北京某房地产项目可研报告.docx

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北京某房地产项目可研报告

XXXX房地产开发有限公司

XXXX项目二期（（项目推广名））

项目可行性研究报告

北京市工程咨询公司

二○○五年十月

编制单位：

北京市工程咨询公司

公司审定：

名字总经济师高级工程师

部门审核：

名字投资咨询部经理高级工程师

项目负责人：

名字工程师

项目参加人：

名字高级工程师

附表：

附表1项目总投资估算表；

附表1-1居民房屋拆迁补偿费用估算表；

附表1-2居民房屋拆迁补偿费用估算表；

附表2投资计划与资金筹措表；

附表3销售收入和销售税金及附加表；

附表4损益表；

附表5借款还本付息表；

附表6现金流量表（全部投资）；

附表7资金来源和运用表。

附件：

1．项目法人营业执照；

2．北京市规划委员会“关于三义房地产公司建设商业金融项目的规划意见书（条件）”（X年规意条字0354号）；

3．北京市规划委员会“关于XXXX项目市政方案协调会会议纪要”（市规会[X年]15号）；

4．北京市发展和改革委员会“关于XXXX项目二期项目有关问题的复函”（京发改投资函[X年]586号）；

5．北京市国有土地使用权出让合同（京地出合字X年第1085号）。

附图：

1．项目地理位置图；

2．总平面图；

3．交通分析图；

4．景观分析图；

5．地下四层平面图；

6．地下三层平面图；

7．地下二层平面图；

8．地下一层平面图；

9．首层平面图；

10．二层平面图；

11．三层平面图；

12．四层平面图；

13．标准层平面图。

第一章总论

一、项目概况

1．项目名称：

XXXX项目二期工程（（项目推广名））

2．性质：

新建

3．建设地址及范围

项目建设地点位于海淀区XX路5号，海淀区苏州桥西侧。

其四至为：

东临XX路，西至XX路（西侧为XXXX项目一期），南至新建XX路，北至XX路。

4．建设内容与规模

项目总用地面积25426.07平方米，其中，总建设用地面积18026.07平方米，代征道路用地面积7400平方米。

项目总建筑面积118350.56平方米，其中，地上78722.56平方米，地下39628平方米，工程建筑总高度70米。

5．工程进度

本项目建设周期为二年半，计划2007年底完工。

其中，X年年6月～X年年3月，完成项目前期工程和施工图设计，X年年4月～2007年12月，完成项目土建、装修、设备工程等。

6．项目主要经济技术指标

表1-1项目主要经济技术指标表

序号

名称

技术指标

1

总用地面积（平方米）

18026

2

总建筑面积（平方米）

119350

其中：

地上

7XX22

地下

39628

3

总建筑高度（米）

70

4

建筑密度

30.50%

5

绿化覆盖率

35.00%

6

停车数量（辆）

700

其中：

地上

675

地下

25

7．投资估算与资金筹措

项目总投资66736.6万元，其中工程费用40387.1万元；工程建设其他费用21745.3万元，预备费3106.6万元，建设期利息14XX.6万元。

项目建设资金中，项目单位自筹7722.0万元，利用房屋建筑销售回款39014.6万元，申请银行贷款20000.0万元。

二、项目建设单位情况

1．单位名称：

XXXX房地产开发有限公司

2．成立时间：

lXX8年

3．注册地址：

北京市XXXXX

4．经营地址：

北京市海淀区XX路5号“XXXX项目”X座X楼X层

5．法定代表人：

XXXX

6．注册资本：

18300万元

7．执照注册号：

XXXXXXX

8．企业类型：

有限责任公司

9．主营业务：

房地产开发业务等

10．经营范围：

房地产开发、销售商品房、信息咨询等。

XXXX房地产开发有限公司现有员工48、具有本科以上学历的员工占52％，具备中、高级职称者多名。

公司具有多年的房地产开发经历，拥有丰富的房地产开发经验和优秀的客户服务系统及管理人员，具有创新、务实的开发理念和不断进取的开拓意识、形成了“高水准、高品质”的开发经营思路和市场品牌形象，建立了—套符合市场竞争需要、结构扁平的管理体系以及一支人员简练、经验丰富、高效能干，具有团队合作精神的员工队伍。

