最新西安房地产市场报.docx
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最新西安房地产市场报
2012年08月
西安房地产市场月报
同致行（中国）西安分公司技术中心
2012.09
目录
2012年08月0
西安房地产市场月报0
第一部分国家2012年8月房地产市场概况2
一、2012年08月国家政策研究2
1、2012年08月房地产政策重要事件汇总2
二、全国市场情况9
1、全国市场9
第二部分西安市房地产市场动态10
一、西安政策情况10
二、西安市场资讯11
三、西安城乡建设12
第三部分西安市土地市场14
一、西安市土地供应情况14
1、土地总量分析14
2、本期供应地块特征15
3、本期供应地块成交情况18
第四部分西安商品房市场19
一、全市商品房指标19
1、商品房新增情况20
2、商品房销售情况21
3、商品房成交均价22
4、区域商品房量价对比23
第五部分西安普通住宅市场24
一、走势情况24
二、区域对比25
三、供求情况26
四、价格走势27
第一部分国家2012年8月房地产市场概况
一、2012年08月国家政策研究
1、2012年08月房地产政策重要事件汇总
表1-12012年08月中央政府关于房地产行业政策
2012年8月房地产政策重要事件
日期
重要事件
关键内容
2012.8.2
义乌：
从未宣布取消限购令的实施
关于“义乌住房限购取消长达7月”消息，浙江省建设厅房地产市场监管处负责人对媒体表示，义乌市房产局正在调查此事，若媒体报道属实，将会问责义乌市相关负责人。
浙江省义乌市建设部门2日表示，义乌市从未宣布取消“限购令”的实施，今后仍将坚决贯彻执行既定的各项房地产市场调控政策，坚持房地产市场调控力度不放松。
2012.8.5
国土资源部：
调整全国住房用地供应计划
各地根据上半年住房用地供需和已供土地开发利用情况，对年初确定的住房用地供应计划进行了调整，其中20个地区计划量减少，5个地区计划量增加。
调整后的住房用地供应计划全国合计总量为15.93万公顷，其中，保障性安居工程计划用地为4.76万公顷。
2012.8.8
国家税务总局组织来自全国30多个省市的71名税务人员在中国人民大学学习房产税批量评估技术
为搞好应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管，并为开征房地产税做好批量估价技术准备，国家税务总局组织了来自全国36个省市的71名税务系统工作人员在人民大学学习。
2012.8.17
国务院楼市督察组总体上认可各地调控政策执行效果
据新华社报道，国务院督查组日前完成督查工作，总体来看，国务院关于房地产市场调控的各项政策措施得到了较好落实，调控成效不断显现，投机投资性需求得到有效抑制。
但个别地区在房价、限购、供地等方面存在问题；督察组要求已现放松楼市调控苗头的地区需立即纠正，同时，各个地区不得以任何理由变相放松房地产调控。
督察组还要求各地加大市场监管力度，严格预售许可管理，全面实施预售资金监管制度。
2012.8.18
住建部下半年将专项巡查11省市保障房
中国住建部一官员向媒体透露，住建部将在今年下半年将派专项巡查组对全国11省的保障房建设情况进行巡查，据透露，此次专项巡查工作，将由住建部稽查办公室承担；
此次巡查的内容主要是针对保障房的开工面积和竣工面积，同时保障房的质量也在巡查的范围之内。
其中，对于开工面积的核算标准将依据“1/3开挖基坑、1/3主体工程开建、1/3主体工程完成”的标准来进行。
2012.8.21
李克强在北京市考察保障性安居工程建设情况
国务院副总理李克强在北京市考察保障性安居工程建设情况，并召开保障房分配和运行现场会。
李克强强调，要在保质按期完成今年保障房建设任务的同时，严格管理确保公平分配，完善配套形成有效供应，创新机制实现持续运行，切实把保障性住房建设成果转化为惠民成果。
