不动产抵押担保贷款优先受偿权研究资产保全部王奇全.docx
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不动产抵押担保贷款优先受偿权研究资产保全部王奇全
部门：
[资产保全部]
负责人：
[朱健]
指导教师：
[唐敏]
主要承担者：
[王奇全]
完成时间：
2013-11-30
[不动产抵押贷款优先受偿范围研究]
[中国建设银行股份有限公司无锡分行]
研究课题
内容提要
抵押权是以支配抵押物的交换价值为内容的担保物权，以不移转标的物的占有为显著标志。
在担保物权中，抵押权的物权性最强，因而担保力也最强，有“担保之王”的美誉。
因此，抵押，尤其是不动产抵押在现代银行业务发展中扮演着极为重要的角色。
但根据无锡市中级人民法院（2013）锡商终字第0377号民事判决书，由于上诉人江苏银行股份有限公司无锡蠡园支行“并未在规定期间内向本院提供案涉不动产在办理抵押登记手续时，超出他项权证上登记记载的抵押金额的相关证据。
”因此法院判决银行仅对抵押登记的债权金额范围优先受偿。
该终审判决使得之后无锡各基层法院对抵押贷款案件均照此判决，也导致我行自2013年8月以来出现了多笔抵押担保范围只包括本金的案例，已经和将要导致我行实际享有优先受偿的债权范围明显少于抵押合同约定。
为维护国有金融资产的安全，保护我行不动产抵押权不受侵害，本文试图对不动产抵押贷款优先受偿范围，也即抵押担保范围展开研究。
在简要概述相关基础理论后，本课题对司法机关和登记机关的观点分歧进行了明晰。
而后通过法律条文分析、不动产抵押登记现状分析、法学原理分析等论述，为我行的权利主张提供了依据，并由此得出结论：
无锡地区法院所持不动产抵押担保范围仅限于他项权证或不动产登记簿上所记载之主债权金额的观点于法无据。
在此基础上，本文对该争议的最终解决提出若干建议，以求最大限度地维护我行合法权益。
关键词：
贷款不动产抵押担保范围
目录
引言5
第一章基本理论概说5
第一节贷款担保概述5
一、贷款担保的概念5
二、贷款担保的特征5
三、与一般担保的区别6
第二节抵押与抵押权概述6
一、抵押权制度简介6
二、抵押的种类—以抵押物划分7
第三节不动产抵押概述8
一、不动产的概念8
二、不动产抵押的法律特征8
第二章不动产抵押新型法律争议简介10
第一节争议背景介绍10
一、无锡地区法院判决的转变10
二、对我行信贷资产的影响10
第二节争议观点简介11
一、法院观点11
二、登记机关观点11
第三节不动产登记概述11
一、不动产登记的概念12
二、不动产登记的法律意义12
第三章我行权利主张及法律分析13
第一节法律条文分析13
一、关于担保范围之规定13
二、关于清偿顺位之规定14
第二节法学原理分析15
一、物权法定与私法自治15
二、不动产登记效力17
第三节不动产抵押登记现状分析19
一、登记簿与权属证书的异同19
二、不动产抵押登记现状介绍及分析20
第四节同类型案件判决情况分析22
第四章争议解决之途径建议24
一、补充登记抵押担保范围24
二、依法审理不动产抵押贷款案件24
参考文献25
引言
不动产是国民财富的重要组成部分，是一国财富的基础。
因其具有现实性、稳定性、保值性、安全性强等特征，而成为银行信贷业务普遍采用的抵押物。
然而，由于我国不动产抵押登记制度还存在诸多不科学、不完善之处，诱发了无锡地区关于银行不动产抵押贷款优先受偿范围，也即抵押担保范围的争议。
随着金融改革的不断深入，以及社会大众对不动产登记制度的日益重视，对该争议进行系统地研究，对于理论和实践都将具有重大意义和深远影响。
第一章基本理论概说
第一节贷款担保概述
一、贷款担保的概念
担保制度源于公元前7世纪，后经历了罗马法与日耳曼法的发展，于近现代最终确立。
本文主要研究银行贷款担保问题，对担保性质的理解应结合贷款担保的定义。
所谓贷款担保，是指为了保障贷款债权的实现，银行在发放贷款时要求借款人提供担保以降低银行贷款风险，提高信贷资金使用效率的法律行为。
二、贷款担保的特征
（一）从属性
我国《物权法》第172条第1款明确规定：