目前，公司正以“专业、专注、真诚、高效”的标准为广大客户提供最优质服务。

第二章项目建设背景及必要性

一、项目建设背景

项目选址原为X公司X公司（X）的所在地，原来运输车辆所产生的噪音和异味，严重影响了周围的环境，同时该公司经营状况呈下滑趋势，处境十分困难。

经政府研究，XX公司X用地列入调整范围，由XXXX房地产开发有限公司负责开发建设XXXX项目小区项目。

1XX6年12月25日，首都规划建设委员会办公室第43次联席会议原则同意市规划院所做的XX公司X用地调整规划，并要求该地区配套设施要按规定建设，认真做好城市设计研究，处理好与北京电视台、国家行政学院以及苏州桥上西望的景观关系。

19XX年和1XX9年，北京市城市规划管理局对该用地分别下发了《规划要点通知书（XX-规要字-0223）》、《规划设计条件通知书（XX-规条字-0233）》、《建设规划许可证编号（XX-规地字-0072）》、《选址规划意见书（XX-规选字-0010）》，同意该用地建设大型公共建筑。

2000年10月l3日,北京市规划委员会市政处主持召开会议（各市政部门负责人参加）,并原则同意了市规划院做的《XXXX项目外部市政项目综合方案》，为该项目创造了良好的外部市政条件。

XXXX项目项目一期工程（住宅小区）于2000年5月开工，已于X年年竣工入住。

同年，北京市计划发展委员会以文京计投资字[X年]1455号《关于开发建设XXXX项目二期工程项目建议书（代可行性研究报告）的批复》准予立项。

此外，X年年11月北京市发展和改革委员会以京发改投资函[X年]586号文《关于XXXX项目二期项目有关问题的复函》同意京计投资字[X年]1455号《关于开发建设XXXX项目二期工程项目建议书（代可行性研究报告）的批复》有效期延长至X年年12月31日。

X年年4月北京市规划委员会下发《控规调整通知书（X年规控审字0012）》，原则同意由北京市建筑设计院编制的《XXXX项目（（项目推广名））控规调整》，并重新确定了XXXX项目二期工程规划设计条件及用地范围。

由于项目二期工程建议书（代可行性研究报告）批复的有效期已过，同时项目控规进行了新的调整，项目规模相应扩大，根据国家发改委对编制项目可行性研究报告资质的要求，XXXX房地产开发有限公司委托北京市工程咨询公司重新编制项目可行性研究报告。

二、项目建设必要性

（一）有利于中关村科技园区周边环境的整治和土地资源的优化配置

项目选址原为X公司X公司（X），运输车辆所产生的噪音和异味，直接影响周围市民的生活环境和城市景观。

将其迁走，利用原厂区用地建设写字楼，将大大改善本地区的环境状况，对于美化首都环境，减少城区环境污染是非常有益的。

本项目从筹划到确定建设方案已有多年，现在住宅区已按规划竣工入住，但公建项目拖延至今尚未开工，致使大部分用地未被利用。

本项目的建设可以使原厂区土地得到有效合理的利用，实现土地资源的优化配置，盘活国有资产，并且可以带动周围地区土地增值，促进周围地区的发展，有利于中关村科技园区产业结构调整和配套服务产业的发展。