2012.8.24
住房和城乡建设部指出房地产市场将会保持基本稳定态势
新华社报道，根据此前督查楼市发现国务院督察组已向有关地方政府提出明确的整改意见，要求出现放松调控政策的地区立即予以纠正，并强调各地不得以任何理由变相放松调控。
住房城乡建设部按照国务院要求，正在密切监测房地产市场的变化，会同和配合有关部门，研究进一步强化市场调控的政策措施。
2012.8.29
发改委：
下半年要稳定楼市调控，防房价反弹
据新华社官方微博新华视点29日消息，国家发展改革委主任张平张平指出，房地产市场调控政策取得阶段性成效，投机投资性需求得到有效抑制，7月份70个大中城市中有58个城市新建商品住宅价格同比下降。
张平向全国人大常委会报告说，下半年要稳定房地产市场调控政策，坚决抑制投机投资性需求，切实增加普通商品住房中小套型住房供应，防止房价反弹；加强舆论引导，稳定市场预期，避免不实信息炒作误导。
2012.8.31
温家宝总理到天津考察保障房建设
温家宝说，做好保障房工作是稳定房价、巩固房地产市场调控成果的重要支撑。
本轮房地产调控已经持续两年，取得了明显的成效，房价过快上涨势头总体上得到遏制。
但是，房地产市场调控仍处于关键时期，巩固房地产市场调控成果，需要坚决遏制投资投机性购房需求，更重要的是增加住房有效供应，包括普通商品房和保障房供应。
温家宝说，要高度重视保障性安居工程规划、建设、分配几个关键环节。
观点一：
2012年住房用地供应计划调整，提高计划完成率。
调整后的住房用地计划总量与历年实际计划完成相比，仍远超过历史最高水平。
8月5日，国土资源部发布公告称，对2012年4月确定的全国住房用地供应计划进行调整，调整后的住房用地供应计划全国总量为15.93万公顷，调整后的住房用地计划总量与历年实际计划完成相比，仍远超过历史最高，为历史计划完成量最大年份的117.3%，能够满足全年住房用地有效需求。
调整后全国住房用地计划供应减少，商品住房用地减少比例较大。
全国住房用地计划供应量由17.26万公顷调整为15.93万公顷，减少7.7%。
其中，保障性安居工程用地由5万公顷调整为4.76万公顷，减少5%；商品住房用地由12.24万公顷调整为11.17万公顷，减少8.7%。
商品住房用地计划供应减少幅度大于保障性安居工程用地。
住宅用地计划完成率不高是此次调整的主要原因，2010年、2011年完成率分别为62%和57%，今年上半年全国落实住宅用地4.72万公顷，完成率不到30%。
对供应量做出调整，将有利于提高计划的有效性和完成率。
各省市住房用地总量调整差异较大，辽宁、天津下降幅度最大。
此次住房用地供应计划调整，有18个地区计划量减少，其中辽宁和天津减少30%以上，分别为34.2%和33.9%；河南、河北、四川、海南和甘肃减少幅度在10%-20%之间；青海、江苏、安徽、山东、云南、山西、内蒙古、江西、浙江、黑龙江和广西的减少幅度在10%以内。
有5个地区的计划量增加，分别是湖南、新疆兵团、吉林、新疆和陕西，且增加幅度均在2%以下。
观点二：
国务院督查楼市：
总体情况较好，但个别地区房价、限购、供地均存问题。
督查结果显示，总体来看各项房地产调控措施落实情况较好，调控成果显著。
7月下旬至8月上旬，国务院派出8个督查组，对北京市、天津市、河北省等16个省（市）贯彻落实房地产市场调控政策措施情况进行了督促检查。
督查结果显示，总体来看，房地产市场调控的各项政策措施落实情况较好，调控成效不断显现，投机投资性需求得到有效抑制。
但个别地区在房价、限购、供地方面存在问题。
如近期房价环比出现上涨、放松限购条件、今年上半年住房用地供应计划完成率较低等。
督查组要求出现问题的地区立即进行整改，并强调各地不得以任何理由变相放松调控。
此次督查有利于了解各省市的房地产调控执行情况，对调控政策执行不严的城市及时做出整改要求，有利于打击住宅销售价格继续上扬的势头，有利于稳定市场预期以及巩固已有的调控成果。
