翰泊天秀城开盘前推行方案.docx

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翰泊天秀城开盘前推行方案

前言

一、商丘市房地产市场分析

二、本案SWOT分析

三、存在问题分析

四、推行目的

五、推行策略

六、推行主题

七、楼盘形象包装

八、媒体宣传组合策略

九、促销活动

总结

前言

进入2020年，房地产市场也开始进入了新一轮的销售高潮，商丘楼市竞争必将更趋于白热化，房地产营销战越战越烈，整个房地产市场呈现以下几个特点：

一、楼盘品质和整体素养都在不断提升。

二、广告量不断增加。

要紧表此刻广告版面越做越大，广告频率愈来愈高。

3、促销手腕转变多样，促销活动层出不穷。

4、购房客户愈来愈理性，购房时愈来愈谨慎。

以上各类市场表现预示着，尔后房地产营销的困难在不断增加，竞争在不断升级。

关于翰泊·天秀城来讲，目前正处在四面埋伏的境界，前后夹击，左右受迫。

书香人家、金地绿洲、金阳小区、居易港湾、都市·明星花园、景苑等项目，与翰泊·天秀城相较在地段、景观、规模、价钱……或多或少类似，相近的地方颇多，区位市场竞争相当猛烈，如安在竞争中维持自己特有的特色，以实在的销售业绩来证明自己的实力是本时期营销的关键。

一、商丘市房地产市场分析

（一）城市进展方向分析

商丘市作为豫东的一个中型成市，随着高速公路的修建，整个城市以后的计划方向主若是向南、向东进展；要紧楼盘集中在神火大道沿线。

（二）市场需求分析

整个市场表现为“有效需求供给不足，无效供给过大”。

目前有一大量（诸如私营企业主、企业职工、行政事行单位领导干部等）消费者，对现有住房不中意，急需购买高品质、高级次的住宅。

（三）开发商开发水平分析

目前，商丘市开发商数十家，一线、二线开发商相续进驻，同时带入成熟的营销观念，有效提高商丘市整体开发水平。

（四）楼盘开发状况分析

从商丘市目前正在开发及已开发楼盘来看，不管从建筑设计，仍是小区内环境计划，都朝着规模、上档次的住宅社区进展。

（五）市场推行策略分析

从目前所开发的楼盘的推行手腕来看，大量一、二线城市成熟推行手法加以应用，推行手腕层出不穷，楼盘包装高级，推行应有尽有。

（六）本区位产品价钱及面积分析

从产品价钱及面积分析从产品及销售价钱来看，大多项目产品以小高层及高层为要紧竞争产品，主流面积在80—140平之间，单价在1400-1800元/平方米之间。

二、本案SWOT分析

（一）优势

一、本案位于商丘市平原路与文化路交汇处，交通方便，四通八达。

二、周边配套设施齐全，紧临商丘市师范学校，实验中学，有效带动校园经济。

（二）劣势

一、本案位于商丘市西部，与城市计划向南、向东进展相反，升值潜力较低；

二、由于本案体量较小，几乎没有小区环境，无益于提高项目品质。

3、周边环境较差，临近骨干通，人流、车流较大，噪音较大，人口较为复杂。

（三）机遇

1、由于目前商丘市滞后的开发水平，为本案留下了较大的操作空间。

二、项目周围临时可销售楼盘较少，为项目销售还来机遇。

3、项目周边学校林立有效提高周边人文环境及消费能力。

（四）要挟

书香人家二期、金地花园二期和项目东侧楼盘的动工，有效的拦截部份购房客户。

二、目标客户分析

依据目前商丘市房地产市场情形分析及本案的分析来看，本案客户要紧范围在民主路以南、南京路以北、凯旋路以西和商丘周边各城镇，本案的目标客户应定位于中、高收入者，具体确信为：