（二）进一步满足中关村西部地区高科技企业对写字楼项目的需求

中关村西区是“中关村科技园区”规划中的重要部分，是北京市“十五"规划中科技园区建设的重点项目。

中关村科技园区的高速发展使它成为北京最具发展潜力的高科技商务区。

中关村西区及周边地区对北京经济发展有着举足轻重的作用，是知识经济发展的一片潜力巨大的沃土，而对其周边的写字楼项目来说，也是一个千载难逢的好机遇。

本项目位于中关村西区的西南部，具有巨大的需求潜力。

项目的主要客户群将以高科技企业为主体，项目地处中关村商圈龙头位置，其开发建设带来的市场需求是不容忽视的。

畅通的交通环境是本项目有别于其它竞争项目的优势所在，而商务氛围良好及住宅等配套设施完备是吸引境内外大企业，包括大的IT企业等高端客户入驻中关村考虑的关键之处。

目前，举办奥运、中国加入WTO和新城市规划的实施对中关村写字楼市场是三大利好因素；而大企业纷纷回流中关村，更为本项目市场需求带来了千载难逢的机遇。

中关村科技园区近几年发挥人才优势，高科技产业迅速崛起，吸引外资的力度不断加强，各类公司企业发展很快。

本写字楼的建设可以进一步满足各行各业对办公用房的需求，符合北京市城市规划和调整产业结构的战略布局，有利于中关村科技园区第三产业的发展。

（三）有利于改善中关村地区市政基础设施，提升首都城市形象

项目的建设，可以促进中关村地区市政基础设施和与其相关的能源、通讯、交通运输等事业的发展，有效改善中关村科技园区的投资环境。

项目的出现调整了北京中关村地区商务发展的框架，弥补了该区域大型商业消费区等设施极度匮乏及商务氛围不足的弱点、提升了地区整体商务环境，必将成为北京西北区域具有标志性意义的城市景观建筑。

本项目计划在2008年北京奥运会开幕之前完成，届时它将为北京城市建筑再增添一个亮点。

综上所述，该项目的建设是非常必要的。

第三章市场分析

一、市场供需分析

（一）市场供给

X年年北京写字楼市场经历了宏观调控、“831”土地大限、央行加息、地标之争等重大事件，北京写字楼市场呈现出供需两旺的态势，租售价格一举走出连续三年来的下跌趋势双双飘红。

一方面，从供需对比总体来看，今年写字楼市场仍旧是供过于求的局面，区域差异依然存在。

另一方面，亚奥商圈、BDA商圈、望京商圈、上地商圈、东二环商圈的兴起，标志着北京多中心商务格局的形成。

这些商圈的写字楼对CBD、金融街和中关村三大商务聚集区已产生了不小的冲击。

X年年新推出写字楼租售项目（包括商务公寓）数量达50家，平均每月4.2家，与X年年同比上升0.2家。

总供应量达358万平方米，同比增长8%。

伴随着中关村地区经济的腾飞，中关村写字楼的建设规模迅速增长。

19XX年以前，中关村地区仅有9个优质写字楼项目，供给量为9.3万平米，供给不足导致了区域内写字楼长期处于供不应求的状态。

1XX9年国务院正式批复北京市和科技部《关于加快建设中关村科技园区的请示》，给中关村写字楼带来了巨大的发展机遇。

随着X年年1月关于“中关村3年内变样，中关村要以世界500强、国际著名高科技公司、国内大型企业集团和风险投资机构为重点”政策的出现，中关村写字楼掀起了新一轮的开发热潮，供给量持续加大，其中又以定位为国际跨国客户为主，级别在国际型5A级的高档写字楼开发为重点，导致了高档市场竞争异常激烈，产品同质化现象日益严重。

据北京中原房地产经纪公司提供的数据显示，作为北京写字楼市场的后起之秀，中关村区域发展势头十分迅猛，近两年新增写字楼面积近百万平方米。

若按市场上公认的中关村西区、中关村南、北大街沿线、知春路、学院路、西北三环沿线这个区域进行统计的话，目前的写字楼总数约有100个左右，占北京市写字楼项目总体的约12.5%；总建筑面积约354万平方米，约占北京写字楼总量的13.6%。

据中原地产统计，X年年中关村写字楼供应面积为60余万平方米，X年年新增约50万平方米，由于X年年该区域写字楼集中放量，近40万平方米的存量进入X年年消化，供大于求的局面继续保持，市场竞争仍然比较激烈。