“担保合同是主债权债务合同的从合同。
”担保的从属性主要表现在：
第一，设立上的从属性。
担保合同的成立应以债权的存在或将来存在为前提，如最高额抵押和最高额质押，虽然它们成立时并没有主债权存在，但是，担保物权设立时债权将来一定会存在，即在担保物权行使之际，必有确定的债权存在。
因此，担保合同和主合同之间是主从关系。
第二，移转上的从属性。
一般而言，担保不能与主债权相分离，若主债权发生转让，则担保也应相应转让。
第三，消灭上的从属性。
通常情况下，主债权消灭，债权担保随之消灭，法律另有规定的除外。
（二）补充性
担保的补充性，是指担保人作出的担保，对债权的实现只具有补充意义。
债权人要实现债权，首先应由债务人进行清偿，只有在债务人无法清偿的前提下与范围内，保证人才负有清偿义务。
（三）相对独立性
贷款担保具有从属性的同时也具有相对独立性。
首先，《物权法》规定：
“主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外。
”其次，担保合同的当事人是债权人和担保人，而债权合同的当事人是债权人和债务人，它们是不同的法律关系。
再次，担保合同有自己的成立要件和消灭原因，且债权担保的不成立、不生效或者无效，不影响其担保的债权的成立。
最后，担保合同被确认无效后，也独立地引起一系列的民事责任，债务人、担保人、债权人根据各自过错的不同承担不同的责任。
三、与一般担保的区别
（一）主体不同
银行贷款担保合同中，债权人为银行，而一般担保的债权人则是不确定的。
（二）适用法律不同
银行贷款担保合同中除了适用一般的担保法及其他民商事法律规范以外，还会受到国家宏观经济政策的影响。
银行贷款担保一般实行强制担保，银行在与借款人签订合同时，必须要求借款人提供担保，还应当严格审查担保人的资信状况，且银行贷款担保一般适用格式合同。
（三）担保不能实现的后果不同
银行贷款担保如果不能实现，则作为不良资产进行处置；而一般担保则作为坏账处理。
第二节抵押与抵押权概述
一、抵押权制度简介
（一）抵押
抵押是一种物的担保方式。
我国《物权法》第179条规定：
为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
因此，我国抵押制度中的抵押概念可作如下定义：
抵押人（债务人或第三人）不转移标的财产的占有而以该财产为自己或他人的债务提供担保，在债务人不履行债务时，债权人有权以抵押物折价清偿受抵押担保的债权，或对抵押物进行变价而以变价的价款优先使被担保债权获得受偿的一种债权担保方式。
（二）抵押权
通常情况下，抵押权与抵押可以相互混用。
但严格而言，抵押是一种债权担保方式，抵押权是依这种方式而产生的权利。
抵押权是债权人因为抵押而对抵押物所享有的支配权，性质上属担保物权。
结合我国现行法律的规定，似可对抵押权的概念做如下定义：
所谓抵押权，是指债权人对于债务人或第三人提供的，不转移占有而作为债务履行担保的财产，在债务人不履行债务时，可就该财产折价或者就拍卖、变卖该财产的价款优先受偿的权利。
上述概念包括四个要素：
首先，抵押权为担保物权。
抵押权为抵押权人直接对物的交换价值享有的权利，可以对抗物的所有人或第三人。
其次，抵押权的标的物为特定财产。
抵押物须为债务人或第三人所有的或有权处分的作为担保的特定的财产。
再次，不转移标的物的占有。
抵押权的发生不以占有标的物为要件，抵押人无须转移标的物的占有予抵押权人。
最后，抵押权为优先受偿的权利。
抵押权人就抵押物的变价款有优先于一般债权人受偿的权利。
二、抵押的种类—以抵押物划分
依照不同的标准，抵押可划分为多种类型。
但限于文章篇幅及课题研究需要，本文仅介绍其中一种划分方式，即依抵押物的不同，抵押可分为不动产抵押、动产抵押与权利抵押。
所谓不动产抵押，是指抵押人或第三人以其合法的不动产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保。
债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的不动产拍卖所得的价款优先受偿。
