文泓杭州房地产市场报.docx
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文泓杭州房地产市场报
2015年7月1日-2015年7月31日
杭州房地产市场月度报告
朗盛地产机构市场研究部
2015年7月【数据截止到7月31日22:
00】
本月杭城预定成交量环比均有所下滑，但整体成交可观，库存稍有回落。
1．城市综合信息
1.本月成交综合信息
七月杭城楼市成交可观，但环比六月整体稍有降幅，预定成交量不同区域有不同情况，萧山区有一定爬升，主城和余杭区均有一定程度回落。
库存量稍有回落，但持续高企。
整体而言，本月主城区商品房预定共834套，成交4649套，成交面积在499980㎡；余杭区预定暂无，成交3948套，成交面积在387133㎡；萧山区预定776套，成交2617套，成交面积在263187㎡。
合计本月十区商品房共预定1668套，成交11214套，面积1150300㎡。
在主城区区域成交中，江干区以预定246套、成交1274套坐享成交第一，成交量占主城区成交市场27%；拱墅区以成交1096套占比24%紧随其后；之江区预定2套、成交207套，屈居最后。
具体预定量和成交量详情参考下表。
区域成交预定情况（以成交量排名，下同）
区域
预定量
成交量
成交面积（平米）
主城区
江干区
246
1274
138657
拱墅区
202
1096
123052
滨江区
150
592
57352
西湖区
166
538
65717
下沙区
114
347
36533
下城区
0
301
25658
上城区
12
294
26808
之江区
2
207
26203
合计
892
4649
499980
余杭区
0
3948
387133
萧山区
776
2617
263187
总合计
1668
11214
1150300
2014年8月-2015年7月杭城主城区预定成交量走势图
7月杭州主城区商品房市场中，共成交4649套，在近一年成交中排名第六，同比2014年7月成交量上涨91%左右，环比2015年6月下滑22%。
7月主城区商品房预定892套，近一年中排名第六，同比去年7月上涨48%，环比6月下滑24%。
2.本月库存量分析
截至7月31日22时，主城区可售房源稍有回落，目前在72707套，相比去年同期7月61438套涨11269套，上涨幅度在18%，月均上涨939套。
环比上月回落1075套，降幅在1.5%。
在区域库存中，江干区依旧占据高位，在21767套；拱墅区次之，达到15229套，滨江区在9105套。
3.主城区成交分析
本月主城区成交情况可观，环比稍有降幅，幅度在22%。
在具体成交区域中，住宅市场预定834套，成交3740套435824㎡；商铺市场预定2套，成交181套面积13040㎡；写字楼市场预定56套，成交728套面积51115㎡。
除写字楼有涨幅外，住宅、商铺均有不同程度下滑。
住宅市场环比上月下滑25%；商业市场下降15%；写字楼环比涨幅1%。
单个楼盘排名中上城区安居临江金座以成交212套夺得第一。
排名
楼盘名称
区域
成交套数（套）
成交面积（平米）
成交均价
（元/㎡）
1
安居临江金座
上城区
212
13589.72
23100
2
滨江·华家池
江干区
148
22470.85
47318
3
绿地·旭辉城
滨江区
110
9728.53
24907
4
宋都·香悦郡
拱墅区
109
9788.17
13199
5
新天地G193广场
下城区
96
2639.89
16677
6
融创·河滨之城
西湖区
94
9566.86
23636
7
万科·西庐
西湖区
92
9721.98
29325
8
世茂·东壹号
江干区
86
7719.47
16383
9
万科·公园大道
江干区
85
8041.88
21188
10
宋都·东郡国际
下沙区
83
6861.96
9963
4.余杭区成交分析
本月余杭区成交量环比上月下滑13%，暂无预定，成交3948套387133㎡。
