沈阳世邦魏理仕商业策划.docx

1、沈阳世邦魏理仕商业策划沈阳世邦魏理仕商业策划1前言 1.1本项目须解决的问题 41.2解决方法 42大连市房地产发展状况及特征分 62-2大连市消费模式和特点3项目周边已建成商场业种业态情况分32天百大楼（天津百货大楼） 83.3国泰商业大厦 93.4新世界百货 103.5巴黎之春购物中心 103.6友谊商城 113.7胜利广场 113.8大连商场 123.9秋林女店 133.10大商新玛特 133.13分析结论 164项目竞争对手分析4.1 52号地（天和广场）174.2 53号地（天植商城）174.3 54号地（天海科技城）及55号地（天龙商城）184.4 56号地（民生乐园）184.5修

2、竹地块184.6 52号地对面地块194-7分析结论1951项目概况 215.2商业气氛分析 215.3结论分析: 216本项目竞争力分析 2261项目优势分析 2262不利因素分析 236.3项目竞争力研判 237项目定位 2571项目档次定位： 257-2功能定位： 2573目标买家及消费群: 25731针对的目标买家： 25732主要消费目标客户： 267.4品牌定位 267.5广告定位 268推广时机 279项目定价策略 2891三号地（天植商城）价格策略 289-1.1定价方法 289.1.2楼层系数 289.2项目成本分摊计算 2993我们的定价策略和方法 2911.2电视广告的运

3、用113电台广告在媒体组合中的运用3211.4车身广告在媒体组合中的作用12项目分货计划 3312-1推广节奏 33122项目分货计划 3413促销措施 3513-1针对负二层.三层销售的促销措施353613.1.2购铺易计划13.1.3完全创业计划（零首期） 3713.2针对一层内街、负一层、二层销售的促销措施 3713.3.1使用权出售： 3913.3.2旧业主介绍大行动 39134租赁策略 3913.4.1抬高租金、延长免租期策略 3913.4.2引入“全球特许经营加盟协会” 4013.4.3与“国际名牌，总代理合作经营 4013.4.4带租约出售 4113.4.5保底出租 4215推广

4、部署 4415-1第一阶段形象建立期 4415.2第二阶段：公开发售一期 47153第三阶段：项目调整期 512前言2.1本项目须解决的问题大连市位于辽东半岛南端，是中国东北部的最著名的旅游城 市，大连市中心区常驻人口仅为180万，商场供应量和市场 压力较大，仅去年市场推出量就高达213万平方米，目前全 市商场空置面积高达130万平方米，并且商场经营和产品档 次同质化比较严重。预计未来几年本项目附近将有一大批的 商业物业涌现，加剧了市场压力。本项目处于大连市传统的商业圈中，大连市政府对天津街的 重点改造，使天津街将打造成大连市最大的具有欧陆风情, 集购物、旅游、娱乐等于一体的多元化的商业步行街

5、。虽然目前天津街进行市政改造工程，但该地段仍保持浓厚的 商业气氛，包括胜利广场至普照街一段天津街，以天伦商厦 为主要商业设施；保安街至上海路一段的天津街，包括国泰 大厦，天百大楼等商场仍然是大连市主要的购物中心。因 此本策划方案重点解决的问题将集中在以下几个方面：1.在竞争压力强大的市场中，如何制订准确的市场定位，选择合适的目标客户；2.在同质化严重的区位上，如何突出项目的差异性，减弱区位劣势的影响；3.在商业市场低迷的情况下，本项目如何通过适当的营销策2.2解决方法1.通过市场分析，获取项目在市场上竞争力的重要信息，从而进行准确定位;2.运用整合与创新的技巧，对营销主题进行细致策划，构筑项目

6、参与市场竞争的有力平台，营造项目的核心竞争力；3.了解目标客户的喜好和消费习惯，创造最合适的销售推广 体系。篇二沈阳市商业区汇总沈阳市商业区汇总沈阳是中国东北地区中心城市，中国东北地区第一大城市, 全国七大中心城市之一。其著名商圈分布如下:中街商圈：一条百年商业街，2005年获得中国十大著名商业 街称号；2008年获得“国际金街”称号太原街商圈：一条同沈阳中街同样历史悠久的商业街，2007 年也获得中国十大著名商业街称号;沈阳中街和太原街的繁华程度与北京王府井，上海南京路并 驾齐驱，沈阳中街是东北地区最古老最繁华的步行商业街区.是全国最长的商业步行街。其他主要商业街区：沈阳西塔不夜城，沈阳北行

7、商业圈，沈 阳铁西商业圈，沈阳北站商业圈，沈阳五里河商业圈，沈阳 浑南奥体中心商业圈，沈阳南塔商业圈沈阳三好街是中国十大特色商业街是和北京中关村齐名的 全国最著名的两大电脑设备商业圈。是辽宁乃至东北地区服装轻工批发市场，品种齐全、物美价 廉。鲁迅公园古文物市场，有经营古玩、字画、印章、瓷器、玉 器、木雕、珊瑚、珠宝翠钻等商家，还有遍体绿锈的历代古 钱。每到周六周日，这里车水马龙，如同赶集。世邦魏理仕(CBRE)在分析调查了全球180个城市购物中心建设状况后指出，在建购物中心规模排名前10的城市中， 中国占了八个。这其中，作为中国对俄罗斯、日本以及朝鲜 和韩国贸易的中心，沈阳已建成购物中心200

