如皋房地产市场报告.docx

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如皋房地产市场报告

如皋市场及产品建议报告

2020年11月

【前言】

如皋隶属南通，经济进展以机械、建材、建筑安装、旅行、高效农业为支撑，因其独特的地理位置及经济进展形式，造就了一大量资金实力雄厚的本土地缘性消费群体。

如皋房地产市场正是依托了如此一种内生原动力，慢慢形成了“火车头”效应，中高端市场蓬勃进展。

本调研分析报告从宏观调控下的市场整体态势动身来考究如皋房地产，我司在如皋进行了地毯式的调研摸底，来了解政策下的如皋房地产市场，进而对项目提出可行性分析。

【目录】

PARTⅠ如皋房地产市场研究

一、如皋宏观经济概况

二、如皋房地产市场状况

3、如皋可比性楼盘情形

4、如皋可比性楼盘调研分析

PARTⅡ项目产品建议

一、项目概况介绍

二、项目目前计划分析

3、项目后期计划思路调整

PARTⅠ如皋房地产市场研究

一、如皋宏观经济概况

2003年，如皋市精心编制《如皋沿江开发整体计划》，完成了江苏省第一份沿江开发的整体计划，响亮地提出：

“一年大变，三年突变，五年剧变，八年再造一个如皋总量”。

通过了近八年的进展，如皋在科学计划空间布局和产业布局上，已经成为长三角最具竞争力的先进制造业基地、长江流域最具活力的现代物流基地、上海都市圈最具魅力的生态旅行基地、江苏沿江最具吸引力的宜居宜商的现代化滨江新城。

如皋沿江开发开放主体功能区到账外资、重大项目、规模工业产值和投入、财政收入别离占全市90％、80％、70％、60％以上。

外资、外经、外贸别离由江苏第36名、12名、14名上升到第2名、3名、11名，利用外资综合排名江苏省第二。

如皋精心打造的沿江经济增加极，成为实现经济社会进展目标的坚实基础。

如皋市整体经济环境：

如皋市要紧产业为以机械、建材、建筑安装、旅行，第二产业占总GDP比重较大，约%，第三产业次之；全年产品销售超亿元的企业达到50家以上。

如皋工业经济的今天正在高歌猛进，以后人们的生活水平将显现质的飞跃。

GDP指数：

从近五年的经济数据开看，如皋市整体经济运行情形良好，GDP总量和人均GDP呈现较强的增加势头，年均涨幅别离高达19%，%。

消费品零售总额及生活水平：

如皋市社会消费品零售总额持续稳步增加，年均维持17%以上的增加率，是经济进展的又一推动力；人居可支配收入增加势头强劲，年均维持在10%左右，人均消费支出表现出缓慢上升的趋势。

随着人民生活水平的不断提高，居民用于住房的消费支出也会慢慢增加。

二、如皋房地产市场状况

——2020年前如皋房地产市场进入高速进展时期，2020年房地产显现量价齐跌

⏹从房地产开发投资的角度来看商品房供给量，如皋市固定资产投资总额和房地产投资总额稳步增加，成为推动如皋经济快速进展的重要推力；固定资产投资增幅平稳，房地产投资增幅波动较大，09年受金融危机的阻碍增幅回落，接下来恢复到之前的增加状态，房地产市场预期利好。

房地产开发投资2020年较2005年增加了近200%，房地产市场活跃，进展迅速。

如此致使房地产过快进展，商品房增量加大，市场难以消化。

2005

2006

2007

2008

2009

2010

房地产开发投资

固定资产投资

房地产开发投资增长率

固定资产投资增长率

⏹从商品房销售的角度来讲，近五年来如皋市商品房供销面积逐年增加，稳步进展；08年金融危机商品房销售受到了必然阻碍，但涨势仍然坚挺；再纵观2020年如皋房地产市场，进入了持续低迷期，供大于求，量价齐跌，而中央政府一再强调坚决不移地弄好房地产调控，增进房价合理调整，调控政策不松动，将增进市场进一步回调，改变了市场主流预期，说明房地产市场已显现了核心异变。

