售后服务前期物业管理服务协议.docx

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售后服务前期物业管理服务协议

（售后服务）前期物业管理服务协议

前期物业管理服务协议

甲方：

乙方：

签约地点：

签订日期：

年月日

前期物业管理服务协议

甲方：

乙方：

甲方：

购房人（业主）

乙方：

房地产开发单位委托的物业管理企业

前期物业管理服务是指：

物业管理企业履行开发单位委托的《前期物业管理合同》全过程，自房屋出售之日起至业主委员会和物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理服务。

根据关联法律、法规，甲、乙双方本着平等、自愿的原则，经过友好协商，就前期物业管理服务事宜达成壹致，特订立本协议。

第壹条：

物业基本情况

物业名称：

类型：

坐落位置：

期/区号楼单元室

建筑面积：

㎡

第二条：

双方的权利义务

（壹）甲方的权利义务

1、参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权；

2、监督乙方的物业管理服务行为，就物业管理服务的有关问题向乙方提出意见和建议；

3、遵守本物业的物业管理服务制度及《业主手册》，合理使用自己的物业，共同维护小区安全、消防、治安；

4、遵守本物业《业主临时公约》的关联规定，对违反临时公约的行为承担相应的法律责任（《业主临时公约》作为本协议附件壹）；

5、装饰装修房屋时，遵守本物业《装修手册》内的有关规定，且和乙方签署和装修有关的关联文件（《装修手册》作为本协议附件二）；

（1）于规定时间内施工，不得擅自拆改承重墙、各种管线和破坏防水层等，不得影响共用部位、共用设施设备的正常使用和维修养护以及相邻产权人的合法权益，因装饰装修导致共用部位、共用设施设备以及其他业主利益受损，应当承担修复及赔偿责任；

（2）装修期限最迟不应超过年月日；

（3）完工时，乙方检查无违章和妨碍他人正常使用物业的现象（如渗、漏、堵、冒等），保证金予以返仍；否则，视情况予以扣除且限期整改。

装饰装修垃圾由乙方负责清运的，甲方应缴纳垃圾清运费。

6、按照本协议约定按时足额向乙方缴纳物业管理服务费；

7、按照国家有关规定按时足额缴纳所购房屋的专项维修资金；

8、转让本物业时，应事先通知乙方，且和乙方结清物业管理服务费，且告知受让人和乙方签订本协议；

9、因出租或其他情形导致该物业实际使用人和甲方不壹致时，由甲方承担本协议项下的权利义务。

甲方和实际使用人约定由实际使用人承担本协议项下的权利义务时，从其约定，但甲方仍应对实际使用人的义务承担连带责任；

10、对承租人、使用人及访客等违反本物业的物业管理制度和《业主临时公约》等造成的损失、损害承担相应法律责任；

11、不得擅自改变本物业用途，不可将本物业作非法不道德或和规划相违之用途；

12、不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设备设施或改变其使用功能；因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先征得乙方同意，且于约定的期限内恢复原状，如造成共用部位、共用设备的损坏，甲方应当负责修复，所需的费用由甲方承担，如无法修复的，甲方则须承担赔偿责任；

13、对屋内影响相邻业主权益的损坏部位和设施应及时进行维修；发现房屋内属公共维修责任的共用部位和设施损坏时，应及时通知乙方，且采取合理措施防止损失扩大；

14、对异产毗连的物业维修，应积极支持、配合，不得人为阻挠维修。

因阻挠维修造成物业及他人人身伤害和财产损失的，应承担赔偿责任；

15、按照安全、公平、合理的原则，正确处理本物业的给排水、通风、采光、维修、通行、

卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益；

16、对因故意或过失违反本物业的用水、用电、防火、治安等所有的物业管理制度所造成的壹切后果承担责任，且赔偿由此造成的损失；

17、于本物业范围内，甲方不得有下列行为：

（1）擅自改变房屋建筑及其设施设备的实物、外貌（含外墙、外门窗、阳台、空调机位等部位设施的颜色、形状和规格）、设计用途、功能和布局等；占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房（棚）、路灯等公用设施及公共场所（地）；对退台、阳台、露台、天台等进行任何添加、减少或其它任何变动；

（2）损坏供电、供水、供气、通讯、排水、排污、消防等公用设施；

（3）乱堆杂物、乱丢垃圾、高空抛物；

（4）践踏、占用绿化用地，损坏、涂画图标及建筑小品；

（5）影响市容观瞻的乱搭、乱建、乱贴、乱挂、设立广告牌；

（6）未取得物业管理企业书面许可且领取政府发给的牌照，而于物业内饲养家禽、牲畜及任何宠物；

（7）破坏天台上的所有共用、公共设施设备，包括但不限于透气管、内置天台沟、雨水管、隔墙、排烟器等设施；于天台护栏悬挂、摆放任何物品；于天台上搭建、安装任何遮阳帘（蓬）、花房、花架、旗杆、广告、晾衣架、招牌、灯箱、围栏、铁闸、间隔；于天台安装任何其它伸出物；

