沈阳世邦魏理仕商业策划.docx
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沈阳世邦魏理仕商业策划
沈阳世邦魏理仕商业策划
1前言
1.1本项目须解决的问题4
1.2解决方法4
2大连市房地产发展状况及特征分
6
2-2大连市消费模式和特点
3项目周边已建成商场业种业态情况分
3・2天百大楼（天津百货大楼）8
3.3国泰商业大厦9
3.4新世界百货10
3.5巴黎之春购物中心10
3.6友谊商城11
3.7胜利广场11
3.8大连商场12
3.9秋林女店13
3.10大商新玛特13
3.13分析结论16
4项目竞争对手分析
4.152号地（天和广场）
17
4.253号地（天植商城）
17
4.354号地（天海科技城）及55号地（天龙商
城）
18
4.456号地（民生乐园）
18
4.5修竹地块
18
4.652号地对面地块
19
4-7分析结论
19
5・1项目概况21
5.2商业气氛分析21
5.3结论分析:
21
6本项目竞争力分析22
6・1项目优势分析22
6・2不利因素分析23
6.3项目竞争力研判23
7项目定位25
7・1项目档次定位：
25
7-2功能定位：
25
7・3目标买家及消费群:
25
7・3・1针对的目标买家：
25
7・3・2主要消费目标客户：
26
7.4品牌定位26
7.5广告定位26
8推广时机27
9项目定价策略28
9・1三号地（天植商城）价格策略28
9-1.1定价方法28
9.1.2楼层系数28
9.2项目成本分摊计算29
9・3我们的定价策略和方法29
11.2电视广告的运用
113电台广告在媒体组合中的运用
32
11.4车身广告在媒体组合中的作用
12项目分货计划33
12-1推广节奏33
12・2项目分货计划34
13促销措施35
13-1针对负二层.三层销售的促销措施
35
36
13.1.2购铺易计划
13.1.3完全创业计划（零首期）37
13.2针对一层内街、负一层、二层销售的促销措
施37
13.3.1使用权出售：
39
13.3.2旧业主介绍大行动39
13・4租赁策略39
13.4.1抬高租金、延长免租期策略39
13.4.2引入“全球特许经营加盟协会”40
13.4.3与“国际名牌，，总代理合作经营40
13.4.4带租约出售41
13.4.5保底出租42
15推广部署44
15-1第一阶段形象建立期44
15.2第二阶段：
公开发售一期47
15・3第三阶段：
项目调整期51
2前言
2.1本项目须解决的问题
大连市位于辽东半岛南端，是中国东北部的最著名的旅游城市，大连市中心区常驻人口仅为180万，商场供应量和市场压力较大，仅去年市场推出量就高达213万平方米，目前全市商场空置面积高达130万平方米，并且商场经营和产品档次同质化比较严重。
预计未来几年本项目附近将有一大批的商业物业涌现，加剧了市场压力。
本项目处于大连市传统的商业圈中，大连市政府对天津街的重点改造，使天津街将打造成大连市最大的具有欧陆风情,集购物、旅游、娱乐等于一体的多元化的商业步行街。
虽然目前天津街进行市政改造工程，但该地段仍保持浓厚的商业气氛，包括胜利广场至普照街一段天津街，以天伦商厦为主要商业设施；保安街至上海路一段的天津街，包括国泰大厦，天百大楼等商场仍然是大连市主要的购物中心。
因此本策划方案重点解决的问题将集中在以下几个方面：
1.在竞争压力强大的市场中，如何制订准确的市场定位，选
择合适的目标客户；
2.在同质化严重的区位上，如何突出项目的差异性，减弱区
位劣势的影响；
3.
在商业市场低迷的情况下，本项目如何通过适当的营销策
2.2解决方法
1.通过市场分析，获取项目在市场上竞争力的重要信息，从
而进行准确定位;
2.运用整合与创新的技巧，对营销主题进行细致策划，构筑
项目参与市场竞
争的有力平台，营造项目的核心竞争力；
3.了解目标客户的喜好和消费习惯，创造最合适的销售推广体系。
篇二沈阳市商业区汇总
沈阳市商业区汇总
沈阳是中国东北地区中心城市，中国东北地区第一大城市,全国七大中心城市之一。
其著名商圈分布如下:
中街商圈：
一条百年商业街，2005年获得中国十大著名商业街称号；2008年获得“国际金街”称号
太原街商圈：
一条同沈阳中街同样历史悠久的商业街，2007年也获得中国十大著名商业街称号;
沈阳中街和太原街的繁华程度与北京王府井，上海南京路并驾齐驱，沈阳中街是东北地区最古老最繁华的步行商业街区.
