成本控制要点.docx

1、成本控制要点成本控制要点（初稿）二一一年四月二十一日1.成本控制概述 ：所谓成本控制是公司根据一定时期预先建立的成本管理目标，由成本控制的主体在其职权范围内，在一切耗费发生之前和成本控制过程中对各种影响成本的因素和条件采取的一系列预防和调节措施，以保证成本管理目标实现的管理行为。2.成本控制目标 ：在公司发展中，成本控制处于极其重要的地位。如果同类产品的性能、质量、服务等相差无几，那么决定产品在市场竞争的主要因素则是价格，而决定产品价格高低的主要因素是陈本，因为只有降低成本，才有可能降低价格。成本控制的目标必须是全过程的控制，不仅是建筑成本，而应是寿命周期陈本的全部内容，只有寿命周期成本得到了

2、有效的控制，成本才会显著降低。3.成本控制的内容 ：成本控制的内容非常广泛，但是这并不意味着事无巨细的平均使用力量，成本控制应有计划、有重点的区别对待。4.成本控制的原则 ：a. 全面介入原则是指成本控制的全部、全员、全过程的控制。b. 例外管理原则 是指要将注意力放在超乎常情的情况。c 经济效益原则 是指不单是依靠降低成本的绝对数，更重要是实现相对的节约。5成本控制的编制 ：a.总结房地产开发公司历史经验，按权重筛选出来的，没有细致的涵盖所有的成本控制内容。b.成本控制的详细方法需要更细致化，现在以控制什么、怎样控制和谁来控制的编写形式，仅是大纲要领内容。c.相应详细方法还需要各部门配合，内

3、容将在实践中不断细化完善。希望它能在工作中为大家带来便利，为公司创造最大价值化。第一项 立项成本控制要点第二项 规划设计环节成本控制要点第三项 招投标环节成本控制要点第四项 施工环节成本控制要点第五项 材料及设备采购环节成本控制要点第六项 销售环节成本控制要点第七项 工程预决算环节成本控制要点第八项 期间费用的成本控制要点第九项 物业管理成本控制要点第立项成本控制要点 一项立项环节的成本控制根据项目开发方式的不同而有所区别。该环节由于有国家多项法规政策的限制，运作时灵活度较小，基本原则是在国家规定范围内最大限度地控制企业的费用。开发部在项目开发前期起主要作用，因此，这一环节成本控制的主要任务由

4、开发部来承担。控制要点1、新征土地开发形 2、买断项目式3、合作开发控制什么怎么控制谁来控制征地费用少交或晚交，力争减开发部负责免拆迁安置费用房产确权后办理拆迁开发部负责安置费用自建部分按照公司工工程部、设计部和审大市政费用程体系走；交政府部分算部负责自建部分；工按有关规定办理程部负责交政府部分。满足公司利益最大规划条件化，合理提高容积率，开发部、设计部负责降低土地成本买断内容明确买断内容明细开发部负责付款总额为公司争取最大利益开发部负责付款时间周期长、次数多开发部负责三通一平的标准明确验收标准明细工程部、开发部负责手续风险与项目付款时间直接开发部负责挂钩。合作方式符合集团要求，有利开发部负责

5、于公司；分成比例双赢原则；开发部负责交房时间尽可能地延后交房，工程部负责交房标准不低于合同中交房标开发部负责准付款总额选择有利于公司利开发部负责付款时间益的方式开发部负责备查文件详见 项目立项成本 控制要点 说明 中项目 开发成本 构成表、附 表一、附表二。详见 项目立项成本 控制要点 说明 中项目 开发成本 构成表、附 表一、附 表二及买断 方式的成本构成详见 项目立项成本 控制要点 说明中项目 开发成本 构成表、附 表一、附 表二及合作 开发的成本构成规划设计环节成本控制要点规划环节的成本控制所占权重最大，具有“一锤定音”的地位和作用：在规划环节进行成本控制是实现事前控制的关键，可以最大限

6、度的减少事后变动带来的成本。所以该环节控制要点和控制内容相当复杂，基本原则是， 周密规划，科学讨论，严格审批 。总工办在该环节承担主要的职能。第二项控制要点 控制什么 怎么控制 谁来控制 备查文件1、 规划方案2、报批设计（1）可行性规划设计（2）方案评审（3）设计成果（ 1）设计方案市场信息搜集和分析市政状况信息分析总工办负责，项规划要点确立目、合约、销售部可行性研究设计任务书配合可行性设计变更组成可行性规划评审委由总工办、合约员会，对方案进行评审、部、财务、销售部确定。等各部门组成 评审未通过的方案进入可行委员会 ，总经理负性设计变更环节，再重新责评审。对可行性规划设计根据实际情况进行细节

