智拓精文最新某公寓关于空中别墅的可行性建议报告.docx

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智拓精文最新某公寓关于空中别墅的可行性建议报告

【智拓精文】2018年最新某公寓关于空中别墅的

可行性建议报告

一、空中别墅概念特征

1、概念

空中别墅，又称为平层别墅，发源于美国，称为“penthouse”即“空中阁楼”，以“第一居所”和“稀缺性的城市黄金地段”为特征，原指位于城市中心地带，高层顶端的豪宅。

一般指建在高层具有别墅形态的住宅，是一种把繁华都市生活推向极致的建筑类型。

2、空中别墅的特征

　　①空中别墅之所以称为别墅，其面积也应该是最大的，至少应在200平方米以上，以保证户型的奢侈程度。

同时，因为其比较独特，在楼盘中应具有最高的单价和最高的总价。

　　②空中别墅的消费层是属于金字塔最顶端的那部分人，促使其购买的是一种成功者的心理优势。

　　③空中别墅楼层高，视野开阔、安静、空气新鲜，是底层住宅所不能比拟的。

　　④空中别墅，既处于社区优良的景观中心，又处于楼层的顶端，以保证享受充分的景观和采光。

在各种配套上，也要显现出独特的优势，如：

南方地区一般在楼顶配有私人泳池；独享屋顶花园；电梯入户等等。

　　⑤空中别墅因处在顶层，户型的设计上可以处理得非常独到，比如超大的观景玻璃幕墙、直通屋顶花园的专有通道、通天玻璃顶棚的阳光房等，以显示出与众不同。

并且同类套型极少，以体现出稀缺性。

⑥目前空中别墅经过中国开发商的改革创造后，已不仅是单指顶层的物业单位，一般是指整层出现或者面积超过200平米的高层住宅物业单位。

3、空中别墅与传统别墅的区别

①传统别墅更多体现的是空间立体组合上的舒适度。

空中别墅更多是买家意义上的结构组织的舒适度。

②平层与别墅在建造成本和使用成本上，有规模效应的差别，平层可以降低各户的成本，而别墅则没有这个规模，相对比重最大的土地成本，建筑成本、维护成本都是很重要的因素，因此平层其实是很“着数”的。

③从使用空间看，平层豪宅会比较方便，特别是有老人孩子，少了楼梯的交通面积，使用起来实用率高。

别墅比较追求空间变化，有天有地，私密性比平层好，通过分曾，楼下公共空间和居住空间，私密性高，互相干扰少，有些利用半地下室，活动空间，音响或者健身等功能空间。

④从价值方面看，别墅有花园，天台，有天有地，最大的价值是地价，而平层没有这个优势，但在中国有使用年限，不比外国。

二、XA的高档住宅物业市场案例对比分析

1、样板项目情况

项目

均价

户型面积

总价

DWE

4500元/平米

156—260平米

主力200平米

70.2—117万

主力90万

ER

4800元/平米

5500元/平米

6800元/平米

145平米（平层3室2厅）

180—228平米（复式）

392—430平米（联排别墅）

69.6万

99—125.4万

266.6—292.4万

REWR

6300元/平米

320—360平米

201.6—226.8万

TR馆

9000元/平米

337—790平米

主力461.69—529.27平米

303.3—711万

主力415.5—476.3万

①《EW》住宅（总建筑面积18万平米，4幢高层、7幢中小高层），主力户型200㎡，均价4500元/㎡，总价90万。

其中240—310㎡一期共推出20套，总价高达108万—139.5万，且已全部售磬，该楼盘2006年11月18日开盘。

②和记黄埔《ERE》180—230㎡复式，均价约5500元/㎡，总价99—126.5万元，392—430㎡联排别墅6800元/㎡，总价高达266—292万。

③WEW3期86套，320—360㎡，均价6300元/㎡，总价高达201—226万，现已全部售磬，2005年4月2日开盘。

④《ERT》76套，337—790㎡（主力461.69—529.27㎡），均价9000元，总价高达303.3—711万元（主力415—476万元），2006年12月9日开盘。

⑤综上所述四个案例，与本案区位地段最近似的是《EW》和《ERE》；与本案建筑形态最相似的是《EW》，均为高层；与本案价位最近似的是《EW》108—139.5万元和《ERE》复式99—126.5万元。