⏹如皋房地产现正在进入买方市场时期，正在向良性进展时期过渡，要紧表现为上涨幅度有限，下降幅度不大的新局面，房地产市场健康进展。

3、如皋可比性楼盘情形

荷兰小镇

开发商：

江苏万城集团

地理位置：

如皋市远程汽车站往北150米

周边环境：

城市中心，汽车站周围，配套完善，交通网络发达。

社区计划：

荷兰小镇占地面积350余亩，总建筑面积50余万㎡，由多层、小高层、别墅等多种建筑形态组成，其中44栋五层、16栋九层、8栋十一层、2栋十六层。

社区融新浪漫主义现代建筑与热情洋溢的欧式风情景观于一体，绿化率高达35%以上。

在售产品：

多层和小高层，户型面积在100-140㎡之间。

公布均价：

估量11月开盘，价钱未定待定

营销方式：

预存5万，天天返还1000到开盘日截止

去化：

项目一期小高层已售罄，二期即将面世

综合评述：

项目价钱走势（住宅）

项目参考户型

高层复式（部分）

102（2/2/1）

125㎡（3/2/2）

130㎡（3/2/2）

金茂国际

开发商：

如皋金茂置业

地理位置：

如皋中山路与益寿路交接处（汽车站对面）

周边环境：

市中心，汽车站对面

社区计划：

金茂国际整体占地约㎡，总建筑面积约㎡，包括商业面积约10万㎡，高层住宅约29万㎡。

商业部份由四层商业裙楼及3幢塔楼组成，商业裙楼一层为百货精品、2-3层为国际级超级卖场、4层为娱乐中心（影城）；塔楼有2幢25层SOHO，近百米打造城市地标、1幢22层小户型公寓为商业配套。

住宅部份有5-6层多层12幢，9-11层小高层6幢18-30层高层12幢。

以建设生态型居住环境为设计目标，项目中心约3万平方米超大绿化、两个城市广场。

在售产品：

金茂国际三期第二批房源9月23日开盘，推28#和32#楼，主力户型面积为105㎡、130㎡和143㎡，共108套，目前剩余40多套房源，均价6500元/㎡，一次性付款优惠200元/㎡，沿街商铺正在预约。

三期首批房源C号楼位于沃尔玛楼上单元，推出60多套，面积76—91平米不等，均价6500元/㎡。

公布均价：

6500元/㎡

营销方式：

返祖8年10%的回报率

去化：

三期二批去化50%

综合评述：

项目价钱走势（住宅）

项目参考户型

户型

100（2/2/1）

130㎡（3/2/2）

140㎡（3/2/2）

绿润名都

开发商：

南通绿润置业

地理位置：

如皋市中山路浅水湾南大门

周边环境：

如皋中学、如皋低级中学、如师附小、如皋第一中学等，水绘园、公园等名名胜观近在咫尺。

社区计划：

项目占地面积约3万㎡，总建筑面积近10万㎡,计划了一栋九层的，其余都是18层的高层建筑。

在售产品：

11月将推出5、6#楼，层高19+1，共179套房源。

公布价钱：

6000左右（还未开盘没定价）

营销方式：

中国银行预存10000元凭账单可享5000优惠

项目参考户型

水绘绿源

开发商：

如皋绿源置业

地理位置：

如皋市海阳路406号

周边环境：

位于城市正中心周边配套完善

社区计划：

占地面积约为万㎡，总建筑面积约6万㎡，容积率，绿化率40%，总户数363户。

计划多层、小高层、高层和别墅

在售产品：

这次开盘楼栋为两栋，总户数为156套，楼号别离为14跟15，层高别离为24层与17层值得注意的是，三层以上才是住宅，，主力户型面积为101㎡、139㎡和157㎡.

公布价钱：

12月开盘，估量均价6000元/㎡。

优惠政策：

一次性优惠92折，商业贷款优惠95折，公积金优惠96折

去化：

综合评述：

项目参考户型

户型

100㎡（3/2/1）

139㎡（4/2/2）

157㎡（5/2/2）

米兰阳光

开发商：

南通大辰置业

地理位置：

如皋新东路99号（原中山东路）

周边环境：

社区计划：

项目占地2万方，总建面积3万方，计划了35栋别墅

在售产品：

别墅

公布价钱：

联排4200元/㎡，双拼4500元/㎡

营销方式：

买房送车库价值8万

去化：

综合评述：

项目价钱走势（住宅）

项目参考户型

别墅户型

180㎡（3/2/3）

220㎡（4/3/3）

亿丰秀水庭

开发商：

通州市威格房地产开发

地理位置：

如皋市益寿北路（香江家具世界对面）

周边环境：

本案处于如皋北部，周边是家俱城，居住环境都不完善。

社区计划：

亿丰秀水庭位于如皋经济开发区亿丰国际商贸城南侧，占地面积约109981平方米，总建筑面积111469平方米，要紧由32幢联排花园别墅，15幢4、5层花园洋房，1幢综合商业楼组成，全框架结构，户型面积从98平方米到232平方米的花园洋房和260平方米到300平方米的联排别墅，知足社会精英多层次的个性需求。