所谓“合法的不动产”，包括两层含义：
第一，设定抵押的不动产是法律所允许的。
第二，设定抵押的不动产，抵押人或第三人对该房地产须享有所有权或经营权。
如果是未经登记的不动产或者是所有权有争议者，不能认为是合法的不动产。
第三节不动产抵押概述
一、不动产的概念
关于“不动产”，我国1986年《民法通则》虽提及其概念，但未明确定义。
《最高人民法院关于贯彻执行《民法通则》若干问题的意见》第186条规定：
土地、附着于土地的建筑物及其他定着物、建筑物的固定附属设备为不动产。
1995年颁布的《担保法》第92条将不动产定义为：
“本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物”。
因而我国现行法律所指“不动产”应为：
土地、房屋和林木等地上定着物。
具体而言，不动产有狭义和广义之分。
狭义的不动产系指土地和土地上永久性建筑物及其衍生的权利；广义的不动产除包括上述内容外，还包括水坝、港口、码头、地下工程、矿藏和森林等自然资源。
本文主要研究狭义的不动产，且主要为城市房地产。
二、不动产抵押的法律特征
（一）不动产抵押具有复合性
根据抵押的标的不同，不动产抵押可分为房产抵押和地产抵押。
依我国法律规定，土地所有权不能用作抵押，土地抵押目前只有土地使用权抵押一种形式。
而房产又依附于一定的土地之上，房产和地产使用权往往不可分割地紧密联系在一起。
二者的这种关系使得设定于其上的抵押权也不可分割，即地上建筑物抵押时其使用范围的土地使用权随之抵押，土地使用权抵押时，其地上建筑物也随之抵押。
（二）不动产抵押是要式法律行为
不动产抵押的要式性表现在两方面：
首先，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。
不动产抵押的设定，可以由抵押人和抵押权人单独订立抵押合同，也可以在原债权文书中写明，但都必须采取书面形式；其次，不动产抵押须办理抵押登记。
各国法律都对不动产抵押采取登记生效原则，我国也不例外。
（三）房地产抵押有时间限制
土地使用权抵押受到土地使用权时间的限制，也就是以土地使用权作为抵押的期限也应当在土地使用权出让期限内，否则抵押无效。
由于我国对土地使用权和房屋所有权实行同一原则，因此以房屋作抵押的，也应在土地使用权的期限内设定抵押权。
第二章不动产抵押新型法律争议简介
第一节争议背景介绍
一、无锡地区法院判决的转变
根据2013年8月2日无锡市中级人民法院（2013）锡商终字第0377号民事判决书，由于上诉人江苏银行股份有限公司无锡蠡园支行“并未在规定期间内向本院提供案涉不动产在办理抵押登记手续时，超出他项权证上登记记载的抵押金额的相关证据。
”因此法院判决银行仅对抵押登记的债权金额范围优先受偿，该终审判决使得之后无锡各基层法院对抵押贷款案件均照此判决。
此后，在交涉过程中，无锡市南长法院曾口头告知我行，经向中院汇报，并结合省高院对此下发的明确的审判指导意见：
抵押担保的范围应以登记机关不动产登记簿的记载内容为准，除非有证据表明登记簿的记载错误。
对抵押权人主张就抵押物价值超出登记价值的部分优先受偿的，不应予以支持。
因此，就一般抵押而言，由于无锡登记机关未在登记簿中写明抵押担保范围包括本金、利息和费用，法院只能判决银行仅对登记的债权数额享有优先受偿权。
二、对我行信贷资产的影响
法院的上述审判意见将对我行的大量诉讼案件产生重大不利影响：
我行个人住房按揭贷款业务均采用总行所要求的一般抵押合同，而无锡市登记机关在登记簿上仅对主债权金额进行了登记。
目前我行仅涉及钢贸商户股东的按揭个贷诉讼案件之标的就已达1.8亿元之巨（另有约1.3亿此类个贷存在诉讼可能性）。
而此类案件则存在为数不少的二抵和多次查封情形，其他不良个贷诉讼也部分涉及二押和多次查封。
在第一顺序抵押权人享有的债权金额高于所登记之主债权数额的情况下，如抵押资产变现价值高于该主债权数额，高出部分将分配给其他抵押权人，则第一顺序抵押权人的合法权利就难以保障。
因此，在法院以上判决倾向下，作为第一顺序抵押权人，我行的不动产抵押权利极易遭受侵害。