7、调整总工办负责设备选型方案提前确定根据提交的设计成果进合约部负责，总工行投资估算办配合根据项目前期运营的情总工办负责，项目况和市场分析制订设计任部、销售部协作务书方案设计招投标总工办方案设计评审 招投标评审委员会注意市政设计开发部负责，总工（ 2）报批 注意相关法规，完善自办配合身报批规范性，材料完整控制要点 控制什么 怎么控制 谁来控制 备查文件3、扩初设计4、桩基设计5、施工图设计6、销售包装设计7、装修方案设计对报批设计进一步调整总工办负责，知会（ 1）扩初设计要求设计要求各部门内部审核根据扩初设计招投标方（ 2）成本概算案和设备选型、实体研合约部负责，总工究、环境方案等因素对总办配合成

8、本作出概算根据扩初设计要求招标（ 3）扩初设计图专家评审招投标评审委员会内部评审设计调整总工办负责（ 1）地质勘察搜集权威地质资料自己专业人员勘察桩基设计 2 种以上形式总工办负责（ 2）设计方案评审由专家进行桩基形式和桩基结构评审（ 3）桩基施工图设计调整根据销售包装设计、桩基设计、功能设计及配套设施等因素，在扩初图基础上确立施工图设计要求总工办负责，其他（ 1）施工图设计要求建安施工图中结构造推行限额设计部门协助价、建筑造价和环境设施费等约占总造价 70%的部分属于设计方可控部分，应严格审核。（2）报建政府部门报批费，按政府开发部有关政策交纳。（ 3）报施图（4）审图互审互签，明确修改意总

9、工办负责，项目（ 5）施工配合见，设计洽商协助，知会销售部结合营销费用控制销售部负责，合约施工招投标部配合根据扩初设计图、经营指总工办负责，销售（ 1） 方案设计要求导书和实体研究的结果确部协助定方案设计要求市场信息调研根据设计要求确定装修（ 2） 材料设备选型成材料和设备物质采购部负责，本方案制订装修设计目标成本工程部配合计划明细表装饰综合价格拆分分析制订设计任务书物质采购部负责，销售部协助（ 3） 招投标评审招投标评审委员会控制要点 控制什么 怎么控制 谁来控制 备查文件8、功能设计 （ 1）小区建筑物功能 市场调研 销售部负责9、设计变更10、材料设备其他费用的经济评估（2）市政配套方案

10、（3）环境方案设计（4）智能化设计（5）销售承诺（1）设计调整费用（2）设计变更洽商（1）选型（2）方案确定时间（3）采购物业管理完善费有针对性扩充建筑物功总工办负责，销能售、项目部协助市政状况调研开发部负责争取政府有利条件根据投资估算和报批标总工办负责，开发准确立环境设计方案目标部协助成本总额招投标招投标评审委员会市场现状分析，智能化必要性分析销售部负责智能化内容控制招投标，寻找外部合招投标小组组织，作，争取双赢总经理负责保持各部门与销售部的信总工办负责，项目息畅通，保障销售承诺与部协助实际功能的一致性严格按照设计变更洽商流总工办负责，项目程进行部、销售部协助在扩初图确定前确定材料物质采购部

11、负责，设备，使设计在图纸阶段工程部协助就考虑了材料设备的安装招投标招投标评审委员会限额设计合约部详见工程现场变更管理规范 详见 设备材料采购规范招投标环节成本控制要点第三项招投标环节的成本控制涉及到工程、总工办、合约、销售等多个部门的实际运作，在程序上没有太多变数，但具体内容特别是招投标评审委员的选择则须有很强的针对性。这个环节成本控制的难点在于标书制订，重点在于评标。控制要点1、投标单位的选择2、招投标文件控制什么（1）资质（2）管理水平（3）技术力量（4）历史记录（5）资金实力（6）合作经历各类合同的招投标书内容应包含：（1） 工期；（2） 工程造价或取费标准；（3） 质量要求；（4） 付