在售产品：

花园洋房、联排别墅

公布价钱：

花园洋房4500元/㎡，联排别墅均价6100元/㎡

营销方式：

一次性付款：

97折分期付款：

98折

去化：

综合评述：

项目比较偏，配套不完善，

项目价钱走势（住宅）

自10年末政策收紧，房价大幅下降，11年价钱比较稳固

项目部份参考户型

联排别墅户型

275㎡（4/2/5）

310㎡（4/2/5）

花园洋房户型

160㎡（4/2/2）

㎡（2/2/1）

万豪臻品

开发商：

如皋万豪置业

地理位置：

如皋市海阳北路与仁寿路交壤处（万豪臻品接待中心）

计划设计：

福建联盛建筑

周边环境：

本案处于如皋北部，周边是家俱城

社区计划：

如皋万豪·臻品小区项目位于海阳北路与仁寿路交叉路口东北侧，总用地面积10万平方米，建筑面积30万平方米。

计划9栋19层住宅，8栋11层住宅，1栋30层酒店式公寓和1栋会所。

万豪臻品项目创下了如皋五项“唯一”记录：

如皋唯一拥有价值万万级会所配套的至尊项目；如皋唯一社区拥有高尔夫练习场的情调项目；如皋唯一绿化率高达42%以上的纯电梯房项目；如皋唯一30万平米以上全带电梯的洋房项目；如皋唯一中央超大欧式新古典景观的风情项目。

在售产品：

一期7栋的余房，90-130平住宅

公布价钱：

均价5100

营销方式：

一次性付款：

97折分期付款：

98折

去化：

98%

综合评述：

社区的景观较好，配套较完善，价钱较低

项目价钱走势（住宅）

⏹项目参考户型

高层户型（部分）

137㎡（4/2/2）

4、如皋可比性楼盘分析

个案

总体量㎡

面积范围㎡

主力户型

均价

元/㎡

金茂国际

38万

二房、三房

5800

金鼎名城

50万

99-200

两房三房四房

5600

亿丰秀水庭

11万

洋房：

90-120

洋房4100

汇景名豪

万

100-260

两房三房

6800

荷兰小镇

50万

100-140

三房二厅

5280

水绘曦园

6万

87-180

330-360

两房三房四房

5360

鑫品佳园

12万

50-150

二房三房

3988

丽泽华庭

——

100-150

三房四房

5400

万豪臻品

30万

85-256

二房到五房

4900

Ø价钱分析：

从咱们市调情形的数据来看，在售楼盘具有明显的地段不同，致使价钱相差专门大，如皋市整个商品房住宅均价在5600元/㎡左右；

Ø产品分析：

如皋市目前在售的楼盘要紧仍是以多层和高层为主；高层建筑深受购房者喜爱，此刻市场产品同质化严峻，各开发商都在改变物业类型，增强自身的竞争力，但不可否定高层已日趋成为该区域的主流产品。

小公寓市场此刻还存在空白。

Ø户型分析：

如皋市是一个典型的三房市场，现主力户型有三室两厅两卫、三室两厅一卫、二室一厅一卫，两室的面积在90㎡左右，主若是婚房，三室两厅两卫、三室两厅一卫面积在100-130㎡，一样都是居家：

区域内市场上，整体看来，户型设计方正、开阔、利于布置，对采光性也专门注重，整个户型做到了明厨、明卫的户型设计，室内功能配置合理，而且通风度光流畅自然，面积操纵也较为适当，环境较舒适，适合居家。