单个楼盘中，欧美金融城以成交335套领先。
排名
楼盘名称
区域
成交套数（套）
成交面积（平米）
成交均价（元/㎡）
1
欧美金融城（EFC）
余杭区
355
20137.67
11693
2
万宝城
余杭区
259
6714.52
10646
3
华元·欢乐城
余杭区
114
7488.02
7620
4
滨江·万家名城
余杭区
103
10324.06
13472
5
恒基旭辉府
余杭区
84
7583.24
7455
6
通和·十二橡树
余杭区
83
8323.38
6671
7
上亿·彩虹郡
余杭区
70
9311.14
8359
8
广厦·天都城
余杭区
69
8177.58
6801
9
嘉凯城·名城博园
余杭区
69
6977.7
8181
10
东海·闲湖城
余杭区
65
6879.28
9657
5.萧山区成交分析
萧山区本月成交量上涨28%。
其中商品房预定776套，成交2617套，成交面积263187㎡。
单个楼盘排名中，滨江东方海岸以成交504套遥遥领先。
排名
楼盘名称
区域
成交套数（套）
成交面积（平米）
成交均价（元/㎡）
1
滨江·东方海岸
萧山区
504
46172.2
11908
2
万科大家·世纪之光
萧山区
201
17156.17
17508
3
绿都·御景蓝湾
萧山区
176
16350.67
7909
4
萧山宝龙城市广场
萧山区
149
8216.61
9588
5
中国铁建·江南国际城
萧山区
104
9879.06
15875
6
新世界·浪琴灣
萧山区
98
9897.41
6844
7
万科·金辰之光
萧山区
91
8413.42
17870
8
义桥星天地
萧山区
75
4156.11
7502
9
大业·江东府
萧山区
60
5242.35
7504
10
德信·泊林春天
萧山区
59
5469.23
9794
二．土地市场信息
成交：
本月共成交8宗土地，主城区3宗，余杭区5宗
地块编号
地块坐落
出让面积（㎡）
用地性质
起价
（万元）
成交价
（万元）
竞得房企
成交日期
杭政储出[2015]15号
东至延安路，南至东坡大世界，西至东坡路，北至平海路
4082
商业
43418
64693
银泰
上城区城投
2015-7-30
杭政储出[2015]16号
东至延安路，南至解放路，西至湖滨路，北至邮电路
5007
商业
38415
57239
银泰
上城区城投
2015-7-30
杭政储出[2015]17号
东至规划笕华路，南至规划二号路；西至同协支路，北至丁石路
79425
住宅
109662
124000
龙湖
2015-7-30
余政储出
〔2015〕15号
东至华坞村土地，南至02省道，西至东西大道，北至荆余路
52359
商住
25918
25938
众安
2015-7-3
余政储出
〔2015〕9号
东至规划道路，南至城南路，西至规划道路，北至相邻地块
18114
商业
5326
5326
杭州顺隆胶辊杭州太平洋塑料建材
2015-7-6
余政储出
〔2015〕13号
东至规划路，南至文二西路，西至常二路，北至方桥路
69152
住宅
51864
88200
泰禾
2015-7-7
余政储出
〔2015〕17号
余杭凤新东路南侧商业地块一
9978
商业
2919
2919
瑞华建设
杭州远拓
2015-7-14
余政储出
〔2015〕19号
东至新桥路，南至海曙路，西至常二路，北至香樟路
26670
商住
26244
32600
富力
2015-7-31
七月土地成交总结：
本月土地成交共8宗，共成交面积264787㎡，成交金额400915万元。
其中3宗位于主城区，成交面积88514㎡，成交金额245932万元，1宗住宅2宗商业；5宗位于余杭区，成交面积共176273㎡，成交金额154983万元，2宗商业2宗商住1宗住宅项目。
3．市场动态观察
1.政策法规
⏹房地产税已有初步方案有望设置“豁免征收面积”