8、万平方米，还 有170万平方米的购物中心正繁忙建设中，在建购物中心体 量雄踞世界第四位。综合体一般包含了住宅、酒店、写字楼以及购物中心。购物 中心在综合体中的地位，在一定程度上决定了住宅、写字楼 等可售项目的溢价能力。由于开发商希望购物中心的高端定 位能够提升综合体其他销售型物业比如住宅、写字楼的价 值，加上购物中心单体普遍体量较大，所需招商范围较广, 以至于沈阳目前新落成以及在建的购物中心，都想定位中高 端，同质化竞争过于严重。沈阳奢侈品购物中心：沈阳卓展购物中心，沈阳西武购物中心（黄，现在叫久立百货）、沈阳美美购物中心（黄，现在是富丽华大酒店）。沈阳奥特莱斯：兴隆大奥莱、沈北道义尚柏奥特莱

9、斯 棋盘 山赛特奥特莱斯 沈阳综合购物广场：大悦城，中兴商厦， 恒隆广场（中街.市府），宜家百货，华润万象城，世茂百 货，茂业（五里河、铁西），盾安又一城，兴隆（中街大家 庭、太原街大家庭、大东百货、沈辽路大天地、铁西大都会）, 联营，铁百，商业城，华联，百盛，千盛，新玛特（中街、 沈北、于洪、铁西新华街），万达广场（太原街、浑南、铁 西广场、铁西北一路），龙之梦亚太中心，星摩尔购物中心, 沈阳潮汇百货（南站），新世界百货（太原街、中华路、南 京街、市府大路天润广场），百联，群升新天地（南塔），华 府天地。即将建成太平洋百货（铁西），久光百货（中街），乐天世界 （北站），阳光百货（北站），九龙

10、港（中街）。沈阳大型超市：家乐福、沃尔玛、乐购、大润发、华润万家、 乐天玛特、永辉。篇三：世邦魏理仕简介公司简介世邦魏理仕（CBRE）公司简介 世邦魏理仕（纽约证券交易所代号：CBG）总部位于美国加 利福尼亚州洛杉矶，是“财富500强”和“标准普尔500强”企 业，为全球最大的商业房地产服务公司（按2008年的营业额 计算）。公司拥有员工超过30,000名（不含联营公司），在全 球范围内通过近400家办事处（不含联营公司）为地产业主、 投资者及承租者提供综合的地产服务，具体包括：物业租售 的策略顾问及实施、企业服务、物业/设施及项目管理、按揭 融资、评估与估值、开发服务、投资管理、研究与策略顾

11、问 等。世邦魏理仕是连续三年跻身美国“商业周刊50强”的商 业地产服务公司。世邦魏理仕是拥有200多年历史的全球房地产行业领导者， 客户可通过世邦魏理仕获得多种不同的可行方案，尽享一站 式策略顾问服务。我们着眼于了解客户业务、研究市场动态, 这是我们在瞬息万变的市场上应变自如、与客户建立长久关络，世邦魏理仕为客户提供最广泛、全面的服务，满足其各 种不同的需求。世邦魏理仕列入標準普爾500強。世邦魏理慶祝一百週年。世邦魏理仕宣佈將2010年前實現碳中和目標。世邦魏理仕收購印度聯營公司。世邦魏理仕名列為美國商業週刊雜誌全球50佳的商業地產服務公司，排名11。一、覆盖范围在全球58个国家拥有400个

12、办事机构69个亚太区办事处分布图中国地区办事处分布图二、选择世邦魏理仕的优势世邦魏理仕作为全球第一的房地产综合服务集团，凭借着百 年积累的丰富顾问和管理服务经验，汇集众多具备高专业技 能的物业管理服务人员，致力于为贵公司提供全方位的、优 质的、与国际接轨的物业管理顾问服务。选择世邦魏理仕进 行物业管理顾问服务其最大的优势在于:国际品质、历史悠久、经验丰富全球最大及历史最悠久的专业物业顾问公司第一家获国家物业管理资质一级的外资公司一“世邦魏理 仕”将运用强大的人力及技术资源，丰富的专业知识及经验, 积极协助和配合贵司进行管理服务工作O欧元杂志(Einromoney)金融界的顶级权威杂志 欧元杂

13、志每年主办的房地产服务奖，一直以来均由“世邦魏理仕” 获得绝大部分的奖项；而此等奖项均经由全球客户对各个服 务商进行评选的。2005年度“世邦魏理仕”获得18项，包括全球顾问服务奖、 全球估值服务奖、全球代理/租赁服务奖?等；其中亚洲地 区所有的奖项更由“世邦魏理仕”获得：-亚洲地区最佳顾问服务奖亚洲地区最佳估值服务奖 亚洲地区最佳代理/租赁服务奖亚洲地区最佳企业房地产 服务奖亚洲地区最佳物业管理服务奖06年标准普尔全球500强中唯一入选的物业管理公司06年中国物业管理公司100强第2名（外资第1名）07 年 美国商业周刊杂志授予全球50佳企业07年财富 杂志评选的成长最快的100强企业08年财富全球500强中唯一入选的物业管理公司（404位）2006年度“世邦魏理仕”被美国国家不动产投资人评选为:-第一经纪机构-最佳中的最佳经纪与物业管理机构2006年度2007年度“世邦魏理仕”共获得全球共145个奖项，包括全球、美洲、（洲与亚洲太平洋地区的综合第一名等大奖。“全球外包服务100强” -国际外包职业人士协会“顶尖商 业房地产品牌- Lipsey公司“商业周刊50强公司”-商业周刊“最强经纪公司” -商业地产新闻“最佳房地产投资经2007年度“世邦魏理仕”被美国Lipsey Survey连续七年 评选为：商业不动产第一品牌