（8）更改花园栏杆的款式、颜色、高度；于花园内建造封闭式花棚及植物温室；瓷砖、卵石硬石铺设总面积超过花园总面积的40%；种植乔木或装饰假山、灌木的高度超过200公分高度；擅自更改花园内泥土地面高度。

（二）乙方的权利义务

1、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行日常维护、修缮、服务及管理；

2、根据有关法律、法规、政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度和《业主手册》等，且通过书面方式告知甲方；

3、建立健全关联物业管理档案资料；

4、对违反《装修手册》、《业主手册》等本物业管理制度和《业主临时公约》的行为，有权采取批评、规劝、公示、阻止、制止等相应措施，由此给甲方及关联人员造成损失的，乙方不承担任何责任；

5、于甲方对异产毗连物业的维修拒绝予以配合的情况下，为维护相邻权人的合法权益，乙方有权采取必要措施，以防止损失的进壹步扩大；

6、根据本协议向甲方收取物业管理费用，对拖缴、欠缴行为采取相应催缴措施；

7、编制物业管理服务计划及财务年度计划；

8、提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告知甲方；

9、可选聘专业公司承担本物业的专项管理和服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；

10、对房屋自用部位、自用设施设备的维修、养护等事宜提供有偿服务；

11、自本协议终止之日起15日内，和业主委员会选聘的物业管理企业办理本物业的物业管理服务移交手续，物业管理服务移交手续需经业主委员会确认；

12、乙方及其雇员于下列无过错情况下无需对业主或用户负责：

（1）为履行《业主手册》、《业主临时公约》等所规定的壹切管理工作，但涉及故意或严重过失而造成的损失除外；

（2）因下列原因造成的服务中断：

1）任何设施、装置进行必要的保养和更换导致中断服务；

2）火灾、水灾等不可抗力导致中断服务；

3）无法避免的燃料、材料、供水、供气、电讯、电力短缺；

4）乙方无法控制的其它原因。

（3）任何偷窃、抢劫、杀人等刑事犯罪案件或暴乱等；

（4）业主或用户不遵守和不执行《业主临时公约》、物业管理规则条款的。

第三条：

物业管理服务内容

（壹）房屋共用部位的维护和管理：

共用部位是指：

房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等（不含甲方自用部分）。

（二）房屋共用设施设备及其运行的维护和管理：

共用设施设备是指：

共用的各种管线管道系统、消防设施设备、安保设施设备等。

（三）环境卫生：

1、本物业内公共区域的日常保洁；

2、本物业内的生活垃圾的清运（指集中垃圾收集点的清运，不包括装修垃圾）；

3、保洁、化粪池清理、水池的清洁消毒；

4、本物业区域内的“除四害”服务。

（四）保安：

1、协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序，发生治安案件、刑事案件或交通事故时，及时报警，且配合公安部门进行处理；

2、如遇紧急情况（包括但不限于刑事犯罪、意外事故如火灾、严重漏水等），应按业主于物业管理公司登记的号码联系关联业主且立即通知公安部门或消防等部门；如无法联系关联业主时或情况确实紧急来不及联系业主，可于公安人员或消防人员的配合之下进入单元审查事故情况，且作适当处理，事后及时通知业主。