观点三：
国税总局组织培训各地税务人员，房产税改革试点范围有望扩大。
房产税改革试点范围有望扩大，湖南湖北房产税改革试点扑朔迷离。
据媒体报道，近日国家税务总局组织来自全国30多个省市的71名税务系统工作人员在中国人民大学学习房产税批量评估技术，为房产税扩容做准备。
8月20日国土资源部官方网站披露了湖南、湖北新版房产税的征收细则正在制定中，已购存量二套房也将被征税，不过税率不会太高。
据媒体报道，8月21日上午，湖北省地税局新闻发言人徐正云证实，房产税改革征收细则正在制定中，然而22日，徐正云接受《经济参考报》记者采访时则否认了这一说法，并表示目前湖北地税没有接到任何征收通知，没有制定相关细则。
同一天，湖南省地税部门也否认了“湖南准备开展房产税试点”的传闻。
虽然湖南、湖北房产税改革试点是否进行还未有定论，但从近日频频传出的房产税改革的相关消息可以看出，房产税改革试点范围的扩大是大势所趋，房产税改革深入，将进一步打击投资投机性行为，调节资源分配，使购房者更加理性，促进商品住房市场健康发展。
短期来看，尽管重庆、上海的试点情况表明，由于房产税试点初期税率低、征税范围窄，对购房者的实际税费影响有限，但试点范围的扩大，将进一步彰显政府坚持房地产调控的决心，加重目前刚刚有所恢复的购房者观望情绪，下半年房地产市场仍将面临严厉的政策环境。
观点四：
利用外资占房企资金来源比重持续下降。
外资占房企资金来源的比例明显下降。
在开发企业的资金来源中，利用外资的份额一直较小。
2007-2008年，利用外资占资金来源总额的比例分别为1.7%和1.8%，基本保持稳定，2009-2011年占比在1%左右，占比缩小；2012年1-7月，开发企业利用外资比例仅为0.4%，利用外资的比例继续明显下降。
2012年1-7月，全国房地产开发企业利用外资同比降幅持续加大。
今年开发企业利用外资月度累计同比从2月的增长24.2%转为3月的下降22.4%，4月降幅扩大至42.9%，6-7月降幅持续扩大至50%以上。
开发企业利用外资同比降幅持续加大，一方面，反映了国内房地产市场快速膨胀的形势有所缓解；另一方面，房地产调控不放松使得外资对国内房地产市场看法趋于中性。
观点五：
政策、市场皆以平稳为主。
重点城市商品住宅价格环比涨幅收窄，成交面积环比继续下降，符合我们7月报告中的预期“市场回升乏力”。
国务院楼市督查认为“房地产市场调控的各项政策措施得到了较好落实，调控成效不断显现，投机投资性需求得到有效抑制”，表明中央政府总体上认可各地楼市调控政策执行效果。
近日，国家发改委主任张平说“今年下半年，将稳定房地产市场调控政策，坚决抑制投机投资性需求，防止房价反弹”。
在宏观经济不稳定的情况下，房地产政策以稳定为主。
7-8月多数城市成交量环比连续下降，也可以看出需求增长乏力。
即将到来的“金九银十”是房企完成年度业绩目标的关键时间，在调控不放松的情况下，不排除部分房企采取更为积极灵活的销售策略，但不会改变目前市场的平稳格局。
二、全国市场情况
1、全国市场
8月百城住宅均价环比涨幅回落，同比跌幅继续收窄，重点城市成交量环比再次下滑。
根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅调查数据，2012年8月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为8738元/平方米，环比上涨0.24%，涨幅较上月有所回落。
同比下跌1.60%，跌幅比上月缩小0.17个百分点。
总体来看，在成交量平稳运行的促进下，8月100个城市的住宅平均价格连续第3个月环比上涨，连续第5个月同比下跌，环比涨幅和同比跌幅均收窄。
全国房价总体平稳。
8月份重点城市住宅成交量再次下滑。
