XX房屋和土木工程建筑业纳税评估模型.docx

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XX房屋和土木工程建筑业纳税评估模型

房屋和土木工程建筑业

纳税评估模型

永新县地方税务局

二0一一年七月

编写说明3

第一篇行业介绍4

1．1行业定义4

1．2行业类型划分4

1．3行业经营特点和财务核算的主要方式4

1．4税收管理难点6

1．5行业涉税风险10

第二篇纳税评估方法11

2．1行业税负对比法11

2．2计件工资测算法13

2．3投入产出测算法14

2．4房屋建筑安装行业指标及预警值15

第三篇案例赏析18

第四篇行业税收征收管理办法23

编写说明

为了进一步加强吉安市建筑业税源管理，规范该行业纳税评估流程，提升纳税评估质效，我局根据市局《关于开展全市重点行业纳税评估推进行业评估模型建立的通知》要求，开展了对全市建筑行业相关纳税户的调查、数据采集和分析，组织人员编写了《房屋和土木工程建筑业评估模型》。

该模型分为四个部分，即行业介绍、行业评估方法、案例赏析、行业税收征收管理办法。

四个章节融为一体，互为补充。

第一篇行业介绍简单概述了该行业的行业定义、行业类型划分、行业经营特点和财务核算的主要方式、税收管理难点及行业涉税风险，为第二篇内容做好铺垫。

第二篇行业评估方法，对行业税负对比法、计件工资测算法、投入产出测算法进行了详细的阐述，另外区分砖混结构和框架结构设置了行业指标及预警值，为纳税评估工作做好了操作规范。

第三篇案例赏析对该行业进行了税收评估，是前两篇的具体应用。

篇中如有不足之处，请予以批评指正！

房屋和土木工程建筑业评估模型

第一篇行业介绍

1.1行业定义。

建筑业是专门从事土木工程、房屋建设和设备安装以及工程勘察设计工作的生产部门。

其产品包括各种工厂、矿井、铁路、桥梁、港口、道路、管线、住宅以及公共设施的建筑物、构筑物和设施。

建筑行业就是一个围绕建筑的设计、施工、装修、管理而展开的行业，包括建筑业本身及与之相关的装潢、装修等。

1.2行业类型划分。

根据国民经济行业分类国家标准（GB/T4745～2002）建筑业可分为房屋和土木工程建筑业、建筑安装业、建筑装饰业、其他建筑业四大类。

“房屋工程建筑（E4710）”指房屋主体工程的施工活动，不包括工程施工前的准备活动。

“土木工程建筑（4720）”指土木工程体的施工活动，不包括主体工程施工前的土方挖运、拆除爆破等工程准备活动。

“建筑安装业（E4800）”指建筑物主体工程竣工后，建筑物内的各种设备的安装。

“建筑装饰业（E4900）”指对建筑工程后期的装饰、装修和清理活动，以及对居室的装修活动。

“其他建筑业（E50）”包括：

工程准备（指房屋、土木工程建筑施工前的准备活动）；提供施工设备服务（指专门为各种施工场地提供配有操作人员的施工设备的服务）；其他未列明的建筑活动。

根据《营业税暂行条例》，建筑业包括：

建筑、安装、修缮、装饰及其他工程作业。

1.3行业经营特点和财务核算的主要方式。

1.3.1经营特点:

1、建筑业涉及面广，生产周期长短不一。

由于建筑业各个分行业间经营内容区别较大，进而导致生产特点差异较大，生产周期长短不一。

如房屋和土木工程作业工期长，或跨年度，或时断时续跨越数年；而建筑安装工程作业工期较短，短则数天即可完成。

2、建筑企业数量庞大，从业人员多。

3、建筑企业主体经营规模大小不一，经营地点流动性强。

相对来说房屋和土木工程业企业规模较大，从事安装、修缮、装饰及其他工程作业的企业数量多、规模小、完成产值小。

此外，建筑业的经营地点就是提供建筑业劳务的地点，其经营特点决定了建筑业经营地点的流动性较强。

4、建筑行业经营方式多元化。

建筑行业竟争激烈，纳税人为规避风险，纷纷采取分包、转包经营等方式。

一些资质低的建筑企业或无资质的工程队，甚至通过向有资质的大公司缴纳一定数额管理费后挂靠大公司的名义开展经营（投标、签订合同）并独立核算。

经营方式的多元化，容易混淆筑业的纳税主体。

1.3.2建筑企业经营管理形式及会计核算方式：

目前主要有以下三种类型：

1、实行工程项目责任承包经营方式。

目前，规模较大的建筑企业大多采用这一种经营管理方式，一般是总公司下设立多个分公司，实行二级管理、二级核算，总公司属于管理机构。

工程业务统一以总公司名义对外承接，由各分公司具体组织施工，并按工程量的一定比例向总公司上交管理费，税款也由总公司统一缴纳。

由于总公司对工程成本、费用及支出未能进行有效的控制，出于总公司自身利益只侧重于抓工程业务收入以便于收取管理费，因而总公司汇总报表上反映的经营损益并不能真实反映所有工程项目实际已实现的利润。

对符合国税函[2008]747号规定条件的，实行汇总缴纳企业所得税办法，不符合条件的，分支机构应就地缴纳企业所得税。

　2、实行工程项目挂靠经营方式。

目前，相当一部分建筑工程都是由承包人即包工头联系到项目后，再寻找具有建筑资质的建筑公司挂靠经营。

一般情况下，工程款也会先汇入建筑公司帐户，在扣除了事先约定的管理费后，由包工头提供建筑材料发票、人工费用票据等以现金形式提走。

在这种挂靠经营方式下，建筑公司的会计账务采取“倒扒”式核算，即以开具的建筑业发票的金额作为工程结算收入，扣除收取的管理费后的余额作为工程结算成本，因而这类企业的所谓帐面利润实际上就是建筑公司收取的管理费扣除公司本身的费用开支后的余额，其最终结果必然是非亏损即微利。

工程承包人挂靠建筑企业，或者企业承接工程后，承包给内部的项目负责人，挂靠人、项目承包人向建筑企业上交管理费。

整个工程项目主要是由项目经理自己负责，并承担相应税收。

对纳入建筑企业核算范围的管理费计征企业所得税，对项目经理的承包或经营所得，应按规定计征个人所得税。

3、有少数建筑公司虽也采取挂靠经营方式，但与上述第二种方式相比，帐务处理及会计核算则更为简单，其显著特点是承包人工程收入不在建筑公司帐上反映，也不进行工程收入及工程成本、费用、应缴营业税金的核算，建筑公司帐面上仅反映工程管理费收入，因此工程项目经营过程及经营成果的反映不够客观，对税收管理没有实际意义。

1.4税收管理难点

1、建筑项目开发周期长、变动大，税源管理与税收预测难度高，建筑业营业税应税收入确认难度大。

建筑企业一般开发和生产周期比较长，企业取得营业收入也不稳定，实际上也难以按照工程进度结算收入，一些建筑项目完工之后，建筑施工企业可能还没有收到工程尾款，一些外出经营项目税务登记号一直空挂。

税务机关人员也常常变动、换岗，因此，税管员很难对建筑项目税源管理自始至终跟踪到底，在信息与资料传递方面也可能都无法保证对建筑项目有效跟踪管理，由于建筑企业取得工程收入由建设单位决定，往往不按工程进度计算，税收预测也难以准确把握。