Ø计划分析：

开发商为了更好的去化产品，项目一样都推出了各类产品组合，在计划上都将容积率操纵的专门好。

Ø客源分析：

客群购买力强且购买偏好明显，如皋市目前购房者本地人占90%，还有一些外地投资客，外来进城务工人员，客户购房的跟风和攀比心理较为严峻，相对欠理性。

Ø去化分析：

现时期各楼盘推出的产品去化都不是专门好，市场显现供过于求的状态，市场存量一直在增加，消化这些存量的时刻周期也愈来愈差，此刻大多数购房这都持观望态度。

PARTⅡ项目产品建议

一、项目概况

本项目占地面积157亩，总建筑面积为166000平方米，容积率为，别墅区容积率为，以别墅为主，部份以高层、小高层为辅，别墅产品形式有双拼、联排和叠加，整个小区的绿化率为40%以上，总户数1207户。

目前本项目是如皋别墅区规模最大档次最高的项目。

本小区有三大出入口，采纳人车分流，仅临中山东路的骨干道，还有两个入口在紧临公元2336的兴源大道和入口中心广场。

二、项目目前计划分析

3、项目后期计划思路调整

1.物业类型建议

通过对市场数据的搜集、整理发觉，如皋购房者对多层和高层同意度较高，另外花园洋房是介于别墅和高层之间的性价比比较好的过渡产品，也愈来愈受广大购房者的欢迎，花园洋房将慢慢代替多层，成为主流。