数据显示，8月一线城市和典型二三线城市商品住宅成交量较上月有所回落，但与去年同期相比继续保持大幅增长。
具体来看，北京成交量仍在百万平米以上，与去年同期相比，一线城市除上海下降3%外，其余均大幅增长，典型二三线城市同比增幅超六成；环比来看，一线城市除深圳增长32%外，其余均下降，其中上海降幅超二成，北京、广州和典型二三线城市降幅均在一成以内。
今年上半年来成交量的持续回暖带动价格上扬，致使部分购房者购房意愿下降，同时近期政策扑朔迷离，市场观望气氛有所加重，再者由于临近“金九银十”传统楼市旺季，8月份开发商供应节奏放缓。
第二部分西安市房地产市场动态
一、西安政策情况
1、西安出新规：
地下二层禁设餐饮健身场所。
8月6日起，《西安市城市公共绉营场所安全管理工作实施绅则》开始施行。
餐馆、休闲、健身场所等不得设置在地下事局及以下，公共经营场所每年至少要进行一次应急演练。
2、陕西省住建厅：
廉租房即将逐步向公租房并轨。
从省住房和城乡建设厅了解，为保障住房分配公平，我省在入住居民收入实行动态跟踪和保障房准入退出、租金收缴等方面健全机制，并逐步将廉租房向公租房并轨，实行租补分离、明收明补，根据住户不同收入情况给予适当租金补贴。
3、我省将对今年三绿工程示范项目最多奖励500万元。
日前省财政厅、省商务厅联合下収通知，我省2012年三绿工程试点项目经验收合格后，将采取以奖代补方式，给予不超过项目投资总额50%且最多不超过500万元的奖励。
4、国家拨4000万建我省养老设施。
近日，国家发改委将下达我省社会养老服务体系建设项目中央预算内投资4000万元，将全部用二市、县以及社区养老服务设施建设，必须与款与用，不得挪用，不得用于偿还过去拖欠的工程款。
要确保政店丼办的养老机极的公益性，各级政府投资建设的养老机构主要服务对象为城镇“三无”老人、农村“五保”老人、失能失智和半失能老人。
5、《西安市建筑垃圾管理条例》9月1日施行。
近日，西安市人大常委会发布《西安市建筑垃圾管理条例》，该条例将于9月1日施行。
条例规定，运输建筑垃圾的驾驶人至少应具有3年以上驾龄，并应申办“西安市建筑垃圾处置（运输）证”，同时还要求驾驶人最近一年无超速等严重交通远法行为。
6、禁止建筑装修时段产生噪声，最高罚2000元。
《西安市建筑装饰装修条例（草案修改编）》规定，居住区禁止在12时至14时、20时至次日7时之间及高考、中考期间进行产生噪声、振动的建筑装饰装修作业。
在禁止时段进行产生噪声、振动的建筑装饰装修作业的，由环境保护行政管理部门责令改正，处五百元以上两千元以下罚款。
7、建筑施工专项整治即日开始。
日前，省住建厅发出紧急通知，从即日起至10月底将在全省范围内开展为期60天的建筑施工安全生产专项整治。
未取得《建设工程规划许可证》和《施工许可证》的违法建设项目，必须立即全面停工，并按有关法律法规严肃处理。
二、西安市场资讯
1、国务院空降督查组16个省市详述楼市调控手段。
从7月下旬开始，国务院派出8个督查组，对16个省（市）贯彻落实国务院房地产市场调控政策情况开展专项督查。
各地限购措施和差别化房贷政策的执行情况成了本次督查重点之一。
本次8个督查组奔赴地方督查表明，中央要将调控落实到实处，巩固房地产调控成果，防止新一轮楼市反弹暴涨，预计后期地方试探调控底线的动作将减少。
2、西安将投入资金1.2亿，支持6个重点示范镇新区建设。
据悉，我市将在今、明两年每年安排资金1.2亿元，支持我市蓝田县汤峪镇、周至县哑柏镇、户县草堂镇、长安区滦镇街道、阎良区关山镇、临潼区零口街道等6个重点示范镇新区基础设施建设，每个重点示范镇每年补劣资金2000万元。
同时，每年安排不低于1000万元，作为年度重点示范镇建设考核奖励资金，对进入省级考核优秀示范镇档次癿区县给予奖励。
区县政府每年要安排不低于2000万元的投资用于示范镇基础和公共设施建设。
3、西安4.2亿元建设浐灞国家湿地公园项目。