12、款方式；（5） 招标范围；（6） 结算方式；（7） 验收标准；（8） 投标注意事项；（9） 废标条件（投标书必须加盖投标单位法人印章） ；（10 ） 接标时间；（11 ） 开标时间；（12 ） 定标方法；（13 ） 投标单位补充意见；（14 ） 标准合同条文；（15 ） 图纸、其他要求等。怎么控制谁来控制参考文件建立承建商、工程监工程部负责工程监理招投标合同；总理、材料及设备供货商名工办部负责设计、册及资料库。环境、装修招投标详见招投标管从公司认可名册中的承合同；物质采购部理规范第8条建商、供货商、监理公司负责材料设备招投至 15 条和招投中选择投标单位。标合同；销售部负标管理程序主办部门推荐

13、至少五家责营销、包装招投投标单位报招投标工作标合同；合约部配组。合。招投标工作 小组审详见招投标管核、考察、评估、筛选三招投标评审委员会理规范第8条家以上（含三家）投标单审核至 15 条和招投位报招投标评审委员会及主管领导批准。标管理程序主管领导1、工程部负责工程监理招投标合同；2、总工办部负责设计、环境、装修详见招投标管招投标合同。理规范第 6主办部门起草、制定招投3、物质采购部负条、第 16 条至标标准文本责材料设备招投标20 条、和 招投合同。标管理程序4、销售部负责营销、包装招投标合同。5、合约部参与配合。招投标工作 小组审详见招投标管核、考察、评估、筛选三招投标评审委员会理规范第8条

14、家以上（含三家）投标单审核至 15 条和招投位报招投标评审委员会及主管领导批准。标管理程序主管领导控制要点 控制什么 怎么控制 谁来控制 参考文件1、项目部门负责3、评标和定标优先顺序技术评标详见招投标管1、技术评标2、合约部负责经理规范第 21条2、经济评标济标书的评标至 33 条、和招(1) 技术性评标和定标3、合作经历3、财务部负责审投标管理程序(2) 经济性评标和定标核广告包装费招投标评审委员会详见招投标管综合审核投标单位；评定理规范第 21条审核、评定。中标单位至 33 条、和招主管领导批准投标管理程序施工环节成本控制要点 第四项施工环节的成本控制主要应注意两大方面，一个是因各种变更

15、带来的费用，另一个是材料、工程款的支付。由于市场变化与市场把握的原因，施工阶段不可避免由于各种情况而要对施工计划和内容进行改动，而在变更时明确目的和遵循程序都是必须的。这一阶段进行成本控制时要注意各部门的及时沟通和良好合作。控制要点 控制什么（ 1）变更评估1、设计变更环节（ 2 ）变更的审核签认怎么控制谁来控制参考文件项目前期规划、定位要全合约部负责计算面、准确，尽量避免在施工变更费用（含可能中的重大设计调整。引起的索赔）。加强施工前的审核工作。甲方项目代表执详见工程变更管理办全面考虑工程造价，对可能行修改的工期评法“工程变更的发生变更的地方有预见性，估。控制办法”并予以事先约定。合约部负责

16、计算各部门全面评估变更带来变更后的成本现的各种变化，为审批提供参状。考依据。根据变更原因将设计变更详见工程现场签证管分成四类，不同类别按相应经办部门（工程理规范第二条、第十的审核签认流程进行（见细部）三条。则）。发生变更项目的负详见工程现场签证管设计变更通知单。理规范第 5 到第 8责人条。（ 3）变更的审批（ 1 ）签证的必要性施工现场签证（ 2）签证的时限变更必须有设计单位、工程部、监理单位和施工单位共同签字后，才能有效。依据项目管理制度流程审批后方才有效。现场签证的确认应严格按照合同中所约定的条款执行。现场签证确需发生，应坚持当时发生当时签证的原则。详见工程现场签证管经办部门 理规范第九

17、到第十二条。详见工程现场签证管总工办理规范第十三条。经办部门（工程部）详见工程现场签证管理规范第十条。控制要点 控制什么（ 1 ）签证的工程量（续） 2、施工现场签证（ 2）签证的审批（ 3）签证的反馈（ 1）扩初图会审（ 2）施工图会审3、审图（ 3 ）分项、分部图会审（ 4 ）各专业技术图纸会审怎么控制谁来控制参考文件认真核对签证的工程量准确。详见工程变更管理办签证的内容、原因、工经办部门（工程法“工程变更的程量应清楚准确、无涂部）控制办法”改、编号准、全，并有监理工程师的签字确认。发生变更项目的负详见工程现场签证管施工洽商通知单理规范第 5 到第 8责人条。必须遵循“先洽后干”的原则。在