在房地产税基本方案基本成型并开始小范围征求意见的同时，事关社会公众直接利益的房地产税“起征点”问题，也正在悄然之间逐步明朗化。
税率和起征点则是房地产税基本方案中，最关键的两个要点。
据悉，未来房地产税征收有望通过划定“豁免征收面积”的方式，确定房地产税的起征点。
即个人或家庭在豁免征收面积以内的住房，免予征收房地产税。
而“豁免征收面积”将根据地方住房情况针对性划定，不会一刀切。
不过，“豁免征收面积”只是房地产税“起征点”的思路之一。
由于事关全体社会公众的直接利益，在没有按照十八届三中全会“立法征收房地产税”的精神走完立法程序之前，一切尚无定论。
⏹宁波为购房者提供50%契税补贴有效期至明年6月
⏹近日，宁波公布“史上最给力”购房补贴政策，惠及所有类型购房者补贴时间从今年7月1日到明年6月30日，契税实行先缴再补贴。
继今年国家出台了二手房营业税免征年限“5改2”、不动产赠与免税的政策后，一则关于宁波契税征收也将迎来优惠的消息，上个月起就在坊间传得有鼻子有眼。
终于，具体政策内容在今天“浮出水面”，而且补贴力度比之前盛传的更给力。
文件称，在2015年7月1日至2016年6月30日期间，在甬城购买住宅和非住宅的，按其所购房屋实际缴纳契税额度的50%给予购房补贴。
简单来说，就是任何类型的购房者都可能省下一半的契税。
值得一提的是，这也是近一年来，众多楼市利好政策中首次出现对非住宅的补贴，也被宁波房产业界堪称“史上最给力”的购房补贴。
⏹楼市新利好：
赠与不动产免税无需交公证材料
3日，国家税务总局公布了“关于简化个人无偿赠与不动产土地使用权免征营业税手续的公告”指出，为减轻纳税人负担，决定不再要求相关人员提交赠与公证材料。
据了解，个人赠与不动产免征营业税政策早已施行。
规定，个人无偿赠与不动产、土地使用权，属于离婚财产分割、赠与亲属、赠与抚养人或赡养人、继承及遗产处分情形的，暂免征收营业税。
《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》则规定，个人向他人无偿赠与不动产，除继承和遗产处分外，在办理营业税免税申请手续时应向税务机关提交房产所有人“赠与公证书”和受赠人“接受赠与公证书”，或持双方共同办理的“赠与合同公证书”等赠与公证材料。
为深入开展“便民办税春风行动”，简化纳税人办税手续，减轻纳税人办税成本，自2015年7月起，在办理个人以离婚财产分割、赠与亲属、赠与抚养人或赡养人方式无偿赠与不动产、土地使用权的免征营业税手续时，不再要求提供房产所有人“赠与公证书”、受赠人“接受赠与公证书”，或双方“赠与合同公证书”等公证材料。
2.市场前沿
⏹杭州楼盘逐渐走上精装之路智能化正成为发展方向
土近两年，原本以毛坯交付的杭州楼市中不少楼盘开始做起了精装。
这些精装也并不仅仅限于高端住宅项目，不少刚需楼盘也推出了精装住宅。
精装的标准也各有不同，如一些刚需楼盘在顺应市场的情况下，推出了“平价精装”。
它们在满足了精装的要求外，还保证刚需型用户能够承受精装价格。
除了精装之外，智能化也逐渐在楼市中普及起来。
记者了解到，杭州市内不少楼盘推出了智能化的管理模式，除了在服务上更为人性化之外，也给购房者提供了更多的便利。
此外，在这个电子产品成为必需品的当下，不少楼盘也推出了免费wifi覆盖的智能设计。
专家认为，精装与智能，两者之间形成的“产业链”也会成为未来楼盘发展的一个趋势。
⏹多家银行推公积金或工资等多种形式办无抵押贷款
在今年几次降息之后，无抵押贷款的利息也随之降低，导致借款人贷款的成本降低。
在非交易类贷款整体成交量略显下滑的情况下，无抵押贷款的需求量却依然在市场里“炙手可热”，并且无抵押贷款的形式也在不断丰富。
从去年开始，各家银行开发推出了利用公积金或工资等多种形式办理无抵押贷款，多样化的产品以及多元化的办理方式为借款人办理贷款提供了不少便利。
要想利用公积金贷款，一般只要满足正常缴纳社保和公积金、个人信用记录良好等条件即可。
而要想通过借款人的工资流水申请无抵押贷款，一般只要借款人个人征信记录良好，月收入在规定限额以上即可申请。