出于建筑行业生产周期长短不一等原因，《营业税暂行条例实施细则》第25条规定：

纳税入提供建筑业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

第24条对“取得索取款项凭证的当天”进一步明确为：

“书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天”。

建筑业营业税纳税义务发生时间与款项的支付时间逐步接近，可操作性增强。

但未签订合同在未确定付款日期的，仍需要按照应税行为的阶段性完成进度确认计税收入及纳税义务发生时间这就给建筑业营业税管理带来了较大的不确定性。

2、挂靠项目多，税收管理难度大。

一个外来经营建筑企业往往有多个工程项目，但是这些工程项目一般都是挂靠经营的，工程承包者向建筑企业支付一定管理费，利用建筑企业的名称开展建筑业务，开具建筑业发票。

建筑企业财务人员并不了解工程项目收入情况。

税收管理一般希望通过抓好建筑企业管理就能达到抓好工程项目税收管理，但事实上，不同工程项目有不同的项目经理，只有项目经理才掌握工程进度和工程收入情况，每一个工程项目都有一个临时税务登记号，要做税收预测，只能逐个打电话了解情况，表面上是在管理一户建筑企业，实际上相当于管理好多户企业，工作量非常大，而且由于挂靠项目多，建筑企业自身也管理不到位，偷逃税款的空间就比较大，因此，建筑企业工程项目税收管理难度非常大。

3、营业税计税金额申报不足、营业税征收难度大。

根据营业税条例规定，纳税人从事建筑、修缮工程作业时，不管其与对方采取何种方式结算，纳税人营业额均应将工程所用原材料及其他物资和动力价款包括在内。

但事实上，一些建筑企业往往只计算施工费用申报缴纳营业税，而未计算建设方提供的各种建筑材料价款。

税务机关也没有足够的人力物力去核实。

因此，建筑企业营业税计税金额申报不足，营业税征收难度大。

4、会计核算不规范，企业所得税和个人所得税申报不足。

目前，建筑企业账面核算不实、明亏实盈、逃避税务机关监管、偷逃企业所得税等现象严重。

营业收入申报不真实，企业列支成本费用随意性比较大，成本费用较高，尤其是虚列各种名目开支，导致企业所得税申报不足。

由于建筑工程特点，存在大量挂靠工程和临时使用农民工等情况，建筑企业没有代扣代缴个人所得税，因此个人所得税申报不足。

5、建筑业行业人员复杂，涉及行业、管理部门多，需要广泛的行业知识，涉及的税种比较繁杂，需要专业的税收业务知识，对税收管理员要求比较高。

建筑企业往往是承包个人说了算，财会人员也缺乏专门训练，存在财务管理混乱的情况，给税务机关管理工作带来困难。

建筑行业涉及水泥、钢铁、木材等行业和产业，建设过程中涉及规划、国土、劳动等管理部门，要核实建筑企业成本核算，获取建筑业的外部信息，就需要广泛的行业、管理部门知识。

而且建筑业涉及营业税、企业所得税、个人所得税、城建税、印花税、农民工工伤保险等税费知识比较复杂，需要专业的税费业务知识。

因此，要管好建筑企业，就要税收管理员既有良好的沟通能力，又有广泛的综合行业知识和扎实的税费专业知识，对税管员的素质要求比较高。

6、建筑业企业所得税流失严重。

（1）由于建筑材料中的砖、瓦、沙、石采购对象大多是个体私营性质，财务核算混乱，发票提供不完善。

同时，工程施工收入与实际工程进度往往不符，很难确认其收入总额或成本费用。

（2）目前建筑施工企业直接施工的工程项目不多，大部分企业带项目挂靠，很多挂靠的大中企业只是名义上的工程承包人，靠收取管理费获得收益，容易在收入、成本、费用核算出现混乱，造成所得税计税依据失真。

（3）建筑总承包人与分包人之间计税收入、费用混淆。

实际上，总承包人将一个工程分包给多个分包人以及层层分包的现象极为普遍，再加上某些工程的特殊要求，总承包人要对分包人进行技术指导或提供特种设备材料等相关费用，一些承包人就利用这条政策任意扣减分包营业额，同时还将这些费用在自己的账内列支，这样不仅少计了营业收入，而且还多列支了成本费用，造成了所得税税款流失。