物业类型方面，消费者对高层、小高层的需求最大，但考虑到市场上高层存量庞大，因此我司以为能够做高层产品；

而花园洋房因其较高的性价比在市场上愈来愈多地受到欢迎，为了提升品质，使得项目在区域内的销售有所冲破，我司建议推出花园洋房产品。

另外在花园洋房的基础上配备电梯，如此能够提高项目品质，提供不同化产品，增强自身核心竞争力

2.户型配比建议

通过市场调研能够明白：

80-90㎡

91-100㎡

101-120㎡

120-135㎡

135-150㎡

150㎡以上

⏹101-120㎡面积的需求最大，第二是120-135㎡、90-100㎡，其余面积区间散布相对均衡。

⏹面积需求以101-120㎡为主力，第二为120-130㎡、90-100㎡的区间，要紧户型以舒适二房、舒适型三房为主。

结合市场需求及周边楼盘的前车之鉴，我司建议：

如做高层产品，户型以80-90平米两房（有政策偏向利好）为主力，同时涵盖100-110平米小三房，120-130平米舒适型三房如此三种类型的户型；

物业类型

面积/M2

户型

比重

建议原因

客群类型

客群描述

小高层

80-90

2-2-1

30%

典型的首次刚需产品，也是年轻人婚房首选的面积区间，将面积控制在90以下有利于享受首次置业政策的优惠

首次置业的年轻人、投资客

1、作为婚房；2、看好区域发展的投资客。

100-110

3-2-1

50%

经济紧凑型的小三房，既有三房的功能，同时又对总价进行控制

新生代改善需求、投资客

1、区域内经济承受能力较弱的新生三口之家；2、经济条件有所改善的三口之家；3、看好区域发展的投资客

120-130

3-2-2

15%

典型的改善性需求产品，产品设计时需考虑144平米标准线

改善性需求

区域内具备一定的经济能力的有父母或小孩的多口之家

其他面积段

各面积段都有才能满足不同的客群

刚性和改善性需求

小计

100%

如做花园洋房产品的主力户型操纵在120-130㎡，面积区间涵盖100-140㎡的面积区间，同时也适当增加100㎡左右的紧凑型小三房。

物业类型

面积/㎡

户型

比重

建议原因

客群类型

客群描述

花园洋房

90-105

3-2-1

25%

提升项目品质，与竞争对手产品差异化

改善性需求

向往洋房但资金有限的客群

105-120

3-2-2

55%

品质性需求

追求品质的客群

120-140

4-2-2

15%

品质性需求

追求品质的客群

140以上

4-3-2

品质性需求

区域内高端人群

小计

100%

PARTⅢ项目变更测算分析

⏹整体方案变更前后本钱收益分析

1、整体方案变更前后本钱情形：

变更前

变更后

土地费用

.80

土地费用

.80

前期费用

政府规费

.80

政府规费

.70

建安费用

配套设施费

.03

配套设施费

.73

财务费用

.00

财务费用

.00

宣传销售

.94

宣传销售

.24

管理费用

.96

管理费用

.16

土地增值税

住宅2%

土地增值税

住宅2%

商业3%

联排4%

.52

联排4%

.92

营业税

.49

营业税

.85

未预见费

费用合计

2、整体方案变更前后收益情形：

变更前

变更后

总建面积

㎡，其中可售面积㎡

产品

建筑面积/㎡（个）

售价/㎡（个）

总价（元）

产品

建筑面积/㎡（个）

售价/㎡（个）

总价（元）

地下室

汽车位

163

50000

8150000

汽车位

163

50000

8150000

自行车库

1878

1000

1878000

自行车库

1878

1000

1878000

双拼别墅

6000

双拼别墅

6000

联排别墅

5000

联排别墅

5000

叠加别墅

4200

叠加别墅

4200

多层

3100

多层

3100

小高层

3100

小高层

3100

高层

3100

高层

3100

商业配套

1436

7000

商业配套

7074

7000

其他

1095

其他

合计

3、整体方案变更前后投资回报分析：

在本钱方面，更改后比更改前总费用多出了.63元，主若是在前期费用、政府规费、建安费用、配套设施费、财务费用，如此致使了整体的本钱上升，同时收益方面却只多出了元，其实相对之前的利润来讲是减少的，减少了近100多万。

但整体项目变更前后的建筑面积和销售面积别离减少㎡、㎡，如此一来将大大减少用在建筑和销售上面的时刻，有利于咱们资金的回笼，更让资金的利用效率取得专门大的提高，专门表此刻去化缓慢的联排别墅、叠加别墅（㎡、㎡）上．从而使整体项目的投资回报期缩短，投资回报率提高．

⏹部份方案变更前后本钱收益分析

1、部份方案变更前后本钱情形：

变更前

变更后

土地费用

.52

前期费用

政府规费

.10

政府规费

.00

建安费用

配套设施费

.52

配套设施费

.79

财务费用

.00

财务费用

.00

宣传销售

管理费用

土地增值税

住宅2%

土地增值税

住宅2%

商业3%

联排4%

营业税

.92

营业税

.28

未预见费

费用合计

2、部份方案变更前后收益情形：

项目基本资料

变更前

变更后

总建面积

㎡，其中可售面积㎡

产品

建筑面积/㎡（个）

售价/㎡（个）

总价（元）

产品

建筑面积/㎡（个）

售价/㎡（个）

总价（元）

地下室

汽车位

50000

4600000

汽车位

50000

4600000

自行车库

1878

1000

1878000

自行车库

1878

1000

1878000

双拼别墅

6000

双拼别墅

6000

联排别墅

5000

联排别墅

5000

叠加别墅

4200

叠加别墅

4200

多层

3100

多层

3100

小高层

3100

小高层

3100

高层

3100

高层

56083

3100

商业配套

7000

商业配套

5638

7000

其他

合计

3、部份方案变更前后投资回报分析：

从上表中可知，方案变更后咱们难卖的别墅产品没有了，高层项目的体量也减少了13700平米，相反增加了市场销量专门好的小高层产品和提高小区生活品质的商业配套，小高层增加了32254平米的体量，商业增加了5638平米的体量，尽管方案变更后收益和本钱都有所增加，从市场的一个产品偏好度来讲，资金的回笼速度比更改前要快很多，如此就有更多的流动资金能够运用。

方案更改后建筑面积和销售面积别离增加㎡、㎡，在面积上的数据会增加在建筑和销售上面的时刻，可是更改后选择了更适合市场的产品，减少了去化缓慢的联排别墅、叠加别墅（㎡、㎡）面积，如此一来咱们就需要衡量亏损的增加是不是为去化博得了时刻效率，让资金流动起来，变成最初的钱生钱的原始效用。

⏹项目推盘节拍

项目计划变更前因为不符合市场需求，专门是别墅部份是附加值高的产品去化很难，整个项目销售要有一个很长的周期，估量需要20个月的一个销售周期，现调整后的计划是将别墅部份全数建小高层，这是一个超级符合市场行情的产品，在加上咱们的地下室的面积扩大了，商业配套也增加了，能够更好的知足客户需求，更好的博得客户的认可，销售去化风险相对较小，项目的销售周期相对计划前的短，调整计划后的项目销售周期14个月。

•第一时期：

客户积存期——2个月。

•第二时期：

开盘强销期——3个月。

•第三时期：

持续销售期——7个月。

•第四时期：

尾盘销售期——2个月。

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