2、分析结论：

①无论是《ERE》还是曲江上述两项目，联排别墅的单价均已高达6300—9000元/㎡，总价更高达201—711万元。

这也是目前本地段联排别墅的市场总价区间，即想要拥有联排别墅总价最少要在200万元以上。

②从《ERE》复式总价99—126.5万元，到联排别墅总价201—711万元两组数据得出以下结论：

由于本案定位的空中别墅属低于联排别墅等于或高于复式大宅的物业类型，那么，本案总价定位在99—200万之间为合理价格区间。

③从市场销售情况分析，包括《EW》20套大户型108—139.5万元现已全部售磬，《WEW3期》86套201—226万现已全部售磬，可见高端客群对于108—226万的总价已经接受和认可。

④本案整层销售后每户销售总价在90—150万元之间，已经有了前述客户接受和认可的市场依据。

同时也必须认识到这一价位并非一般住宅。

因此，结合本案具体现状，定位为空中别墅是可行的。

三、XA高档住宅物业市场客户分析

1、客户特征：

①资金充沛，一次性付款比例大；

②胃口大，能吃下大面积，以满足其狭义居住以外的功能多元化需求；

③精于价格，控制总价能力强。

商务人士部分喜欢首付分期，有资金周转需求；

④重形象、好面子、要气派、享尊贵；

⑤注重环境，包括“离尘不离城”的自然环境、图书馆等人文环境、学校等教育环境、高尔夫等健康休闲以及生活配套环境；

⑥社交圈窄，多与同档次人打交道，强调阶层认同感，物以类聚，人以群分，上下楼最好一个阶层，高科技人群最好，对自己生意和孩子同学及其今后成长有利；

⑦自我防卫意识强，注重安防、物业管理。

2、客户类型

各类型私营、股份制公司老板、股东；中资、外资、合资企业老板、股东；

有沿海发达城市阅历、视野，甚至海外经历者对于产品性价比已了然于心，往往不用多加推荐即下定；

家族式企业的兄弟、姐妹等同辈合居；

两代、三代居：

父母和子女共同创业形成合居需求者；子女成名成就后孝敬老人者；父母为子女就学发展置业者；三代同堂注重亲情氛围者；

银行、证券、政府、医疗、文艺、体育界等高薪水、有灰色收入人群；

商居混合，包括居家书画需求者；

海归派、候鸟型和高科技、高收入“双高”科教人员；

在上海、广州等异地经营生意，但祖籍或父母亲朋在XA的叶落归根者；

客带客，情趣相投或生意关联紧密的亲密型1+1客户；

驻陕机构、个人和外籍人员等租住需求者；

背景复杂的投资者，看好产品的稀缺性，别墅品质住宅价格的至高性价比，认可增值潜力和蓝筹概念；

陕北、陕南、关中等高收入人群。

3、客户数量

①恩格尔系数显示，XA达到34%，那么小康水平为39%，最富裕水平指数为30%，可见，XA正处在小康之上，最富裕之下。

XA人均GDP为1910美元，高于全国平均水平1100美元，并以年均增长率约14%速度上升。

同时，XA城市化水平已达50%，表明XA已进入城市化高速发展阶段。

②根据社会财富分配2：

8理论，20%的人掌握着社会80%的财富，在XA804万人中非农人口约400万人中20%者占80万人，在平均每年净增非农人口约45万人中占9万人，这一数据不包括榆林、神木、府谷等陕北和其他地区财富人群。

③财富人物的收入相对比较稳定，在攒取第一桶金后，有的财富增长还表现出不规则呈几何式倍增。

如果一家特色小吃肉夹馍店每年利润稳定在100万，那么一家民营企业500万元按年投资收益率20%计算，一年可攒100万，1000万元年投资收益即为200万。

可见，购买本案一年的收益即可。

这也正吻合了豪宅置业顺口溜所言：

八、九十万刚起步（凑合住），二百万埂上富（舒舒服），三百万才叫富（才够住）。

那么，本案的超值性价比就体现在：

一百万的价钱，两百万的享受。

④对于大多数有钱人来说，住别墅开名车仍然是一生追求的梦想。

本案供应量有限，一幢楼仅21套，其中30%（17—23层：

322㎡和422㎡回笼资金约740万元）被市场消化后，16套533平米消化一部分，再分割为410㎡和120㎡两种畅销户型后进一步消化。

而且今后其他开发商一般不太可能再做与本案类似的产品，我们的供应量会呈逐渐下降态势，而市场财富人物的年收益则呈逐年上升趋势，加上财富新星、异地置业的增量，供需矛盾十分明显，对本案销售将起到进一步推动作用。