第二节争议观点简介
一、法院观点
在沟通讨论中，法院提出：
根据法律规定及省高院对此问题的明确意见，判决书中将写明抵押担保权利价值范围为他项权证上登记的债权数额（他项权证与登记簿记载不一致的以登记簿为准）。
同时，法院建议：
由于银行提交给登记机关的抵押合同中已写明抵押担保范围为本金及利息、费用等，而登记簿并未按照抵押合同的约定记载，对此银行并无过错。
因此，银行针对抵押权有风险的案件，应向登记机关申请在登记簿中补充登记，补充写明：
抵押担保的权利范围见合同（或写明包括本息和费用等），打印登记簿的该登记页进行举证，法院判决以登记簿登记为准（不考虑有抗辩）。
二、登记机关观点
与此同时，无锡地区登记机关则认为：
根据住建部《房屋权属证书、登记证明填写说明》，属于一般抵押权的，《房屋他项权证》上填写房屋登记簿上记载的“被担保主债权的数额”。
因此，登记机关的登记内容符合规定。
对于不动产登记簿上未记载抵押担保的权利价值范围问题，产监处解释为：
登记簿包括借款合同、担保合同等申请登记提交的合同。
因此，查阅登记簿可以证明抵押担保的范围是本金及利息费用。
之所以他项权证上仅登记了主债权金额，是因为在登记时能确认的金额只有主债权。
同时，无锡地区登记机关表示：
对既往已登记的不动产抵押，登记簿不能修改；对于今后不动产登记簿是否增加“抵押担保的权利价值范围详见主合同”等字样，登记机关可以考虑，但尚未明确最终意见；产监处初步同意向法院发函解释，登记簿包括抵押合同等资料，就已登记的抵押担保范围应以在产监处备案的抵押合同等约定为准，抵押担保范围包括本金及利息费用。
但法院认为此种方式不妥，函不能作为证据使用。
第三节不动产登记概述
从法院和登记机关的观点分歧中不难看出，双方的争议焦点直接指向不动产登记制度。
而不动产登记中存在的问题，也正是两部门发生意见分歧的重要诱因。
因此，对不动产登记进行深入研究就成为题中应有之义。
一、不动产登记的概念
所谓不动产登记，是指经权利人申请，国家专职部门将有关申请人的不动产物权变动事项记载于国家的专门不动产登记簿的事实。
具体而言，不动产物权登记的概念应包含以下方面：
（一）登记对象
不动产登记是对不动产物权而非其他权利或事项的登记。
这里强调登记的对象必须是不动产，登记的内容是关于不动产物权的变动，而有关其他对象和内容的登记，如法人成立登记、婚姻登记等，虽然也是依法把特定事项记载于有关国家机关的簿册上，但不属于不动产登记。
（二）登记程序
不动产登记是依法进行的登记。
不动产物权登记规范着人们对不动产及其权利的利用关系，是一项非常重要和复杂的工作，必须严格依照相关法律和程序进行登记。
非依相关法律和法定程序进行的不动产登记，不具有不动产物权登记的法律效力。
（三）登记机关
不动产登记是记载于特定国家机关专门簿册上的登记。
不动产物权的事项，应由特定的国家机关进行登记，并将其记载于专门的登记簿上。
登记完成之后，其内容应向社会予以公示。
如果登记的内容没有记载于特定国家机关的专门簿册上，或没有向社会公示就不能构成不动产物权登记。
二、不动产登记的法律意义
由于任何当事人设立、移转不动产物权，都会涉及第三人的利益，因此不动产物权的设立移转必须公开、透明，以利于保护第三人的利益，维护交易的安全和秩序。
为达成这一目的，现代民法建立了公示制度，将不动产物权设立、移转、变更、消灭的事实通过一定的公示方法向社会公开，从而使第三人知道物权变动的情况。
在公示方法中，最重要的就是不动产物权的登记制度。
因此，不动产登记是包含抵押权在内等物权依法获得承认和保护的基本根据，在不动产物权依双方法律行为取得中具有极为重要的作用：
不动产物权的变更必须进行登记，这是包括我国在内的采用实质主义登记制度国家的立法通例。
在此类国家制定不动产登记法时，因为不动产物权以公示性为其特征，而不动产物权的公示除直接依法律规定和法院判决取得者外，都源于不动产登记。
第三章我行权利主张及法律分析
我行认为，在无过错的情况下，银行因登记机关的原因造成不动产抵押权利被侵害不符合公平原则。