目前推出工资贷的银行有平安银行、兴业银行等。
⏹股市调整打乱买房阵脚专家：
慢牛最有利于房市
在前期股市走强的情况下，不少从中获利颇丰的买家都试图借此机会购置房产，然而，近期的股市连续下挫，让不少购房者的置业计划受到了较大的影响。
由于本轮股市调整，前期不少打算下定金或已经交定金的客户选择延后买房。
除了高端项目外，一些刚需、改善项目同样受到本轮股市调整的冲击。
在近期取消看房计划的购房者中，不少都是因为股市资金缩水的原因，经纪人联系客户带看时，不少看房者心情都较为低落。
业内表示，由于暴跌，很多资金来不及获利了结，不少股民成为了套牢一族，而套牢一族当中，很多资金是准备进入楼市的钱，这下耽误了购房，实际上是当前最大的利空。
从各个案场反馈，周六周日已经有好多客户延迟下定了，原因都是上周股市持续下跌，大家都被套牢了。
持续暴跌会影响购买力。
暴跌将投资者原来的盈余一扫而空，买房资金大打折扣，之前扫楼的大批客户许多都是股市获利群体，因为钱来得太容易。
因此慢牛才是最有利于房市，而暴跌则将对房市形成重大利空。
4．高端物业指南
1.高端住宅楼盘
⏹钱江水晶澜轩
钱江水晶澜轩在售B座东单元共60套房源，户型面积330、370㎡，总价1100-1500万元/套，单价在35000元/㎡左右。
咨询热线：
400-776-8888转81160
⏹绿城运河宸园
绿城运河宸园预计下月加推11、12号楼，户型面积精装90㎡，均价在30000元/㎡左右。
咨询热线：
400-776-8888转23976
⏹公元沐桥
公元沐桥目前现房尾盘在售，全部精装，有高层和多层两种，装修标准在5000-10000元/㎡，目前均价在30000元/㎡。
咨询热线：
400-776-8888转81105
⏹天阳尚景国际二期
天阳尚景国际二期将于下月首开1号楼，户型面积90-129㎡，均价在25000元/㎡左右。
咨询热线：
400-776-8888转19385
⏹德信浙旅东宸
德信浙旅东宸于近日首开，推出2、3、7号楼共220套房源，户型面积89-126㎡，均价20000元/㎡。
咨询热线：
400-776-8888转16617
2.旅游地产楼盘
⏹华成天地墅园
项目目前在售二期排屋，200㎡房源均价15000元/㎡，260-300㎡房源均价18000元/㎡。
咨询热线：
400-776-8888转26295
⏹宋都橄榄墅
宋都橄榄墅在售排屋，户型在220㎡左右，总价370-500万元/套，算上赠送面积折实起价9999元/㎡。
咨询热线：
400-776-8888转22112
3.养老地产楼盘
⏹绿城莲园
绿城莲园目前主要在售6号楼，主力户型为89-126㎡，精装折后起价7888元/㎡。
咨询热线：
400-606-6969转27177
五．下月市场分析预测
7月杭城楼市成交情况较为可观，相较6月整体成交情况稍有回落。
在成交量上，仅萧山区有小幅上涨，成交涨幅在28%；主城区和余杭区稍有回落，降幅分别在28%和13%。
主城区成交均价在23665/㎡，环比上月23646元/㎡基本保持不变；在开盘供应上，本月开盘量相对一般；在土地成交和出让中，本月土地出让12宗，成交8宗。
其中主城区3宗，余杭区5宗，共成交面积264787㎡，成交金额400915万元，其中2宗用于住宅4宗商业2宗用于商住。
8月开盘预告：
8月共有37盘开盘。
主城区22盘，余杭区13盘，萧山区2盘。
主城区中，拱墅区3盘，江干区5盘，西湖区5盘，滨江区6盘，下城区1盘，下沙区2盘。
主城区首开项目共盘：
新天地东方茂、萍水街一号、中兴御田清庭、万科大都会79号、昆盛肖邦、万科玉泉、漾loft、申悦国际、钱塘大观、世茂广场天誉；
余杭区将开13盘，7盘首开6盘加推，其中首开竹径云山、未来城二期、金地逸景、越秀星汇尚城、雅居乐伙伴、广厦天都城宾果公寓、滨江西溪之星；
萧山区将开2盘，首开龙湖旭辉春江悦茗、顺发美哉美城。
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