四、本案更改定位的优势分析

1、解决公摊过大的困难

目前本项目公摊系数平均在%，这主要是由于核心筒和过道的面积使然，作为空中别墅出现后，整层都为一个业主所有，过道的面积便可不计算入公摊，提升了实际得房率，而核心筒虽然占有面积，但该部分面积却可以转化成独享尊贵生活的优势，即两部电梯均为每层的一户人家享用。

2、与ZW田园都市等区域住宅物业进行有效区隔

目前本项目的实际销售价格与ZW田园都市较接近，但是本身景观、配套等无法与田园都市抗衡，在客户的直观认识上处于劣势，而改为一层一户的空中别墅后，近区域内没有可参考的物业，反而提升项目销售的概率。

以前销售3—5套物业才算完成了一层的销售，而成为空中别墅后只要销售一套物业就可以完成一层物业的销售，大大提升了销售进度。

此外目前XA市空中别墅销售数量较少，资源且有稀缺性，物以稀为贵，同时尊贵性更是XA独有。

3、使项目本身与定位更加贴近

本项目的物业在布局中存在着硬伤：

柱梁过多，没有阳台、分隔后户型存在着暗厅、暗卧、暗厨、暗卫、无阳台等严重缺陷，部分100平米以下的户型利用率极低。

这些都影响着客户的选择、成交意向的达成。

而定位为空中别墅后，整个户型为大开间，四面均可采光，可以有效的规避以上的诸多缺陷。

至于阳台的问题，也可以采取退入式阳台的构造达成目的。

本案目前物业收费与ZW田园都市1.2元/㎡相比较高，空中别墅为高物业费找到了理由。

4、使定位与区域特色更加贴近

虽然本区域的商务氛围终将会浓烈，但是作为急待销售的本案却无法等待区域商务市场的成熟，作为空中别墅的定位是比较接近目前区域主导的住宅定位，尤其与绿地、和黄等高端住宅物业相呼应，此外相对较低廉的售价也可以大大提升项目的区域竞争力。

5、定位基本不会带来工程变动等费用的增加

作为空中花园定位后，由于是把3—5间物业作为一间物业，所以工程基本无须大的变动，产生的费用极低。

6、别墅品质住宅价格

别墅品质住宅价格，充分体现至高性价比：

在《EW》120万元可买到266平方，而同在西万路，往南多走5分钟的本案可以买到420平方，多出154平方，而且是整层，还是别墅（《EW》整体项目仍是高档住宅），同时上下楼业主阶层划一，本案配套2亿元的高新国际学校及图书馆、高尔夫练习场等更是《EW》无法比拟的。