1、周边企业单位职工（振华玻璃厂、师院学校等）

2、周边各市场（钢铁市场、家电市场等）及门店私营工商户

3、周边各行政事业单位的中层以上领导干部

4、商丘市郊县的个体经营者

五、市内有必然经济基础的投资客

三、存在问题分析

翰泊·天秀城自VIP会员认购至今已有数月，积存VIP会员共计300余户，到访客户急剧减少，VIP会员停滞；远远没有达到销售所需的预定需求，前景不容乐观；同时客户普遍内心价钱较低。

通过对翰泊·天秀城周边楼盘调研分析、前期来人、来电表单分析、归类、研讨和客户反映问题总结和商丘市房产市场的动态转变，发觉存在以下问题：

（一）内部因素

一、工程进度太没有有效跟进，致使一部份客户对公司的资金实力产生疑心，客户流失。

二、工程现场治理混乱，致使部份客户对小区工程质量表示质疑。

3、广告投入缺乏，不能有效增加新客户到访。

4、售楼部内部装饰包装简易不能有效提高客户内心价值。

五、现场外围仅有围墙包装，不能有效拦截过往客户。

（二）外部因素

一、商丘房产市场发生了较大的转变，大体量竞争楼盘相续推出，翰泊·天秀城与竞争楼盘书香人家、金地绿洲等楼盘相较并无太大优势。

二、竞争楼盘的推行力度加大，金地绿洲封顶销售，书香人家“五·一”全线销售（现已建到四层，前期为团购，小区规模大），金阳小区海量发放宣传页等促销活动，分流走了大量意向客户。

四、推行目的

1、提高VIP会员数量，为开盘热销做好铺垫。

2、通过整体包装推行，提高楼盘品质形象。

3、增强客户对翰泊·天秀城忠诚度的培育。

4、进一步提高翰泊·天秀城的知名度和佳誉度。

5、全面提高客户心理价钱，有效稀释前期VIP会员。

五、推行策略

遵守循序渐进的原那么，采纳推动式策略。

在巩固品牌形象的同时，提升整体品牌形象。

通过立体整合营销，提升楼盘综合品质。

六、推行主题

依照楼盘的定位、楼盘的特色卖点、楼盘的目标客户、楼盘的地位和竞争个案的对照分析，确立本案推行主题围绕“文化路·纯电梯·双气宜居尚品大宅”来进行，通过这一主题辞的确位，来表现本案的品位、地位与档次。

具体体此刻以下几个方面：

一、城市繁华中轴线，贯通全城中心桥梁

雄踞文化路与平原路交汇处，据守商丘城市中轴线---文化路龙头堡，上风上水的黄金地脉，城市进展的动力源；文化路，商丘市国际化中心大道，沿路学校、企事业单位密布，政府机关林立。

平原路，衔接南北城市骨干道之一，无穷都市繁华尽汇与此，往来畅行无阻，尽享都市繁华，地段的尊贵性及灵活便利的交通，让每一名业方都能够尽享宁静闲趣的居家环境与繁华现代的都市气氛带来的出色生活，璀璨远景，万众注视。

二、成熟生活配套，渲染上游雅致生活底色

项目周围商业配套完善，文化气氛深厚，行政事业单位群集，娱乐休闲设施齐全；师范学院、实验中学、丹尼斯等教育、医疗、商业配套设施助力翰泊·天秀城上游生活理想，将繁华与便利一网打尽，上游生活呼之欲出，一二层临街商铺，整体计划，分户经营，灵活操作，繁华前景就在眼前。

3、精雕琢.求细节.品尊崇一生

细节彰显尊荣，品质成绩奢华。

作为三鼎地产在商丘的开山之作，翰泊·天秀城对建筑精雕细琢，从每一个细节动身，小到每块砂石的配比、繁重的大小，大到钢筋水泥，只为您的安心，对细节的极度奢求，对品质的极度尊崇是咱们对社会的许诺，

4、以人为本.精雕细琢，构筑出色生活空间

翰泊·天秀城采纳定制式户型，每一个房间，每一个尺度，都优先考虑人的动线、家具家电的摆设，以高雅、有效为核心理念，匠心布局，营造出和谐大气的人性自然空间，多重空间体验现代居家典范，真正实现居住空间的均好性。