（4）建筑企业的工程基本采用项目经理负责制，工程“人、财、物”全部由项目经理支配，成本、利润全部归项目经理所有。

而建筑企业的财务核算大多数不规范，以收到的工程款用为营业收入，以支付给项目经理的账款为工程营业支出，按公司收取的工程管理费用扣除公司管理机构的正常开支后佘额申报激纳企业所得税。

企业与项目经理之间领取工程款基本上凭白条或内部工程结算单作为支付凭证，而项目经理领取款后使用情况没有合法凭证记载反映，税务机关无法实施检查，最终导致建筑企业的所得税大部分流失。

7、建筑企业利用“甲方供料”滞纳税款或偷税问题突出。

（1）现在不少单位（甲方）出于保证建筑工程质量或由于其他原因考虑，经常自己购买建筑材料，然后供应给建筑单位（乙方）使用，双方定期对使用的建筑材料费进行结算，这就是“甲方供料”，而建筑单位（乙方）仅以人工工资、其他费用的合计总额为营业税依据，由此造成税款流失。

（2）由于建筑工程项目一般周期较长，有的甚至要好几年，建安企业一般要在整个工程项目全部竣工完毕，才办理“甲方供料”价款结算手续，申报缴纳营业税金。

而这些建筑材料早已经实际使用，按照税法规定应在使用时缴纳税款，由此造成税款延迟缴纳。

（3）还有些建筑工程项目，建设单位在工程竣工后长期不办理结算手续，使施工企业长期占有国家税款。

更有甚者，少数单位在工程结算支付价款时，由建设单位凭购买材料的原始发票直接入账，施工单位按差额开具建安发票纳税造成国家税款流失。

1.5行业涉税风险

1、纳税金额方面

在纳税金额方面存在计税金额不足的问题。

包工包料的企业，计税金额只申报工费部分；配套工程及零星工程，如绿化、水泥路、木工、铝合金门窗、路灯、铁门、防盗门等工程，以各建筑材料等发票直接入账，减少计税金额；向建设单位收取的临时设施费、劳动保护费和施工机构迁移费，不计入计税金额；挂靠经营的建安企业仅根据承建单位的汇款金额申报纳税，向承建单位直接领取现金时不入账，减少了计税金额。

2、纳税时间方面

在纳税时间方面，存在滞后的问题。

垫资工程，有的工程垫资时间跨度较长，垫资款难于及时收回，因属未收到工程款，纳税义务时间尚未发生，致使有的工程已经完工投入使用，而营业税仍未征收；已经竣工但尚未办理结算的工程，因建设单位拖欠工程款，施工单位不主动验收或因工程质量等原因而不能办理验收以致工程款久拖未结，营业税纳税时间滞后。

某些情况的纳税义务时间难于把握。

对于建筑安装企业具有房地产开发经营资质，并直接从事房地产的开发自建自售建筑物的行为，其建安营业税的纳税义务时间难于准确把握。

3、自建自售行为不申报缴纳建筑营业税

所谓“自建”，是指从事建筑行业的单位和个人自己新建建筑物。

因自建人与其本身并不存在结算、取得建安收入的问题，并且所建建筑物是为了“自用”。

由此税收政策规定，对自建自用行为不纳入“建筑业”税目的征税范围，即不征收营业税。

但如果自建人将自建的建筑物销售，其发生的自建行为不征收建筑业营业税，仅对采用发包方式的建筑企业征收营业税，就会出现税负不平衡的情况，不利房地产企业在同等条件下展开竞争。

《营业税暂行条例》第五条第二款“

（二）单位或者个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，其所发生的自建行为”视同营业税应税行为；其纳税义务发生时间为销售自建建筑物的纳税义务发生时间。

4、甲方供材的材料款不计入营业税计税额

包工不包料承包方式又称“甲供材料”，是指由建设单位提供材料，施工企业提供建筑安装劳务的一种承包方式。

为了使“甲供材料”承包方式不至于因工程结算价款低而影响建筑安装工程计税营业额，《营业税暂行条例实施细则》第十六条 除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。