伴随这种市场的变化，中关村的写字楼无论在数量、品质，还是在内、外形态上也在快速变化着。

近两年，中关村已有中关村金融中心、理想国际、数码大厦、辉煌时代、科技财富中心、百校软件研发中心等甲级写字楼项目先后进入市场。

据预测，到X年年中关村计划有90万平方米的优质写字楼竣工，使未来形成的商务区中高档写字楼将占75%。

由于2008年奥运会的限制政策，从X年年到2010年期间不会有新增现房。

（二）市场需求

中关村作为我国知识经济的中心区，为高科技企业、大型企业集团、金融机构、国际科技企业，提供了一个能容纳百川的沃土。

中关村写字楼近几年的发展，客户类型已经呈现出了多样化、综合化、国际化趋势。

由此说明，中关村所独有的科技、人才的原动力将长期吸引着国际、国内客户的广泛关注。

近两年，中关村的入驻企业特点明显，有国资背景或在行业内处于领先地位的大中型高新技术企业在中关村投资置业的趋势渐暖，“国”字头和行业龙头企业成为消化写字楼面积的市场主力；再有就是数以万计的中小创新科技企业，这其中包括大量已获得一定发展积累，有意扎根中关村长期发展的各类高科技企业；同时部分中关村本土成长而目前在东部地区办公的实力高科技企业已经表现出明显的回流趋势。

曾经因中关村高档办公物业欠缺及商务环境不够完善，一些在村内成长起来的企业一度离开它们的诞生地，另谋更理想的发展空间。

但随着中关村西区以及核心区建设的加快，高档写字楼的大量出现并投入使用，商务环境得到了极大的改善，一些大企业又纷纷回流“村”内。

大企业纷纷回流中关村以中关村广场、中关村东区和清华科技园为主的中关村高档写字楼密集区，这部分客户不仅自身需求办公面积大，而且也带动了一些相关公司进驻中关村，对于本区域的写字楼租售市场起到了主要的推动作用。

世界高科技知名企业在中关村地区设立研发中心或加强研发力量的趋势更加明显。

众多跨国公司纷纷选择中关村，设立分支机构或区域总部，据美国《财富》杂志的一项调查表明：

全球4万多家跨国公司92%以上的企业若干年内将考虑在中国设立地区总部，包括设立亚太地区、东亚地区、中国地区总部、研发总部、商务总部、销售总部，其中首选北京的占15%。

如具备长远发展目光的微软研发、朗讯、NTT、高通、松下等企业巨头均在中关村设立研发中心。

IT业重整旗鼓为中关村提供了有力的产业支持，而西区的开放预示着中关村的基础设施建设已得到改善，中关村版图的扩大整合了区域资源，对写字楼的需求提供了增长空间，从而吸引了全国乃至世界知名企业入驻。

从X年年开始中关村推出了大量在硬软件设施方面具有国际水准的甲级写字楼。

目前这些先期入市的写字楼项目已经吸引了大批国内外知名的企业入住。

据中关村写字楼商会提供的信息显示，近两年，已有众多大企业落户中关村。

大企业的成交特点表现在大面积租赁和购买，如：

中关村金融中心B座被新东方学校整栋购买；中国公路工程咨询监理总公司购买嘉豪国际中心2100平方米；新浪、XX、华旗资讯、美国存储技术等IT知名企业，租赁理想国际大厦超过15000平方米；世界零售巨头沃尔玛租赁盈都大厦几乎全部商业面积近3万平方米；从中关村广场来看，普天集团、中国电子产业集团、中国蓝星等大型国字头企业已经或即将入驻。

种种迹象表明大企业正在悄然回流中关村及周边地区。

二、市场价格

根据北京写字楼信息网的年终统计数据，截止今年X年年12月北京写字楼市场平均售价14162元/平方米（建筑面积报价），与X年年相比上涨4.3%；平均租金21.2美金/平方米/月（建筑面积报价），与X年年相比上涨2.9%；空置率19.8%，与X年年相比下降18%。

据预测，X年年北京写字楼平均售价将进一步小幅上涨，平均租金则正好相反，预测将会大幅下跌。

北京写字楼售价上涨原因一是整个房地产市场涨价之风的“贡献”，二是一大批顶级写字楼的问世；租金上涨得宜于CBD商圈写字楼租金的不断拉升；空置率的下降是由于虽然总体供应增大但形成有效供应（入住）相对有限。

X年年第一季度中关村写字楼的租金指数为92.67点，比上一季度下降0.09点，下降幅度继续减小（上季度租金指数的下跌幅度为0.12），参考平均成交租价为3.91元/天·平方米；售价指数为XX.82点，比上一季度上升0.20点，上扬幅度继续升高（上季度售价指数的上扬幅度为0.05），参考平均成交售价为10061.4元/平方米。