（五）交通秩序和车辆停放：

1、制定小区车辆管理制度，对乱停乱放车辆的行为进行劝阻；

2、做好车辆出入登记。

（六）消防：

1、定期对消防监控设备设施进行检查和保养；

2、保持消防通道畅通，制定消防疏散示意图。

第四条：

物业管理服务质量

（壹）房屋外观：

完好、整洁。

（二）设备运行

1、对设备日常运作做好完备的运行记录；

2、及时处理设备故障，保证设备正常运行。

（三）共用部位、共用设施设备的维护和管理：

1、保养制度完备；

2、设施设备维修及时，定期检修。

（四）环境卫生：

1、环境卫生设施完好，公共环境整洁；

2、公共排污系统畅通，化粪池使用正常。

（五）绿化：

1、园林绿化养护措施得当，设施完好整洁；

2、草坪、花木、绿篱生长良好。

（六）保安：

l、本物业区域内公共秩序良好；

2、监控系统正常运作。

（七）交通秩序和车辆停放：

1、停车场、行车路线有明显标志；

2、车辆停放整齐有序，劝阻小区内车辆的乱停乱放现象。

（八）消防：

消防监控设备设施完好，努力消除火灾事故隐患。

（九）房屋共用部位、共用设施设备小修和急修：

1、小修：

3小时内维修人员到达现场处理；

2、急修：

30分钟内维修人员到达现场处理。

第五条：

物业管理服务费用

（壹）甲方缴纳物业管理服务费用从房地产开发企业交付所购房屋之日起计。

若因甲方原因逾期收楼，自收楼通知书发出或所载收楼日期起计收；

（二）乙方按建筑面积每月每㎡元收取物业管理服务费；

（三）物业管理服务费用于本协议约定的服务范围内采取承包方式，费用标准能够根据物价涨跌情况进行适当调整；

（四）每次缴纳物业管理服务费时间为：

；

（五）因甲方原因空置房屋，甲方仍应按本协议之规定缴纳上述费用；

（六）甲方出租物业，物业管理服务费仍由甲方缴纳。

甲方和实际使用人约定由实际使用人缴纳的，从其约定，但甲方仍应承担连带责任；

（七）甲方转让物业，须缴清转让之前的物业管理服务费用；

第六条：

其他有偿服务费用

（壹）车位及使用管理服务费：

1、机动车：

车位使用费由车位占用费和物业管理费构成；地下车库定价和销售合同定价壹致，标准为；临时车位分时间段计算，参照政府规定停车收费标准；

2、非机动车：

按物价局文件标准计收。

（二）其它有偿服务项目的收费标准执行政府规定或由甲乙双方商定。

第七条：

代收代缴费用

受有关部门和单位的委托，乙方可提供水费、电费、煤（燃）气费、供暖费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定。

第八条：

维修资金的管理和使用

（壹）根据国家关联文件规定，本物业建立共用部位、共用设施设备保修期满后大、中修、更新、改造的维修资金，从购房者按规定缴纳的公共维修资金中支付；

（二）公共维修资金的使用由乙方提出年度使用计划，经当地物业管理行政主管部门审核后划拨；

（三）公共维修资金不敷使用时，经当地物业管理行政主管部门审核批准，按甲方所购房屋建筑面积比例续筹；

（四）购房者转让房屋所有权时，结余维修资金不予退仍，随房屋所有权同时过户。

第九条：

广告牌设置及权益

（壹）广告牌设置不得违反北京市关于户外广告设置的管理制度，且不得违反乙方的物业管理制度及《业主临时公约》的约定，否则，甲方有权劝阻或采取合理措施予以制止或摘除；

（二）商用招牌、指示水牌设置应报乙方管理部统壹安排，申报人应按规定缴纳关联费用。

第十条：

保险

（壹）房屋共用部位、共用设施设备的保险由乙方代为办理，保险费包含于甲方缴交的物业管理服务费中；

（二）甲方自有财产和人身安全的保险由甲方自行办理。

第十壹条：

违约责任

（壹）甲方违反本协议，使乙方未达管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正；

（二）乙方违反本协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正；

（三）甲方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳物业管理服务费及有关代收代缴费用的，乙方有权要求甲方补交，且从逾期之日起，按日向乙方支付应付未付款总额千分之五的违约金；

（四）乙方违反本协议，擅自提高收费标准或乱收费的，甲方有权要求乙方清退多收费用且退仍利息；

（五）甲方应及时缴纳物业管理服务费，当物业管理服务收费率低于%时，乙方可于告知物业建设单位和甲方30天后无条件单方终止本协议，退出本物业管理区域，且保留对物业建设单位、甲方、物业使用人所欠费用的追收权和向法院起诉权。

第十二条：

紧急避险

为维护公众、承租人、使用人的切身利益，于不可预见情况下，如发生煤气泄露、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方因采取紧急措施，造成甲方财产损失的，双方按有关法律规定处理。

第十三条：

不可抗力

于本协议执行期间，如遇不可抗力，致使本协议无法履行的，双方按有关法律规定处理。

第十四条：

其他

（壹）本协议签订后，如需变更协议条款或有其他补充事项的，由甲乙双方另行签订补充协议，补充协议和本协议具有同等法律效力；

（二）本协议于履行中如发生争议，双方协商解决，协商无效的，可向有管辖权的人民法院提起诉讼；

（三）本协议壹式俩份，甲乙双方各执壹份，具同等法律效力；

（四）本协议自双方签字盖章之日起生效。

附件壹：

《业主临时公约》

附件二：

《装修手册》

甲方：

　　　　　　　　　　　　乙方：

法定代表人法定代表人

（或授权签约人）签字：

（或授权签约人）签字：

日期：

日期：