所以“纳税人从事建筑工程作业，无论与对方如何结算，其营业额均应包含工程所用的原材料和其他物资和动力的价款在内。

”所以企业虽然未收到材料款但在申报营业税时应把甲方的材料款并入工程款申报缴纳营业税。

第二篇纳税评估方法纳税评估方法

2.1行业税负对比分析法

1、原理描述。

行业税负对比析法是以行业平均税负（实缴地方税费）为基准，通过单个企业税负与行业税负的对比，对税负异常的企业围绕关联指标展开分析,以发现企业税收问题的一种方法。

2、评估模型。

数据期间均取自评估期。

行业税负指标可设置地方税费负担率（包括缴入地税部门的各项税费、基金），企业所得税税负率、个人所得税占营业收入的比例。

地方税费负担率=实际缴纳的地方税费|主营业务（销售）收入*100%

企业所得税税负率=实际缴纳的企业所得税额/主营业务（销售）收扩*100%

个人所得税占营业收入的比例=实际缴纳的个人所得税/营业收入*100%（个人独资、个人合伙企业使用）

《建筑业----企业所得税管理操作指南》（2009年版）一书中国家公布的建筑安装业成本、费用指标：

“一般来说，在建筑安装工程成本中：

人工费约占15%；材料费占60-65%；机械使用费、其他直接费和间接费占20%-25%。

在材料中其参考值是：

七层以下的普通住宅需钢筋30-35公斤/平方米；小高层每平方米需钢筋50—60公斤。

”

行业利润率、所得税贡献率指标参考值：

①、土木建筑行业利润率6.6%、所得税贡献率1.65%；②、市政路桥行业利润率8%、所得税贡献率2%；③、设备安装行业利润率10%、所得税贡献率2.2%；④、园林绿化行业利润率12%、所得税贡献率3%；⑤、装饰装潢行业利润率10%、所得税贡献率2.5%。

3、标准值参考范围。

行业平均综合税负率警戒值设为5%；地方税费负担率警戒值设为3.5%;企业所得税税负率警戒值设为1.5%;个人所得税占营业收入的比例警戒值设为1.5%。

（说明：

此标准值仅作参考，各地可根据当地实际情况进行合理调整。

）

4、数据获取途径。

①企业申报表、账簿、凭证。

②评估人员现场测算、询问有关人员。

③同行业标准数据。

④其他征收管理数据。

5、疑点判断。

评估期测算企业地方税费负担率、企业所得税税负率、个人所得税占营业收入的比例与该行业同期税负率进行比对，如比对结果低标准值，则可能存在少计营业收入、多列成本费用、扩大税前扣除范围等问题。