7、使用上的舒适感形成鲜明的“双化”产品（差异化和优化）

本案空中别墅为平层，产品大大优于复式结构，避免了复式楼梯给老人、儿童和残障人员上下楼造成不便的弊端，而且整栋平层，这在XA是很难得的。

因为复式空中别墅一般出面积在多层或高层顶部，往往是开发商加建的结果，整栋平层空中别墅一般开发商没条件做到。

但是对于业主来说更愿意选择这种形态，因为他们并不愿意与其顶层豪宅之下一般的二室户、三室户混居。

本案其它产品优化点在今后具体户型设计中会更多表现出来。

8、销售时机的优化性

目前《EW》20套百万大宅现已全部售磬，《WEW3期》86套也已全部售磬，此时正好形成一个市场空挡期。

即将开盘的和记黄埔·ERE复式和联排别墅在价格上更与本案形成很大落差，反衬出本案的至优性价比，成为客户下定本案的催化剂。

因此可以在今年过年或本月底ERE开盘之际隆重推出本案空中别墅，吸引眼球，热炒热销。

综上所述，普明CBD公寓项目部认为空中别墅的定位是可行的，希望公司拿出一栋塔楼作为试点销售，并予以推广和销售资金上的支持。

附、国内空中别墅（平层别墅）的支持点

作为空中别墅，仅仅卖概念显然是不可取的，而由于XA市同类项目的稀缺，所以我们摘抄了部分国内知名项目的硬件、软件支撑，以在实际操作中进行整理借鉴。

装修

WE3期

物业类别：

普通住宅

装修状况：

毛坯

建筑类别：

板式高层，板式低层

外墙：

18#楼为高级涂料，15－17#楼为彩色弹涂涂料

内墙：

刮耐水腻子

顶棚：

刮耐水腻子。

室内地面：

水泥地面，不压光

门窗：

推拉塑钢

厨房：

地面水泥抹面，不压光

卫生间：

地面、墙面、水泥墙面，不压光

阳台：

塑钢封闭。

防盗门：

门、户门为安全防盗门

单元门：

电控防盗门

门、户门：

乙级防火门

通讯系统：

电话线路入户，二室三个端头，三室四个端头

电视系统：

有线电视入户，提供一个入户端口

邮政：

单元门口设置邮政报箱

RE国际公馆

装修标准：

通力电梯[KONE]，世界顶级产品

约克[YORK]户式中央空调，世界著名品牌

建筑外墙：

原装进口涂料[DPI]，世界著名品牌

高级喷涂铝合金中空玻璃门窗（前后阳台门），入户门为实木防盗门

内墙：

<亚士>乳胶漆，厨卫<简一>砂岩石，室内局部进口墙纸、木作、

　　　砂岩板、文化石、石材等（根据户型设计方案不同选装）

顶棚：

<亚士>乳胶漆，厨房金属扣板吊顶

地面：

<简一>地脉岩

厨房：

<欧典>整体橱柜

卫生间：

美标洁具

可视对讲门禁

预留宽带网接口

天然气管道安装到户

地下200.5m深度采集的天然珍稀温矿泉入户，出水温度42℃。

智能化设置

HT国际公馆

一、周界防范系统：

红外线报警联动灯光和监控

二、数字监控系统范围

　　1、小区围墙周界；

　　2、小区主出入口；

　　3、五部电梯桥箱；

　　4、地下人防出入口中；

　　5、地下车库车道；

　　6、温泉泳池及露天停车场处。

三、可视对讲/报警系统

　　1、住宅楼每户具有八防区报警彩色可视对讲分机，紧急手动按钮及门磁。

　　2、一层每单元门装有彩色可视互通对讲主机、电控锁。

　　3、地下一层每单元门具有非可视互通对讲主机、电控锁。

　　4、A、B别墅具有八防区报警彩色可视对讲分机、紧急手动按钮、门磁、彩色可视小门口机。

四、电子巡更系统

　　别墅报警系统：

每栋别墅前后门各设一个巡更点。

　　公寓楼报警系统：

每单元一层、十三层楼梯口处各设一个巡更点，围墙四周设6个巡更点。

五、智能车辆管理系统

　　智能车辆出入口收费管理系统（IC卡管理系统）

六、预付费IC智能卡水、电、气三表系统。

物业管理

WE国际公馆

英式管理是一种超越普通服务模式的人性化服务，把业主看成亲人，把业主的要求作为自己工作主旨，对业主至情至性，贴心关怀，更将业主的各种资料、信息对外保密。

英式管理是一种超越普通服务模式的人性化服务，把业主看成亲人，把业主的要求作为自己工作主旨，对业主至情至性，贴心关怀，更将业主的各种资料、信息对外保密。

　　物业管理服务：

24小时水、电保证；全天候公共秩序维护管理；消防安全服务；车辆停放管理；公共绿化保洁务；公共事务协调处理等。

　　便民特约服务：

房屋代管服务；房屋代租服务；家政服务；快餐服务；心理美容服务。

　　赠送服务承诺：

残障人士特别服务；办理代订代购手续服务；代管小件物品服务；设立公共便民工具箱、应急药箱和遮阳伞。

　　智能化系统设置：

引入智能化重点部位监视系统、电子寻更系统、周界防范报警系统、楼宇准可视对讲系统、智能车辆管理系统、IC智能卡三表抄送系统及24小时的安保服务，时刻为业主提供全面的安全保障！

景观

[西班牙风情景观]

经典风情源自全球闻名的西班牙白色小镇。

纯白色的艺术外墙，不拘一格的建筑规划，融建筑、人、景观为一体。

巧妙的退台，浪漫的超大露台，户户都拥有绝佳景致。

精心移植成树缔造成熟的园林，结合空中精致花台，成为建筑最极至的装饰元素。

[超大空中私家花园]

会生活的人天生爱花园。

赢海每户六十平方米至一百二十平方米的超大露台与花台，尽情展现你的空中私家花园。

每天都享受有花香的早餐和下午茶，西班牙风情就画在你家。

[270度全景大客厅]

如同普拉多美术馆的展厅，有品位的家庭一定有胜览风光的客厅。

赢海特别设计的全景大客厅，面宽最大可达15米，面积可达80平方米，270度超大景观设计的外窗带来充分采光与别致风景。

[十五面不同的窗]

十五面不同的窗带来十五种光影，十五种风情。

站在客厅中央犹如站在花园中央。

家里家外都是风景。

在赢海，你和你家的女主人都会激动万分。