从市发改委获悉，我市两家企业近日获国家发改委核准企业债券15亿元，其中西安航天基地投资有限公司发行8亿元，所筹资金全部用二西安航天科技产业基地一期基础设施建设项目。
西安市浐灞河发展有限公司发行7亿元，其中的1.4亿元用于偿还银行贷款，1.4亿元用于补充公司营运资金。
所筹资金中的4.2亿元将用于西安浐灞国家湿地公园项目建设。
4、西安解放路将建西部国际图书城。
据悉，新城区解放路一带将建设西部国际图书城，建成后将集国内众多知名出版品牉产品批发展销、新产品发布、学术交流、教育培训、文化休闲娱乐等多功能为一体，成为西安新的标志性新闻出版名片。
陕西省还将抓紧建设一批新闻出版业重点项目，其中包括精品出版工程、杨凌国际农业科技图书博览中心、陕西新闻图片资料中心、西北（新华）出版物物流配送中心等。
三、西安城乡建设
1、莲湖试点老旧住宅小区综合更新改造。
莲湖区老旧住宅小区综合更新改造试点项目，确定将习武园小区2号院作为老旧住宅更新改造试点小区，8月15日左右开工实施。
这次更新改造工作，更新改造的范围涉及习武园小区2号院内4栋住宅楼（其中3栋6局、1栋8局），总建筑面积18836平方米。
整个更新改造项目预计11月底全面完成。
2、地铁一号线明年9月试运营，西安加快推进三号线建设。
从市政府相关调研中了解到，我市地铁二号线开通后，日均客运量达到15万人次，地铁一号线将于明年9月开通试运营，我市加快推进地铁三号线建设，争取于2015年底通车运营。
3、西安将新增8条高等级农村公路。
从市交通局获悉，预计到9月底，我市将新增8条总长610公里的高等级农村公路。
这“三横、两纵、三辐射”8条道路连接了市县园区，可谓是县区经济的发展之路。
4、西咸新区沣西新城与陕建集团保障房项目签约。
8月3日下午，西咸新区沣西新城与陕西建工集团举行“沣西新城天福和园项目（限价房）”合作建设签约仪式。
据悉，西咸新区沣西新城天福和园（限价房）建设项目，规划总用地面积375亩，总建筑面积95万平方米，共建设6952套限价商品房，总投资24亿元。
一期建设20栋高局，卙地面积201亩。
其中，由陕西建工集团总公司建设癿10栋高层住宅，总建筑面积约23万平方米，建设限价房1880套，投资约4.5亿元。
5、长缨东路大型停车楼明年10月运营，设泊位700多个。
该停车楼位于新城区长缨东路与万年路西南角，占地7亩多，共10层，地上7层、地下3层，设置停车泊位700多个，总投资约1.5亿元。
该停车楼采用欧式立面绿化，屋顶将建成四季常绿的屋顶花园。
目前该项目已全面开工，计划年底完成地下主体工程，2013年10月完工后投入运营。
6、高新灞桥联手打造生态科技产业园。
7月30日下午，高新区和灞桥区就共同开发建设西安高新区灞桥生态科技产业园举行合作签约仪式。
据悉，新成立的产业园位于灞桥区席王街道办，东至灞河、西至白鹿塬坡脚、南至灞桥与蓝田交界处、北至祥宁路，规划面积15.53平方公里。
重点发展软件研发、创意、服务外包、动漫、数字出版、数据中心等战略性新兴产业。
园区基础设施配套项目争取10月底前开工建设，预计1年半内将实现首批企业入驻。
园区以高新区管理为主，实行“封闭式管理、开放式运行”，为各类投资企业提供优质高效的服务。
7、渭北工业区首批26个项目开建。
昨日，渭北工业区高陵县26个重点项目集中开工，另有16个项目进行签约，总投资达到200余亿元。
这也是渭北工业区首批开工建设的项目。
8、茶张村城改项目正式启动，项目案名为国宾中央区。
8月22日，位于陕西宾馆门口的茶张村城中村改造项目正式动迁，该城改项目占地453.09亩，建筑面积130万平方米，项目案名为国宾中央区。
项目配套有36班国际标准小学、16班国际双语幼儿园、1.3万平方米的老年托管中心、集中商业、五星级酒店、行政办公、公寓、同时配套还有社区医院、会所及文化活动中心等，开发主体为陕西宝天房地产开发有限公司，着力把本项目打造成国内一流的城市综合体。