6、应用要点。

税负对比分析法属于综合析法，影响因素较多，涉及税基的多个方面。

因此，用该法发现某个企业税负异赏时，应结合其他分析方法进行具体分析。

2.2计件工资测算法

1、原理描述。

计件工资测算法是指根据纳税人拥有的从事施工职工人数、计件工资标准、工资发放数额等，来测算工程量，测算纳税人应税收入额的一种方法。

2、评估模型。

数据期间均取自评估期。

评估期已完工工程量=评估期施工人员工资总额/单位工程耗用工资

测算应税营业收入=评估期已完工工程量*评估期工程单价

问题值=（测算应税营业收入-企业实际申报应税营业收入）*适用税率

差异幅度=问题值/企业实际申报应税营业收入*100%

3、标准值参考范围。

差异幅度＞0或企业零申报导致的差异幅度无穷大即为异常。

4、数据获取途径。

①企业申报表、账簿、凭证。

②企业职工考鄞记录、结算工资记录

③同行业标准数据。

④其他征收管理数据。

5、疑点判断。

如差异幅度越大则疑点越大，说明有可能核算不准确或虚列人工工资。

6、应用要点。

该方法主要是通过施工耗用的工资来测算已完成工工程量，进而测算其营业额和应纳税额，并与申报信息进进行对比分析，查找纳税疑点和线索。

2.3投入产出测算法

1、原理描述。

投入产出测算法是指根据纳税人施工投入的主要原材料（如钢材、水泥、木材、沙石料）的投入与工程完工工程量的配比关系来测算纳税人应酬税收额的一种方法。

2、评估模型及标准值参考范围。

偏差幅度=评估期直接材料/评估期结转成本*100%-标准值

正常情况下，该行业的直接材料占成本的比重相差不多，一般占结转成本的70%。

其偏差幅度不超过5%。

3、数据获取途径。

（1）企业申报表、账簿、凭证。

（2）评估人员现场测算、询问有关人员。

（3）同行业标准数据。

（4）综合征管系统数据。

4、疑点判断。

偏差幅度超过5%，说明有可能核算不准确或虚列材料成本，同时要分析账户上列支的工程建设使用的各类主要材料（如钢材、水泥、木材、沙石料）之间的成本比例。

5、应用要点。

根据该行业单位投入成本，与工程完工进度进行配比，从而测算出问题值。

2.4房屋建筑安装行业指标及预警值

2.4.1混砖结构房屋建筑安装行业指标及预警值测算表

房屋建筑安装行业指标及预警值测算表

（一）

房屋结构类型：

混砖结构单位（千元）

调查测算指标

调查项目1

调查项目2

调查项目3

调查项目4

调查项目5

调查项目6

调查项目7

调查项目…

行业平均值

标准差

离散系数

预警值范围

1、每百平方米耗用材料指标（吨、方、千块、千元）

砖（青红砖）

23.25

24.86

18.17

17.94

18.43

19.23

21.56

20.49

2.76

0.13

20.36-20.62

水泥预制砖

水泥

15.64

20.00

21.71

16.05

17.50

18.36

17.43

18.10

2.15

0.12

17.98-18.22

钢筋

1.92

2.25

3.24

2.61

2.69

2.54

2.45

2.53

0.41

0.16

2.37-2.69

砂

48.15

37.56

46.99

40.49

42.43

38.23

41.75

42.23

4.06

0.10

42.13-42.33

卵石

19.21

29.61

37.50

25.02

27.88

20.76

25.68

26.52

6.08

0.23

26.29-26.75

石灰

1.27

1.04

0.39

0.94

1.28

0.94

1.18

1.01

0.31

0.30

0.71-1.32

辅助建筑材料

4.62

4.07

4.05

4.10

4.09

4.25

4.16

4.19

0.20

0.05

4.14-4.24

2、每百平米建筑材料成本价格（千元）

31.18

33.49

31.61

30.23

34.54

33.86

34.02

32.70

1.67

0.05

32.65-32.75

3、每百平方米分摊的其它成本费用小计（千元）

21.31

18.44

22.24

21.48

23.40

20.29

22.22

21.34

1.60

0.07

21.27-21.41

直接人工费用

13.16

9.34

14.07

13.18

14.74

12.55

13.86

12.99

1.76

0.14

12.85-13.13

管理费用

2.46

2.50

1.78

1.70

2.20

1.96

2.30

2.13

0.32

0.15

1.98-2.28

水电费

2.49

2.21

2.80

2.99

2.98

2.30

2.48

2.61

0.32

0.12

2.49-2.73

财务费用

其它辅助设施费用

3.20

4.38

3.60

3.61

3.48

3.49

3.58

3.62

0.36

0.10

3.52-3.72

4、每百平米建筑面积耗用成本费用合计（不分摊土地价格）

54.20

55.09

53.86

51.71

57.94

54.15

56.24

54.74

1.97

0.04

52.2-52.4

5、项目税负率

0.07

0.08

0.07

0.07

0.08

0.07

0.07

0.07

0.00

0.07

0.07-0.08

6、项目毛利率

0.14

0.16

0.07

0.06

0.2

0.12

0.1

0.12

0.05

0.41

0.07-0.17