5.双气纯电梯豪邸，领略尊贵舒适的居住空间

翰泊·天秀城户户电梯进门，尊贵双气入户，为业主营造一个四季如春的生活环境，打造更舒适优越的尊贵生活。

为了达到极佳隔音、隔热、保湿和防尘成效，采取定制双层中空玻璃，出那么繁华，入那么宁静。

6、星级管家物业效劳，全情呵护尊崇生活

吸纳国际物业治理品质精华，采纳酒店式星级效劳标准。

坚持“管那么精品，干那么一流”的原那么，全力构筑温馨、平安、舒适、恒久之宜居社区环境，为居住者提供全方位的尊贵效劳。

24小时全天候、全方位的专业化效劳，把尊贵配套与高贵效劳融入到业主的居家生活当中，让业主在工作之余，真正享受到星级效劳的每一个人性化细节，感受到星级物业效劳的体贴呵护，感受上游生活带来的尊贵享受，彰显上游居家温暖质感。

七、楼盘形象包装

（一）售楼部包装

1、售房部门头从头制作，增强过往人流的关注；

二、售房部内部展板从头制作，突出项目品质特色；

3、售房部上部悬挂刀旗，营造热销气氛。

4、售房部内部物品重新摆放调整，便与销售需求。

（二）道路形象包装

一、平原路与文化路大型旗帜制作，吸引客户注意力。

二、所有围墙从头更改制作，突显项目高贵品质形象。

（三）工地现场包装

1、工地现场严禁非施工人员进入。

2、建材要分类别堆放整齐，给人井然有序的良好形象。

3、工地指示牌、警示牌固定在显眼的位置。

4、增强施工人员治理，严禁向客户乱说。

（三）物业形象包装

在翰泊·天秀城售楼部安排二个保安人员，统一服装，负责客户入门之前引进工作，提早感受物业的体贴效劳。

八、媒体宣传组合策略

结合项目实际情形，选择以下媒体组合：

一、从头制作宣传页在客户要紧范围：

民主路以南、南京路以北、凯旋路以西和商丘周边各城镇进行重点散发单片，在要紧路口、学校门口、商场门口及各市场及沿街门店进行铺单。

二、从头制作宣传册，仅在售楼部利用，提高楼盘品质形象。

3、选择本地报纸媒体宣传（《商丘日报》、《京九晚报》）、DM、电视、短信（通太短信对老客户进行回访同时带动新客户）、户外等）

（三）公关活动

（一）、举行“翰泊·天秀城产品推荐会”活动

产品推介会是开发公司和客户互动交流的最好平台，在房产销售进程超级重要。

它对增进楼盘的销售和扩大楼盘的品牌知名度、佳誉度起着不可替代的作用。

此活动安排在5月份举行，前提条件是小区工程有较快的进度，借此机遇宣传小区，同时有效提高VIP会员数量，为后期销售做好铺垫。

一、让客户加倍深切地了解本案，增强VIP客户的信心，排除持币观望者的顾虑；

二、通过本次产品推介会博得客户的口碑，增进本案的销售；

3、展现和提升本案的品牌知名度和佳誉度；

（二）、举行“我的地盘，我做主，装修方案大比拼”活动

为了提高客户对所有户型的认可度，能够邀请商丘各个装修公司及个人对所有户型进行装修设计，对所有成效图过行评比，把较好的成效图进行归类，设置在销售部，能够让客户直观感受到以后家的从容。

九、促销活动

举行促销活动，引发购房者的关注,老客户介绍新客户，新、老客户均免半年物业治理费，并赠送虎年吉祥物一个。

所有教师、工程师评有效证件均可优惠1000元。

总结

一个楼盘品质价值的提升，必需通过对整个项目的形象包装，才能充分表现。

楼盘形象包装有利于提升楼盘档次与品位，表现楼盘内涵，获取买家认可，增进销售；在楼盘销售之前，希望两边能紧密配合，尽快把翰泊·天秀城物业本身存在的问题逐个解决掉，为公司销售掀起热销高潮打下坚实的基础。