对于我行已依法登记的不动产抵押，其担保范围应以抵押合同约定为准，即涵盖主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。
因此，有关各方应在充分协商、达成一致的基础上，依法充分保护银行的抵押权人权益，维护国有资产安全。
现将我行权利主张之依据分析如下：
第一节法律条文分析
一、关于担保范围之规定
抵押权效力是抵押制度的核心，也是实现抵押权功能的重要环节。
所谓抵押权效力，是指抵押权人就一定范围内的债权从一定范围内的抵押物中获得优先受偿的支配请求权，以及对与抵押物相关的其他财产的影响。
或指抵押物在担保债权范围内优先受偿的效力及对其他财产的限制和影响力。
我国《担保法》第46条明确规定：
“抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。
抵押合同另有约定的，按照约定。
”
同时，我国《物权法》第173条也规定：
担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。
当事人另有约定的，按照约定。
针对以上法律条文的明确规定，抵押担保范围所涵盖范围可做如下分析：
（一）主债权
主债权，又称原债权、原本债权，是指债权人和主债务人之间因一定法律关系而产生的，在抵押权设定之初经特定化而成为抵押权所担保实现的债权。
抵押权之设定旨在担保主债权的实现，主债权为抵押权存在的前提。
因此，主债权当然成为抵押担保的债权范围中的一种，并且成为其中的主要部分。
（二）利息
利息是指主债权的孽息。
利息因其发生原因不同而分为两种情况：
即法定利息和约定利息。
法定利息是以国家法律规定为标准而支付的利息，银行贷款之利息即为法定利息。
法定利息依法定所生，属担保债权效力所及的范围，应无疑问。
主债权的法定利息还包括迟延利息，即债务人不履行金钱债务而应付的法定利息。
迟延利息，就其性质而言，是债务人不履行金钱债务的损害赔偿金。
与我国《担保法》规定的“违约金、损害赔偿金”性质相同，自应属于抵押担保的范围。
关于复利利息，多数学者认为，若其符合中国人民银行1990年12月颁布的《利率管理暂行规定》第18条规定的情形，可为抵押权所担保的范围。
（三）违约金
根据我国《担保法》的规定，违约金当然为抵押权的效力所及。
只要主合同中就违约金有明确约定，债权人便可以就违约金对于抵押物行使抵押权。
至于抵押合同中对此是否有约定，或者是否就此项债权进行了登记，在所不问。
但是，当事人对于违约金的约定，不得超过法律规定的最高限额。
否则，其超过部分没有请求权，更不得为满足该部分债权而对抵押物行使抵押权。
（四）损害赔偿金
损害赔偿金与违约金均属违约责任的形式，其区别主要在于违约金为事先约定的，而损害赔偿金是事后根据实际损失确定的。
损害赔偿金带有惩罚性，属抵押担保的范围，无须登记即可由抵押物折价或以抵押物拍卖、变卖所得价款优先受偿。
（五）实现抵押权的费用
实现抵押权的费用，是指抵押权人因行使抵押权所支付的一切费用。
包括抵押物保管、修缮费用、抵押物的估价费用，抵押物拍卖、变卖所需的费用，交通费用和诉讼费用等。
实现抵押权的费用属抵押担保的范围，也无须登记。
但如果当事人约定此项费用不由债务人负担时，则该项费用不在抵押担保范围之列。
抵押权人若依诉讼程序实行抵押权的，法院因强制执行而支出的全部费用，应当由抵押物优先受偿，不得由债权人承担。
抵押权人以诉讼外的方法变价抵押物而应当支出的费用，因直接产生于抵押权的行使，应由抵押物的变价款优先受偿。
（六）保全抵押权的费用
我国《担保法》第51条规定，抵押人的行为足以使抵押物的价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为，即抵押权人具有保全抵押物的权力。
保全抵押权的费用，直接源于保全抵押物的行为，保全行为对抵押权人、抵押人以及其他债权人均为有利，应当优先于其他债权而优先受偿。
因此，保全抵押权的费用应属抵押担保的范围。
二、关于清偿顺位之规定
“抵押权的顺位，又称抵押权的顺序或抵押权的次序，是指数个抵押权并存于同一抵押物之上时，各抵押权存在着优先的顺序，也就是抵押权之间的相互关系。