目前中关村地区在建或预售的写字楼中有1/3都是专为大型跨国企业准备的甲级写字楼，平均售价在10000-17000元/平方米。

类似企图ATT、亿城中心、长远天地等几个颇受中小企业青睐的写字楼，价格为6500－10000元/平方米，主要集中在7000－9000元/平方米之间。

与本项目相邻的中关村西区写字楼基本是以销售为主，价格在11000－19000元/平方米，大多数集中在12000－15000元/平方米之间。

租价在3－8元/天·平方米，成交价通常保持在2.6-6元/天·平方米之间。

表3－1中关村5A级高档写字楼价格信息表

写字楼名称

建筑面积

均价

位置

万平方米

元/平米

数码大厦A座

6.8

18000

中关村南大街

中关村科贸中心

20

13800

中关村大街东南角

清华同方科技广场

11

13000

清华东路

豪景大厦

5

12000

海淀区知春路

富海中心

10.1

12000

北方交大西门

银谷大厦

7

11717

北四环东北角

科技财富中心

6.6

11000

海淀区学清路

锦秋国际大厦

2.27

16200

知春路6号

CEO首创拓展大厦

3.6

16600

中关村西区10号地

大地科技大厦

5.1（租）

4.5（天）

北四环路西北角

融科资讯中心

4.9（租）

28（美金/月）

科学院南路

柏彦大厦

3.4（租）

4（天）

北四环中路

中关村金融中心

11

待定

中关村西区

三、销售预测

（一）项目定位

项目的主要客户群将以高科技企业为主体。

近年，随着中关村科技园区的发展，该地区写字楼市场形成了以高科技企业为主要客户群的区域发展特色。

高科技行业已成为该区域经济发展的支柱。

本项目因其绝对优势的位置，设计创意将项目预期受众定位在国家部委、跨国公司、国际型大企业，为国际机构及知名公司提供在华／京办公总部。

本项目写字楼推广方式以出售为主。

（二）竞争项目分析

未来与本项目形成竞争点的项目将来自于中关村西区。

中关村西区快速的区域发展与面临的各种困难已形成该区域向更高层次发展的瓶颈，比如交通堵塞、商住及配套设施缺乏、土地成本高等。

中关村西区的交通存在很大的问题，每天高峰时间，堵车现象非常严重。

据悉，这种交通状况5年以内难以缓解。

交通及商住缺乏的局限致使吸引的企业具有局限性。

目前西区写字楼的主要客户多为低端客户，大企业仍处于观望状态。

高端客户则愿意选择商务氛围更好，交通更便利的地方，这些成为境内外大企业，包括大的IT企业入驻写字楼考虑的基础条件。

目前中关村地区在建项目均不具备良好的商务环境。

项目建筑将充分展现高科技、现代派的建筑气势。

车库是北京市停车数量最多的综合楼群，它彰显出项目整体的商务环境；地上办公用房纵向分割十分方便、可使大单用户拥有独立的配套设施、有益于其整体形象的维护：

建筑整体双向采光设计、充分满足人们对现代办公空间的要求，是“绿色办公”最自然、最直接的表现。

项目因其区位优势，配套的住宅、商业、娱乐等设施，独有的设计创意，将项目未来客户定位在对中关村写字楼有意而无奈的国际型企业和机构。

目前、大企业纷纷回流中关村，本项目具有明显的竞争优势。

（三）区位优势

项目宗地位于北京市海淀区中心地带，中关村科技商务区金角苏州桥路与西北三环连续的显赫地段，扼守北京西北通道。

项目临近的苏州桥地区为西北三环至中关村科技园区的门户地区，土地使用价值很高。

它的南部为武警总部大楼、北京电视台等高层建筑；北侧为金洲大厦；西侧为项目一期商住高层塔楼；东部苏州桥以东为北京理工国际教育交流大厦。

通过近年来的开发，该区域建筑群巳渐成气候，成为了西北三环城市景观节点。

由于本项目西侧的项目一期商住高层塔楼已竣工入住，促使该地区的商业更加繁荣。

（四）交通优势

项目东临西北三环、以南侧远大路连接西四、五环路，南行经西外大街直通二环，交通非常快捷便利。

（五）政策优势

国家及地方政府针对中关村科技园区进一步发展实施了一系列积极促进措施，海淀区北扩计划、《中关村科技园区管理体制改革方案》的出台以及新一任中关村科技园区管理层的走马上任，都体现了国家、地方各级政府对未来中关村发展的高度重视及支持。