9、8月30日西安城南客运站搬新家。
西安城南客运站将迁至南三环和朱雀大街西南角，8月30日清晨6时40分，新站将正式试运营，发车班次及时间与老站相同，暂不调整。
10、昆明池景区9月上旬开建。
30日，省委常委、西安市委书记魏民洲前往昆明池项目现场，实地调研前期筹建工作，并确定9月上旬昆明池景区建设一期工程正式动工建设。
年内启动池区城改项目。
昆明池位于西安西南方向，距西三环直线距离5.5公里。
昆明池规划的总体空间结构由“一湖、一环、四观、四中心”极成，其中水域面积10.4平方公里。
11、西安拟建封闭公交站站里刷卡直接上车。
31日上午，西安市交通局局长任立新表示，考虑在大站点建立封闭式公交候车站，让乘客在候车时提前刷卡，以缩短车来后上车时间。
第三部分西安市土地市场
在商品房市场呈现淡季不淡的背景下，8月西安土地市场开始呈现复苏气象，开发商开始明显拿地补充储备。
供应方面：
本月供应量对比上月随相对减少，但是从量上看本月土地属于积极供应。
成交方面一改前几个月的冰封态势成交量上涨幅度明显，显示出在商品房市场不断增温下企业对二市场的信心已逐步恢复。
土地收入锐减带来的财政危机倒逼地方政府主动调低出让价格，再加之随着前期销售资金回笼，赹来赹多的企业也具备了拿地的资金条件。
多重因素下使得当前政府和企业推地和拿地的意愿均明显增强。
一、西安市土地供应情况
1、土地总量分析
8月西安土地挂牌出让共计29宗，宗数与上月持平。
出让面积为87.76万平米，环比减少18.16%，同比下降34.85%，去年6、7、8月呈现出一轮推地小高峰相较之同比跌幅较大。
从本月供应土地用途来看主要以商业及住宅用地卙主，供应区域主要集中在城西区、城东区纺织城板块。
供地用途主要以商业及住宅用地，本月工业类用地推加增加明显。
2、本期供应地块特征
2.1本月挂牌土地情况
本月挂牌土地列表
土地编号
地块位置
用地面积（㎡）
用途
LH9-14-271
位于LH9-12-260地块以东，陇海铁路线、规划路以南，三民村火车站用地
50597.69
住宅
LH9-2-86-1
位于西户铁路保护绿带以东，三民村第五村民小组用地（翰林院）
77263.78
住宅
BQ4-12-5
位于纺织城综合发展区纺园二路以南、纺园三路以北、陕沪高速以西、
32987.88
工业
WY10-12-53-1
位于西安大兴新区综合改造未央办公室用地以东、原大白杨村属道路以西
13921.74
住宅
CB2-7-918
位于西安浐灞生态区浐灞一路以北、浐灞二路以南、赵围东路以东
26499.27
住宅
CB4-1-1
位于西安浐灞生态区留园路以南
15841.12
住宅
LT1-（99）-429
位于临潼区快速干道以北、斜口街办岳沟村耕地以南、规划路以东
55967.2
工业
BQ3-6-4
位于纺织城综合发展区浐河东路以东、东三环以西、东月路以北
53805.25
住宅
HT01-（14）-2
位于航天基地飞天路以南、雁塔南路以东、航天中路以北、神舟三路以西
36279.92
教育、科研
BQ1-7-19
纺织城综合发展区坊西街以东、纺三路以北、西安东方新城置业有限公司以南、陕西唐华纺织印染集团有限公司以西
2389.63
商业
JK1-4-153
经开区草滩四路以西、尚稷路南侧
19432.27
工业
JK1-1-47
位于经开区皂河以西、尚稷路南侧
57333.02
工业
JK1-1-46
经开区皂河以西、尚稷路南侧
249333.34
工业
CB2-7-913
位于西安浐灞生态区北辰大道以东
2712.65
商服
CB3-1-74
位于西安浐灞生态区欧亚大道以北
9934.24
住宅
GW3-（12）-2
位于西安国际港务区港务大道以东、港务南路以北
20959.63
商服
LH3-1-28-1
位于大兴新区西安市国土资源局大兴新区管理办公室储备用地以东
3826.31
住宅
LH9-2-
升级会员 