先顺位的抵押权所担保的债权较后顺位的抵押权所担保的债权可以优先受偿”抵押登记制度解决的是抵押权设定问题，抵押权所担保的债权应依据物权法规定，按照抵押登记的先后顺序清偿。
而《物权法》第179条明确规定：
“同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：
（一）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；
（二）抵押权已登记的先于未登记的受偿；
（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。
”
上述抵押权顺位属法律明文规定，当事人不得以约定排除和改变。
因此，在无同一顺序抵押权人的情况下，第一顺序抵押权人应当全额受偿，而不存在只清偿债权本金的任何法律规定。
第二节法学原理分析
一、物权法定与私法自治
所谓物权法定，是指当事人无权任意创设现行民法及其他法律中所没有的物权种类，即种类强制；也不得任意变更物权的内容、效力以及公示方法，也就是内容固定。
这一原则源于罗马法，后为包括我国在内的众多国家所采用。
如我国《物权法》明确规定：
物权的种类和内容，由法律规定。
根据研究范围，本文只对物权的内容法定进行研究。
我国《物权法》中所指物权包括所有权、用益物权以及担保物权，其内容皆由法律加以规定。
尤其是他物权人所承担的义务，必须由法律予以明确规定。
这属于强制性规范，任何机构及个人皆须遵守。
对于担保范围这一物权内容的确定，本文具体分析如下：
（一）关于担保物权
就所有担保物权而言，我国《物权法》明确规定：
“担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。
当事人另有约定的，按照约定。
”
依据物权法定原则，上述规定可理解为：
担保物权之担保范围的确定有两种方式：
首先，依当事人之间的约定而确定，但约定须限定于“主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用”这一范围内。
换言之，当事人既可约定担保范围只包括其中一项或数项，也可约定对其中各项均承担担保责任。
其次，如当事人之间并无约定，则担保范围直接依据该条文的前半部分予以确定，即担保范围为“主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。
”
而我行已与抵押人在不动产抵押合同中明确约定：
不动产抵押担保范围为本金、利息及相关费用等。
这一约定既未逾越上述法律对担保范围的限制，也符合私法自治的原则，是合同双方在意思自治下对自身权利的合法处分。
同时，住房和城乡建设部《房屋登记簿记载内容说明》中对“担保范围”这一登记项目进行了明确解释：
“记载抵押合同中约定的担保范围，可以是主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用等；抵押合同未约定的，记载未约定的事实。
”
综上，若我行与抵押人的约定及抵押登记办理过程合法合规，且按照规定不动产登记簿或他项权证需对担保抵押范围进行登记，则登记机关应对该项约定予以确认。
即在我行不动产抵押“担保范围”项目下记载“主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用等”这一文字性描述。
（二）关于不动产抵押权
就不动产抵押担保物权而言，我国《物权法》第16条规定：
不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产登记簿由登记机构管理。
如欲实现该条第一款，也即“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”，则首先须对不动产登记簿的内涵和外延予以界定，即什么是不动产登记簿？
不动产登记簿包含什么？
对
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