18、确认签证前，应按总工办详见工程现场签证管相应审批程序报审，通过理规范第十四条。后方可正式签证。对工程变更应定期进行分详见工程现场签证管类汇总统计分析，并根据统项目部为主，合约理规范第十八、十九计资料对控制工程变更提出部配合条。改进意见。图纸多层次会审会签及审批制度。详见施工环节成本控各专业互审互签制度。总工办制要点三、 “审图”力争在开工前把图纸中的问题修改完。（ 1）分包方式4、总分包配 （ 2）分包内容合费 （ 3 ）分包的责任界定（ 1）选型（ 2 ）材料供应方5、材料供应 式（ 3）材料计划（ 4）预留时间6、工程款的 （ 5）付款进度支付 （ 6）工程进度通过投标确定配合费。应避免在

19、施工过程中修工程部改分包方式、分包内容、范围而增加工程成本。施工所用的各项材料的选型应在材料招标前确设计部定。先确定材料供应方式，物质采购部负责，通过招标确定相关费用。工程部协助限时编制材料计划。项目部材料计划签认。要考虑可能出现的问经办部门题，留出相应的时间。按合同约定执行付款。项目部与监理工程师审核完成的形按进度付款。象部位多层次多角度审核工程合约部审核工程进度。价值量详见施工环节成本控制要点四、 “总分包配合费”主要解决的是材料供应对施工环节成本的影响，详见施工环节成本控制要点五、 “材料供应”详见付款审批程序规范附件 2：“工程款付款流程”根据情况由不同级别人（ 1）付款的审批 工程副

20、总或总经理员最终审批。材料及设备采购环节成本控制要点第五项材料及设备采购环节成本控制的核心要素是计划和信息，通过明确而科学的流程，就可以最大限度的减少在该环节出现损失的概率，达到成本控制的目的。控制要点控制什么怎么控制谁来控制参考文件采购招投标及订招投标规范中未提及立合同时间1、材料进场生产周期与工程进度相配合物质采购部负责，项计划运输周期具体与采购点远近相对应目部协助具体参照标准暂缺安装、验收周期与工程进度相配合交叉作业时间与工序安排相联系市场信息日常搜集市场信息，建立物质采购部负责材料市场信息库。技术参数材料设备的技术参数由设计2、材料的性设计部确定或封样。能价格比必须招投标的材料设备要详

21、见招投标管理规招投标制定招投标计划。不需招物质采购部负责，工范第六、七条和投标的材料设备，采用三程部协助设备材料采购规家以上厂家报价选择。范第四条预付款限额控制首次验收后付款总额详见付款审批程序材料款支付方式进度控制。3、材料款支经办部门（物质采购规范附件 3“甲供材材料款支付进度保修款一般不低于合付部、工程部）料付款流程”和附件 7保修款同总价的 5%。“采购类付款流程”依据合同中约定付款。数量验收几方共同确认货到现物质采购部负责，项场数量目部协助4、材料验收外观质量的验收项目部详见设备材料采购安装后质量的验收规范第八条质量验收投入使用后的质量验物业公司收在合同中明确货物的5、材料保管材料保

22、管卸货和保管的责任承担详见设备材料采购者项目部规范第九条、第十与保修用合同的方式明确保三到十六条材料保修修责任和保修期销售环节成本控制要点第六销售环节的成本一般是按比例控制，但一旦制订了费用目标总额，具项体的单项支出就必须严格控制。由于销售涉及的部门比较多，所以各部门乃至总经理都需要分工负责这部分的控制职能。此外，由于销售环节的一些操作会对入住和物业管理产生重要的影响，所以这个环节的成本控制也必须有长线考虑。控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件（1 ） 费用总额确定费用目标总额销售部（2 ） 市场信息收集根据各种相关因素详见营销费用管理规范1、营销方（3 ） 营销计划销售部确定具体计划和费

23、用案（4 ） 营销预算（5 ） 营销方案审批征求各方面意见，主管副总详见营销操作流程规范按审批流程操作销售人数控制销售部部门（1 ） 现场销售人工费用销售工作进度控制经理奖励办法控制（2 ） 现场销售器具费2、营销现（3 ） 卖场、现场包装费场费用（4 ） 销售模型费用销售部经理详见营销包装操作规范（5 ） 宣传资料及礼品费（6 ） 展销费（7 ） 计划额度控制额度内调剂和超额主管副总详见营销费用管理规范审批制度（1）媒体及广告代理公专人负责销售部详见营销包装操作规范司信息收集和分析3、媒体选先评后选的原则销售部详见营销包装操作规范择（2 ） 招投标内部评审销售部详见招投标管理规范招投标评审委员会（1 ） 设计、装修