中关村相关政府部门不断从政策上、服务上加大招商引资力度，也是吸引企业回流的重要因素之一。

据海淀区招商服务中心介绍，为了吸引国际知名企业进入中关村发展，海淀区建立了外商投资绿色通道。

对于世界500强企业以及高新技术企业在中关村设立研发中心都会给予相应的政策支持，降低他们的进入成本。

为了改善投资环境，政府部门对中关村写字楼开发企业也给予了大力支持。

不仅为开发企业提供重要的租售信息源，还在去年组织开发企业赴香港、新加坡进行推介。

在今年的中关村电脑节上为写字楼开办了专场招商会。

而且，政府部门还拿出专款在新浪网上长年发布写字楼租售信息，为写字楼带来了不少客源。

（六）销售预测

有关部门预测，截至2008年，北京写字楼的整体供应量将达1000万平方米，由于奥运会的召开，X年年后不允许有新开工项目，而写字楼建设周期一般在2年半甚至更长时间，因此从2007年下半年到2010年，相当于4年的时间内没有新增写字楼供应。

根据中关村写字楼商会预测，从X年年前后开始，中关村地区的高档写字楼租金售价将开始上涨并持续到2010年前后。

综上所述，本项目具有需求潜力，竞争优势明显，依托中关村高新技术产业的快速发展，市场销售前景广阔，写字楼售价初步确定为15500元／平方米基本合理。

第四章项目选址和建设条件

一、选址情况

（一）地址及地理位置

项目建设地点在XXXX项目小区东侧，位于海淀区XX路5号。

该地块位于海淀区苏州桥西侧，东临XX路，西至XX路（西侧为XXXX项目一期），南至新建XX路，北至XX路。

项目总用地面积25426.07平方米，其中，总建设用地面积18026.07平方米，代征道路用地面积7400平方米。

（二）土地权属及占地面积

根据北京市国有土地使用权出让合同（京地出合字X年第1085号），XXXX房地产开发有限公司已协议出让方式获得XXXX项目二期写字楼（宗地X年8.67平方米）的使用权。

该用地毛地价款三义房地产公司已于X年年12月缴清，用地性质为商业和办公。

（三）用地现状

目前，项目用地范围内，北侧有居民楼和办公楼（现改为学生公寓）各一座，其中，居民楼共计64户，建筑面积约4000平方米，办公楼面积约4000平方米；东侧临街有若干小饭馆，建筑面积约4200平方米；南侧为汽车租赁公司，建筑面积约3000平方米；西侧为X公司X公司旧厂房，建筑面积约2000平方米。

除居民楼、临街小饭馆外，办公楼、汽车租赁公司和旧厂房属X公司X公司。

根据项目单位和X公司的协议，办公楼、汽车租赁公司和旧厂房由X公司自行拆除，项目单位不需要实施货币补偿。

该项目建成后，项目单位给X公司提供地上面积为20000平方米的建筑用房作为补偿。

二、建设条件

（一）地势地貌

海淀区地处华北平原的北部边缘地带，系古代永定河冲积的一部分。

地势西高东低，西部为海拔100米以上的山地；东部和南部为海拔50米左右的平原。

（二）水文地质

北京市平原区地下水主要赋存在第四系砂砾卵石层中。

平原区地下水为第四系松散层孔隙水，水文地质条件主要受永定河、潮白河等冲洪积层所控制，含水层具有明显的水平分带性。

大部分平原区地下水主要开采层的水质，符合国家生活用水卫生标准和工农业生产用水要求。

本项目地质条件稳定，可以满足建筑物对周边水文地质的要求。

工程所在地区抗震设防烈度为8度，对应的设计基本加速度和实际特征周期分别为0.2g和0.35s。

（三）气候

海淀区气候属温带湿润季风气候区，冬季寒冷干燥，盛行西北风，夏季高温多雨，盛行东南风。

年均气温12.3℃，1月份平均气温-3.7℃，极端最低气温为-18.5℃，7月份平均气温为26.1℃