制订了费用目标总额，具
项
体的单项支出就必须严格控制。
由于销售涉及的部门比较多，所以各部门
乃至总经理都需要分工负责这部分的控制职能。
此外，由于销售环节的一
些操作会对入住和物业管理产生重要的影响，所以这个环节的成本控制也
必须有长线考虑。
控制要点
控制什么
怎么控制
谁来控制
备查文件
（1）费用总额
确定费用目标总额
销售部
（2）市场信息收集
根据各种相关因素
详见《营销费用管理规范》
1、营销方
（3）营销计划
销售部
确定具体计划和费用
案
（4）营销预算
（5）营销方案审批
征求各方面意见，
主管副总
详见《营销操作流程规范》
按审批流程操作
销售人数控制
销售部部门
（1）现场销售人工费用
销售工作进度控制
经理
奖励办法控制
（2）现场销售器具费
2、营销现
（3）卖场、现场包装费
场费用
（4）销售模型费用
销售部经理
详见《营销包装操作规范》
（5）宣传资料及礼品费
（6）展销费
（7）计划额度控制
额度内调剂和超额
主管副总
详见《营销费用管理规范》
审批制度
（1）媒体及广告代理公
专人负责
销售部
详见《营销包装操作规范》
司信息收集和分析
3、媒体选
先评后选的原则
销售部
详见《营销包装操作规范》
择
（2）招投标
内部评审
销售部
详见《招投标管理规范》
招投标
评审委员会
（1）设计、装修
升级会员 