是全国最长的商业步行街。
其他主要商业街区：
沈阳西塔不夜城，沈阳北行商业圈，沈阳铁西商业圈，沈阳北站商业圈，沈阳五里河商业圈，沈阳浑南奥体中心商业圈，沈阳南塔商业圈
沈阳三好街是中国十大特色商业街是和北京中关村齐名的全国最著名的两大电脑设备商业圈。
是辽宁乃至东北地区服装轻工批发市场，品种齐全、物美价廉。
鲁迅公园古文物市场，有经营古玩、字画、印章、瓷器、玉器、木雕、珊瑚、珠宝翠钻等商家，还有遍体绿锈的历代古钱。
每到周六周日，这里车水马龙，如同赶集。
世邦魏理仕（CBRE）在分析调查了全球180个城市购物中心
建设状况后指出，在建购物中心规模排名前10的城市中，中国占了八个。
这其中，作为中国对俄罗斯、日本以及朝鲜和韩国贸易的中心，沈阳已建成购物中心200万平方米，还有170万平方米的购物中心正繁忙建设中，在建购物中心体量雄踞世界第四位。
综合体一般包含了住宅、酒店、写字楼以及购物中心。
购物中心在综合体中的地位，在一定程度上决定了住宅、写字楼等可售项目的溢价能力。
由于开发商希望购物中心的高端定位能够提升综合体其他销售型物业比如住宅、写字楼的价值，加上购物中心单体普遍体量较大，所需招商范围较广,以至于沈阳目前新落成以及在建的购物中心，都想定位中高端，同质化竞争过于严重。
沈阳奢侈品购物中心：
沈阳卓展购物中心，沈阳西武购物中
心（黄，现在叫
久立百货）、沈阳美美购物中心（黄，现在是富丽华大酒店）。
沈阳奥特莱斯：
兴隆大奥莱、沈北道义尚柏奥特莱斯棋盘山赛特奥特莱斯沈阳综合购物广场：
大悦城，中兴商厦，恒隆广场（中街.市府），宜家百货，华润万象城，世茂百货，茂业（五里河、铁西），盾安又一城，兴隆（中街大家庭、太原街大家庭、大东百货、沈辽路大天地、铁西大都会）,联营，铁百，商业城，华联，百盛，千盛，新玛特（中街、沈北、于洪、铁西新华街），万达广场（太原街、浑南、铁西广场、铁西北一路），龙之梦亚太中心，星摩尔购物中心,沈阳潮汇百货（南站），新世界百货（太原街、中华路、南京街、市府大路天润广场），百联，群升新天地（南塔），华府天地。
即将建成太平洋百货（铁西），久光百货（中街），乐天世界（北站），阳光百货（北站），九龙港（中街）。
沈阳大型超市：
家乐福、沃尔玛、乐购、大润发、华润万家、乐天玛特、永辉。
篇三：
世邦魏理仕简介
公司简介
世邦魏理仕（CBRE）公司简介世邦魏理仕（纽约证券交易所代号：
CBG）总部位于美国加利福尼亚州洛杉矶，是“财富500强”和“标准普尔500强”企业，为全球最大的商业房地产服务公司（按2008年的营业额计算）。
公司拥有员工超过30,000名（不含联营公司），在全球范围内通过近400家办事处（不含联营公司）为地产业主、投资者及承租者提供综合的地产服务，具体包括：
物业租售的策略顾问及实施、企业服务、物业/设施及项目管理、按揭融资、评估与估值、开发服务、投资管理、研究与策略顾问等。
世邦魏理仕是连续三年跻身美国“商业周刊50强”的商业地产服务公司。
世邦魏理仕是拥有200多年历史的全球房地产行业领导者，客户可通过世邦魏理仕获得多种不同的可行方案，尽享一站式策略顾问服务。
我们着眼于了解客户业务、研究市场动态,这是我们在瞬息万变的市场上应变自如、与客户建立长久关
络，世邦魏理仕为客户提供最广泛、全面的服务，满足其各种不同的需求。
世邦魏理仕列入標準普爾500強。
世邦魏理慶祝一百週年。
世邦魏理仕宣佈將2010年前實現碳中和目標。
世邦魏理仕收購印度聯營公司。
世邦魏理仕名列為美國《商業週刊》雜誌全球50佳的商業
地產服務公司，排名11。
一、覆盖范围
在全球58个国家拥有400个办事机构
69个亚太区办事处分布图
中国地区办事处分布图
二、选择世邦魏理仕的优势
世邦魏理仕作为全球第一的房地产综合服务集团，凭借着百年积累的丰富顾问和管理服务经验，汇集众多具备高专业技能的物业管理服务人员，致力于为贵公司提供全方位的、优质的、与国际接轨的物业管理顾问服务。
选择世邦魏理仕进行物业管理顾问服务其最大的优势在于:
国际品质、历史悠久、经验丰富
全球最大及历史最悠久的专业物业顾问公司
第一家获国家物业管理资质一级的外资公司一“世邦魏理仕”将运用强大的人力及技术资源，丰富的专业知识及经验,积极协助和配合贵司进行管理服务工作O
欧元杂志（Einromoney）金融界的顶级权威杂志《欧元杂志》每年主办的房地产服务奖，一直以来均由“世邦魏理仕”获得绝大部分的奖项；而此等奖项均经由全球客户对各个服务商进行评选的。
2005年度“世邦魏理仕”获得18项，包括［全球顾问服务奖］、［全球估值服务奖］、［全球代理/租赁服务奖］?
等；其中亚洲地区所有的奖项更由“世邦魏理仕”获得：
-亚洲地区最佳顾问服务奖・亚洲地区最佳估值服务奖・亚洲地区最佳代理/租赁服务奖・亚洲地区最佳企业房地产服务奖・亚洲地区最佳物业管理服务奖
06年《标准普尔》全球500强中唯一入选的物业管理公司06
年《中国物业管理公司100强》第2名（外资第1名）07年美国《商业周刊》杂志授予全球50佳企业07年《财富》杂志评选的成长最快的100强企业
08年《财富》全球500强中唯一入选的物业管理公司（404
位）
2006年度“世邦魏理仕”被美国［国家不动产投资人］评选为:
-第一经纪机构
-最佳中的最佳'经纪与物业管理机构
2006年度・2007年度
“世邦魏理仕”共获得全球共145个奖项，包括全球、美洲、
（洲与亚洲太平洋地区的［综合第一名］等大奖。
“全球外包服务100强”-国际外包职业人士协会“顶尖商业房地产品牌'‘-Lipsey公司“商业周刊50强公司”-商业
周刊“最强经纪公司”-商业地产新闻“最佳房地产投资经
2007年度“世邦魏理仕”被美国［LipseySurvey］连续七年评选为：
•商业不动产第一品牌
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